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新築の価格が上がり中古住宅も検討し始めたものの、「中古でも住宅ローン減税は使えるのか」と迷っている方も多いのではないでしょうか。
中古住宅も対象で、2026年以降の入居なら最大13年間の控除を受けられます。
今回は、対象になる条件や減税額の目安、手続きの流れなどを解説します。
本記事のポイント
- 中古住宅も対象。2026年以降の入居なら控除期間は最大13年
- 1982年以降の建築（または耐震基準の証明）や床面積40㎡以上などが条件
- 減税額は住宅の性能や世帯、借入金額などで変わり、試算では最大約2.8倍の差
リフォームガイドなら、減税制度や中古住宅のリフォームに詳しい優良会社を、ご希望に合わせてお探しします。
1社ずつ問い合わせる手間をかけずに相談できるので、中古住宅の購入とあわせてリフォームを検討している方は、ご活用ください。
1.中古住宅でも住宅ローン減税は使える｜2026年以降は控除期間が最大13年に
中古住宅でも、条件を満たせば住宅ローン減税を受けられます。
住宅ローン減税は、年末のローン残高の0.7%を、所得税（引ききれない分は翌年度の住民税）から差し引く制度です。
税額から直接差し引く「税額控除」なので、控除額がそのまま減税額になり、返済負担を実質的に軽くできます。
2026年1月1日～2030年12月31日に入居した場合、長期優良住宅・低炭素住宅、または省エネ基準を満たすと証明できる住宅は控除期間13年、それ以外は10年です。
2026年度の税制改正で、中古住宅の優遇は新築に近づきました。
中古住宅と新築の住宅ローン減税の違い
中古住宅と新築の住宅ローン減税には、以下の違いがあります。
| 項目 | 中古住宅 | 新築住宅 |
|---|---|---|
| 条件（耐震性・床面積など） | ・1982年以降の建築、または耐震基準の証明 ・床面積40㎡以上 |
・床面積40㎡以上 ・2028年以降は災害レッドゾーン内が原則対象外 |
| 借入限度額 | 2,000万～4,500万円 | 2,000万～5,000万円 |
| 控除期間 | 10年または13年 | 原則13年 |
| 省エネ基準を満たさない住宅 | 対象（借入限度額2,000万円・控除期間10年） | 原則対象外 |
※表の借入限度額の最も高い額（中古住宅4,500万円・新築住宅5,000万円）は、子育て世帯等（19歳未満の扶養親族がいる世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯）の場合。中古住宅の額は、買取再販住宅以外の場合
※所得1,000万円超、または子育て世帯等の上乗せを受ける場合は床面積50㎡以上
参考：国土交通省「住宅ローン減税」
新築の省エネ基準適合住宅は、2028年以降の入居から原則対象外になります。ただし2027年末までに建築確認を受けた住宅や、2028年6月30日までに建築された住宅は、借入限度額2,000万円・控除期間10年で対象です。
また「災害レッドゾーン」（土砂災害特別警戒区域など危険性の高い区域）の新築住宅も、2028年以降の入居から対象外です。
なお中古住宅にこの除外はありません。
検討中の物件がどの程度優遇されるのかは、物件情報だけでは判断しにくいものです。
リフォームガイドなら、中古住宅の性能確認やリフォームの提案に慣れた優良会社をお探しします。
物件探しの段階からでも、遠慮なくご相談ください。
2.住宅ローン減税を受けられない中古住宅（マンション・一戸建て）とは？築年数などの条件を確認
以下の条件を1つでも満たさない中古住宅（マンション・一戸建て共通）は、住宅ローン減税を受けられません。
中古住宅の住宅ローン減税の条件
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 耐震性 | 現行の耐震基準（新耐震基準）に適合していること ※1982年1月1日以降の建築なら適合とみなされる ※1981年以前の建築は耐震基準適合証明書などで証明 |
| 床面積 | 登記上の床面積が40㎡以上であること ※所得1,000万円超、または子育て世帯等の上乗せを受ける場合は50㎡以上 |
| 所得 | 合計所得金額が2,000万円以下であること ※床面積50㎡未満の場合は1,000万円以下 |
| 住宅ローン | 返済期間10年以上の住宅ローンを利用していること ※現金購入や親族・知人からの借入は対象外 |
| 入居時期 | 取得から6か月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていること |
| 取得方法 | 生計を一にする親族など特別な関係のある人からの購入や、贈与による取得でないこと |
