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マンションリフォームで活用できる、オトクな減税とは?

新築・中古マンションをリフォームするとき、減税制度でできるだけオトクにすることが可能です。

やはりリフォーム費用は、どの家でもできるだけ安くおさえたいところ。
しかし、

  • マンションリフォームでは、どのような減税が使えるのかわからない
  • そもそも、減税のしくみがわからない
  • 手続きの方法を知りたい

という人も多いでしょう。
本記事では、マンションリフォームで役立つ減税制度について解説します。

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1.マンションリフォームで役立つ、減税制度とは?

まず、マンションリフォームにおける減税制度の仕組みを解説しましょう。

実施するマンションリフォームが、国で指定されている工事内容だった場合、所得税や贈与税、あるいは固定資産税から一部減税されます。

減税制度の適用条件や、その金額はマンションリフォームの内容ごとでさまざまで、個別に確認する必要があります。  

もし減税制度の対象なのにマンションリフォームを全額自費でやってしまうと、損してしまうわけですね。

だからこそ、減税制度についてよく知っておく必要があります。

1-1.ローン減税における種類とは?

マンションリフォームで利用できる減税制度には、3つの種類があります。

  • 住宅ローン減税
  • ローン型減税
  • 投資型減税

もしマンションのリフォームで減税がなされるなら、基本的には上記いずれかが適用されるはずです。

それぞれについて、詳しく解説します。

1-2.住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、名前のとおり、今支払っている住宅ローンに対して適応される減税です。

減税額(控除される金額)は、年末時点におけるローン残債の1%。つまり残債が2,000万円あるなら、20万円が所得税から減税され、これは向こう10年間にわたって続く仕組みです。

特例措置適用の場合は、13年間にわたって所得税が控除されます。

ただし「減税の限度額は、最大でも400万円まで」という定めがあるので、念のため注意してください。

住宅ローン減税は、マンション・戸建てなどの区別もないので、マンションリフォームでも利用可能です。

1-3.ローン型減税

続いては、ローン型減税。

5年以上10年未満で組まれたリフォームローンが対象となっています。

適用された場合、

  • ローン残債のうち、対象となったリフォームにかかった費用の2%
  • ローン残債のうち、対象となったリフォーム以外にかかる費用「年末時点でのローン残高のうち1%」

というふたつを合計した金額が、向こう5年間減税対象となる仕組みです。

減税の限度額(控除される金額)は、最大62.5万円です。

ローン型減税と住宅ローン減税は混同されることが多いので、取り違えないように注意してください。

1-4.投資型減税

投資型減税とは、シンプルに「工事費用のうち、10%が所得税から控除される」というものです。

また、減税の限度額は65万円です。

これについては、ローンを利用している、していないといった違いはありません。

つまり自己資金でマンションを取得した人にも使える減税制度です。

2.特別なマンションリフォームで使える減税制度5つ

減税制度を利用できる可能性のある特別なマンションリフォームは、大きく分けて5つあります。

  • バリアフリー化に関する減税
  • 耐震に関するリフォームの減税
  • 長期優良住宅化による減税
  • 省エネリフォームに関する減税
  • 同居・多世帯に関する減税

それぞれについて、詳しく解説します。

2-1.耐震に関するリフォームの減税

まず、耐震に関するマンションリフォームの場合、減税を受けることが可能です。

対象となるのは、「築25年以上かつ旧耐震基準しかクリアしていないマンションにおいて、現行の耐震基準へ引き上げる」という工事。

該当する場合、以下のような減税が得られます。

  • 向こう10年にわたって、年末時点でのローン残債×1%が、所得税から控除される(住宅ローン減税の場合。通常は最大400万円)
  • 固定資産税が、1年度分のみ1/2となる

2-2.バリアフリー化に関する減税

バリアフリー化のマンションリフォームでは、リフォーム減税を受けることが可能です。

バリアフリー化に該当するマンションリフォームとは、

  • 手すりの設置
  • 段差をなくす
  • 廊下を広くする
  • 階段の傾斜をゆるやかにする
  • トイレを作り替える
  • 浴室を介護向けに作り替える
  • 転倒防止の床材への切り替え

といったものが挙げられます。

リフォーム減税の対象となった場合、所得税・固定資産税が減税される仕組みです。

減税額は以下のとおり。

  • 向こう10年にわたって、年末時点でのローン残債×1%が、所得税から控除される(住宅ローン減税の場合。通常は最大400万円)
  • 固定資産税が、1年度分のみ1/3軽減される

というように、バリアフリー化のマンションリフォームでは、たいへん強力な減税が利用できます。 

バリアフリー化を目指すなら、かならず利用しましょう。

2-3.長期優良住宅化による減税

日本では、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」というものが進められています。

同事業では、「マンションの性能向上を目的としたリフォームに対して、減税が用意されています。

この減税を適用させるために必要な条件は、以下のとおりです。

  • リフォーム前に、所定の住宅診断を受ける
  • 同じ業が定める省エネ性能・耐震性・耐劣化性の基準がクリアされたリフォームを実施する
  • 工事内容および今後の保全について計画を作成する

