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リフォームの補助金やローン控除について調べていると、申請要件の中に「増改築」という言葉が登場することがあります。
「これからやろうとしているリフォーム工事は増改築に当たる？」
「床面積が増えないリフォームでも対象になる？」
このような疑問を感じる方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、「増築」「改築」に当たらない水回りの交換や内装などの一般的なリフォームでも、一定の要件を満たせば「増改築等」として補助金・控除の対象になります。
この記事では、「増改築」という言葉の正確な意味を整理したうえで、増築・改築・リフォームの違い、補助金や控除制度との関係、利用時の注意点、間違いのない業者の選び方まで分かりやすく解説します
目次
1.増改築とは？定義を分かりやすく解説
「増改築」とは、「増築」と「改築」という2つの建築用語を合わせた言葉です。まずはそれぞれの定義を押さえておきましょう。
1-1.「増築」の定義｜床面積を増やす工事
増築とは、既存の建物の床面積を増やす工事のことです。建て増しとも呼ばれ、平屋を2階建てにしたり、1階部分にリビングを拡張したりする工事がこれに当たります。
「増築」にあたる工事
- 1階部分にリビングを拡張する
- 平屋を2階建てにする（おかぐら増築）
- ベランダやサンルームを新たに設置する
- 敷地内に離れを新設する
なお、増築によって床面積が一定の規模を超える場合や、市街地に見られる「防火地域・準防火地域」エリアでの増築は、建築確認申請が必要になることも知っておきましょう。
1-2.「改築」の定義｜床面積を変えずに造り変える工事
改築とは、既存の建物の床面積を変えずに、一部またはすべてを取り壊して造り直す工事のことです。
間取りを大幅に変更するようないわゆる「スケルトンリフォーム」も改築に含まれます。一方で、壁紙の張り替えや設備交換といった軽微な工事は、建築基準法上の改築には該当せず、建築確認申請も不要です。
建築基準法の「大規模修繕」「大規模模様替え」
建築基準法では「大規模の修繕または大規模の模様替え」も増改築と同等に扱われ、確認申請が必要になる場合があります。
具体的には、以下の①〜⑥のいずれかひとつ以上について、「過半」にわたる修繕・模様替えを行う工事がこれに当たります。
- 家屋の壁（建築物の構造上重要でない間仕切壁を除く）
- 柱（間柱を除く）
- 床（最下階の床を除く）
- 梁
- 屋根
- 階段（屋外階段を除く）
1-3.増築・改築・リフォーム・リノベーション｜似た言葉の違いを整理
「増改築」に似た言葉として、「リフォーム」「リノベーション」「建て替え」などがあります。これらの違いを表にまとめました。
| 用語 | 意味 | 床面積の変化 |
|---|---|---|
| 増築 | 既存の建物の床面積を増やす工事 | 増える |
| 改築 | 床面積を変えず建物の一部または全部を造り直す工事 | 変わらない |
| リフォーム | 設備交換から大規模改修まで、 既存住宅に手を加える工事全般の総称 |
ケースによる |
| リノベーション | 間取りや用途を変更するなど、 建物の価値を再構築する工事の総称 |
ケースによる |
| 建て替え | 既存住宅を解体し、同じ敷地に新たに建てること | ー |
つまり、「リフォーム」や「リノベーション」は法的な用語ではなく、既存住宅の改修工事を広くカバーする日常的な言葉です。広義では、増築と改築も「リフォーム」の一種と言えます。
2.一般的なリフォームも増改築になる？
「増築」「改築」に当たらない水回りの交換や内装リフォームであっても、一定の要件を満たせば「増改築等」として補助金・控除の対象になります。
リフォームの補助金や住宅ローン控除の申請要件を読むと、「増改築等」という表現が使われていることがありますが、ここでの「増改築等」は、文字どおりの増築・改築だけを意味するわけではありません。
例えば住宅ローン控除（特定増改築等住宅借入金等特別控除）の対象となる「増改築等」については、次のいずれかに該当するものと定められています（国税庁サイトより）。
| 番号 | 適用要件 |
|---|---|
| 1 | 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事 |
| 2 | マンションなどの区分所有建物のうち、その人が区分所有する部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事（1に該当するものを除きます。） |
| 3 | 家屋（マンションなどの区分所有建物にあっては、その人が区分所有する部分に限ります。）のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事（1および2に該当するものを除きます。） |
