一括見積
築古の家にこれからも住もうとする時、
「大規模なリフォームをするなら、建て替えてしまったほうがいいのでは？」
「それともリフォームのほうがかなり安いのだろうか？」
という疑問にぶつかるのではないでしょうか。
一生に二度もない大きな決断ですので、判断は慎重になりますよね。
基本的には、リフォームのほうが解体費用や廃材処分費用がかからない分、建て替えるより安いです。
ただ、リフォームでは劣化部分をひとつひとつ修復していくため、作業効率が悪くなります。そのため家の状態によっては建て替えたほうが手っ取り早く、場合によっては安く済むこともあります。
また、リフォームか建て替えどちらが良いかは価格の安さで判断できるものではありません。
例えば、「今後どのくらいの期間住み続けるのか」、「そもそも建て替えができる建物なのか」など、リフォームか建て替えかを選ぶうえで考えるべきことはたくさんあります。
こちらの記事では、リフォームと建て替えとの違いを徹底比較するほか、リフォームと建て替え両者の費用相場も詳しく解説しています。
ご自身のお住まいがリフォームと建て替えどちらに適しているか判断するために、ぜひ参考にしてください。
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目次
1.【築年数別】「リフォーム」と「建て替え」どっちがお得？建物の状態/費用で考える
建物の築年数が古く、リフォームと建て替えどちらにすれば良いか悩んでいる、という方は多いのではないでしょうか？
こちらの章では、築30・40・50年それぞれの建物がリフォームもしくは建て替えのどちらに適しているか解説していきます。
| 築30年 | 内装や水回り中心のフルリフォームがおすすめ |
|---|---|
| 築40年 | スケルトンリフォームがおすすめ |
| 築50年 | 基本的に建て替えがおすすめ |
工事を検討している建物の築年数だけでなく、劣化状況にも応じてリフォーム/建て替えのどちらにするか決定しましょう。
1-1. 築30年：全面リフォームがおすすめ
築30年の建物は、内装や水回り中心のフルリフォームを行うのがおすすめです。
劣化状況は建物によって異なりますが、築30年であれば設備交換や内装貼り替えなどのリフォームで対応が可能です。
具体的には、水回り等設備の交換、内装の張り替え、外壁塗装などです。
また、費用の面でも築30年の物件はリフォームの方がお得になります。
反対に、築30年ほどの物件であれば構造部分の劣化も少なく、解体や廃材処分など工事にかかる費用がかさんでしまうため、建て替えはおすすめできません。
| リフォーム | 建て替え |
|---|---|
| 500～3000万円 | 2500～5000万円 |
※建て替え費用の全国平均は4,487万円（令和4年度 住宅市場動向調査｜国土交通省）
1-2. 築40年：建物の状態によって判断
築40年の建物は、建物の状態によってリフォームがいいか、建て替えがいいかの判断が変わります。
築40年の建物は、メンテナンスをあまりしていない、劣化が進みやすい環境にある等、住宅によって劣化状態がまちまちです。
状態が良く、残せるところが多い建物であれば、リフォーム費用が安く抑えられますが、そうでない場合は建て替えと変わらないくらい費用がかかることも。
築40年の場合、リフォームをするのであれば、スケルトンリフォームという基礎や柱など躯体（くたい）のみを残して一から造りなおす方法も視野に入れましょう。スケルトンリフォームでは、傷んだ床下や屋根・外壁も手を加えることができます。さらに築40年は建築基準法が改正される前の「旧耐震基準」の建物である可能性が高く、スケルトンリフォームによってしっかり耐震工事をすることで安心して住み続けられます。
| リフォーム | 建て替え |
|---|---|
| 1000～3000万円 | 2500～5000万円 |
1-3. 築50年：基本的に建て替えがおすすめ
築50年の建物は、建て替えorスケルトンリフォームがおすすめです。
築50年の建物は、建築基準法が改正される前の「旧耐震基準」の建物であるほか、柱や構造躯体の老朽化が進んでいる可能性が高いため、建て替えが基本になります。
ただ、構造躯体の状態が良好であれば、スケルトンリフォームを行うことも可能です。
築50年の建物は、リフォームと建て替えで費用に差が生じないことがあります。その場合は、建て替えを選ぶことでリフォームよりも建物の寿命が伸びるため、おすすめです。
| リフォーム | 建て替えにした場合 |
|---|---|
