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所有する賃貸物件の入居率アップや古い設備の修繕のために、リフォームを検討している方は多いのではないでしょうか。
賃貸物件のリフォームは単に見た目を美しくするだけでなく、物件の価値を高めて長期収益を安定させる目的で行います。そのため収支が合うイメージがつけられず、リフォームを先送りしてしまうケースも多いようです。
そこでこの記事では、賃貸物件の費用相場や具体的な施工内容を解説します。
実際のリフォーム事例を通じて「どの程度の費用がかかり」「どのような変化が期待できるか」を説明しますので、物件の魅力を最大限に引き出すリフォームの参考にしてみてください。
1.賃貸物件をリフォームする4つの効果
リフォームは単に外見をきれいするだけではなく、以下の効果により賃貸物件の価値を高めて長期的な収益性の安定が見込めます。
- 入居率のアップ
- 賃料を高く設定できる
- リスクが低減できる
- 節税対策になる
上記の4つの効果を、それぞれ確認してみましょう。
1-1 入居率アップが期待できる
内装を洗練させたり最新の設備に入れ替えたりすることで、競合物件との差別化を図り、入居率アップが期待できます。築年数が経過した物件でも、リフォームすることで家賃を下げなくても入居者を集められます。
物件の機能性や快適性を向上させることで、入居者に長く住んでもらうことにもつながります。
市場に数ある賃貸物件の中から選んでもらう手段として、リフォームは有効です。
1-2 賃料を高く設定できる
一般的には、築年数を重ねると家賃を下げなければ入居者を集めるのが難しくなります。しかし、リフォームすることでその問題を回避できます。
リフォームした築古賃貸物件は新築や築浅物件に比べて割安であるため、住みたいエリア内の「新築は家賃が高くて手が出ないが古びた物件は避けたい」という方がターゲットになります。家賃を上げても新築より割安であれば、リフォーム物件を狙って部屋探しをしている方の目にも止まりやすくなるでしょう。
1-3 修繕費を請求されるリスクが低減できる
適切な時期に修繕しておくことで、設備の故障による入居者のクレームを未然に防げます。
2020年4月の民法改正で賃貸人の修繕義務が明文化され、民法607条の2では賃借人（入居者）が賃貸人（大家）に同意を得ないで修繕することができると明記されています。
（賃借人による修繕）
第六百七条の二 賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二 急迫の事情があるとき。出典：e-Gov 民法607条（2024年2月時点の情報）
そして、このように勝手に修繕された費用であっても、賃借人（入居者）は賃貸人（大家）に対して請求することができます。
（賃借人による費用の償還請求）
第六百八条 賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
２ 賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第百九十六条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。出典：e-Gov 民法608条（2024年2月時点の情報）
そのため、前もって老朽化した設備を更新しておくことで、入居者が手配した修繕費を請求されるリスクを低減できます。計画的にリフォームを行っておくことで、突発的な設備の不具合や緊急対応のリスクを減らし、長期的なメンテナンスコストの削減にもつながります。
1-4 節税効果が期待できる
リフォームを行うことで、節税効果が期待できます。
特に、リフォームの内容によっては、費用を減価償却の対象として計上できる場合があります。費用計上して償却期間の利益を減らすことで、節税効果が期待できるでしょう。
また、建て替えを行うと物件の築年数がリセットされますが、リフォームの場合は維持されます。そのため、相続税対策としても有効です。
築年数の古い物件は固定資産税の評価額が低くなる傾向にあり、相続税の計算においても有利に働くことがあります。
2.賃貸物件のリフォーム内容と費用相場
限られた予算内で、魅力的な物件にリフォームしたいと考えている方は多いでしょう。
そこで気になるのは工事内容と費用の相場です。ここでは、よくあるリフォーム内容を例示し、部屋単位で実施した場合の相場を解説します。
