一括見積
昨今の新築価格の高騰を受けて、マイホームの購入を躊躇している方も多いのではないでしょうか。
これまでの住宅ローン減税制度は新築住宅が優遇されていましたが、2026年度の税制改正により、中古住宅への待遇が拡充される見込みです。
今回は、改正後の住宅ローン減税の変更点や、適用条件をわかりやすく解説します。減税額のシミュレーションも紹介するので、ぜひ参考にしてマイホーム計画を進めていきましょう。
目次
1.2026年度税制改正で中古住宅における住宅ローン減税が拡充！
2026年度の税制改正によって、住宅ローン減税の方向性がこれまでの「新築重視」から「中古住宅重視」へと大きくシフトされます。
その理由は、以下のような市場環境や政策的な狙いがあるためです。
- 建築資材が高騰し、新築住宅の価格が上がり続けていること
- 良質な家を長く大切に使う循環型社会を目指していること
これまでは中古住宅の減税メリットが新築より薄かったものの、今回の改正でその差が縮まることになりました。これからマイホームを検討する方にとって、中古住宅もひとつの選択肢になるはずです。
具体的にどのくらい優遇されるのか、次章で新築との違いや変更点を解説します。
2.【新旧比較】2026年度住宅ローン減税（中古・新築）の変更点
2026年度（令和8年度）の税制改正により、住宅ローン減税の適用期限が2030年末まで5年間延長されることとなりました。
今回の改正のポイントは、新築住宅に比べて「控除期間が短い」「借入限度額が低い」とされていた中古住宅の待遇が大幅に改善された点です。
税制改正前と税制改正後の住宅ローン減税のおもな違いは、以下のとおりです。
| 住宅の種類 | 比較項目 | 改正前 （〜2025年） |
改正後 （2026年〜） |
|---|---|---|---|
| 中古住宅 | 控除期間 | 10年間 | 13年間 ※省エネ基準適合等の場合 |
| 借入限度額 | 最大3,000万円 | 最大4,500万円 ※子育て世帯等が長期優良・ZEH等を取得する場合 |
|
| 床面積 | 50㎡以上 | 40㎡以上 ※合計所得1,000万円超や子育て世帯等への 上乗せ措置利用者は50㎡以上 |
|
| 新築住宅 | 対象エリア | 原則全エリア | 災害レッドゾーンは対象外 ※2028年入居分より |
| 省エネ基準 | 省エネ基準適合で適用 | 省エネ基準適合のみは対象外 ※2028年以降の建築確認分より |
それでは、中古住宅と新築住宅の、それぞれの具体的な変更内容について詳しく見ていきましょう。
2-1.中古住宅の変更点
2026年度税制改正のポイントは、省エネ性能などを満たす中古住宅における住宅ローン減税の控除期間が、新築と同じ13年間に延長された点です。
また、子育て世帯や若者夫婦世帯が対象物件を取得する場合、借入限度額が大幅に上乗せされています。
税制改正後の住宅ローン減税の借入限度額は、以下のとおりです。
| 住宅の性能 | 借入限度額 （一般） |
借入限度額 （子育て世帯等） |
控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年間 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年間 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年間 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年間 |
※子育て世帯等：19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
これまでは最大でも3,000万円だった枠が、長期優良住宅等の認定を受けた中古住宅であれば、最大4,500万円まで拡大されます。
床面積の要件も従来の50㎡以上から40㎡以上へと緩和されます。
2-2.新築住宅の変更点
住宅ローン減税の待遇が改善された中古住宅に対し、新築住宅は要件が厳しくなっています。より高い環境性能と、安全な立地への誘導を強化したいという国の狙いがあるためです。
2028年（令和10年）以降に建築確認を受けるケースでは「省エネ基準適合住宅（断熱等級4かつ一次エネ等級4）」レベルでは住宅ローン減税の対象外となります。
ZEH水準や長期優良住宅以上の性能を持っていないと、新築でも減税メリットを受けられません。
土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に新築する場合も、2028年以降の入居分から原則適用対象外となります。
3.【中古マンション・中古一戸建て】住宅ローン減税の適用条件
