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「中古住宅を購入して、自分たちらしい住まいにリフォームしたい」
そう考えていたのに、不動産会社から「法律が変わったので、この物件では大きなリフォームはできません」「建築確認申請で時間と費用がかかります」などと言われ、戸惑っていませんか？
実は、2025年（令和7年）4月の建築基準法の改正によって、木造2階建て住宅などを対象に、制限を受けるリフォームの範囲が広がりました。
ただし、すべてのリフォームが規制されるわけではありません。
そこで本記事では、「今のルールでできること」「できないこと」の境界線をどこよりもわかりやすく解説します。
目次
1. 「法律が変わった」の正体は？2025年4月建築基準法改正の超要約
法律が変わって、大規模リフォームができなくなったと言われても、「結局どこまでが対象なの？」とピンとこない方も多いでしょう。
リフォームができないと聞くとすべての工事が禁止されたかのように感じますが、実際に大きく変わったのは、「大規模リフォーム時の審査ルール」です。
1-1.2階建て以上の木造での大きなリフォームは「役所の審査」が必須に
2025年（令和7年）4月の建築基準法改正までは、一般的な住まいといえる木造2階建て住宅のリフォームは「4号特例」という制度によって、多くのリフォームで建築確認申請が不要でした。
つまり、役所への申請なしに着工できていたのです。
ところが法改正によって、この「4号特例」制度が縮小されました。
現在は、木造2階建て住宅などで主要構造部の半分以上に触れるような大規模リフォームには、建築確認申請が必要になったのです。
さらに、改正によって変わったのは手続きの負担だけではありません。
次のように工期面、費用面への負担も大きくなりました。
建築確認申請が必要な場合のリフォームの違い
- 審査期間として週数間～数か月の工期延長
- 建築士への設計依頼書、確認申請費として数十万円の追加費用
「負担が増えた」と聞くと一見デメリットに感じますが、適切な工事が行えることや、現行基準を満たしていることを書類で証明できるなど、メリットもあります。
公的な証明は自分たちが安心して暮らせるのはもちろん、将来的に住宅を売却するときにも安心材料になるので、資産価値を守ることにもつながります。
リフォームにおける建築確認申請については、こちらの記事を参照ください。
1-2.今のルールでは「リフォーム自体ができない家」もある
建築確認申請が必要になったことで影響を受けるのは、工期や費用だけではありません。
物件によっては、そもそも大規模リフォーム自体ができないことも。
たとえば、「再建築不可物件」や「既存不適格建築物」は申請自体が通らない可能性が高く、リフォームにかなりの制限が出てしまいます。
再建築不可物件には、例えば敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければいけないという、「接道義務」を満たしていない物件などがあります。
1950年（昭和25年）の建築基準法施行前に建てられた住宅は特にこの「接道義務」の条件を満たしていない可能性があるため、とくに注意が必要です。
一方、既存不適格建築物は、建てた当時は合法だったものの、その後の改正や変更によって現行の基準を満たさなくなった物件のことです。
確認申請の審査時には現行の基準に適合させる必要があるため、それが難しければ大規模リフォームは行えません。
もし基準に合わせられたとしても、多額の工事費用がかかる可能性があります。
| 物件の種類 | 大規模リフォームの可否 |
|---|---|
| 通常の物件 | ◎（申請後に着工） |
| 再建築不可物件 | ×（大規模リフォームは事実上不可） |
| 既存不適格建築物 | △（条件付きで可能な場合あり） |
冒頭で触れた「法律が変わったので、この物件では大きなリフォームはできません」という不動産会社の説明は、上記のような物件を指します。
こうした物件は制限の多さからとても安価に売り出されていますが、リフォームを前提に物件探しをしているなら、あまりおすすめできません。
2.今「できるリフォーム」と「できない（時間がかかる）リフォーム」の境界線
物件購入時に気になるのが、「結局、どこまで工事できるのか」という部分だと思います。
