スケルトンリフォームとは？費用・メリット・注意点など全解説
「スケルトンリフォームって具体的にはどんなリフォーム？」
「中古物件をリフォームしたいけど、スケルトンリフォームにするべき？」
「スケルトンリフォームにかかる費用ってどれくらい？」
など、スケルトンリフォームについて詳しく知りたい！という方は多いのではないでしょうか。
リフォームガイドでも、スケルトンリフォームの問合せを多く受けます。しかし、多くの方がスケルトンリフォームがそもそもどんなリフォームなのかをご存じなく、どんな場合に適しているかを知らずに検討されていると感じます。
ここでは、スケルトンリフォームを検討している方に向けて、言葉の意味、費用、スケルトンリフォームが適している場合、避けた方がいい場合、業者の選び方、工事期間など、詳しく解説していきます。
この記事を読めば、皆さまの物件をスケルトンリフォームするべきかどうかが分かり、予算内でリフォームできるかどうかも判断できるようになります。
ぜひ最後まで読み進めてみてください。
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目次
1.スケルトンリフォームとは？
「そもそも戸建てのスケルトンリフォームってどんなリフォーム？」「リノベーションと何が違うの？」とお思いの方も多いのではないでしょうか。
まずはスケルトンリフォームとはどんなリフォームなのかを解説します。
1-1.戸建てのスケルトンリフォームとは
戸建てのスケルトンリフォームとは、内装や外装はすべて壊して基礎と骨組みだけ残し、一から内装・外装を作り直すリフォームのことです。
1-2.マンションのスケルトンリフォームとは
マンションのスケルトンリフォームは、間仕切りや水回り設備などの内装を、コンクリートが見える状態までに解体・撤去し、一から作り直します。
戸建てとは違い、外壁や屋根などの外装まで作り変える必要がないので、戸建てのスケルトンリフォームに比べれば費用も安く済みます。
1-3.スケルトンリフォームとはリノベやフルリフォームの方法の一つ
【リノベーション】【フルリフォーム】【スケルトンリフォーム】定義の概念図
「スケルトンリフォーム」は、「建物の柱などの構造部のみ残し、それ以外の部分を新しくするリフォーム」で、フルリフォームやリノベーションの方法の一つになります。フルリフォームに明確な定義はないため、スケルトンにまでせず、表面的な改装（水回りの交換・内装貼り換え）だけでもフルリフォームと言うことがあります。
「リノベーション」と「フルリフォーム」の違いは、「原状回復」や「老朽化したものを元に戻す」という目的以上のものがあるかないか、と言えます。
「リノベーション」は家全体の修繕・改修という意味だけでなく、「性能や住み心地を良くし、建物に付加価値を与える」というニュアンスがある一方で、「リフォーム」は単純に「原状回復」や「老朽化したものを元に戻す」という意味合いで使われることが多いためです。
また、リノベーションは、性能や住み心地を良くするために空間を広くするなど大幅な間取り変更を伴うことが多いため、スケルトンリフォームを行うことが多くなります。そのため、特にマンションの場合はスケルトンリフォーム＝リノベーションととらえられることもあります。
2.スケルトンリフォームの費用相場は？
2-1.戸建てのスケルトンリフォームの費用
戸建てのスケルトンリフォームにかかる費用は、内装のみを解体して作り直す場合と内装・外装両方を解体して作り直す場合で費用が大きく変わります。
水まわり設備の費用はどちらの場合でも変わりませんが、木材などの材料費や職人への手間賃は延べ坪に比例します。そのため、延べ坪が大きくなれば費用も上がる傾向にあります。
2-2.マンションのスケルトンリフォームの費用
マンションのスケルトンリフォーム費用は、以下の2つの要素で大きく費用が変わります。
- 物件の大きさ
- デザインや材質へのこだわり
この2つの要素の違いで費用がどのように変わるのかを、以下の表にまとめました。
※一般的に、2LDKは50～60㎡、3LDKは70～80㎡ほどの大きさ ※費用はリフォームガイド加盟店の施工実績より算出
マンションのスケルトンリフォームでは、どれだけ安くても500万円以上の費用がかかります。さらに、スケルトンリフォームする物件が大きくデザインや材質にもこだわる場合、1,000万円を超える場合もあります。
マンションのスケルトンリフォームについて、詳しくはこちらで解説しています。
＞＞相場が分かる！マンションスケルトンリフォームの費用をスッキリ解説
3.スケルトンリフォームを選んだ方がいい場合は？
費用がかかるスケルトンリフォームですので、「本当にスケルトンリフォームでいいのだろうか？」、戸建ての場合は「建て替えや住み替えの方がいいのでは？」または「内装のみの部分リフォームでいいのでは？」という不安も当然あるかと思います。
ここでは、スケルトンリフォームをした方がいい場合を解説していきます。
