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旅行の宿泊先として一般的になってきた「民泊」。空き家やマンションの空き部屋をリフォームし、民泊施設として運営しようと考えている人も多いのではないでしょうか。
今回は民泊事業を始める際に知っておくべき法律や条例、またリフォームのポイントを解説します。民泊リフォームを検討中の人はぜひ参考にしてみてください。
目次
1.住宅を民泊施設にリフォームする前に知っておくべきこと
2018年6月から、民泊にかかわる法律である「住宅宿泊事業法」が施行されました。
住宅宿泊事業法を違反すると、6ヶ月の懲役または100万円以下の罰金が科せられてしまいます。住宅をリフォームして民泊を始める前に、住宅宿泊事業法をはじめ民泊に関する法律と規則を確認しておきましょう。
1-1.民泊新法(住宅宿泊事業法)とは
民泊新法（住宅宿泊事業法）とは、2018年6月に施行された法律です。この法律により、空き家などの住宅を民泊施設として貸し出せるようになりました。
民泊新法では、民泊を始める際に都道府県へ届け出を出すことが義務づけられています。ほかにも、以下のような条件を満たす必要があります。
- 「住宅」としての定義に当てはまる
- 定められた設備条件と居住条件を満たしている
- 営業日数が1年のうち180日以内である
民泊新法における「住宅」とは、「人の生活の本拠地として使用されている」「入居者の募集が行われている」「所有者等が随時居住できる状態である」と定義されています。つまり、人が生活するに十分な生活設備や居住空間が備わっていなければなりません。
また、1年のうちの営業日数が180日を超える場合は、民泊新法でなく「旅館業法」や「国家戦略特区法」といった別の法律の許可を得る必要があります。
地方自治体によっては独自の条例を定めているところもあるので、あわせて確認しておきましょう。
1-2.賃貸物件は原則、民泊にできない
マンションなどの賃貸物件は、管理規約で不動産所有者の許可なく第三者に貸し出す「また貸し」を禁止しています。そのため、賃貸物件は原則民泊にできません。空き家を借りて民泊施設にする場合も、貸主の許可が必要です。
ただし、マンションの管理規約をよく確認したうえで、規約違反にならないのであれば民泊利用できる可能性もあります。何にしても、まずは貸主に相談しましょう。
1-3.大型の住居用物件は「用途変更」が必要
延床200㎡を超える戸建てやマンションなどの住居用物件を民泊利用する際は、建物の用途変更をしなければなりません。
一戸建ては「一戸建ての住宅」、マンションは「共同住宅」が本来の建物の用途ですが、これを「ホテル、旅館」へ変更する必要があります。
用途変更は、自治体に申請書を提出して行います。その際は、住宅の図面などの書類も必要になります。
1-4.消防法令と旅館業法を確認
住宅を民泊施設として利用するには、各自治体の条例や消防法令で規定された消火設備の設置が必須です。どういった消火設備をどれくらい設置するかは、延べ床面積や収容人数によって異なります。
また同時に、各自治体で定められた旅館業法の条件を満たす必要もあります。代表的な条件として、採光や換気ができる窓があることや、2段ベッドの上段と下段の幅が1m以上あることなどが挙げられます。
2.民泊リフォームの費用目安
住宅をリフォームして民泊施設にする場合、リフォーム内容や工事の範囲によって費用目安は変わります。フルリフォームと部分リフォームの場合の費用目安を見ていきましょう。
2-1.フルリフォームする際の費用
民泊のために空き家やマンションをフルリフォームする場合、平均費用は516.5万円～1,173万円といわれています。なぜここまで相場が幅広いかというと、戸建てかマンションかという「住宅の種類」や、耐震リフォームをするかスケルトンリフォームをするかといった「リフォームの種類」によって費用が大きく異なるからです。
大体の目安として、マンションのフルリフォームならば300万円～700万円、戸建てのフルリフォームなら1,000万円～1,500万円が相場となります。
2-2.部分リフォームの場合
水回りや外壁など、住宅を部分リフォームする場合の費用目安を項目ごとにまとめました。
| 部分リフォームの箇所 | 費用目安 |
|---|---|
| キッチン | 72.5万～135.3万円 |
| トイレ | 24.8万～47.6万円 |
| 浴室 | 79.4万～111.9万円 |
| 洗面 | 23.9万～40.5万円 |
| クロス | 8.8万～17.7万円 |
| フローリング | 17.6万～49.8万円 |
| 和室 | 22.5万～46.8万円 |
| 玄関 | 17.2万～48.9万円 |
| 外壁 | 93.1万～241.5万円 |
