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「増改築ってどんな工事？定義は？」
こんな疑問を持っていませんか？
税控除や補助金など制度上でよく見かける「増改築」という言葉。
具体的にどういう意味なのか気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「増築」や「改築」は建築基準法上では「建築行為」にあたり、新築や建て替えなどと同様に
- 建築物が違法に建てられないかを確認する「確認申請」
- 工事後、「建物表題部変更登記」
を行う必要があります。
この記事では、
- 「増改築」の定義
- 増改築で利用できる優遇制度
- 増改築する際に必要な手続き
- 増改築ができない場合
- 増改築の業者選び
を解説します。
法律にかかわる話も分かりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
1.増改築とは具体的にどんな工事？
増改築とは、「増築」と「改築」という2つの言葉を合わせた言葉です。
また、住宅に関する補助金などの公的制度や住宅ローンで使われる「増改築」という言葉は、新しく住宅を建てる「新築」に対して、既存の住宅に手を入れる・造り変えるという意味で「増改築」という言葉を使っていることもあります。
それでは具体的な定義を見ていきましょう
1-1.増改築の定義
増改築とは、「増築」と「改築」という2つの言葉を合わせた言葉です。
「増築」と「改築」は、いずれも建築基準法上で「新築」と同じように「建築行為」にあたる工事です。
「増築」は建物の床面積を増やす工事を指し、「改築」は床面積を増やさず一部またはすべてを新しく造り変える工事を指します。
改築：床面積を増やさず、一部またはすべてを造りなおす工事
具体的には、以下のような定義が定められています。
| 工事種別 | 定義 |
|---|---|
| 増築 | 既存建築物に建て増しをする、又は既存建築物のある敷地に新たに建築すること。 |
| 改築 | 建築物の全部又は一部を除却した場合、又は災害等により失った場合に、これらの建築物又は建築物の部分を、従前と同様の用途・構造・規模のものに建て替えること。 |
出典：https://www.mlit.go.jp/common/001064904.pdf
1-2.リフォームやリノベーションとの違い
リフォームやリノベーションと何が違うの？と思われるかもしれません。
「リフォーム」には具体的な定義がありませんが、トイレを交換するような小規模な工事から、家の構造部分まで手をかけ間取りから大幅に変えるような工事まで、幅広く使われます。リフォームを「既存住宅に手を加える工事全般」と広くとらえた場合、「増改築」もリフォームの一種と言えます。
「リノベーション」は、こちらも定義があるわけではありませんが、間取りを大胆に造り変える工事を指す場合が多いです。そのため、リフォームよりも「増改築」に近い言葉と言うことができます。
※これらの言葉の意味は、明確な定義がないため、会社や人によって使い方が異なることがあります。
2増改築で利用できる優遇制度
増改築の内容によって、税優遇が受けられます。これらは自分で申請しないと受けられないため、遅滞なく手続きを行うようにしましょう。
2-1.減税
■住宅ローン減税
増改築の際に、住宅ローンを組んだ際に、所得税・住民税の軽減措置があります。
| 対象期間 | 控除対象限度額 | 控除率 |
|---|---|---|
| 10年間 | 年末残高最大2000万円 | 0.70% |
となっています。
例えば、年末住宅ローン残高1000万円ですと、1000万円 × 0.7% = 7万円が所得税から控除されます。
住宅ローンとの利子分が、ほとんど相殺されることもありますのでぜひ利用しましょう。
■バリアフリー、省エネ、三世代同居などの目的のリフォームの場合
一定のバリアフリー工事、省エネ改修工事、三世代同居改修工事、これら合わせて行う耐久性向上改修工事などで、既存住宅で増改築工事を行った場合、所得税控除を受けることができます。
適用期限：2023年12月31日までに工事完了、居住
| 対象工事 | 控除対象限度額 | 控除率 |
|---|---|---|
| バリアフリー改修工事 | 200万円 | 10% |
| 省エネ改修工事 | 250(350)万円 | |
| 三世代同居改修工事 | 250万円 | |
| 耐震改修工事「又は」省エネ改修工事と合わせた耐久性向上改修工事 | 250(350)万円 | |