| 4 | 建築基準法施行令の構造強度等に関する規定または地震に対する安全性に係る基準に適合させるための一定の修繕・模様替えの工事（1から3に該当するものを除きます。） |
| 5 | 一定のバリアフリー改修工事（1から4に該当するものを除きます。） |
| 6 | 一定の省エネ改修工事（1から5に該当するものを除きます。） |
（注）「建築基準法に規定する大規模の修繕または大規模の模様替え」とは、家屋の壁（建築物の構造上重要でない間仕切壁を除きます。）、柱（間柱を除きます。）、床（最下階の床を除きます。）、はり、屋根または階段（屋外階段を除きます。）のいずれか一以上について行う過半の修繕・模様替えをいいます。
出典：No.1217 借入金を利用して省エネ改修工事をした場合（特定増改築等住宅借入金等特別控除）|国税庁
つまり、「増改築等」の要件を満たすリフォーム工事の範囲は、いわゆる「増築・改築」よりもずっと広いのです。お風呂のリフォームや和室の壁・床の全面張り替えなど、一般的なリフォームでも対象になるケースは少なくありません。
3.増改築で利用できる主な減税制度・補助金
増改築に該当するリフォームを行う場合、以下のような優遇制度が利用できる可能性があります。
3-1.住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）
増改築の際に住宅ローンを組んだ場合、年末のローン残高に応じて所得税・住民税の控除を受けることができます。
ローンの金利分がほぼ相殺されることもあるため、ぜひ活用したい制度です。
住宅ローンの控除額は以下の数式で算出できます。
住宅ローン等の年末残高（最高2,000万円）× 0.7％＝ 控除額（最高14万円）
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3-2.リフォーム促進税制（住宅特定改修特別税額控除）
住宅ローンを組まない場合でも、一定のリフォーム工事を対象に所得税の控除を受けることができます。現金払いでリフォームをする場合にも使える制度です。
対象となるリフォーム工事
- 省エネ改修工事をした場合
- バリアフリー改修工事をした場合
- 多世帯同居改修工事をした場合
- 耐久性向上改修工事をした場合
- 耐震改修工事をした場合
| 対象工事 | 控除率 | 最大控除額 （対象工事別） |
||
|---|---|---|---|---|
| 対象工事（いずれか実施） | 対象工事限度額 | |||
| 耐震 | 250万円 | 10％※ | 25万円 | |
| バリアフリー | 200万円 | 20万円 | ||
| 省エネ | 250万円 （350万円） |
25万円 （35万円） |
||
| 三世代同居 | 250万円 | 25万円 | ||
| 長期優良住宅化 | 耐震＋省エネ＋耐久性 | 500万円 （600万円） |
50万円 （60万円） |
|
| 耐震or省エネ＋耐久性 | 250万円 （350万円） |
25万円 （35万円） |
||
| 子育て | 250万円 | 25万円 | ||
※（）内の金額は、太陽光発電設備を設置する場合
※ 対象工事の限度額超過分、およびその他リフォーム工事についても一定の範囲まで控除率5％で控除対象となる
出典：国土交通省「既存住宅のリフォームに係る税の特例措置の延長」
3-3.「控除」を受けるためには確定申告が必須！
住宅ローン減税、リフォーム促進税制のいずれについても、控除を受けるためには確定申告が必要です。
給与所得者の場合、2年目以降は年末調整でも手続きできますが、初年度は必ず確定申告を行う必要があります。
出典：住宅ローン控除を受ける方へ(令和7年分 確定申告特集|国税庁)
リフォーム減税についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせてお読みください。
【注意】「増改築等工事証明書」を忘れずに取得！
確認申請が不要な規模の増改築で住宅ローン減税やリフォーム促進税制を申告する際には、第三者による証明として「増改築等工事証明書」という書類が必要になります。
これは建築士事務所に所属する建築士などが発行するもので、工事完了後に取得するものです。
確定申告や年末調整の際に慌てないよう、契約の段階で業者に「増改築等工事証明書を発行してもらえるか」を必ず確認しておくようにしましょう。
3-4.国や自治体の補助金制度
増増改築に伴って省エネ・断熱・バリアフリー・耐震補強等のリフォームを行う場合、上記の控除の他に、国や自治体の補助金が使えることがあります。
| 事業名 | 概要 | 最大補助額 |
|---|---|---|
| みらいエコ住宅支援事業 | 省エネ・断熱改修、子育て対応リフォームなどに対して補助する制度 | 100万円/戸 |
| 既存住宅における断熱リフォーム支援事業 | 高性能建材を用いた断熱改修工事を行った場合に補助金を受けられる制度 | 120万円/戸 |
| 介護・バリアフリーリフォーム補助金 | 自宅をバリアフリー改修するときに、介護保険を活用して国から補助金を受け取れる制度 | 18万円/戸 |