3-1.戸建ての場合
戸建てで耐震性に問題が出てくる築30年以上の物件などでは、予算に合うならスケルトンリフォームをおすすめします。
戸建てのスケルトンリフォームなら建て替えよりも費用が抑えられます。また、内装だけをフルリフォームするより間取りの設計が自由で、耐震性や断熱性などの機能面も新築同然にできます。
以下の記事も参考にしてください。
＞＞「リフォーム」と「建て替え」で悩む人必見！失敗しない選び方を全て解説
3-2.マンションの場合
マンションの場合、築20～25年以上の物件は、配管が劣化している可能性が高いため、すべて刷新できるスケルトンリフォームがおすすめです。
中古物件をリフォームして住む場合、これから何年も住み続ける家ですので、最初にすべて新品にしておけば、今後のメンテナンス費用が抑えられ、結果的に安く済むといった場合もあります。開放的なリビングにしたり、全体的なデザインやトーンを統一することができるのもスケルトンリフォームの魅力です。
（スケルトンリフォームの魅力・メリット）
■耐震補強ができるので大地震が起きても安心！
1981年以前に建てられた戸建ては、新耐震基準（震度6以上でも倒壊してない建築基準）に適合していません。内装だけのフルリフォームでは、大地震で倒壊するかもしれないという不安が残ります。
戸建てのスケルトンリフォームなら、スケルトン状態にした後にコンクリートを打って基礎を補強したり、耐震金物で柱を補強したりできます。古い戸建てに現在の建築基準をクリアする強度を持たせ、大地震による倒壊リスクをなくすことができるのです。
出典：http://prosper-home.com/index.html
■断熱リフォームで冬でも夏でも過ごしやすい住まいに！
築40年などの古い戸建ては、壁や天井裏に断熱材が入っていないことが多いです。これでは、いくら内装をきれいにしても、夏は暑く、冬は寒い状態に変わりありません。
戸建てのスケルトンリフォームでは内装をすべて壊すため、壁や天井裏などに断熱材を入れられます。1年を通じて過ごしやすい住まいになります。
スケルトンリフォームをせずクロスの張り替えなどにとどめると、冬の暖房で結露が生じ、内装が傷むおそれがあります。
■現在の生活に合った自由な間取り変更ができる！
内装のみのリフォームでも間取り変更ができないわけではありません。ただし、床をすべて解体するわけではないので水まわりの移動が制限されるなど、思い通りの間取り変更ができない可能性があります。
スケルトンリフォームなら、壁や配管の配置を自由に変えられます。家族構成やライフスタイルに合わせて自由に間取り設計ができます。
■建て替えとくらべて費用を2/3程度に抑えられる！
一定の補強は必要であるものの、スケルトンリフォームではもともとある基礎や柱を再利用します。そのため、建て替えより費用を抑えることができます。
さらに、建て替えの場合は住宅取得に伴う申請を司法書士に依頼する必要がありますが、スケルトンリフォームならそれも不要です。
■建て替えると床面積減少の可能性あり！再建築不可の場合も！
建て替えでは現行の建築基準法に合わせて設計する必要があり、その結果床面積が大幅に減少する可能性があります。
たとえば現行の建築基準法では、家の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接しないと建てられないという「接道義務」があります。しかし、古い住宅地では幅が4ｍに満たない道路も多いのです。
4m未満の道路に接する戸建てを建て替える場合、道路中心線から2mまで敷地を後退させる必要があり、建築可能な面積が大幅に減ってしまいます。
一方、スケルトンリフォームは現行の建築基準法の適用を受けません。そのため、もともとの大きさを保った家づくりが可能になります。
4.スケルトンリフォームを避けた方がいい場合は？
内装だけのフルリフォームや建て替えに比べてメリットが多いスケルトンリフォームですが、避けた方がいい場合もあります。
ここでは、スケルトンリフォームを避けた方がよい3つのポイントをご説明します。
4-1.基礎や柱がボロボロで、建替えた方が安く済む場合（戸建て）
解体してみると白アリの食害で柱がボロボロだったり、そもそも基礎がない…というケースがあります。建物がこのような状態では、通常の補強では安全を確保できません。安全性を確保できるまで対策した結果、結局建て替えた方が安かった･･･ということもありえます。
ただし、家屋の状態を素人が判断することは難しいものです。スケルトンリフォームが可能な物件かどうかは、建築士など専門家のいるリフォーム会社に評価してもらう必要があります。
4-2.「2×4工法」で間取り変更に制限がある場合（戸建て）
2×4(ツーバイフォー)工法やプレハブ工法と呼ばれる工法の戸建てには、抜けない壁や柱が多数あります。そのため、間取り変更に制限があります。
この場合も、スケルトンリフォームでどこまで間取り変更が可能か、建築士など専門家のいるリフォーム会社に確認してもらいましょう。
