法改正でリフォームできなくなる?2025年建築基準法改正の影響

リフォーム できなくなる

中古住宅購入やリフォームを検討していると「来年になるとリフォームできなくなるかも?」そんな情報を耳にすることがあるかもしれません。リフォームできなくなるのは本当なのか、どのような物件だとリフォームできなくなるのか気になりますよね。

実は2025年4月に建築基準法が改正されることが発表され、リフォームにも影響が出ると予想されています。今回は法改正の内容をわかりやすく解説し、リフォームできなくなる物件やその対策をご紹介します。


1.2025年4月に建築基準法が改正!リフォームできない・しにくい物件が増える

今回「リフォームできない物件が出てくるかも」と予想される話の背景にあるのが、2025年4月の建築基準法改正です。法改正によってリフォームでも建築確認申請が必要なケースが増えるため、工事の可否や費用面などで影響を受けると考えられています。

[参考]建築確認申請とは?

家を新築するときに必要なのが建築確認申請。工事が始まる前に行政へ「このような建築物を建てます」という申請をして許可をもらい、工事が終わったら申請のとおりに正しく建てられているかを確認してもらうという流れです。

この確認申請は「新築だけのもの」というイメージがあるかもしれませんが、実はリフォームでも必要になることがあります。例えば「床面積が10㎡以上増える増築」や「鉄骨2階建てや木造3階建ての大規模リフォーム」では確認申請が必要です。

この建築確認申請が通らないと、工事を行うことができません。住まいの安全のために大事な手続きではありますが、建築確認は、工事の納期に影響したり、そもそも着工ができない要因になったりするのです。
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1-1.木造2階建ての大規模リフォームで建築確認申請が必要になる

今回法改正されるのが「木造平屋建て・木造2階建て」の確認申請について。これまでこの2種類の建物については、大規模リフォームであっても確認申請が不要とされていました(4号特例)。ほとんどの住宅がこの2種類に当てはまるので、これまで「リフォームのときに確認申請をする」というイメージがあまりなかったのです。

ところが、このルールが2025年4月に変わる予定であると発表されました。「木造平屋建て(延べ面積200㎡以下)」では今までどおり確認申請を省略できますが、「木造2階建て」や「木造平屋建て(延べ面積200㎡超)」では確認申請が必須になります。

【木造建築物の大規模リフォーム※における確認申請の必要性】
建築物の種類改正前改正後
木造平屋建て(200㎡以下)不要不要
木造平屋建て(200㎡超)不要必要
木造2階建て不要必要
木造3階建て以上など必要必要

※大規模リフォームとは、主要構造部(屋根・壁・柱・梁・床・階段)のうち1つ以上について半分以上修繕や模様替えすることを指します。

1-2.木造2階建ての大規模リフォームにかかる期間・費用が増える場合がある

ほとんどの一般住宅は200㎡を超えないため、平屋の場合はよほど広さがない限り、確認申請なしでさまざまなリフォームができると考えて良いでしょう。

一方、今までと状況が変わるのが、木造2階建てのリフォーム。2025年4月以降は増築だけでなく、さまざまなリフォームで確認申請が必要になります。

【確認申請が必要・不必要な木造2階建てリフォームの例】
<確認申請が必要>
大規模リフォームの例
<確認申請が不要>
小規模リフォームの例
  • スケルトンリフォーム
  • 家全体の間取り変更
  • 床の下地から張り替える
  • 階段の掛け替え、位置変更
  • 屋根の葺き替え、外壁の張り替え など
  • 壁紙やフローリングの張り替え
  • キッチン、浴室、トイレなどの設備交換
  • 部分的な間取り変更
  • 屋根や外壁の塗装  など

小規模リフォームであれば今までどおり確認申請は不要。大規模リフォームであっても、確認申請さえ行えばリフォームは可能です。

法改正後に大規模リフォームができなくなるわけではありませんが、リフォーム会社が確認申請の書類を準備するという作業が増えるため、今までよりもリフォームにかかる期間が長くなる可能性があるということは頭に入れておくと良いでしょう。

また次のような、確認申請に手間取ってしまうケースでは、今までかからなかったような追加費用が生じるケースも考えられます。

確認申請の際に困ってしまうケース

  • 図面がなく構造が把握できない物件
    築年数の経った中古物件で、図面をなくしてしまったケースなど。確認申請の前に、壁や天井をはがして内部を確認しなければならない可能性があります。

  • 現行の法律をクリアしていない物件
    今まで確認申請が簡略化されていたことで、過去のリフォームが法律を守らず実施されてしまった物件や、建てられた当時はOKだったが今の基準には合わない物件など。今の基準に合わせるために、想定外のリフォーム費用がかかる可能性があります。

1-3.再建築不可物件で大きなリフォームができなくなる

そして、法改正の影響を特に大きく受けるのが「再建築不可物件」です。

[参考]再建築不可物件とは?

今の建物を解体して更地にした後、新たな建物が建てられない土地のこと。道路が狭いエリアや住宅密集地では、建築基準法の「接道義務」(災害時に消防車や救急車が通れる広さを確保するため、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない)を満たしていないために再建築不可となっている物件が多く見られます。

再建築不可物件の図

出典:スケルトンリフォームとは?どんな時に選ぶ?費用・事例など徹底解説

この義務は、お住まいの地域が「都市計画区域」もしくは「準都市計画区域」の場合に該当します。どの区域に該当するかは市区町村の都市計画図で確認できるため、インターネットや自治体窓口等でご確認ください。