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スケルトンリフォームとは、骨組みだけを残して住宅を解体し、内装・外装をすべて新しく作り直すリフォームのことをさします。（マンションの場合は一室をコンクリートが見える状態まで全て解体し内装を作り直すリフォーム）
こちらの記事では、スケルトンリフォームにまつわる基本的な情報をわかりやすく解説しています。
スケルトンリフォームの費用相場や実際に行われた施工事例など詳しくご紹介していますので、ご自身のリフォームにぜひ役立ててください。
最後までじっくり読むことで、あなたに必要なリフォームがスケルトンリフォームであるかどうかわかります。
目次
1.スケルトンリフォームは骨組み以外のすべての箇所を作り直す工事のこと
スケルトンリフォームとは、骨組み以外の全ての箇所を作り直す工事のことを指します。
内装や壁まで全て撤去するため、水回りの移動や間取りの作り直しなど可能な工事の幅が広く、ご自身のライフスタイルにあわせた住まいを実現することができます。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/381（戸建て） / 提供：あなぶき興産（マンション）
戸建てのスケルトンリフォームの場合、内装と外装はすべて壊して基礎・骨組みだけ残し、一から内装・外装を作り直します。間取りや内装・外装デザイン、設備等全てご自身の家族構成・ライフスタイルにあわせて自由にカスタマイズ可能です。
また、築年数の古い物件でも耐震や断熱など機能性にかかわる工事が可能となり、新築同然の仕上がりが期待できます。
マンションのスケルトンリフォームでは、間仕切りや水回り設備などの内装をコンクリートが見える状態までに解体・撤去し、一から作り直します。
マンションの場合、窓サッシや玄関ドアなど「共有部」のリフォームは不可能ですが、断熱工事・配管交換などはできるため、見た目だけでなく建物の性能面も刷新することが可能です。
構造によっては間取りを大幅に変えることができない（壁式構造）
建物の構造によっては、スケルトンリフォームで間取りを大幅に変えることができない物件もあります。
そのため、リフォームする物件がどのような構造なのか事前に確認する必要があります。
■マンション（壁式構造）
マンションには「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があり、それぞれで建物を構成するものが異なります。
ラーメン構造は、建物を垂直方向に走る「柱」と水平方向にかけられた「梁」で建物を構成しています。
一方、壁式構造は床・壁・天井の面６枚で建物を構成しています。こちらの構造では、撤去が困難な厚い耐力壁があります。耐力壁は移動が不可能なため、ラーメン構造の建物に比べ間取り変更に制限が多くなってしまいます。
マンションがどちらの構造なのかは、マンションができた当時のパンフレットや、中古マンションであれば物件検索サイトの物件概要欄で確認することができます。
■戸建て（２×４工法など）
戸建ての場合も床・壁といった面を組み立てて建物を支える「２×４工法」「プレハブ工法」の物件は間取り変更に制限があります。
どこまでスケルトンリフォームが可能なのかは建築士やリフォーム会社に必ず相談するようにしましょう。
2.スケルトンリフォームを選ぶシチュエーション
「スケルトンリフォームが何かがわかったけれど、どんな時にスケルトンリフォームがおすすめなの？」
「私のプランにスケルトンリフォームは合っている？」
このようなお悩みを抱えている方のために、ここではスケルトンリフォームを選ぶシチュエーションについてご紹介していきます。
2-1.戸建ての場合
戸建てのスケルトンリフォームを選ぶシチュエーションは、主に以下の通りです。
建て替えができない
戸建ての物件では、再建築ができない物件が存在します。このような「再建築不可」の物件の場合に、スケルトンリフォームを選ぶ人が多いです。
再建築不可の物件とは？
現在の法律上災害時に消防車・救助車が通れる広さを確保するため、住宅の敷地が「幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という規定があり、建物の状態によっては建て替え不可・敷地面積を小さくしなければならなくなります。
建物が2m以上道路に接していなければ、建て直し自体が不可能となります。
再建築不可の物件であっても、スケルトンリフォームであれば、ほとんど新築と同様の状態にまですることができます。
建て替えると面積が減ってしまう
戸建ての場合、建て替えによって面積を小さくしなければならない物件が存在します。このような物件の場合は、スケルトンリフォームであれば現行の建築基準法の適用を受けず面積はそのままで工事が可能です。
