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所有しているアパートの老朽化や空室が目立ってきたので、ローンを組んでリフォームを検討しているものの、「どこで借りればよいのかわからない」「現在の運用状況に合うローンはあるのだろうか」などの不安や悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。アパートリフォームローンの主な選択肢は3つあり、運用状況によって柔軟に選択できます。
本記事では、アパートリフォームローンの借入先や利用する際のポイントなどを詳しく解説します。あなたに合ったアパートリフォームローンを選択し、将来の収益を高められるようにしましょう。
目次
1.アパートリフォームローンの3種類
アパートリフォームローンとは、賃貸物件のリフォームに利用できるローンのことです。投資物件を対象としているため「不動産投資用リフォームローン」とも呼ばれます。
金融機関によって異なりますが、アパートリフォームローンで借りた資金でできるリフォームは以下のような工事です。
アパートリフォームローンの主な利用用途
- 外装、外壁、屋根、屋上の補修・塗装など
- バルコニーや共有部（廊下・階段・軒天など）の防水対策、塗装など
- 給排水管などの設備交換
- 内装工事
- 宅配ボックスなどの付帯設備の設置
- 水回り設備の交換
- 耐震・免震工事
- 太陽光発電設備などの環境配慮型設備の設置・交換
アパート購入が主な使い道の「アパートローン」や、資金使途が自由な「フリーローン」も賃貸アパートをリフォームする際に活用できます。
それぞれのローンを民間金融機関で比較し、以下の表にまとめました。
| アパートリフォームローン | アパートローン | フリーローン | |
|---|---|---|---|
| 金利 | 1.0～5.0%程度 | 2.0～5.0%程度 | 2.0～15.0% |
| 融資限度額 | 1～5億円程度 | 1,000万円程度 | 1,000万円程度 |
| 返済期間 |
30～35年程度 | 10～20年程度 | ～15年程度 |
| 保証人 | 不要なケースが多い | 必要なケースが多い | 不要 |
| 担保 | 不要なケースが多い | 必要なケースが多い | 不要 |
※2025年3月時点の情報です。
金利や融資限度額、担保の有無などを考慮すると、アパートリフォームローンを利用するのが一般的です。なお、一般的なリフォームローンや住宅ローンは自宅でなければ利用できないため、注意しましょう。
2.アパートリフォームローンの借入先
アパートリフォームローンの主な借入先の概要を、以下の表にまとめました。
| 住宅金融支援機構 （省エネ住宅・耐震改修） |
日本政策金融公庫 （一般貸付） |
民間金融機関 （関西みらい銀行の例） |
|
|---|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定 | 変動 | 変動 |
| 金利 | 0.77～1.03% | 1.0～3.0%前後 | 2.65% |
| 融資限度額 | リフォーム費用の80% （10万円単位） |
|
1,000万円 （1万円単位） |
| 返済期間 | 最長20年 （1年単位） |
|
最長20年 （1ヶ月単位） |
| 保証人 | 必要 | 相談 | 不要 |
| 担保 | 必要 （300万円以下は不要） |
相談 | 不要 |
※2025年3月時点の情報です。
出典：住宅金融支援機構「賃貸住宅リフォーム融資（省エネ住宅）」
住宅金融支援機構「賃貸住宅リフォーム融資（耐震改修）」
日本政策金融公庫「一般貸付」
関西みらい銀行「関西みらいアパートリフォームローン」
ここからは、それぞれの借入先の特徴やどのような場合におすすめできるのかを見ていきましょう。
2-1.住宅金融支援機構
アパートリフォームに利用できる融資制度として、住宅金融支援機構は主に以下の2つを提供しています。
- 賃貸住宅リフォーム融資（省エネ住宅）
- 賃貸住宅リフォーム融資（耐震改修）