ここでは、行いやすいリフォームと、確認申請が必要になりやすいリフォームの違いを見ていきましょう。
2-1.できるリフォーム（建築確認申請が「不要」な範囲）
建築確認申請が必要かどうかを判断する際のポイントになるのが、「建物の骨組み（主要構造部）に大きく手を加えるかどうか」という点です。
主要構造部とは、建物の壁・柱・梁・床・屋根・階段などの建物を支える部分を指します。
これらに触れるのが半分未満であれば、多くの場合申請は不要です。
建築確認申請が不要なリフォームの例
- 壁紙や床材の交換
- キッチン、浴室、トイレなどの水まわり設備の交換
- 屋根や外壁の塗装、カバー工法（重ね張り）
- 防水工事
- 部分的な間取り変更（壁を一部だけ撤去するなど）
- 内側から断熱材を追加する工事
こうした工事は基本的には法改正の影響を受けないので、再建築不可物件であってもリフォームすることができます。
ただし、フローリングの張り替え時に構造部分に触れたり、壁解体時に耐力壁を撤去したりすると、確認が必要になる可能性があるため注意が必要です。
2-2.できない、または時間と費用がかかるリフォーム（建築確認が「必要」な範囲）
一方で、住宅の主要な骨組みや構造に大きく関わる工事では、建築確認申請が必要になる可能性があります。
たとえば次のようなリフォームは、基本的に確認申請が必要です。
原則建築確認申請が必要なリフォーム工事
- スケルトンリフォーム（内外装材の解体）
- 屋根や外壁の葺き替え（屋根材・外壁材の交換）
- 床の作り直しが必要な張り替え
- 大規模な吹き抜けの設置
- 階段の位置変更（架け替え）
確認申請が必要になると、手続きの代行費用や工期の長期化などの影響が出ます。
とはいえ通常物件なら申請さえ行えば着工できるので、それほど問題視する必要はありません。
注意したいのは、先ほど説明した再建築不可物件や既存不適格建築物です。
とくに再建築不可物件は接道義務を満たさない限りは確認申請自体が通らないため、上記のような大規模リフォーム自体ができません。
3.今、損をしないための物件選び・リフォームの3つのポイント
これまでできていたリフォームに制限が増えると、「もっと早く買えばよかった」と損をした気持ちになるかもしれません。
これから物件選びをするなら、どうすれば後悔なく計画を進められるのでしょうか。
3-1.これから買うなら：長く住むつもりで「再建築不可物件」を選ぶのはリスク
まず、「物件価格が安いから」という理由だけで、再建築不可物件を選ぶのはハイリスクです。
再建築不可物件には、次のようなメリットとデメリットがあります。
| 再建築不可物件のメリット | 再建築不可物件のデメリット |
|---|---|
|
|
リフォームを前提とした物件購入でとくに見逃せないのが、大規模リフォームができないことと、住宅ローンの審査に通りにくいことの2つです。
大規模リフォームの制限については前述のとおりですが、住宅ローンにも注意点があります。
ローンの審査は住宅の担保価値が大きく影響するため、制限が多い再建築不可物件は「資産価値が低い」とみなされ、審査に通らない可能性があるのです。
近年では物件価格や工事費用の高騰によって、安価に購入できる「訳アリ物件」が注目されていますが、長く住み続けるための物件探しなら、あまりおすすめはできません。
目先のお金だけでなく、将来的な資産価値やリフォームの自由度も含めて検討しましょう。
3-2.スケジュール：大きなリフォームは「＋3か月前」から動くのが新常識
前述のように、スケルトンリフォームや大幅な間取り変更などの大規模リフォームには、建築確認申請が必要になります。
工事を始められるのは、建築確認を受けた後です。
審査にかかる期間は最長35日とされていますが、構造計算の確認や省エネ適合性判定、書類の不備などがあると、工事開始までに数か月かかる可能性もあります。
そのため、お子さんの入学や賃貸の更新時期などで入居時期が決まっている方は、一般的なリフォーム期間より、3か月は前倒しで計画を進めておきましょう。
具体的には入居希望時期の1年〜1年半前からの行動が理想です。
3-3.会社選び：法改正に対応できる「設計力・手続き実績」のある会社を選ぶ
建築確認申請は、建築士が代理で手続きするのが一般的です。
