民泊に向けたリフォームのポイントと費用|民泊を始める前に知っておくべきこと

民泊リフォーム

旅行の宿泊先として一般的になってきた「民泊」。空き家やマンションの空き部屋をリフォームし、民泊施設として運営しようと考えている人も多いのではないでしょうか。

今回は民泊事業を始める際に知っておくべき法律や条例、またリフォームのポイントを解説します。民泊リフォームを検討中の人はぜひ参考にしてみてください。


1.住宅を民泊施設にリフォームする前に知っておくべきこと

2018年6月から、民泊にかかわる法律である「住宅宿泊事業法」が施行されました。

住宅宿泊事業法を違反すると、6ヶ月の懲役または100万円以下の罰金が科せられてしまいます。住宅をリフォームして民泊を始める前に、住宅宿泊事業法をはじめ民泊に関する法律と規則を確認しておきましょう。

1-1.民泊新法(住宅宿泊事業法)とは

民泊新法(住宅宿泊事業法)とは、2018年6月に施行された法律です。この法律により、空き家などの住宅を民泊施設として貸し出せるようになりました。

民泊新法では、民泊を始める際に都道府県へ届け出を出すことが義務づけられています。ほかにも、以下のような条件を満たす必要があります。

  1. 「住宅」としての定義に当てはまる
  2. 定められた設備条件と居住条件を満たしている
  3. 営業日数が1年のうち180日以内である

民泊新法における「住宅」とは、「人の生活の本拠地として使用されている」「入居者の募集が行われている」「所有者等が随時居住できる状態である」と定義されています。つまり、人が生活するに十分な生活設備や居住空間が備わっていなければなりません。

また、1年のうちの営業日数が180日を超える場合は、民泊新法でなく「旅館業法」や「国家戦略特区法」といった別の法律の許可を得る必要があります。

地方自治体によっては独自の条例を定めているところもあるので、あわせて確認しておきましょう。

1-2.賃貸物件は原則、民泊にできない

マンションなどの賃貸物件は、管理規約で不動産所有者の許可なく第三者に貸し出す「また貸し」を禁止しています。そのため、賃貸物件は原則民泊にできません。空き家を借りて民泊施設にする場合も、貸主の許可が必要です。

ただし、マンションの管理規約をよく確認したうえで、規約違反にならないのであれば民泊利用できる可能性もあります。何にしても、まずは貸主に相談しましょう。

1-3.大型の住居用物件は「用途変更」が必要

延床200㎡を超える戸建てやマンションなどの住居用物件を民泊利用する際は、建物の用途変更をしなければなりません。
一戸建ては「一戸建ての住宅」、マンションは「共同住宅」が本来の建物の用途ですが、これを「ホテル、旅館」へ変更する必要があります。

用途変更は、自治体に申請書を提出して行います。その際は、住宅の図面などの書類も必要になります。

1-4.消防法令と旅館業法を確認

住宅を民泊施設として利用するには、各自治体の条例や消防法令で規定された消火設備の設置が必須です。どういった消火設備をどれくらい設置するかは、延べ床面積や収容人数によって異なります。

また同時に、各自治体で定められた旅館業法の条件を満たす必要もあります。代表的な条件として、採光や換気ができる窓があることや、2段ベッドの上段と下段の幅が1m以上あることなどが挙げられます。


2.民泊リフォームの費用目安

住宅をリフォームして民泊施設にする場合、リフォーム内容や工事の範囲によって費用目安は変わります。フルリフォームと部分リフォームの場合の費用目安を見ていきましょう。

2-1.フルリフォームする際の費用

民泊のために空き家やマンションをフルリフォームする場合、平均費用は516.5万円~1,173万円といわれています。なぜここまで相場が幅広いかというと、戸建てかマンションかという「住宅の種類」や、耐震リフォームをするかスケルトンリフォームをするかといった「リフォームの種類」によって費用が大きく異なるからです。

大体の目安として、マンションのフルリフォームならば300万円~700万円戸建てのフルリフォームなら1,000万円~1,500万円が相場となります。

2-2.部分リフォームの場合

水回りや外壁など、