建て替えで面積を小さくしなければいけない物件とは？
狭い道路に面した古い物件（特に東京23区）の中には、防災の観点から非常時に車両が通行できるよう、建て替え時に現在の基準に合わせて面積を小さくしなければいけないものも存在します。
具体的には、4m未満の道路に接する戸建てを建て替える場合、道路中心線から2mまで敷地を後退させる必要があり、建築可能な面積が大幅に減ってしまいます。
敷地の広さをなるべく保ったままリフォームしたいという方には、スケルトンリフォームがおすすめです。
建物に思い入れがある
家族代々で長らく住み続けた建物などであれば、取り壊したくないとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。スケルトンリフォームでは完全に建物を取り壊さず機能性・住み心地を向上させることができます。例えば、古民家であれば思い出の梁や縁側は残し、断熱性・耐震性は最新のクオリティまで高めることが可能です。
思い入れのある建物に住み続けたいという方には、スケルトンリフォームがおすすめです。
2-2.マンションの場合
マンションのスケルトンリフォームを選ぶシチュエーションは、以下の通りです。
自分のライフスタイルに合わせて自由にリフォームしたい
築年数の古いマンションの場合、現代のライフスタイルに合わない間取りであることがほとんどです。
スケルトンリフォームでは、ご自身のライフスタイルに合わせ一から空間を設計することができ、理想の住まいを実現することができます。
ご自身の生活に合うように現状の間取りを作り変えたい方には、スケルトンリフォームがおすすめです。
築年数が古く、見えない部分までリフォームが必要
築年数の古いマンションで、性能面に不安がある場合はスケルトンリフォームが必須です。
築年数が古いと断熱性が低く過ごしにくい場合や、配管が劣化しサビ混じりの水が出る・詰まる・水漏れが起こるなど生活に支障をきたす場合があります。
スケルトンリフォームでは、そのような設備配管や断熱など目に見えない箇所も施工することができます。
設備の交換や内装の張り替えなど表面のみの工事をしても、あとから劣化部分を補修することになるため、目安として築40年を超える物件はスケルトンリフォームを検討しましょう。
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3.スケルトンリフォームの費用相場は？
こちらではスケルトンリフォームにかかる相場費用について解説しています。
坪数別に費用相場をまとめていますので、ご自身の住まいと照らし合わせながら確認してみてください。
3-1.戸建てのスケルトンリフォームの費用
| 物件の大きさ | 費用（単位：万円） | |
|---|---|---|
| 延べ坪（建物各階の床面積の合計） | 20坪(66㎡) | 1000～1400 |
| 25坪(82.5㎡) | 1200～1600 | |
| 30坪(99.9㎡) | 1350～1800 | |
| 40坪(132㎡) | 1600～2100 | |
| 50坪(165㎡) | 1900～2500 | |
※木造軸組み工法の建物の場合
※税別
木材等材料費や職人への手間賃は延べ坪に比例するため、延べ坪が大きくなればなるほど費用も上がります。
3-2.マンションのスケルトンリフォームの費用
| 面積 | 費用相場 |
|---|---|
| 50㎡ | 650～850万円 |
| 60㎡ | 750～990万円 |
| 70㎡ | 840～1120万円 |
| 80㎡ | 920～1240万円 |
| 90㎡ | 990～1350万円 |
| 100㎡ | 1050～1450万円 |
※㎡単価約12.5～15万円で計算（費用提供：あなぶき興産｜実際のマンションスケルトンリフォーム施工例参照）
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/mansion-renovation-hiyou/
戸建てのスケルトンリフォームに比べて、マンションは屋根・外壁の工事がない分、600万円台でスケルトンリフォームが可能な場合も。大きな物件やデザインにこだわった場合は1000万円を超えることもあります。
4.スケルトンリフォームでよくある工事を事例とともにご紹介
ここからは、スケルトンリフォームでよくある工事を事例とともにご紹介します。
「スケルトンリフォームについては理解したけれど、どんな工事をすれば良いかわからない」
「リフォームプランを立てるのに、何か参考になる例はないの？」
というようなお悩みをお持ちの方はぜひ参考にしてください。