4-3.壁式構造のマンションで間取り変更に制限がある場合（マンション）
マンションの構造も、戸建てのように柱や梁で支える構造（ラーメン構造）と、壁が柱の役割になって建物を支える構造（壁式構造）の2種類があります。
「壁式構造」の場合、空間を広くするために、部屋の中の壁を取り払いたくても、できない可能性があります。
スケルトンリフォームで壁を取り払って間取りを変えたい場合、業者に施工が可能かどうか、確認をしましょう。
5.スケルトンリフォームのビフォーアフターを見たい！
この章では、いくつかのスケルトンリフォームの施工事例をかかった費用もあわせてご紹介します。
スケルトンリフォームの費用感がわかるとともに、間取りやデザインも参考にしていただけます。
5-1.戸建てのスケルトンリフォームの事例と実際にかかった費用
■築30年42坪（140㎡）の戸建てスケルトンリフォーム事例 （1,249万円）
築30年で耐震性に懸念があったことと、家全体が寒かったことをきっかけにスケルトンリフォームを決意。
和室をリビングに取り込み、ひろびろとしたLDKを実現しました。また、壁面収納をフルに活用してデッドスペースをなくし、空間を有効活用しています。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/826
■築15年34坪（112㎡）の戸建てスケルトンリフォーム事例（750万円）
部分的なスケルトンリフォームで費用を抑えた事例です。細かく部屋を仕切っていた建具をすべて取り払い、ひろびろとしたLDKを実現しました。外壁も一新し、モノトーンで落ち着いた色にしました。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/379
■築40年25坪（80㎡）の戸建てスケルトンリフォーム事例 （1,470万円）
1階はLDKを広げ、ゆったり過ごせるようになりました。もともと3部屋あった2階は2部屋にし、より開放感のある空間づくりをしました。
全体的なデザインのコンセプトは、「ほんのり和モダンテイスト」。フローリングはチーク色にし、柱やキッチン、棚にはアクセントカラーの濃いブラウンを使い、家具との調和を図りました。照明はダウンライトやスポットライトを使い分け、シーンに応じた照明演出ができるようにしました。
出典：http://www.balleggs.com/portfolio/renovation059/
■築40年32坪（95㎡）の戸建てスケルトンリフォーム事例 （1,854万円）
こちらの物件は、解体してみると基礎が建坪の半分程度にしか存在せず、土台もほとんど腐っている状態でした。
基礎の構築や土台の補修に当初の想定を超える追加費用がかかったため、高額になった事例です。
出典：http://suikoubou.co.jp/works/home-renovation6417ktkm
5-2.マンションのスケルトンリフォームの事例と実際にかかった費用
■オーソドックスなデザインのスケルトンリフォーム事例（666万円）
水まわりにはスタンダードなグレードの設備を導入。内装もオーソドックスなデザインでスケルトンリフォームした事例です。充実した内容でも、600万円台でリフォームできました。
出典：http://suikoubou.co.jp/works/mansion-renovation9294adck
マンションのスケルトンリフォームについて詳しくはこちら
＞＞相場が分かる！マンションスケルトンリフォームの費用をスッキリ解説
6.スケルトンリフォームの工事期間は？いつから検討すべき？
スケルトンリフォームの工事期間は、その工事規模によって変わりますが、おおよそ2～3か月間ほどかかります。
一方で、その検討期間も考えると、検討を始めてから完工するまで、最低でも6か月は見込んだ方がよいでしょう。
たとえば、4月から新しい住まいで生活を始めたい場合は、前年の10月には最低でも検討は始めておきましょう。
7.どんな業者にスケルトンリフォームを頼めばいい？
「せっかくだから、とことんこだわって理想の住まいを手に入れたい！でも、できれば費用は安い方がありがたい・・・」
スケルトンリフォームを検討している方なら誰でも、こう考えていることでしょう。
この章では、費用をかけるポイントを押さえ、予算内で満足度の高いスケルトンリフォームをする方法をお教えします。
7-1.あなたの趣向次第で選ぶべき業者は変わる！
リフォームを扱う業者は多数存在しますが、それぞれの特徴や得意とする工事はさまざまです。満足のいくリフォームを行うためには、希望するリフォームの内容に応じて業者を選ぶ必要があります。
やりたいリフォームがシンプルで、デザインなどにそれほどこだわらないから費用はできるだけ抑えたい、という方には地元の工務店がおすすめです。