中古住宅で住宅ローン減税を受けるためには、築年数や床面積、所得などの要件を満たす必要があります。
2026年度税制改正後は床面積の要件が40㎡以上へ緩和され、単身者向けのコンパクトマンションなども住宅ローン減税を利用しやすくなりました。
おもな適用条件を以下の表にまとめたので、参考にしてください。
| 条件項目 | 内容（適用要件） |
|---|---|
| 築年数・耐震性 | 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅 ※それ以前の場合は「耐震基準適合証明書」などが必要 |
| 床面積 （登記簿面積） |
40㎡以上 ※合計所得1,000万円超や子育て世帯等への上乗せ措置利用者は50㎡以上 |
| 所得制限 （合計所得金額） |
2,000万円以下 ※40㎡以上50㎡未満の物件は1,000万円以下 |
| 住宅ローンの条件 | 返済期間が10年以上であること |
| 居住要件 | 取得から6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続けていること |
| 併用不可の特例 | 居住用財産の3,000万円特別控除（売却時の特例）などとは併用不可 |
床面積は「登記簿上の面積（内法面積）」で判断される点には注意が必要です。一般的な建築図面に記載されている面積よりも、実際の登記面積は少し狭くなります。
中古住宅を検討する際は、登記簿上の面積を確認するようにしましょう。
なお、築年数が古くても新耐震基準（1982年1月1日以降）を満たしていれば、住宅ローン減税の対象となります。物件を選ぶ際は、築年数や耐震性も忘れずチェックしましょう。
4.中古住宅の住宅ローン減税額はいくら？計算方法とシミュレーション
住宅ローン減税を活用して中古住宅を購入する場合、どの程度の減税を受けられるのかは気になるところです。
ここでは、以下の2点を詳しく解説します。
- 住宅ローン減税額の計算方法
- 中古住宅の住宅ローン減税額のシミュレーション
それぞれ見ていきましょう。
4-1.住宅ローン減税額の計算方法
住宅ローン減税の毎年の減税額（控除額）は、基本的に以下の計算式で算出されます。
＜住宅ローン減税の計算方法＞
年末時点の住宅ローン残高×0.7%
※残高が借入限度額を超える場合は、借入限度額×0.7%が上限
たとえば、年末残高が3,000万円あっても、借入限度額が2,000万円の物件なら「2,000万円×0.7%＝14万円」がその年の減税額となる仕組みです。
控除期間は原則として10年間ですが、一定の省エネ性能（省エネ基準適合以上）を持つ中古住宅であれば13年間に延長されます。
4-2.中古住宅の住宅ローン減税額のシミュレーション
以下3つのパターンで、どのくらいの減税を受けられるのかを試算してみましょう。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 返済期間 | 35年 |
| ボーナス返済 | なし |
| 金利タイプ | 固定金利 |
| 金利 | 1.650% |
| 返済方式 | 元利均等返済 |
| 年収 | 650万円 |
| 扶養家族 | なし |
4-2-1.中古住宅（その他の住宅）を購入した場合
まずは、省エネ基準に適合しない「その他の中古住宅」を購入するケースです。
2026年度税制改正前と変わらず借入限度額は2,000万円、期間は10年間となります。
| 購入物件 | 一般の中古住宅 （省エネ基準なし） |
|---|---|
| 借入金額 | 3,000万円 |
| 借入限度額 | 2,000万円 |
| 控除期間 | 10年間 |
| 10年間の減税総額 | 140万円 |
35年ローンの場合、10年の間はローン残高が借入限度額（2,000万円）を上回っているため、全期間で満額の控除が受けられます。
4-2-2.中古住宅（省エネ基準適合住宅）を購入した場合
次に、断熱等級4かつ一次エネ等級4以上などの「省エネ基準適合住宅」を中古で購入するケースです。
一般世帯の場合、借入限度額は2,000万円で変わらないものの、控除期間が13年間に延長されます。
| 購入物件 | 省エネ基準適合住宅 |
|---|---|
| 借入金額 | 3,000万円 |
| 借入限度額 | 2,000万円 |
| 控除期間 | 13年間 |
| 13年間の減税総額 | 182万円 |
一般の中古住宅と同じ借入限度額でも、期間が3年延びるだけで受取額が42万円増える結果となりました。
13年目まで残高が2,000万円以上残るため、全期間で満額の控除が受けられます。
4-2-3.中古住宅（ZEH水準住宅）を購入して子育て世帯等の優遇を受ける場合