4-1.和室を撤去し広々としたLDKへ
【間取り図】
【ビフォーアフター】
| 建物形態 | マンション |
|---|---|
| 築年数 | 20年 |
| 費用 | 926万円 |
| 工期 | 3か月 |
| リフォーム面積 | 106.25㎡ |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/278
4-2.間取り変更でリビングと寝室を同じ空間に
【間取り図】
【ビフォーアフター】
| 建物形態 | マンション |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| 費用 | 540万円 |
| 工期 | 2か月 |
| リフォーム面積 | 35㎡ |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/443
4-3.間仕切りを撤去しワークスペースを新設
【間取り図】
【ビフォーアフター】
| 建物形態 | 戸建て |
|---|---|
| 築年数 | ー |
| 費用 | 800万円以上 |
| 工期 | 3か月以上 |
| リフォーム面積 | 100㎡以上 |
出典：https://freshhouse.co.jp/case/15923/?costed=&author=&purposed%5B%5D=plan-changes
4-4.耐震補強で築古物件でも安全な住まいへ
【施工イメージ】
【ビフォーアフター】
| 建物形態 | 戸建て |
|---|---|
| 築年数 | 50年 |
| 費用 | 2344万円 |
| 工期 | 5か月 |
| リフォーム面積 | 165㎡ |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/381
5.スケルトンリフォームの流れ
ここからは、スケルトンリフォームする際の流れについて解説していきます。以下で解説する手順に沿ってリフォーム会社を探し、工事を依頼する一社を選定しましょう。
【事前準備】リフォームに求める要望・予算を決める
リフォーム会社を探す前に、まずはご自身の叶えたいリフォームについて要望を整理しましょう。
子どもの成長や二世代での同居など、ご自身がリフォームに至るきっかけによって必要な工事が異なるからです。
また、「ホテルのような高級感のある雰囲気にしたい」「シンプルだけど機能性の高い設備が欲しい」など、住まい全体のテイストや設備のグレードに対する希望もまとめておくようにしましょう。
次に、スケルトンリフォームにどれくらいの費用をかけることができるのか予算を決定しておくことも大切です。
リフォーム会社に見積もりを依頼する際、ご自身の要望とともに予算を伝えることで、リフォーム会社が予算に沿ったリフォームプランを提案できるようになります。
まずはリフォームに関してご自身の要望を固め、予算を明確にしたうえで会社探しにうつりましょう。
5-1.リフォーム会社探し
希望するリフォーム・予算が決まったら、リフォーム会社を実際に探してみましょう。
リフォーム会社は、以下のような手段で探すことが可能です。
| 手段 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一括見積もりサイトで探す | 自分で業者を探す手間が省ける | 優良業者の多さや審査基準の有無など信頼できるサイトかどうか判断が必要 |
| インターネットで検索する |
|
|
| 口コミサイトを活用する | 実際に施工した人の意見がわかる | 信頼できる口コミの見極めは難しい |
| チラシで探す | キャンペーン広告などお得な情報が掲載されていることもある | 比較検討できる業者の数が少ない |
参考：https://www.reform-guide.jp/topics/reform-mitsumori/
リフォーム会社探しはリフォーム成功のカギを握る大切なステップです。
ご自身に合った探し方で2~3社程度探すようにしましょう。
リフォーム会社を探す時のポイント
リフォーム会社探しの際、「リフォーム会社が多すぎて2~3社に絞れない」「どういう会社が自分のリフォームに合っているの？」と悩んでしまう方もいらっしゃるかもしれません。
リフォーム会社は、以下のようなポイントに沿って探すようにしましょう。
ご自身のリフォームに合った会社が見つかり、見積もり依頼や会社の比較検討もスムーズになります。
住まいの近くにあるかどうか
リフォーム会社を探す際は、住まいの近隣のエリアから探すようにしましょう。