| 1500～4000万円 |
2500～5000万円 |
築年数で完全に判断するのはNG！建物の状況はプロに確認してもらおう
1章では、築年数別にリフォーム・建て替えのどちらが適しているかを解説しましたが、築年数はあくまで基準であり、「リフォームが適している」「建物が適している」と決定づけるものではありません。
リフォームと建て替えどちらにすべきかの最終判断は建物の状態の確認が必要で、判断を誤ると建物の損傷・倒壊につながる恐れがあるからです。
また、築年数の古い物件の中にはリフォームや建て替えができない・制限がある場合もあります。（参照：2-4.工事での制限の違い）
建物の状態についてはご自身で判断せず、必ずリフォーム会社に見てもらうようにしましょう。
2.「リフォーム」と「建て替え」何が違う？徹底比較
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 費用 | 1500～3000万円 | 2500～5000万円※ |
| 工事にかかる期間 | 1～4.5か月 | 4～8か月 |
| 建物の寿命 | 30～40年（築40年目安） | 60～70年 |
| 工事での制限 | 建物の状態によってはリフォーム不可/構造によっては希望通りの間取り変更が不可 | 建て替えできない/面積を小さくしなければいけないケースもある |
ご自身の住まいに合っているのはリフォーム・建て替えのどちらか理解し、満足度の高いリフォームを叶えるために、ぜひ参考にしてください。
2-1.費用の違い
| リフォーム | 建て替え |
|---|---|
|
全面リフォーム（スケルトンなし）：1500～2000万円 スケルトンリフォーム：2000～3000万円 |
2500～5000万円※ |
※建て替え費用の全国平均は4,487万円（令和4年度 住宅市場動向調査｜国土交通省）
基本的には、リフォームのほうが解体費用や廃材処分費がかからない分、建て替えるより安くなります。また、リフォームは予算に合わせて優先順位を決め、箇所を絞って工事が可能です。
さらに建て替えは、新築同様の手続きが必要なため、税金や登記費用など諸費用が発生するほか、固定資産税や不動産取得税など各種税金もかかります。
ただし、家の状態によってはリフォームで劣化部分を1つ1つ修復するよりも、建て替えた方が手っ取り早く、費用も抑えられる場合もあります。
【リフォームが適している例】
- 工事を検討している建物の状態が良好で、費用をなるべく抑えたい
【建て替えが適している例】
- 大規模な修繕が必要な建物で、リフォームと建て替えの見積もり費用にあまり差がない
リフォーム・建て替えそれぞれにかかる費用は3章で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
2-2.工事にかかる期間の違い
| リフォーム | 建て替え |
|---|---|
| 1～4.5か月 | 4～8か月 |
リフォームは、規模の大きさによって工期が異なりますが、半年以内に完了するものがほとんどです。また、工事内容によっては住みながら工事をすることも可能です。
建て替えは解体作業が必要なため、半年以上工事が行われることが多いです。建て替えの場合は工事完了までの仮住まいが必須です。
【リフォームが適している例】
- 工事を終えたい時期が決まっている
- 工事にあまり時間がかけられない
【建て替えが適している例】
- 工事に多少時間がかかっても待つ余裕がある
2-3.建物の寿命の違い
| リフォーム（築40年の建物の場合） | 建て替え |
|---|---|
| 30～40年 （スケルトンリフォームなどで損傷部分をすべて修復した場合） |
60～70年 （木造住宅の平均寿命を64年とした場合※） |
※『期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について』,国土交通省資料,12頁より
建物の寿命は、現在の建物の状態やどのような家に建て替えるのか・メンテナンスの頻度によって異なりますが、建て替えるほうが今後の建物の寿命は長くなると考えられます。
基礎以外を解体して一から作り直すリフォームを行った場合、築40年の建物の寿命はあと30～40年が目安となります。
一方建て替えは、工事の完了後も定期的なメンテナンスを行うことで、60～70年が寿命の目安となります。（基礎・躯体に係る期待耐用年数の目安より）
※もちろん、建て替え時の施工技術やその後のメンテナンス次第で、寿命は80～100年になることもあります。
