マンションリフォームで活用できる、オトクな減税とは？－リフォームするなら【リフォームガイド】

新築・中古マンションをリフォームするとき、減税制度でできるだけオトクにすることが可能です。

やはりリフォーム費用は、どの家でもできるだけ安くおさえたいところ。
しかし、リフォームの費用については、こんな心配がある方も多いでしょう。

マンションリフォームでは、どのような減税が使えるのかわからない
そもそも、減税のしくみがわからない
手続きの方法を知りたい

本記事では、マンションリフォームで役立つ減税制度について解説します。

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1.マンションリフォームで役立つ、減税制度とは？
2.マンションリフォームの減税を受けるには、どう手続きすればよい？
- 2-1.確定申告による手続き：所得税の控除・贈与税の非課税措置
- 2-2.自治体への書類提出：固定資産税の減額
3.マンションリフォームでは、減税だけではなく補助金も使えるかも？
4.まとめ

1.マンションリフォームで役立つ、減税制度とは？

まず、マンションリフォームにおける減税制度の仕組みを解説しましょう。

実施するマンションリフォームが、国で指定されている工事内容だった場合、所得税や贈与税、あるいは固定資産税から一部減税されます。

減税制度の適用条件や、その金額はマンションリフォームの内容ごとでさまざまで、個別に確認する必要があります。　　

もし減税制度の対象なのにマンションリフォームを全額自費でやってしまうと、損してしまうわけですね。

だからこそ、減税制度についてよく知っておく必要があります。

マンションリフォームで利用できる減税制度には、4つの種類があります。

住宅ローン減税
特定のリフォームに対する減税
固定資産税の減税
贈与税の減税

もしマンションのリフォームで減税がなされるなら、基本的には上記いずれかが適用されるはずです。

それぞれについて、詳しく解説します。

1-1.住宅ローン減税

マンションリフォームを住宅ローンを組んで行う場合は、住宅ローン減税が適用になります。

住宅ローン減税とは、名前のとおり、今支払っている住宅ローンに対して適応される減税です。

減税額（控除される金額）は、年末時点におけるローン残債の0.7%。つまり残債が2,000万円あるなら、14万円が所得税から減税され、これは向こう10年間にわたって続く仕組みです。

ただし「減税の限度額は、最大でも140万円まで※」という定めがあるので、念のため注意してください。（※借入残高の上限は2000万円です。控除率が0.7％のため年間最大14万円が控除されます。控除が適用されるのが10年間ですので、最大140万円が控除されます）

住宅ローン減税は、マンション・戸建てなどの区別もないので、マンションリフォームでも利用可能です。

1-2.特定のリフォームに対する減税

既存住宅で以下のようなリフォームを行った場合に、ローンの利用有無を問わず減税が適用されます。

耐震リフォーム
バリアフリーリフォーム
省エネリフォーム
三世代同居対応リフォーム
長期優良住宅化リフォーム

ただし、マンションの場合、構造部や窓・外壁などが共用部分にあたり、個人でリフォームできるケースは限られます。個人のマンションリフォームで最も検討する可能性が高いのはバリアフリーリフォームでしょう。

■バリアフリーリフォーム

バリアフリー化に該当するマンションリフォームとは、

手すりの設置
段差をなくす
廊下を広くする
階段の傾斜をゆるやかにする
トイレを作り替える
浴室を介護向けに作り替える
転倒防止の床材への切り替え

といったものが挙げられます。

これらのリフォームに対しては、翌年の所得税から10%が控除されます。限度額は以下の通りです。

【リフォーム推進減税（特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）】
対象工事				最大控除額（対象工事）
対象工事（いずれか実施）		対象工事限度額	控除率	最大控除額（対象工事）
耐震		250万円	10％※	25万円
バリアフリー		200万円		20万円
省エネ		250万円（350万円）		25万円（35万円）
三世代同居		250万円		25万円
長期優良住宅化	耐震＋省エネ＋耐久性	500万円（600万円）		50万円（60万円）
長期優良住宅化	耐震or省エネ＋耐久性	250万円（350万円）		25万円（35万円）
子育て		250万円		25万円