あまりにも遠くの会社に見積もりを依頼してしまうと、見積書を手渡しでもらわなければいけないため、大変不便です。また、見積もりを作成する際に行われる現地での調査で多額の交通費が発生する場合、本来無料で依頼できる見積もり作成に費用がかかる場合もあります。
住まいからの距離を考慮しつつリフォーム会社を探しましょう。
自分の希望するリフォームを得意としているかどうか
見つかったリフォーム会社が自分の希望するリフォームを得意としているかどうかも、リフォームをより良質なものにするためのポイントになります。
スケルトンリフォームは基礎部分以外のすべての箇所を解体する工事のため、新築も建てている工務店や大規模リフォーム、リノベーション工事をメインとしている会社を探しましょう。
設備交換やクロス張替えのみなどの小工事を中心とした会社は避けましょう。
5-2.現地調査、見積もり
見積もり依頼をする会社を決めたら、電話やメール、ホームページなどから依頼をしてみましょう。
リフォーム会社が見積もりを作成するためには、実際にリフォームする物件の状況を確認するために現地に行く「現地調査」が必要です。
見積もり依頼の際は現地調査に立ち会うことができる日時をいくつかピックアップし、会社と日程調整できるようにしておきましょう。
なお、同じ日時に複数の会社に来てもらうことはマナー違反です。同じ日でも最低一時間は間を空けるようにしましょう。
5-3.リフォーム会社選定、契約
現地調査が終了したら、リフォーム会社が見積書を作成し、完成したら手渡しで受取ります。
見積もり依頼をしたすべての会社からの見積書がそろったら、契約する会社を一社に絞りましょう。
見積書は決まった書式がありませんが、合計費用だけで判断せず内訳までしっかりと目を通したうえで選定にうつりましょう。
リフォーム会社を選ぶときのポイント
契約するリフォーム会社を選ぶ際にも、いくつかのポイントに沿って優良な会社かどうか判断することができます。費用だけでなく、見積書の正確さや担当者との相性も今後の工事に大きく影響しますので、慎重な判断を心がけましょう。
リフォーム会社選定の主なポイントは以下の通りです。
- 要望に合わせた提案をしてくれている
- 見積書が詳細に書かれている
- アフターサービスが充実している
5-4.工事開始
リフォーム会社一社と契約が済んだら、リフォーム工事がスタートします。リフォーム中は物件がほとんど解体されてしまうため、もともと住んでいた家をスケルトンリフォームする場合は仮住まい等別の場所で生活する必要があります。
また、完成後の入居準備も進めておくようにしましょう。
6.スケルトンリフォームでよくあるQ&A
ここでは、スケルトンリフォームでよくある質問にプロの視点から回答していきます。
6-1.スケルトンリフォームにはどれくらい時間がかかるの？
スケルトンリフォームは通常のリフォームに比べて大規模な工事になるため、工期もその分長くなります。
具体的には、着工から工事完了まで一戸建ての場合3カ月、マンションの場合2~3カ月程度です。
また、リフォーム会社の選定や打ち合わせの時間も含めると、依頼から物件に住めるまでには半年程度かかるといえます。
スケルトンリフォームを検討している方は、時間に余裕をもってリフォームを進めるようにしましょう。
6-2.スケルトンリフォームの費用を抑えるには？
スケルトンリフォームは、建物のほとんどを解体して行う工事のため、費用が高額になりがちです。しかし、以下の4つの方法で費用を抑えることができます。
- 相見積もりをとる
- 地元の中小工務店にリフォームを依頼する
- 減税制度を利用する
- 補助金制度を活用する
スケルトンリフォームをしたいけれど、予算がちょっと…という方は、ぜひ活用してみましょう。
7.まとめ
骨組み以外のすべてを解体し、内装・外装をすべて新しく作り直すスケルトンリフォームは、以下のようなシチュエーションで選ばれています。
【戸建ての場合】
- 建て替えができない
- 建て替えると面積が減ってしまう
- 建物に思い入れがある
【マンションの場合】
- 自分のライフスタイルにあわせて自由にリフォームしたい
- 築年数が古く、見えない部分までリフォームが必要
スケルトンリフォームは戸建てで半年程度、マンションで4~5カ月程度と工期が長いため、時間に余裕をもってリフォーム計画を立てましょう。
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リノベーション会社と言っても、「マンションはあまり得意ではない会社」「施工は可能だけど大規模なリノベーションはあまり実績がない会社」なども存在します。ご希望に沿うマンションのリノベーションをするには会社選びは非常に重要です。
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