使用する素材やグレードによっては、上記の費用目安より高くなるケースもあります。
その他の部分リフォームの費用目安は、以下の記事からご覧ください。
>>データで見るリフォームの費用と相場
3.民泊リフォームのポイント
民泊リフォームで大切なのは、いかに利用者にとって過ごしやすく、魅力的に思える宿泊施設をつくれるかどうかです。それを踏まえて、民泊リフォームの内装や水回り、間取りのポイントを見ていきましょう。
3-1.内装（壁・床）
多くの宿泊者は、民泊施設を探す際に民泊用のWebサイトを利用します。宿泊者はサイトに掲載されている民泊施設の写真を見て判断するため、内装は集客に大きく影響するといっても過言ではありません。
特に清潔感は写真映えにも関わってくるため、壁や床は多少コストがかかっても、メンテナンスしやすく耐久性が高い素材を選ぶと良いでしょう。壁材はクロスでなく塗装を選べば、万が一汚れたり破損したりしても、自分で上塗りできるためおすすめです。
また、床材は木質フローリングが一般的ですが、塩ビ素材のフロアタイルであれば、コストを抑えつつデザイン性や耐久性を実現できます。木質フローリングの場合は、キズがつきにくいウォールナットやナラがおすすめです。
3-2.水回り（トイレ・お風呂・キッチン）設備
民泊の宿泊者は食事を外で済ませることが多いため、キッチンの設備はそこまで高価にする必要はありません。電子レンジや冷蔵庫、電子湯沸かし器などの調理器具があれば十分でしょう。しかし、長期滞在者をターゲットにするのであれば、自炊ができるキッチン設備が必要です。
また、海外の宿泊者を想定している場合は、お風呂やトイレなど、各設備のサイズを大きめにつくっておくのがおすすめです。自治体によっては、収容人数に応じたトイレの数を条例で定めているところがあります。民泊施設をつくる際は、自治体の旅館業法を確認しましょう。
3-3.間取り
間取りは、家族向けを想定した民泊であればLDKを広くし、シングル向けであれば個室を増やすなど、ターゲット層に合わせて変更しましょう。
また、ラウンジや共有スペースは、宿泊者同士の交流の場となります。利用者同士のコミュニケーションが生まれれば、滞在期間がより充実するかもしれません。
3-4.セキュリティ
不特定多数の宿泊者が出入りする民泊施設は、安全性を確保するためにも十分なセキュリティが必要です。
シェアハウス型の民泊施設ならば、部屋ごとに鍵をつけましょう。暗証番号を入力するタイプの電気錠やスマートロックは、鍵の受け渡しの手間が省けるのでおすすめです。よりセキュリティを高めたいなら、防犯カメラの設置も効果的でしょう。
4.民泊リフォームの注意点
エリアによっては一般的な民泊リフォームにプラスして、特殊な工事や点検が必要になる場合もあります。
民泊事業を運営する株式会社One Noteにて、実際に民泊物件の開発やコンサルティングを行う田村さんに事例を紹介いただきました。
株式会社One Note 田村浩彦
沖縄県で民泊事業を行う、株式会社One Noteの営業統括部長。民泊運営代行物件の新規開拓、開業コンサルティング、不動産売買仲介等を行う。特に宮古島など離島での物件開拓に注力し、物件選びから運営まで手厚いサポートを提供している。
4.民泊のリフォームに使える補助金
民泊リフォームをする際は、法律以外にも自治体ごとの条例をよく確認しましょう。また、リフォームを依頼するときは、自治体の条例や地域環境、気候の特徴を熟知したリフォーム会社を選ぶのがおすすめです。
民泊リフォームを行う際に利用できる補助金として、主に以下の3つがあります。
- 事業再構築補助金 / 成長枠
- 事業再構築補助金 / コロナ回復加速化枠（＝物価高騰・回復再生応援枠）
- 小規模事業者持続化補助金
「事業再構築補助金」の成長枠は、インバウンド向け限定の補助金です。建物費や機械装置、システム構築費といった民泊に関連するさまざまな経費が補助されるもっともベーシックな補助金といえます。また、「事業再構築補助金」の物価高騰・回復再生応援枠は、国内の観光客向けに民泊を開きたい人におすすめです。
「小規模事業者持続化補助金」は、金額自体はそれほど大きくないものの、採択率の高さが魅力です。小規模な民泊を考えている人におすすめできます。
5.まとめ
民泊リフォームでは、内装や水回りなど、一般住宅のリフォームとは異なった視点で考える必要があり、ターゲット層によって工事内容も変わってきます。
住宅や空き家を民泊施設としてリフォームする場合は、民泊新法や各自治体の条例を確認し、違反を起こさないよう注意しましょう。自治体によっては一般の民泊リフォームに加えて特殊な工事や点検が必要なところもあるので、地域の事情に詳しいリフォーム業者を探すのがおすすめです。リフォーム業者の検討に、ぜひリフォームガイドをご活用ください。
なら