ご自身の年齢からあと何年住むのか、将来売却や相続の予定はあるかなど、それぞれのご事情に照らし合わせて家の寿命も考えるといいでしょう。
【リフォームが適している例】
- 30～40年以上住み続けることはない
- 次の世代が建物を住み継ぐことはない（30～40年後に取り壊しても構わない）
- 次の世代が相続する際、建て替え前提で考えている
【建て替えが適している例】
- 30～40年以上住み続ける可能性がある
- 次の世代が建物を住み継ぐことが決まっている（次の世代がリフォームすれば住み続けられる）
2-4.工事での制限の違い
| リフォーム | 建て替え |
|---|---|
| 建物の状況によってはリフォーム不可/希望通りの間取り変更が不可 | 建て替えができない/面積を小さくしなければいけないケースもある |
リフォームと建て替えどちらの場合でも、工事に制限がかかることがあります。
【リフォームができない・制限があるケース】
①建物の構造により、希望通りの間取り変更が不可
建物の構造によっては、希望通りに間取り変更ができない場合があります。
例えば、木造の「ツーバイフォー（2×4）工法」という工法でつくられた建物は、壁で家全体を支える構造のため、希望通りの間取りにすることができない可能性があります。
リフォームを希望する建物がどのような構造なのかは事前に確認しておきましょう。
②建物の構造躯体が著しく劣化しており、リフォーム自体が不可
建物の基礎が激しく劣化・損傷している場合は、リフォーム自体ができません。
基礎の強度が不十分なままリフォームを行うと、建物の倒壊に繋がる恐れがあります。
工務店やリフォーム会社に建物の状態を見てもらい、リフォームできるかどうか判断してもらいましょう。
【建て替えができない・制限があるケース】
古い住宅の場合、建築基準法の改正に伴い建て替えができないor敷地面積を小さくしなければならない場合があります。
具体的には、現在の法律上災害時に消防車・救助車が通れる広さを確保するため、住宅の敷地が「幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないといけない」という規定があり、建物の状態によっては建て替え不可・敷地面積を小さくしなければならなくなります。
①法令によって建て替えができない
建物が2m以上道路に接していなければ、建て直し自体が不可能となります。
②建て替えは可能だが敷地面積を小さくしなければならない
建物が2m以上道路に接していても、道路の幅が4m未満であった場合は、セットバック（土地の境界線から一定の間隔を確保し、建物を建てること）をする必要があります。
【リフォームが適している例】
- 再建築不可でそもそも建て替えられない
- （セットバックが必要な場合）建物の面積はそのままで工事をしたい
【建て替えが適している例】
- 建物の損傷があまりにも激しくリフォームができない
3.「リフォーム」と「建て替え」の費用相場は？
ここからは、リフォーム・建て替えそれぞれにかかる費用相場について詳しく解説していきます。
3-1. リフォームにかかる費用
リフォームの場合、リフォームの箇所や規模によって価格が変動します。
以下は、建坪25坪の中古住宅のリフォーム目安です。
部分的なリフォームの場合は300～500万円程度で工事が可能ですが、築年数が30年以上を超える場合には全面リフォームが適切です。特に、柱や基礎を除く全ての箇所を一から作り直せるスケルトンリフォームは、耐震・断熱対策に加えまるで新築のような仕上がりにできるためおすすめです。
また、傾いているなど地盤改良が必要な場合、地盤改良工事の費用も別途かかります。
築年数はリフォームプランを決定する1つの目安になりますが、建物の劣化状況や地盤の状態に応じてもリフォーム内容を検討するようにしましょう。
3-2. 建て替えにかかる費用
建て替えにかかる費用は、約2500〜3500万円です。
費用は、
- 解体にかかる費用
- 新しい建物の建築費用
- 各種税金
- 引っ越し・仮住まいにかかる費用
の4つに分けられます。
詳しい費用の内訳は、以下の通りです。あくまで費用相場になりますが、ぜひ参考にしてください。
| 費用内訳 | 費用相場 | 備考 |
|---|---|---|
| 工事にかかる費用 | ||
| 解体にかかる費用 | 6万円/坪 | 建物の構造や大きさによる |
| 新しい建物の建築費用※ | 60万円/坪 | 坪単価と延床面積による |
| 各種税金 | ||
| 印紙税 | 1万円 | 契約書に記載されている額による |