| 耐震改修工事「及び」省エネ改修工事と合わせた耐久性向上改修工事 | 500(600)万円 |
＊()内は、太陽光発電システムを導入した場合
増改築工事において、これらの控除制度を利用することで、当初予定していた予算よりも抑えることができることもあります。
工事内容について、優遇制度をうまく活用できるよう業者と相談して決めていきましょう。
減税制度について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
■減税の申告時に必要な「増改築等工事証明書」とは？
増改築等工事証明書とは、いわばリフォーム証明書です。
これらの減税を受ける際、いずれの場合も建築士事務所に所属している建築士などによって発行される「増改築等工事証明書」が必要です。
工事を依頼するリフォーム・リノベーション業者に、減税を受けたい旨をあらかじめ伝え、用意できるかを確認しておきましょう。
2-2.補助金
増改築に伴って以下のようなリフォームをした場合、補助金がもらえる可能性があります。
- 省エネ・断熱リフォーム
- バリアフリー・介護リフォーム
- 耐震補強リフォーム
- 「長期優良住宅」の基準を満たすリフォーム
■省エネ・断熱リフォームで使える補助金
窓・玄関ドアなど開口部の断熱リフォームや、断熱パネルなど高性能建材を用いた断熱リフォームなどでは以下のような補助金が使える可能性があります。
- こどもみらい住宅支援事業
- 既存住宅における断熱リフォーム支援事業
- 次世代省エネ建材の実証支援事業
■バリアフリー・介護リフォームで使える補助金
手すりの設置・段差の解消・滑りにくい床材への変更など、バリアフリーに関するリフォームをする場合、以下のような補助金が使える可能性があります。
- 高齢者住宅改修費用助成制度
- 各自治体のリフォーム関連助成金
- こどもみらい住宅支援事業（指定の省エネリフォームも行う場合のみ）
■耐震補強リフォームで使える補助金
増改築に伴って耐震補強をする場合、以下のような補助金が使える可能性があります。
- 各自治体のリフォーム関連助成金
- こどもみらい住宅支援事業（指定の省エネリフォームも行う場合のみ）
■「長期優良住宅」の基準を満たすリフォームで使える補助金
「長期優良住宅」に認定されるための基準を満たすようにリフォームする場合、以下の補助金が使える可能性があります。主に断熱性・耐震性・長寿命化で評価基準が設けられています。
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業
詳しくはこちらで解説しています。
>>【2022年度】リフォームで使える補助金は6種類！申請方法も解説
3.増改築する際に必要な手続き
増改築する際に、たとえ自分の土地であっても自由に工事をして良いわけではありません。
内装リフォーム、キッチン交換、外壁塗装など部分的なリフォームでは手続きは必要ありませんが、増改築のように床面積に変更がある場合や建物を造り変える工事の場合、申請や登記が必要です。
3-1.建築確認申請
増改築する際、床面積が10㎡（3坪程度）を超える場合には、建築確認申請が必要になります。建築確認申請は、増改築が建築基準法に則っているかの確認になりますので、建築前に行います。
個人でもできる申請ですが、専門知識が必要ですので、基本的には施工業者が代行します。代行費は15万～25万程度かかります。
3-2.登記（建物表題変更登記）
増築・減築で面積に変更があった場合や、住宅から店舗などに用途の変更が起こった場合に建物表題変更登記が必要になります。土地家屋調査士に依頼して行いますので、施工業者が提携している司法書士などが対応します。
委託費用は面積変更が生じる増築や減築は測量・図面作成が必要になるため10万～15万円程度、用途変更など内容変更程度であれば5万～10万程度かかります。
面積の変わらない一般的なリフォームと言われる程度の場合は、住宅から用途変更がなければ登記の必要はありません。
4.増改築ができない場合
いざ増改築をしようと思っても、法令上できないといった場合があります。
まず増改築を検討する際には、増改築ができるのかどうかについて知る必要があります。
- 建蔽率・容積率を超える場合
- 「再建築不可物件」の場合
についてご紹介いたします。
4-1.建蔽率・容積率を超える場合
建蔽率・容積率という言葉をなんとなく聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか？
実はこれらを守らないと、そもそも建物が建設できず、罰せられてしまうこともあります。
特に床面積が増える増築の場合に注意が必要です。