これらは、省エネ性能や耐震性能を向上させるために行うリフォームに対しての融資です。リフォーム内容が限定されており保証人が必要なものの、全期間固定かつ低金利で借りられるのは大きな魅力でしょう。
アパートの省エネ性能向上や耐震改修を検討しており、今後の金利上昇リスクを避けたい場合におすすめします。ただし、最大でリフォーム費用の80％までしか融資を受けられないので、手元資金で賄うか、ほかのローンを組み合わせなければなりません。
なお住宅金融支援機構では、新築並みに全面リニューアルする工事や住宅セーフティネット制度への登録を条件とした賃貸住宅リフォーム融資も提供しています。条件やデメリットを踏まえたうえで、現在の状況に応じて検討してみてもよいかもしれません。
参考：国土交通省「住宅セーフティネット制度」
2-2.日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、中小企業や個人事業主向けに「一般貸付」という枠組みで融資を行っています。資金の使い道が限定されていないため、賃貸アパートをリフォームする際に利用できます。
事業性が考慮されるため審査は厳しめですが、政府系の金融機関なので低金利なことが特徴です。金利は担保の有無や返済期間によって変動するものの、年1.0〜3.0％が目安です。
融資実行までに1〜2ヶ月程度と時間がかかり、保証人が必要なケースが多いなどのデメリットはありますが、融資限度額が最大7,200万円と高いので大規模なリフォームをする場合におすすめです。
2-3.民間金融機関（銀行・信用金庫）
銀行や信用金庫などの民間金融機関もアパートリフォームローンを提供しています。たとえば関西みらい銀行のアパートリフォームローンは、担保や保証人が不要で最大1,000万円まで借りられ、2025年3月現在の適用金利は年2.65％です。
一般的に公的金融機関のほうが低金利ですが、借入条件が厳しく融資実行までに時間がかかります。一方で民間金融機関は金利が高くなりやすいものの、柔軟に対応してくれるケースが多く融資速度が速い傾向にあります。
なお、金融機関によって融資条件や金利、返済期間などが異なるため、アパートの運用状況や手元資金などを考慮し総合的に判断して選びましょう。また、リフォーム範囲の条件も異なるので注意してください。
民間金融機関のアパートリフォームローンは、リフォームをスピーディーに進めたい方や公的金融機関での借入が難しい場合におすすめします。
3.アパートリフォームローンを利用する際のポイント
アパートリフォームローンを利用する際のポイントは、以下の3つです。
- 複数の金融機関を比較する
- 申し込み前に返済計画を立てる
- 投資物件に強いリフォーム会社を選ぶ
3-1.複数の金融機関を比較する
アパートリフォームローンの金利や融資条件は、金融機関によって異なります。選ぶ際は、複数の金融機関で以下のポイントを比較しましょう。
金融機関の比較ポイント
- 金利タイプ
- 金利
- 融資限度額
- 返済期間
- 担保・保証人の有無
- 優遇条件
同じ融資条件でも、金融機関によって審査基準が異なります。そのため、1つの金融機関で審査に通過できなかった場合でも、ほかでは通る可能性があります。また、既存の取引がある金融機関の場合や、アパートの資産価値の程度などによっては金利を優遇してくれるかもしれません。
アパートの運用状況に合った借入先を選ぶためにも、ローンを組む際は複数の金融機関を比較しましょう。
3-2.余裕を持った返済計画を立てる
アパートを管理するうえで安定した資金繰りをしていくためにも、ローン申し込み前に余裕のある返済計画を立てましょう。返済負担が大きくなると、急な修繕に対応できなくなる可能性があります。
返済計画を立てる際のポイントは、以下のとおりです。
返済計画を立てるときのポイント
- 返済比率を考慮する（50％が目安）
- 長期的な目線で返済計画を立てる
返済比率とは、家賃収入における返済の割合のことを指します。税金や修繕費などの諸経費、空室リスクを考えると50％が目安です。
今後の金利上昇リスクや将来必要なリフォームなどを想定し、長期的な目線で返済計画を立てましょう。
3-3.投資物件に強いリフォーム会社を選ぶ
資金を調達できても、物件の価値や収益が上がらないリフォームをしては意味がありません。