最後に、子育て世帯等が、高性能な中古住宅（ZEH水準など）を購入するケースです。
借入限度額が最大4,500万円まで引き上げられ、13年間の控除をフル活用できます。
| 購入物件 | ZEH水準住宅 |
|---|---|
| 借入金額 | 5,000万円 |
| 借入限度額 | 4,500万円 |
| 控除期間 | 13年間 |
| 13年間の減税総額 | 約376万円(※) |
※返済開始月により減税総額が変動
一般の中古住宅（140万円）と比較すると、減税総額が約235万円も多くなります。
5年目以降はローン残高が4,500万円を下回っていくものの、総額で見れば大きなメリットがあるといえるでしょう。
5.住宅ローン減税を活用するなら「中古住宅購入+リフォーム」が狙い目
2026年改正後の住宅ローン減税を活用するなら、中古住宅の購入と同時にリフォームを行うのがおすすめです。
以下のような、大きなメリットが得られるためです。
- 要件を満たせばリフォーム費用も減税対象になる
- 住宅性能の基準を満たせば借入限度額が最大4,500万円にアップする
- 省エネ基準に適合すれば控除期間が3年間延長される（13年間）
たとえば省エネ基準に適合していない住宅を購入してそのまま住む場合、借入限度額は2,000万円です。
ただし、リフォームして「ZEH水準省エネ住宅」まで性能を引き上げることで、子育て世帯等の場合は借入限度額が4,500万円になります。
なお、減税を受けるには「増改築等工事証明書」などの公的書類が必須となる点には注意してください。
頼りになる業者を手間なく見つけたい方には、リフォームガイドがおすすめです。
リフォームガイドでは、独自の審査に通過した優良リフォーム会社のみをご紹介。
プロのコンシェルジュが要望をていねいに汲み取って複数の業者に伝えるため、1社ずつ連絡する手間も省けます。
補助金や減税制度に詳しい業者に絞って紹介することも可能ですので、中古住宅を購入して住宅ローン減税のメリットを最大限に活かしたい方は、ぜひリフォームガイドをご活用ください。
6.中古住宅で住宅ローン減税を申請する際の流れと必要書類
住宅ローン減税の適用を受けるためには、入居した翌年の2月16日から3月15日の間に、税務署で確定申告を行わなければなりません。
会社員の方であれば複雑な手続きが必要なのは最初の1回だけで、2年目以降は勤務先の年末調整だけで控除を受けられます。ただし、個人事業主の方は毎年確定申告を行う必要があります。
確定申告で必要になるおもな書類を、以下の表にまとめました。
| 必要書類 | 入手先・備考 |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署または国税庁サイト（e-Tax） |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署または国税庁サイト（e-Tax） ※確定申告書と一緒に作成 |
| 本人確認書類のコピー | 手元にあるもの ※マイナンバーカードなど |
| 建物・土地の「登記事項証明書」 | 法務局 ※オンラインでの交付請求も可能 |
| 契約書のコピー （不動産売買契約書・工事請負契約書） |
不動産会社・リフォーム業者 ※購入契約書だけでなく、リフォームした場合は工事の契約書も必要 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 ※原本が必要 |
| 住宅ローンの年末残高等証明書 | 金融機関 ※10月～11月頃に銀行から郵送 |
| 省エネ性能などを証明する書類 ※該当する場合のみ |
建築士・評価機関など ※「増改築等工事証明書」「建設住宅性能評価書」など ※2026年改正の優遇を受けるなら必須 |
| 耐震性を証明する書類 ※1981年以前の旧耐震物件のみ |
建築士・評価機関など ※「耐震基準適合証明書」「既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書」など |
省エネ性能の証明書などは、発行までに時間がかかる可能性があるので注意してください。提出期限に間に合うよう、余裕をもって準備を進めておきましょう。
7.まとめ
今回は、2026年度の税制改正によって住宅ローン減税のルールがどう変わるのか、なぜ中古住宅が狙い目なのかを解説しました。
改正後は中古住宅が優遇され、省エネ性能などを満たせば新築と変わらない手厚い減税が受けられるようになります。
一方で、新築住宅はエリアや性能の基準が厳しくなるため、土地選びの段階から慎重な判断が求められます。
ぜひ本記事を参考に、中古物件をリフォームする選択肢を検討してみてください。
制度をうまく活用して、理想のマイホームと税制メリットを手に入れましょう。
なら