2-1 水回り設備
賃貸物件のリフォームにおいて、水回り設備の改修は特に重要です。それは、水回り設備は劣化が目につきやすく、また新しい仕様が頻繁に出るため、リフォームの効果が目に見えてわかるからです。
入居者が物件を探すときにも水回りに注目することが多いので、きれいな見た目・新しい設備に整えておくのがおすすめです。
水回り設備の施工例と費用相場は、以下のとおりです。
| キッチン | 63.7～110.4万円程度 |
|---|---|
| トイレ | 21.4～32.6万円程度 |
| お風呂・浴室 | 62.6〜138万円程度 |
| 洗面所 | 21.2〜35.7万円程度 |
上記はそれぞれ単体で施工した場合の費用感です。水回り設備ははまとめてリフォームすると一箇所あたりの費用が割安になるので、複数箇所をリフォームする場合は、足し合わせた金額から少し値引いた金額を見込んでおきましょう。
また、それぞれの費用で金額に幅があるのは、設備のグレードや施工規模、施工前の現地の状態が主な要因です。
水回りのリフォームは、排水管の配置や既存設備の状態によって工事内容に制限が生じることがあります。カタログだけで判断するのではなく、必ず現地を見てもらって打合せをしましょう。
水回りのリフォームについては、こちらの記事で詳しく解説しています。リフォームの目安や費用を抑えるポイントなどを参考にしてください。
2-2 部屋・居室
賃貸物件の部屋や居室の内装リフォームも、物件の見た目が変わるため効果が高い施工内容です。
主な内装リフォームについて、それぞれの費用相場を見ていきましょう。
| クロス | 9～12.9万円程度 |
|---|---|
| フローリング | 9.6～44.4万円程度 |
| その他洋室の改装 | 21.5〜43万円程度 |
| 和室 | 22.2〜42.2万円程度 |
| 玄関 | 13.8〜23.7万円程度 |
内装のリフォームは、比較的低価格で施工できます。最新のデザインやトレンドに合わせたスタイリッシュな空間をアピールすることで、入居者の注目を集めることができます。居室のリフォームは、オーナーにとっては入居率の向上と家賃収入の増加を、借主には快適な居住環境をもたらします。
内装リフォームの費用や注意点については、こちらの記事も参考になります。
2-3 外観・外まわり
賃貸物件の外観や外まわりのリフォームは、物件の安全性や高級感などのイメージアップにもつながり、入居率アップに効果があります。
外壁・屋根塗装や修繕が主なリフォーム内容で、金額相場は以下のとおりです。
| 外壁 | 70～250万円程度 |
|---|---|
| 屋根 | 30～350万円程度 |
| ベランダ・バルコニー （1住戸分） |
10～20万円程度 |
物件の外観が改善されると、物件の管理が行き届いている印象を与えます。安全快適な居住環境が提供されているという信頼感に直結し、入居希望者へのアピールになります。また、定期的に外装をメンテナンスすることで、外観の美しさを保つだけでなく、建物内部の傷みを防いだり、損傷を早期発見して対処したりすることができます。その結果、物件の寿命を延ばして物件価値を維持することにつながります。
3.賃貸物件のリフォーム事例3選
所有物件をリフォームしたら、どのような変化があるのでしょうか？
ここでは、具体的にイメージできるよう3つの事例を紹介します。
3-1 デザイナーズ物件へリノベーションした事例
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| 費用 | 329万円 |
|---|---|
| 平米数 | 40.89㎡ |
| 施工内容 | 内装工事／設備工事／木工事（大工・造作工事）／電気工事／美装工事／その他 |
リフォームの目的は、「感度の高いSNSで自慢したくなるような、印象的な仕上がりを実現すること」でした。単身者やカップル、少人数の居住を想定しての内装リフォームです。
間接照明を用いたくつろぎの空間作りや、目を引くウォークインクローゼットの設計が特徴です。また、LDK側にはインダストリアルテイストの要素を取り入れ、洗面室には真鍮・ゴールドのツールを採用し、上品かつ華やかな雰囲気を演出しました。
リフォーム後の部屋は、ほっとするだけでなく気持ちが高まる空間となりました。
出典：https://www.artreform.com/example/855/
3-2 様々なニーズに合うように間取りを改善