収益性を高めるためにも、投資物件の実績が多いリフォーム会社を選びましょう。
たとえば、地域の賃貸需要に合った提案をしてくれるリフォーム会社を選んだ場合、収益性を高められるポイントを理解しているので、効率の良いリフォームで、結果的に費用を抑えられるかもしれません。
また、ローンに精通しているリフォーム会社の場合は、資金調達のアドバイスを得られる可能性もあります。
1社だけでなく、複数のリフォーム会社を比較するのもポイントです。
4.アパートリフォームローンを利用する場面
アパートリフォームローンを利用する主な場面は、以下のとおりです。
- 手元に資金がないとき
- 大規模リフォームが必要なとき
- 賃貸物件の価値を向上させたいとき
- 税金対策をしたいとき
4-1.手元に資金がないとき
リフォームが必要なものの手元に資金がないときは、アパートリフォームローンを利用します。手元資金がないことを理由にリフォームせず放置していると長期的な収益が減り、投資分を回収できないことも。
手元に資金がないときは余裕を持った返済計画を立てたうえで、アパートリフォームローンの利用を検討しましょう。
4-2.大規模リフォームが必要なとき
築年数が経過したアパートは、外壁塗装や屋根の葺き替えなど大規模な修繕が必要になり高額な費用が発生しますが、アパートリフォームローンを利用すれば賄えます。
前述のとおり、対象のリフォーム範囲は金融機関によって異なるため、アパートリフォームローンを申し込む前に問い合わせておきましょう。
4-3.賃貸物件の価値を向上させたいとき
空室対策や家賃アップ、資産向上のためにもアパートリフォームローンは活用できます。たとえば、以下のようなリフォームはアパートの価値を向上させられます。
アパートの価値を向上できるリフォームの例
- 設備更新や内容リフォーム
- 間取り変更やリノベーション
- 省エネ設備の導入
- 共用部分のリノベーション
間取りや設備のニーズは時代によって変わるため、今の顧客が住みたい家に合わせなければなりません。外観や共用部分の見た目も、物件の印象を大きく変えます。
賃貸物件の価値を向上させたい場合は、上記のようなリフォームを行うことで、近隣の競合物件と差別化でき収益性を向上できます。
4-4.税金対策をしたいとき
アパートリフォームローンは、税金対策としても活用できます。ローンを組むことで債務控除が適用され、建物の評価額を減らせるためです。
また、リフォーム費用を減価償却することで、所得税の節税効果も得られます。修繕費として一括で計上する方法もありますが、リフォームした年の所得が少なく翌年以降の所得が多くなる場合は、減価償却を選択したほうが節税効果が高くなります。
5.アパートリフォームローン利用の流れ
アパートリフォームローンを利用するときの流れは、以下のとおりです。
アパートリフォームローン利用の流れ
- リフォームの見積もりを取得
- 金融機関の選定
- ローンの仮申し込み
- ローンの本申し込み
- 契約・融資
ローンの申し込み時には、このような書類が必要になります。
| 本人確認書類 |
|
|---|---|
| 収入・所得証明書類 |
|
| 物件・工事関連書類 |
|
これらのほか、事業計画書や返済予定表を提出しなければならない場合もあります。金融機関によって必要書類が異なるため、申し込み前に問い合わせておきましょう。
アパートリフォームローンでは事業性を審査するため、時間がかかる傾向にあります。必要書類はできる限り申し込み前に用意しておき、スムーズに手続きを進められるようにしましょう。
6.まとめ
アパートリフォームローンを組む場合の主な借入先は以下の3つで、それぞれ金利や融資限度額、融資条件などに違いがあります。現在の運用状況や将来の収益性など、全体のバランスを考えたうえで選択しましょう。
- 住宅金融支援機構
- 日本政策金融公庫
- 民間金融機関
長期的なアパート運用を考えると、複数の金融機関の比較や無理のない返済計画を立てること、投資物件に強いリフォーム会社を選ぶことも必要です。
アパートを経営するうえで、リフォームや日々のメンテナンスは避けられません。目先だけでなく将来も考慮したうえでアパートリフォームローンを組み、今後の収益性を向上させられるようにしましょう。
なら