| その他の特例 | 入居年とその前2年・後3年に、自宅売却時の3,000万円特別控除などを受けていないこと |
参考：国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
中古住宅の住宅ローン減税に築年数の上限はなく、1981年以前に建築された住宅でも、表の耐震性の条件を満たせば対象です。なお購入前に耐震性を証明する場合、耐震基準適合証明書は取得の日前2年以内に調査を終えたものに限られます。
床面積は登記上の面積で判定され、マンションの場合は壁の内側で測る「内法面積」です。
広告などに記載されている壁芯面積より狭く、40㎡台前半でも登記上は40㎡未満の場合があるため注意しましょう。
旧耐震の住宅も、購入後の耐震改修で対象になる場合があります。詳しくは、本記事の「6.住宅ローン減税を活用するなら『中古住宅購入＋リフォーム』が狙い目」で解説しています。
旧耐震の物件でも対象にできるのか迷ったら、購入前に専門家に相談してみましょう。
リフォームガイドでは、コンシェルジュがご希望に合わせて耐震改修の実績がある優良会社をお探ししますので、ご利用ください。
3.中古住宅の住宅ローン減税の控除額｜借入限度額と控除期間は住宅の性能・世帯で決まる
住宅ローン減税の控除額は、「年末のローン残高×0.7%」で計算します。
性能別の借入限度額（対象となる残高の上限）と控除期間は、以下のとおりです。
住宅の性能別の借入限度額と控除期間
| 住宅の性能 | 主な基準 | 借入限度額（一般） | 借入限度額（子育て世帯等） | 控除期間 |
|---|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 行政庁の認定を受けた住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 断熱等級5以上かつ一次エネ等級6以上の住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 断熱等級4以上かつ一次エネ等級4以上の住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| その他の住宅 | 上記を満たさない（証明できない）住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
参考：国土交通省「住宅ローン減税」
子育て世帯等にあたるかどうかは、入居した年の12月31日時点で判定されます。
年末のローン残高が借入限度額を超える場合は、借入限度額×0.7%が上限です。
たとえば年末のローン残高が3,000万円でも、借入限度額が2,000万円なら控除額は14万円（2,000万円×0.7%）にとどまります。
住民税から差し引ける額には上限があり、前年分の所得税の課税総所得金額等の5%（最高9万7,500円）までです。
なお省エネ性能が高くても証明書がなければ「その他の住宅」扱いになるため、購入前に証明書の有無を確認しましょう。
省エネ性能の証明書がない中古住宅も多くあります。
証明書の取得や省エネ改修に対応できる会社を探すなら、リフォームガイドに相談してみてください。
4.中古住宅の住宅ローン減税はいくら？3つのケースでシミュレーション
住宅ローン減税の総額は、同じ中古住宅でも性能や世帯によって大きく変わります。
今回は、以下の3つのケースで試算しました。
試算の条件は、以下のとおりです。
シミュレーション条件
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 返済期間 | 35年 |
| ボーナス返済 | なし |
| 金利タイプ | 全期間固定金利 |
| 金利 | 3.83% |
| 返済方式 | 元利均等返済 |
| 年収 | 650万円 |
| 世帯 | ・ケース1・2：子育て世帯等以外 ・ケース3：子育て世帯等 |
※金利は2026年10月の【フラット35】最頻金利（返済期間21～35年・融資率9割以下）
参考：住宅金融支援機構「【フラット35】金利情報」
それでは、ケースごとに見ていきましょう。
4-1.中古住宅（その他の住宅）を購入した場合
長期優良住宅・低炭素住宅の認定がなく、省エネ基準を満たすことも証明できない中古住宅は、「その他の住宅」として扱われます。
ケース1：その他の住宅
| 購入物件 | その他の住宅 |
|---|---|
| 借入金額 | 3,000万円 |
| 借入限度額 | 2,000万円 |
| 控除期間 | 10年 |
| 10年間の減税総額 | 140万円 |
10年間はローン残高が借入限度額の2,000万円を上回るため、毎年満額の14万円を控除できます。
4-2.中古住宅（省エネ基準適合住宅）を購入した場合
省エネ基準適合住宅なら、借入限度額は同じ2,000万円のまま、控除期間が13年に延びます。