そのため建築士が在籍していない会社や、大規模リフォームの実績が少ない会社などに依頼すると、手続きができなかったり、対応に時間がかかったりする可能性があります。
大規模リフォームを前提に会社探しをするなら、次のような点を確認しておくと安心です。
大規模リフォームを依頼する会社選びのチェックポイント
- 一級または二級建築士が在籍しているか
- 設計から確認申請まで対応できるか
- 確認申請を伴うリフォーム実績があるか
- 建築法の改正（法律面）に詳しいか
- 法改正後の施工実績があるか
中でも重要なのが、「法改正後に確認申請に対応した経験があるか」という点です。
大規模リフォームの知識や経験が少ない会社では、確認申請を見落としたまま工事計画を進めてしまい、後にトラブルになる恐れがあります。
一方、経験豊富な会社なら、確認申請が必要になる境界線のチェックだけでなく、費用を抑える方法など、さまざまな提案を受けやすくなります。
会社選びでは、つい価格だけで比べがちですが、実績や知識量などもしっかりと比較しましょう。
4.建築基準法改正後のリフォームに関するQ&A
最後に、法改正でよくある質問にお答えします。
ここでしっかりと疑問を解消しておきましょう。
Q.建築確認なしで、こっそり（黙って）フルリフォームしちゃったらバレませんか？
「リフォームだから」「言わなければバレない」と考えがちですが、将来のリフォーム時や売却時の調査で間違いなくバレます。
また、確認申請なしのリフォームが発覚すると、違反建築物として役所の厳しい指導を受けるだけでなく、着工停止や建物の除却（取り壊し）、売却禁止になることも。
厳しい是正措置が下されるので、必ず適法な形で工事を進めましょう。
Q.不動産屋やリフォーム会社によって「建築確認はいらない」と言うことが違うのはなぜですか？
確認申請の必要性は「主要構造の半分に触れるか」という基準のため、実際の現場でもまだ解釈に差が出ている部分があります。
そのため、見積もりや現場調査の段階では回答に違いが出てしまうのです。
ただし、中には法改正への理解が不十分なまま、大丈夫だと回答する会社も存在します。
本当にできるのかと不安な場合は、確認申請を伴うリフォーム実績がある会社や、建築士が在籍している会社へ相談するのが安心です。
Q.「建築確認が必要」と言われました。自分で役所に申請しに行かなければいけないのですか？
確認申請では図面作成や構造確認などの専門的な知識が必要になるため、施主自身が対応するケースはほとんどありません。
通常は、行政や審査機関とのやり取りまで含めて、リフォーム会社や設計事務所が進めてくれるのでご安心ください。
Q.フルリフォームしたい場合、家の半分ずつリフォームすれば、建築確認しなくていい？
たとえば、「今年は1階、来年は2階」という形で工事時期を分けたとしても、実質的に大規模リフォームだと判断されると、確認申請をしなくてはなりません。
Q.建築確認を出すと、毎年の「固定資産税」が上がると聞いたのですが本当ですか？
固定資産税は建物の評価額によって決まるため、大規模リフォームによって「建物の価値が高くなった」と判断されると、税額が上がる可能性があります。
ただし、今回の法改正が直接的に税額に影響するわけではありません。
固定資産税が心配な方は、工事によってどのくらい税額が変わるのかを確認しておくとよいでしょう。
5.必要な範囲が広がった建築確認申請は、資産価値を守るためにも必要な手続き
2025年（令和7年）4月の建築基準法改正によって、木造2階建て住宅などで大規模リフォームを行うと、多くのケースで建築確認申請が必要になります。
確認申請には時間や費用がかかるため、これまでより負担が大きくなるのは事実です。
さらに物件によっては、大規模リフォーム自体ができないことも出てくるかもしれません。
しかし確認申請には、建物の安全性が公的に証明できることや、資産価値を維持しやすいことなど、メリットも多くあります。必要な手続きなので、法律に則って、正しく対処しましょう。
大切なのは、物件で自分たちが希望するリフォームが「どこまでできるか」「どのくらいの費用がかかるのか」を把握しておくことです。
そのためには、物件選びやリフォームのパートナーとなる業者選びが重要になります。
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