これについては、条件が少しわかりづらいかもしれませんね。

一言で言えば、「日本は長期優良住宅化リフォームを進めていて、求める内容どおりにマンションを改築して協力するなら、減税しますよ」という仕組みです。

やや複雑な適用条件なので、リフォーム業者や地方自治体に確認したうえでリフォームを計画しましょう。

減税の条件に合致した場合、通常は最大で250万円が所得税から減税されます(ローン型減税の場合)。

さらに固定資産税が、1年分に限って2/3軽減される仕組みです。

2-4.省エネリフォームに関する減税

もちろん、省エネを目的としたマンションリフォームにも、減税制度が用意されています。

省エネリフォームに該当するリフォームの内容は、以下のとおりです。

  • すべての部屋にある窓のリフォーム(原則、最低限必要な条件)
  • 床や天井を断熱性の高いものへ切り替える
  • 蓄熱の設備(いわゆるエコキュート)
  • 太陽光発電を導入するetc…

この場合、以下のような減税が適用されます。

  • 向こう10年にわたって、年末時点でのローン残債×1%が、所得税から控除される(住宅ローン減税の場合。通常は最大400万円)
  • 固定資産税が、1年度分のみ1/3が軽減される

せっかくマンションリフォームを実施するなら、省エネリフォームにして減税させたいところ。

2-5.同居・多世帯に関する減税

同居や多世帯を前提としたマンションリフォームにも、減税制度が用意されています。

いわゆる「同居対応リフォーム」です。

対象となる工事内容としては、「バスルームやトイレ、キッチン、玄関のうちいずれかの設備2種類が、2つ以上になる」というものです。

たとえば、今の段階ですべて一つずつしか存在しないとして、バスルームとトイレを2つある状態に増設して変更すれば、減税の対象として認められます。

同居対応リフォームは、「親から孫までの3世代が同時に居住すること」を目的とします。

ただし、かならずしもリフォーム後に3世帯が同時に居住しなければいけないわけではありません。

マンションでのリフォームが「同居対応リフォーム」として認められた場合、工事費用から2%が、向こう5年間所得税から控除されます。

ただしその上限は、250万円と定められています。

同居対応リフォームで利用できるのは、原則ローン型減税か投資型減税のみ。

ただしバリアフリーリフォームなど一定の工事内容と合致する場合、住宅ローン減税が適用されるケースもあります。

このあたりの条件や兼ね合いはやや複雑なので、国税庁やリフォーム業者などにきちんと確認しておくことが重要です。

3.マンションリフォームの減税を受けるには、どう手続きすればよい?

というように、マンションリフォームにはさまざまな減税制度があります。

できる限り減税制度を利用し、よりオトクなリフォームを実現させましょう。

とはいえ、「マンションリフォームの減税にかかる手続きが、全くわからない」という人も多いでしょう。

減税に関する手続きは、「確定申告」を持って実施します。

これにより、「還付(払いすぎた所得税などの返金」などの手続きで、減税が受けられる仕組みです。

確定申告は、毎年2月16日から3月15日までの間に、税務署にて実施します。

確定申告時、税務署に提出する書類は、おおむね以下のとおりです。

  • 税務署が指定する確定申告書
  • 登記事項証明書
  • 身分証明書
  • 増改築等工事証明書
  • 贈与税申告書
  • 源泉徴収書
  • その他、減税制度・補助金制度ごとで必要となる書類

これらを提出することで、マンションリフォームの減税を申し出が完了します。

とはいえ、確定申告やリフォームの経験がない人は、「何が何だか全くわからない」と感じるはずです。

しかし、マンションリフォームの減税については、国土交通省にて相談窓口も設けられています。

不明な点については逐次相談しながら、ゆっくり進めていくとよいでしょう。

ただし、確定申告によるマンションリフォーム減税の手続きが必要なのは、初回(1年目)のみです。

2年目以降は年末調整によって処理されます。

年末調整時に税務署や金融機関から記入すべき証明書が送付されるので、それを作成・提出するのみです。

4.マンションリフォームでは、減税だけではなく補助金も使えるかも?

マンションリフォームでは、減税ではなく補助金を利用することも可能です。

たとえば日本では、先ほども触れたとおり「長期優良住宅化リフォーム推進事業」というものが進められています。

同事業では、「マンションの性能向上を目的としたさまざまなリフォーム」に対して、補助金が用意されています。

たとえば「高度省エネルギー型」という定義に該当する工事であれば、なんと最大で300万円の補助金を受け取ることが可能です。

他にも、

  • 次世代省エネ建材支援事業
  • 次世代住宅ポイント
  • ZEH支援事業

など、さまざまな事業において、マンションリフォームには補助金が出されています。

減税だけではなく、利用できる補助金がないかチェックしておきましょう。

ただし補助金制度は、やはり仕組みや適用条件が複雑な部分もあります。

こういった点については、事前に事業団体やリフォーム業者、あるいは自治体などへ問い合わせておきましょう。

5.まとめ

マンションリフォームについては、さまざまな役立つ減税制度が用意されています。

本記事で紹介した主要な減税制度は、以下5つでした。

  • バリアフリー化に関する減税
  • 耐震に関するリフォームの減税
  • 長期優良住宅化による減税
  • 省エネリフォームに関する減税
  • 同居・多世帯に関する減税

しかし、上記以外にも細かい減税制度や補助金制度があります。

これらをうまく活用すれば、マンションリフォームにかかる費用は、かなり圧縮されるはずです。

マンションのリフォームにまつわる減税や補助金については、正確な情報をつかんでおくことが大切。

リフォーム減税についてより確かなことを確認しておきたい場合は、国税庁のホームページで問い合わせて、確認しておくのがおすすめです。

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