| 各自治体のリフォーム関連助成金 | 各自治体が独自に実施しているリフォームに対する助成金制度 | 制度により異なる |
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補助金は予算の上限に達し次第、受付終了となるものがほとんどです。申請期限には十分注意し、余裕を持った計画を立てましょう。
また、補助金事業に登録している業者でないと申請できないケースもあるため、業者選びの段階で補助金に対応してもらえるかを確認しておくことも大切です。
4.増改築を行う際に知っておきたい注意点
増改築をする際には、次のような法律上の制限があることも知っておきましょう。
4-1.建築確認申請が必要になる場合がある
次のようなケースでは建築確認申請が必要になります。
- 増築によって床面積が10㎡（約3坪）を超える場合
- 防火地域・準防火地域での増築
- 大規模な修繕または模様替えを行う場合
これは、建築基準法に適合しているかを着工前に確認する手続きです。通常は施工業者が代行してくれますが、申請代行費用として一般的に15万〜25万円程度の費用が発生します。
工事を依頼する前に、業者に「確認申請が必要かどうか」を確認しておきましょう。
「既存不適格住宅」は増改築費用が大幅アップの可能性も
建築当時は合法だったものの、その後の法改正などにより現在の建築基準に適合しなくなった住宅を「既存不適格住宅」と呼びます。
こうした住宅で確認申請を伴う増改築をする場合、建物構造や防火規定など現行法規への適合が求められることがあり、想定外の費用が発生するリスクがあります。不安な場合は、事前に業者や建築士に相談してみることをおすすめします。
4-2.建蔽率・容積率に注意
特に増築で床面積を増やす場合には、「建蔽率（敷地面積に対する建築面積の割合）」と「容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）」の上限を超えないか確認が必要です。
上限を超える増築は、そもそも認められません。現在の建蔽率・容積率の状況は、新築時の図面や確認申請書が残っていればそれで調べられますが、分からない場合はリフォーム業者に実測を依頼して確認してもらうのが確実です。
たとえば面積が132㎡（約40坪）の敷地で、建ぺい率50％、容積率100％なら、建坪は66㎡（20坪）、のべ床面積は132㎡（約40坪）が上限。これを超える増築は認められません。
4-3.法令や構造によって増改築に制限が発生することがある
増改築では建築確認申請が必要になる可能性が高いことから法律や自治体の条例、さらには建物の工法によって工事に制限が発生する可能性があります。
建築基準法で定められている「接道義務（幅4m以上の道路に2m以上接していること）」を満たしていない物件は「再建築不可物件」に該当します。再建築不可物件の場合、一定規模以上の増改築ができないことがありますので、購入した物件または相続した実家などで増改築を検討する際には、事前に確認が必要です。
工法の制限については、たとえばツーバイフォー工法やハウスメーカー独自工法で建てられた住宅は、その構造を理解した専門業者でないと増改築が難しい場合があります。
また、新築時とは異なる会社で増改築した場合、ハウスメーカーの躯体長期保証が失効してしまうといったケースもあります。
5.増改築を成功させる業者選びのポイント
増改築を成功に導くには、信頼できる業者選びが非常に重要です。数あるリフォーム会社の中から、あなたに最適な業者を見つけるためのコツをお伝えします。
5-1.新築・大規模リフォームの実績がある会社を選ぶ
増改築の依頼先としておすすめなのは、新築工事を手がけている工務店や、大規模リフォーム・リノベーション工事をメインに扱っている会社です。
内装や設備の部分リフォームを専門にしている業者は、増改築に必要な構造に関する知識や経験が不足していることがあります。
5-2.補助金・減税制度に精通しているかを確認する
せっかく使える補助金や控除があっても、業者がその制度に詳しくなければ申請漏れや対象外となってしまうリスクがあります。
相談の際に「この工事で使える補助金はありますか？」「増改築等工事証明書は発行してもらえますか？」と質問してみましょう。明確に回答できる業者は、制度に慣れている証拠です。
5-3.複数社に見積もりを依頼して比較する
増改築は工事の規模が大きくなりやすく、提案の内容や費用は業者によって大きく異なります。
最低でも3社から見積もりを取り、プランの内容・費用・工期・保証を比較したうえで判断することが、失敗しないための最も確実な方法です。
6.増改築を賢く進めるなら、会社選びがカギ
この記事では、増改築の定義から、補助金・控除制度との関係、注意点、業者選びのポイントまで解説しました。
何よりも大切なのは、信頼できるパートナー選びです。
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