| 登録免許税 | 3万円（所有権保存登記） | 登記手続きの内容による |
| 不動産取得税 | 24万円 | 新しく取得した不動産の評価額による |
| 引っ越し・仮住まいにかかる費用 | ||
| 仮住まい（賃料など） | 100～150万円程度 | 賃貸物件を借りる場合に必要 |
| 引っ越し費用 | 30万円程度 | 引っ越しの人数と荷物量による |
※新しい家を建築する際の地盤調査で問題が見つかった場合、建物の基礎を作る地盤を補強するための地盤改良工事が必要です。費用は工事内容によって異なります。
このほか、住宅ローンを利用する場合は事務手数料や保証料などが必要です。手数料は金融機関によって異なるため、事前に金融機関についても調べておくようにしましょう。
4.事例からみる、リフォームでできる内容と実際にかかった費用
ここからは、実際に行われたリフォームの施工事例とかかった費用についてご紹介します。
こちらでご紹介するリフォームは全て施工費1000万円を超える大規模工事ですが、建て替えの二分の一以下の費用で新築同様の仕上がりになっているケースもあります。
リフォーム・建て替えのどちらにすべきかお悩みの場合も、ぜひ参考にしてください。
4-1.老後に備えたフルリフォーム
| 施工費 | 1045万円 |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| リフォーム面積 | 70㎡ |
| 工期 | 2か月 |
間取り図
DK
全体的に暗い印象でしたが、内装の一新により明るく清潔感のある見た目に変わりました。間仕切り撤去も行ったため、広々としたダイニングキッチンになりました。
キッチン
キッチンは木目調で落ち着きのあるデザインのものを採用しました。レンジフードも非常にコンパクトになり、お部屋の雰囲気を壊しません。
洋室
畳を取り払い、和室を洋室にしました。部屋同士は引き戸で区切り、なるべく一体感を持たせられるようにしています。
洋室②
以前襖で区切られていた箇所は引き戸に変更し、用途に合わせて部屋の大きさを変更できるようにしました。もともとあった窓は残し、太陽の光を取り込みやすくしています。
浴室
滑りやすくお掃除も大変なタイル張りの床も最新のユニットバスに交換し機能性が格段に高まりました。大型の窓は残すことで、換気のしやすさは抜群です。
洗面室
洗面台は洗面ボウル下の収納に加え、二面鏡の裏にもスペースがあるものを採用しました。洗濯機の上にも物が置ける棚を設置し、収納力の高い空間に仕上がりました。
トイレ
タイルと壁紙のコントラストが悪目立ちしていましたが、壁紙の張り替えを行い清潔感のある空間に仕上がりました。壁に操作パネルもつき、機能性も高まりました。
外壁
経年劣化が激しく色褪せも目立っていましたが、塗装工事により新築同様の仕上がりになりました。
屋根
外壁と同様に劣化の激しかった屋根は、葺き替え工事により一新しました。見た目はもちろん耐久性も兼ね備えた安心の仕上がりになりました。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/844
4-2.構造・工法によって「間取り変更リフォーム」ができない場合も
| 施工費 | 1331万円 |
|---|---|
| 築年数 | 30年 |
| リフォーム面積 | 117.13㎡ |
| 工期 | 3か月 |
間取り図
DK
天井を抜き、梁を化粧材で仕上げて開放感のある空間を実現しました。大きな窓を残すことで日の光も入りやすく明るい印象になっています。
キッチン
壁付けから対面キッチンに交換し、調理中にダイニングを見渡せるようになりました。ペンダントライトをつけることで、シンプルなキッチンのアクセントになっています。
浴室
浴室は最新のユニットバスに交換し、ツヤのある浴槽で高級感あふれる見た目になりました。浴槽付近の蛇口がとれ、頭を寝かせて入浴できるようになりました。
洗面室
洗面台の交換により、洗面ボウルが以前よりワイドになりました。内装も新調し、明るく清潔感のある仕上がりになっています。
トイレ
タンクレスのトイレに交換し、収納スペースを確保しました。トイレ奥の壁面の壁紙を変えることで、閉塞感を解消しました。
小屋根裏収納
小屋根裏収納を生かしたロフトを設けました。殺伐とした雰囲気から1つの部屋のような見た目になったほか、収納の充実も図っています。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/16
4-3.狭小住宅でもフルリフォームで快適な住まいに