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| 費用 | 423万円 |
|---|---|
| 平米数 | 40㎡ |
| 工事箇所 | リビング／ダイニング／キッチン／浴室／洗面室／トイレ |
もともと単身者向けの間取りだった物件を、より多様な用途で借りられるように変更したリフォーム事例です。
ポイントは、1LDKに間取りを変更するためにリビングを分割し、可動間仕切りを採用したことです。これにより、空間の使い途が広がり、物件のターゲットが広がりました。また、壁付けで1口コンロだったキッチンは、3口コンロの対面式キッチンに変更。さらに水回りは3点ユニットから分割し、それぞれ独立した空間を実現しました。
このリフォームにより、物件は単身者だけでなくカップルや少人数の世帯など、より幅広い層のニーズに応えることが可能になりました。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/390
3-3 細部まで手を加えた性能向上リフォーム
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| 費用 | 320万円 |
|---|---|
| 平米数 | 28㎡ |
| 工事箇所 | リビング／キッチン／浴室／洗面室／トイレ／玄関 |
3点ユニットを分離することを目的とし、細部にこだわるリフォームです。玄関の扉の塗装やインターホンの交換など、小さな部分にも手を加えることで、物件全体の性能と魅力を向上させました。
3点ユニットの浴室と洗面室、トイレはそれぞれ十分なスペースを確保して独立させ、使い心地の良い仕上がりとなっています。さらに、収納の使い勝手を向上するために押入をクローゼットへ改築しました。
このリフォームによりお部屋の全体的な性能を向上し、細部までこだわりのある魅力的な空間に生まれ変わっています。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/329
4.賃貸物件のリフォームを成功させる5つのポイント
賃貸物件の魅力を上げるリフォームにはある程度の費用がかかります。しかし、いざ完成して募集をかけると「こんなはずじゃなかった」と後悔する仕上がりになってしまうことも。リフォームの効果を最大限にするために、抑えておきたい5つのポイントを解説します。
- 入居者のニーズをリサーチする
- 回収期間を試算する
- DIYは避ける
- 補助金を活用する
- 相見積もりを取得する
4-1 入居者のニーズをリサーチする
賃貸物件のリフォームを成功させるには、オーナーの希望だけでなくターゲットとなる入居者のニーズに基づいた計画を立てることが重要です。市場のトレンドや入居者のライフスタイルに合っていない過剰なリフォームを行ってしまうと、周辺物件と比べて家賃も高くなり、入居希望者が離れてしまうことになります。
例えば単身者向け物件では、コンパクトなキッチンやシンプルな内装が求められますが、ファミリー層向けでは広いリビングや充実した収納が必要です。市場調査や不動産会社と連携して地域の住民構成やライフスタイルを把握し、入居者の好みに合わせたリフォームを行いましょう。
調査して入居者のニーズとずれないようにすることで、新規入居者が集まるだけでなく、既存入居者の定着率もあがり、安定した賃貸経営が期待できます。
4-2 回収期間を試算する
賃貸物件のリフォームでは、費用とその回収期間の試算が重要です。リフォームは物件の価値を高めますが、費用をかけすぎると賃料と入居率が上がったとしても、想定期間内に工事費を回収できないことにもなりえます。
市場価格を上回る家賃設定は空室リスクを上げ、一方で安すぎる場合はリフォーム費用の回収に時間がかかり、投資としての価値が薄れます。
回収期間の計算式は「工事費÷年間家賃収入（値上げ分）」です。
例えば、120万円のリフォーム費用を月額家賃2万円の値上げで回収する場合、回収期間は5年です。
リフォーム計画は、工事費用の回収期間を慎重に評価しましょう。長期間にわたる収支を考えるなら、空室や賃料の値下げも考慮すると、より正確な予測を建てることができます。
4-3 DIYは避ける
賃貸物件のリフォームを行う際は、DIYによる壁紙の貼り替えや塗装などはおすすめできません。簡単にみえる壁紙の貼り替えでも、下地を傷つけたりきれいに貼れなかったりと、プロの施工に比べて見劣りする結果となり失敗するケースが多いからです。