一方で、デザイン面や使い勝手の面でリフォーム会社からのアドバイスや提案を希望するのであれば、デザイン料の分費用はかかりますが、提案力のある中堅リフォーム会社を選ぶとよいでしょう。
7-2.紹介サイトを活用して、あなたの希望に合った業者を見つけよう！
工務店や中堅リフォーム会社の施工品質や提案内容は業者によって異なります。お客様の満足度は、どの業者に依頼するかによって大きく左右されます
スケルトンリフォームが得意で、かつお客様の満足度が高い会社を見分けることは、一般の方には簡単なことではありません。まずは紹介サイトなど専門家のアドバイスを活用して、リフォームの目的に合う工務店を探しましょう。
紹介サイトには、工務店が公開している以上の情報が集まっています。どの工務店が戸建てのリフォームを得意としているか、お客様からの評判がよいか、といった情報が集約されているのです。
また、複数一括で紹介を受けられるので、リフォームの目的に合う工務店を比較検討して選ぶことができます。
（ご参考）リフォームガイドのご紹介
ここでは、紹介サイトの一つである弊社リフォームガイドをご紹介します。リフォームガイドはみなさまのリフォーム内容や趣向に合わせ、最適なリフォーム会社をまとめてご紹介いたします。
リフォームガイド：無料見積の申込はこちらから（登録はたったの30秒）
電話番号：0120-395-120
営業時間：10：00～19：00（全日）
8.スケルトンリフォームではどのようにローンを組めばいい？
スケルトンリフォームにかかる費用は最低でも500万円以上で、1,000万円を超えることも少なくありません。そのため、ローンを組む人も多いリフォームです。
この章では、スケルトンリフォームでローンを組む際に知っておくべきことをご説明します。
8-1.選択できるリフォームローンについて
スケルトンリフォームで利用できるローンは、以下の2種類です。
- リフォームローン（金利2.5～4.5％、無担保）
- 住宅ローン（金利0.5～2.5％、有担保）
中古物件を購入するのに合わせてスケルトンリフォームを行う場合は、住宅ローンを活用しましょう。物件の購入費に合算して申請できるためです。
一方で、現在住んでいる物件で1,000万円以下のローンを組む場合は、手間などの観点からリフォームローンを選択するケースが多いです。
8-2.金利や返済期間の違いによる支払額シミュレーション
毎月の支払額や支払利息は、金利や返済期間によって大きく変動します。返済期限を決める際は、以下の一覧を参考にしてください。
8-3.ローン申請には確定した見積もりが必要！早めに現地調査を依頼しよう！
ローンの申請には、工事請負契約書の写し、または、確定した見積もり書が必要になります。
業者の選定から見積もりを確定させるまでには、現地調査から最低1か月ほどかかるので注意が必要です。とくに、中古一戸建ての購入に伴ってスケルトンリフォームをする場合は、物件の候補が決まったら早めに業者に現地調査を依頼しましょう。
リフォームローンの詳細は以下の記事でもまとめています。あわせてご確認ください。
9.スケルトンリフォームで使える減税などのお得情報はないか？
リフォーム範囲が多岐にわたり費用も高額になるスケルトンリフォームでは、減税制度や補助金などを有効に活用しましょう。
9-1.スケルトンリフォームで所得税や固定資産税がお得になる！
リフォームに利用できる減税制度はいくつかありますが、ここではその中でも対象範囲が広く、減税額が大きい所得税の減税についてまとめました。
所得税のほか、リフォーム内容によっては固定資産税や贈与税でも減税措置を受けられる場合があります。
各種減税制度の詳細は以下の記事でも取り上げています。ぜひご一読ください。
9-2.スケルトンリフォームでは補助金制度が使える！
減税制度と同様に、補助金制度でも耐震、省エネ、バリアフリーのリフォームで自治体の補助金を利用できる場合があります。
補助金制度の詳細や利用条件は各自治体に応じて異なります。一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のWebサイトで確認しましょう。
10.まとめ
いかがだったでしょうか。スケルトンリフォームする際に知っておくべき情報をまとめてご紹介しました。
特に、スケルトンリフォームでは、スケルトンリフォームに相応しい物件を選べばお得にリフォームできる一方、物件の状態が悪いと、追加で思わぬ費用がかかることもご理解していただけたかと思います。
スケルトンリフォームは難易度の高いリフォームになるため、業者選びがリフォームの成功を左右します。リフォームガイドも、リフォーム会社選びの面で皆様の理想の住まいづくりをお手伝いいたします。
リフォームのことならどんな小さなことでも、お気軽にお問い合わせください。
また、以下の記事にもスケルトンリフォームを成功させるために必要な情報が満載です。是非ご参照ください。
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