| 施工費 | 1480万円 |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| リフォーム面積 | 87.86㎡ |
| 工期 | 4か月 |
間取り図
リビング
1階にあったLDKは湿気が多く外からの光が入りにくいため、LDKを2階に移設しました
明るい色の内装材を採用し、部屋全体が明るく見えるようになりました。
キッチン
2階に移設したことで、以前よりも広々としたキッチンを設置できるようになりました。白を基調とした空間に赤色のキッチンが映え、メリハリのある仕上がりになっています。
浴室
浴槽はゆったりとくつろげるよう、在来工法からユニットバスに変更しました。足を伸ばして入ることができ、手すりもついているので安心です。
洗面室
小さく使いにくかった洗面台は最新のモデルに一新しました。大きな三面鏡のほか、収納スペースもついています。
外装
下地から施工しなおし、バラバラだった外装材を統一しました。築年数を感じさせない落ち着きのある見た目に仕上がっています。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/414
4-4.スケルトンリフォームで新築同様の仕上がりに
| 施工費 | 1995万円 |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| リフォーム面積 | 118㎡ |
| 工期 | 4.5か月 |
間取り図
キッチン
壁付けタイプのキッチンは対面式キッチンに交換し、スペースにゆとりを持たせました。調理中もダイニングを見渡せる開放感のある仕上がりになっています。
浴室
スケルトンリフォームにより水回り設備の移動が可能になったため、念願のユニットバスに交換しました。足を伸ばして使える入浴できるようになり、機能面も大幅にアップグレードされています。
洗面室
タイルの隙間の汚れが目立っていた洗面台も交換し、収納力が大幅にアップしました。脱衣場も広々としており使い勝手は抜群です。
トイレ
手洗い場をなくしたことにより、スペースにゆとりが生まれました。内装も一新し、清潔感のある空間に仕上がっています。
階段
階段は足場の隙間をなくし手すりをつけたことで、安全に上り下りができるようになりました。色味も変更し優しい見た目に仕上がっています。
外装
外壁と屋根は下地からやり替え、耐震性を考慮し軽量な素材を選定しました。色褪せやくすみもなくなり、新築同様の仕上がりになっています。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/411
5.リフォームと建て替え、完成までの流れ
ここでは、リフォーム・建て替えのそれぞれの完成までの流れを具体的に解説していきます。
リフォームと建て替えどちらも工事は1年以内で完工しますが、業者探しから着工までの準備も含めると、リフォームは半年～1年、建て替えは1年～1年半ほど期間が必要になります。
リフォーム・建て替えいずれの場合でも、業者探しの際は複数社に見積もりを依頼する「相見積もり」を行いましょう。
相見積もりをとることで、リフォームもしくは建て替えにかかる費用を一括で比較でき、自分の希望する工事の適当な価格が分かるため、高額な費用での契約を防ぐことができます。
また、担当者の対応や工事の内容からも業者を比較検討することが可能です。
リフォームガイドでは、全国の優良リフォーム会社の中からお客様の希望に合った会社をご紹介しています。専門のコンシェルジュがリフォーム内容をヒアリングするほか、無料で見積もり依頼が可能です。
全面リフォームに強い会社も多数ご紹介可能ですので、お気軽にご登録ください。
6.まとめ
リフォームと建て替えの違いは、以下の通りです。
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 費用 | 1500～3000万円 | 2500～3500万円 |
| 工事にかかる期間 | 1～4.5か月 | 4～8か月 |
| 建物の寿命 | 30～40年（築40年目安） | メンテナンス次第で50～60年 |
| 工事での制限 | 建物の状態によってはリフォーム不可/構造によっては希望通りの間取り変更が不可 | 建て替えできない/面積を小さくしなければいけないケースもある |
ご自身の住まいがリフォームと建て替えどちらに適しているか正しく判断し、満足度の高い工事が実現できるようぜひ参考にしてください。
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