入居希望者は、施工の細部までしっかり見て検討しています。結局は専門業者による修正が必要になり、余計な時間とコストがかかることになります。専門業者に任せれば、細部まで高品質な仕上がりになるので、初めからプロにリフォームを任せるのが賢明です。
4-4 補助金を活用する
リフォーム費用が気になる方は、国や自治体の補助金制度を活用しましょう。
リフォーム内容によっては補助金が利用できます。
補助金の対象になるのは、下記のような社会的利益をもたらすリフォームです。
- 省エネリフォーム
- バリアフリー化
- 耐震補強
- テレワーク環境の整備
これらの補助金は一般的なリフォーム工事での補助金と同じですので、詳細はこちらの記事をご覧ください。
一点、「自ら居住する住宅に行うリフォーム工事」が要件が入っている補助金は対象となりませんのでご注意ください。
賃貸物件ならではの補助金制度として、「住宅セーフティセット制度」が挙げられます。
住宅確保に配慮が必要な高齢者・被災者等「住宅確保要配慮者」が住まいを確保しやすくするための社会的制度で、一定の要件を満たす賃貸住宅は「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅」として、対象者が住まいを探すネットワークに登録したり、定められた種類のリフォームに対して補助金を受け取ることができます。
補助金額は、1戸あたり100万円を上限に工事費用の1/3まで（※自治体を通じての申請なら2/3）です。
ただし、この補助金を受け取った場合、10年間は、入居者を住宅確保要配慮者に限定した登録住宅（セーフティネット専用住宅）として運用する必要があります。住宅確保要配慮者のみの入居で運用が成り立つかどうか、エリアの特性や物件のターゲット層を考えて、申請を検討しましょう。
補助金を上手に利用することで、設備のグレードを上げたり装飾的なリフォームを行う余裕ができたりして、入居者によりアピールできる魅力的な物件にすることができるでしょう。
補助金申請はリフォーム着工前に行うので、計画時に国や自治体のWebサイトで条件を確認しておきましょう。また、補助金事業に登録しているリフォーム会社でないと申請できない補助金制度も多いので、賃貸リフォームに補助金を使いたい場合は、リフォーム会社選びに補助金事業の登録会社かどうかという観点も必要です。
リフォームガイドでは、リフォーム会社の特徴を把握して、あなたにあったリフォーム会社をご紹介することができます。補助金対応ができるリフォーム会社探しは、リフォームガイドにご相談ください。
4-5 相見積もりを取得する
賃貸物件のリフォームでも、複数の業者から相見積もりをとって発注先を決めることをおすすめします。いくつかの見積もりを比較することで、その工事の相場感を確認することができ、よりお得なリフォームプランを選ぶことができます。
相見積もりでリフォームプランを選ぶときは、金額だけでなく、プランの内容が要望を満たしているか、見積の段階で追加工事の可能性について説明してもらえているかといった提案能力や、担当者とスムーズにやり取りできるかといったコミュニケーションコストも考慮しましょう。リフォーム見積もりから発注先を選ぶポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
5.まとめ
賃貸物件のリフォームは、物件の価値を高め、長期的な収益性を安定させることにつながります。適切なリフォームを行うことで、このような効果が期待できます。
- 入居率向上
- 同じ築年数の物件と比較して高い賃料を設定できる
- 設備故障のクレームリスクを低減できる
- 節税効果
水回りや部屋のリフォームは数十万円程度、外回りは100～300万円程度が費用相場です。工事内容や設備のグレードにより金額は変動するので、事前のリサーチや回収期間の試算はかかせません。補助金を活用できれば、予算よりグレードを上げたリフォームを実現できるかもしれません。
リフォームの業者選びは様々な視点から検討する必要があり、簡単ではありません。不安がある方は専門家に相談してみましょう。リフォームガイドでは、各リフォーム業者の「得意・不得意」を把握したコンシェルジュが専属であなたのリフォームをサポートします。一定の審査基準をクリアした優良リフォーム会社から、賃貸物件のリフォームに合った業者をご紹介いたします。
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