ケース2：省エネ基準適合住宅
| 購入物件 | 省エネ基準適合住宅 |
|---|---|
| 借入金額 | 3,000万円 |
| 借入限度額 | 2,000万円 |
| 控除期間 | 13年 |
| 13年間の減税総額 | 182万円 |
13年目まで残高が2,000万円を上回って毎年満額を控除できるため、その他の住宅と比べて減税総額は42万円多くなる計算です。
4-3.中古住宅（ZEH水準省エネ住宅）を子育て世帯等が購入した場合
子育て世帯等の上乗せにより、借入限度額は4,500万円に上がります。
ケース3：ZEH水準省エネ住宅（子育て世帯等）
| 購入物件 | ZEH水準省エネ住宅 |
|---|---|
| 借入金額 | 5,000万円 |
| 借入限度額 | 4,500万円 |
| 控除期間 | 13年 |
| 13年間の減税総額 | 約393万円 |
※1月に返済を開始した場合（返済開始月によって変動）
※控除額を全額差し引けた場合の試算（年収650万円では差し引ききれない年が出る可能性あり）
※借入金額は比較のための設定で、実際の借入可能額は審査により異なる
6年目までは残高が4,500万円を上回るため満額の31万5,000円を控除でき、7年目以降は少しずつ減ります。
性能を高めるリフォームにいくらかかり、減税額に見合うのかは、見積もりを比べてみないと分かりません。
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5.中古住宅で住宅ローン減税を受ける流れと必要書類｜初年度は確定申告が必要
住宅ローン減税は、入居した翌年に確定申告をすれば、会社員なら2年目以降は年末調整で控除を受けられます。
物件探しから控除を受けるまでの流れは、以下のとおりです。
物件探しから控除を受けるまでの流れ
| 流れ | 確認のポイント |
|---|---|
| ①物件探し・購入前の確認 | ・建築年月日、登記上の床面積、省エネ性能の証明書の有無を確認 ・旧耐震なら、耐震基準適合証明書を取得できるかも確認 |
| ②売買契約・住宅ローンの申し込み | ・返済期間を10年以上に設定 ・リフォームする場合は、工事費をローンに含めるかもこの段階で相談 |
| ③引き渡し・入居 | ・引き渡しから6か月以内に入居 ・購入後に耐震改修するなら、引き渡し前に証明を申請 |
| ④必要書類の準備 | 年末残高等証明書や登記事項証明書などを用意（必要書類は下表のとおり） |
| ⑤入居した翌年の確定申告 | 原則2月16日～3月15日に、税務署またはe-Taxで申告（還付申告は1月から可能） |
| ⑥2年目以降の年末調整（会社員の場合） | 税務署から届く控除証明書と年末残高等証明書を勤務先に提出 |
個人事業主などは、2年目以降も毎年確定申告をしましょう。
主な必要書類は以下のとおりです。
主な必要書類
| 必要書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署・国税庁サイト（確定申告書等作成コーナー） |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署・国税庁サイト |
| 本人確認書類の写し ※マイナンバーカードなど。e-Taxで申告する場合は不要 |
手元にあるもの |
| 登記事項証明書 | 法務局（オンライン請求も可） |
| 売買契約書の写し ※リフォーム分も控除を受ける場合は工事請負契約書の写しも必要 |
不動産会社・リフォーム会社 |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 ※状況によって省略される場合あり |
金融機関 |
| 住宅省エネルギー性能証明書・建設住宅性能評価書など ※ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の場合 |
建築士・登録住宅性能評価機関など |
| 長期優良住宅・低炭素住宅の認定通知書など ※長期優良住宅・低炭素住宅の場合 |
売主（引き継ぎ）・都道府県・市区町村など |
| 耐震基準適合証明書など ※1981年以前の建築の場合 |
建築士・指定確認検査機関など |
| 増改築等工事証明書 ※リフォーム分も控除を受ける場合 |
建築士・指定確認検査機関など |
参考：国土交通省「既存住宅を取得したとき」
引き渡し前に用意する書類もあり、段取りに戸惑う方も少なくありません。
購入から入居までの手続きに慣れたリフォーム会社をお探しなら、リフォームガイドにお任せください。
6.住宅ローン減税を活用するなら「中古住宅購入＋リフォーム」が狙い目
中古住宅の購入と同時にリフォームすると、住宅ローン減税を有効に使いやすくなります。
主なメリットは、以下の3つです。