※（）内の金額は、太陽光発電設備を設置する場合
※ 対象工事の限度額超過分、およびその他リフォーム工事についても一定の範囲まで控除率5％で控除対象となる

出典：国土交通省「令和6年度国土交通省税制改正概要（21頁）」

加えて必須対象工事の限度額を超過した分、および同時にその他リフォームを行った場合の工事費用に対しても5%の控除があります。

必須工事、その他工事あわせ合計1,000万円が最大の対象工事限度額です。

1-3.固定資産税の減税

以下のようなリフォームを行うと固定資産税の減税が適用されます。

耐震リフォーム
バリアフリーリフォーム
省エネリフォーム
長期優良住宅化リフォーム

ここでも、個人で行うマンションリフォームの場合、当てはまるものはバリアフリーリフォームでしょう。

■バリアフリーリフォーム

バリアフリー化に該当するマンションリフォームとは、所得税の減税と同じように

手すりの設置
段差をなくす
廊下を広くする
階段の傾斜をゆるやかにする
トイレを作り替える
浴室を介護向けに作り替える
転倒防止の床材への切り替え

といったものが挙げられます。

固定資産税は、毎年1月1日時点に所有している土地や建物に対して課される地方税です。工事を完了してから3か月以内に市区町村に申告することで、固定資産税の減額を1年度分受けられます。

1-4.贈与税の非課税措置

贈与税の減税は、親や祖父母などの直系尊属から住宅取得資金などの贈与を受けてリフォーム工事を実施したときに、一定の上限額まで贈与税が非課税とされる制度です。

制度期間	2026年（令和8年）12月31日まで
受贈者	20歳以上
非課税枠の上限額	耐震、省エネまたはバリアフリーの住宅用家屋：1,000万円
非課税枠の上限額	上記以外の住宅用家屋：500万円

出典：国土交通省「令和6年度税制改正の大綱（15頁）」

マンションの床、階段、壁の過半についておこなう修繕または模様替えや、一定のバリアフリー改修工事を行った場合が対象になります。

2.マンションリフォームの減税を受けるには、どう手続きすればよい？

マンションでのリフォームでは、ここまで説明してきた減税制度が用意されていますが、減税を受けるためには手続きが必要です。

2-1.確定申告による手続き：所得税の控除・贈与税の非課税措置

所得税や贈与税の減税は「確定申告」で受けることができます。これにより、「還付（払いすぎた所得税などの返金）」などの手続きで、減税が受けられるという流れになります。

確定申告は、毎年2月16日から3月15日までの間に、税務署にて実施します。
郵送やインターネットでの申告も可能ですので、詳しくは税務署問い合わせてみましょう。

税金の種類により、申告するタイミングが違いますので、支払い年から入居年が違うときは注意しましょう。

所得税の控除…入居日の翌年
贈与税の非課税措置…贈与を受けた年の翌年

確定申告時、税務署に提出する書類は、おおむね以下のとおりです。

税務署が指定する確定申告書
登記事項証明書
身分証明書
増改築等工事証明書
贈与税申告書
源泉徴収書
その他、減税制度・補助金制度ごとで必要となる書類

これらを提出することで、減税の申請は完了です。

とはいえ、確定申告の経験がない人にとっては、ここまでの説明は何をしたら良いのかよくわからないかと思います。
リフォームの減税については、国土交通省にて相談窓口も設けられています。不明な点については逐次相談しながら、ゆっくり進めていくとよいでしょう。

なお、給与所得以外に収入のない会社員の場合、確定申告による控除の手続きが必要なのは、初回（1年目）のみです。2年目以降は年末調整によって処理されます。
年末調整時に税務署や金融機関から記入すべき証明書が送付されるので、それを作成・提出するのみです。
自営業やフリーランスの方は、毎年確定申告する必要があります。