- リフォーム費用のローンも減税の対象（借入限度額2,000万円・控除期間10年）になる
- 旧耐震の住宅でも、耐震改修で対象にできる
- 省エネ改修で、有利な区分になる場合がある
リフォーム費用のローンで住宅ローン減税を受ける条件は、補助金などを除いた工事費が100万円を超えることや、増改築等工事証明書があることなどです。
購入費用のローンの住宅ローン減税と同時に適用でき、各年の控除額の上限はどちらか多いほうになります。
旧耐震の住宅は、引き渡し前に耐震基準適合証明を申請し、入居までに耐震改修を終えれば対象になります。
ただし「その他の住宅」の扱いとなり、借入限度額2,000万円・控除期間10年です。
購入時点で耐震基準を満たしている中古住宅なら、省エネ性能の証明は取得前2年以内だけでなく、取得後6か月以内の調査でも認められます。
購入後に省エネ改修をして証明を受ければ、有利な区分になる場合もあります。
適用できるかどうかは、事前に施工会社や税務署に確認すると安心です。
住宅ローン減税を活用する際は、証明書や申請の時期まで見据えて工事を進められる会社を選びましょう。
住宅ローン減税とリフォームの関係などは、以下の記事もあわせて参考にしてください。
| 中古リフォーム手順 | リフォーム減税制度 |
減税制度に詳しく、証明書の手配まで任せられる会社を自分だけで探すのは手間がかかります。
リフォームガイドでは、厳しい審査基準を通過した優良会社の中から、専任のコンシェルジュがご要望に合う会社を複数ご紹介します。
リフォーム会社へのお断り対応も行うので、中古住宅の購入とあわせてリフォームを検討している方は、まずはお気軽にご相談ください。
7.中古住宅の住宅ローン減税に関するよくある質問
中古住宅の住宅ローン減税について、よく寄せられる質問をまとめました。
それぞれ回答していきます。
7-1.すでに中古住宅を購入済みでも改正後の制度は適用される？
入居した年の制度が適用されるため、2025年以前に入居していれば改正後の制度は使えません。
なお確定申告をしていなかった場合でも、5年以内であればさかのぼって申告できます。
7-2.中古住宅の住宅ローン減税はいつまで使える？
住宅ローン減税は、2030年12月31日までの入居が対象で、売買契約の期限はありません。
7-3.リノベーション済み物件でも条件は同じ？
個人が売主の物件は通常の中古住宅と同じ条件ですが、不動産会社が一定のリフォームをして再販する「買取再販住宅」は扱いが異なります。
長期優良住宅・低炭素住宅やZEH水準省エネ住宅に該当する買取再販住宅は、新築と同水準の借入限度額です（長期優良住宅・低炭素住宅は最大5,000万円、ZEH水準省エネ住宅は最大4,500万円）。
築10年超などの条件があるため、不動産会社に確認しましょう。
7-4.ほかの減税制度（リフォーム促進税制など）と併用できる？
ほかの減税制度と併用できるかは、住宅ローン減税を購入費用とリフォーム費用のどちらのローンで受けるかによって変わります。
ほかの減税制度との併用
| ほかの減税制度 | 購入費用のローンで受ける場合 | リフォーム費用のローンで受ける場合 |
|---|---|---|
| 所得税のリフォーム促進税制（耐震改修以外） | 併用可 | 併用不可 |
| 所得税のリフォーム促進税制（耐震改修） | 併用可 ※旧耐震の住宅を購入後に耐震改修して住宅ローン減税を受ける場合は、どちらか一方を選択 |
併用可 |
| 固定資産税の減額 | 併用可 | 併用可 |
参考：国土交通省「よくあるご質問（リフォーム促進税制、住宅ローン減税（増改築）、増改築等工事証明書、住宅耐震改修証明書）」
参考：国税庁「No.1222 耐震改修工事をした場合（住宅耐震改修特別控除）」
併用できない場合にどちらが有利かは、リフォーム会社に試算してもらうと安心です。
併用の可否は以下の記事で一覧にしているので、参考にしてください。
減税制度をどこまで使えるかは、物件や工事の内容によって変わります。
リフォームガイドでは、気に入る提案が出なかったときの追加紹介にも対応します。
個別の疑問も、まずはお気軽にお問い合わせください。
8.まとめ
今回は、中古住宅の住宅ローン減税の条件や減税額、手続きの流れを解説しました。
住宅ローン減税は中古住宅も対象で、省エネ性能が高い住宅ほど有利になります。
この制度のメリットを十分に受けるには、物件選びの段階で耐震性や省エネ性能を確認し、必要に応じてリフォームで性能を補うことが大切です。
中古住宅の購入とあわせたリフォームでは、減税の手続きまで見据えて進められる会社選びが欠かせません。
リフォームガイドなら、ご希望に合う優良会社を無料でご紹介します。
住宅ローン減税を上手に使って理想の住まいを実現するためにも、一度ご利用ください。
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