入居者続出！アパートリフォーム成功のための費用・ノウハウ解説

「アパートのリフォームを考えているけれど、一体どれくらい費用がかかるの？」
「費用を抑えつつ、自分も入居者も満足のいく仕上がりにしたい！」
このようにお考えではありませんか？

この記事では、アパートのリフォームにかかる費用相場やリフォーム成功に繋がるノウハウをプロの視点から解説していきます。

賃貸物件のリフォームの場合、限られた予算の中で入居者獲得に繋がるような仕上がりを実現できるリフォームをする必要があります。
リフォームを成功させるには、リフォームの必要な箇所・不要な箇所を洗い出し、物件の築年数に応じて適切な補修を行うことも大切です。

アパートリフォームに関する基礎的知識を身に着けながら、リフォーム依頼ができるようにプランを考えていきましょう。

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1.アパートのリフォームを成功させるには？

はじめに、アパートのリフォームを成功させるためにしておきたいことについて解説します。

賃貸物件のリフォームは、通常の物件とは異なりかかった施工費用を回収できるよう費用対効果を考慮してリフォーム計画する必要があります。以下の二点はリフォームおよびアパート経営を成功させるための大切なステップになりますので、しっかりと考えておきましょう。

1-1 費用回収のプランを入念に計画する

まずは、想定している家賃で運用した場合、何年でどれくらいの費用が回収できるのかシミュレーションしてみましょう。シミュレーションが重要となる理由としては、以下の２点が挙げられます。

• リフォーム費用が高額過ぎると、回収に時間がかかり利益が上がらなくなってしまう
• リフォーム後も定期的なメンテナンスが必要なため、メンテナンス費用も念頭に置いたリフォームをしなければならない

現実的な入居率と家賃を設定しシミュレーションするようにしましょう。

1-2 入居者のターゲットを絞る

リフォームに加えて、どのような入居者に向けた物件にするか想定することも重要です。特定の入居者に絞って需要を洗い出すことによって、最適な工事は異なります。

例えば、一人暮らしの女性をターゲットとした場合、防犯効果の高さや水回りの清潔感などが求められると考えられます。
また、物件の建つ地域や近隣住民の年齢層、世帯構成などからも入居者になりうる人物像は想定できます。

あらゆる可能性を考えながら、リフォームプランをより明確にしていきましょう。

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2.【箇所別】アパートのリフォームにかかる費用の相場

ここからは、アパートのリフォームにかかる費用相場を箇所別に紹介していきます。

下記では箇所別にリフォーム費用をまとめていますので、あなたのリフォームプランに合わせて費用概算を求めることができます。ぜひ参考にしてください。

2-1 水回り

■キッチン

■洗面室・浴室

■トイレ

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2-2 内装・間取り変更

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2-3 外装

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3.アパートリフォームの成功事例6選

ここでは、実際に賃貸物件のリフォームを行った施工事例を紹介していきます。部分的な工事から全体的な工事まで様々な事例を参照することにより、ご自身考えるリフォームプランにどれくらいの費用がかかるのか見当をつけることができます。
ぜひ参考にしてください。

3-1 全面リフォーム

• 施工箇所：リビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面室、玄関
• 築年数：40年
• 施工費：237万円

【LDK】

リビングは隣接した洋室と繋がりを持たせ、開放的な間取りへ改築しました。また、三枚引き戸を取付け、入居者のスタイルに合わせて使用できるようになっています。

【洗面室・浴室】

Before

After

もともと水回り三点が一か所にまとまっていたため、全てそれぞれ独立させました。洗面台は大きく使いやすいものになり、収納もついています。

【トイレ】

トイレも完全個室になったため、スペースにゆとりのある仕上がりとなりました。

【玄関】

玄関の扉を開けてすぐにリビングが見えてしまう間取りだったため、間仕切り壁を新設。玄関収納も設置し、整頓のできる玄関となりました。

【収納】

入居者の使いやすさを考え、襖から現代仕様の収納に作り変えました。ハンガーを掛けられる部分と物が置ける部分に分かれており、入居者のニーズに合わせた仕上がりになっています。

【間取り】

出典：http://www.8044.co.jp/gallery/328

3-2 原状回復リフォーム（全面リフォーム）

• 施工箇所：キッチン、浴室、トイレ、洗面室、リビング
• 築年数：11年
• 施工費：210万円

【キッチン】

設備だけでなく周りの壁にもくすみや汚れがみられましたが、本体の交換とともに清掃し、非常にきれいな見た目に戻りました。シンプルで使いやすい仕上がりになっています。

【浴室】

浴槽横にあった大きな配管がなくなり、浴槽を拡張できました。すっきりとした見た目でお風呂の時間がより快適になりそうです。

【トイレ】

温水洗浄便座に交換したことにより、冬場も便座の冷たさを気にせず利用できるようになりました。壁紙も新調し、清潔な印象になっています。

【洗面室】

壁面に広がった汚れもなくし、洗濯機と洗面器の位置を変更しました。洗面器には鏡が付き、使いやすさが大幅に向上しています。

【リビング】

間取りの変更はせず、床・壁・天井の清掃を行いました。床はクッションフロアとなっており、以前より過ごしやすい空間となっています。

出典：http://www.8044.co.jp/gallery/263

3-3 水回り全箇所リフォーム（部分リフォーム）

• 施工箇所：キッチン／トイレ／洗面室／浴室
• 築年数：30年
• 施工費：159万円

【キッチン】

設備自体の経年劣化がみられたため、本体の交換を行いました。シンクは光沢のあるものに変わり、レンジフード下には小さな収納スペースも備わりました。

【洗面室】

鏡に汚れが付いたままの洗面台も、以前より洗面ボウルが大きく明るさの強いものに変わりました。鏡の前に小物が置けるスペースもついています。

【トイレ】

トイレ本体とともに床・壁紙も張替えを行いました。白を基調とした配色で以前よりも清潔感の感じられる空間になっています。

【浴室】

冷たい印象のあった壁面のタイルが取り払われ、体を洗うのに利用できる大きな鏡が付きました。自動給湯器も設置され、お湯張りもラクラクです。

出典：http://www.8044.co.jp/gallery/158

3-4 ミニキッチン交換（部分リフォーム）

• 施工箇所：キッチン
• 施工費：約40万円

コンロと手洗い場はコンパクトでありながらもグッとおしゃれになりました。ミニキッチンになったことで冷蔵庫を隣に置けるようになっています。

出典：https://39reform.com/2022/08/13/%e3%83%9f%e3%83%8b%e3%82%ad%e3%83%83%e3%83%81%e3%83%b3%ef%bc%9a%e3%83%a2%e3%83%80%e3%83%b3%e3%82%b9%e3%82%bf%e3%82%a4%e3%83%ab/

3-5 浴槽交換（部分リフォーム）

• 施工箇所：浴槽／給湯器
• 築年数：30年
• 施工費：31万円

【風呂釜】

バランス釜からホールインワンに交換したことにより、浴槽が20cm以上も広がりました。窮屈だった浴槽内も足元にゆとりができそうです。

【蛇口部分】

浴槽が広がって、蛇口部分の掃除面積も小さくなりました。スイッチひとつで、浴槽へのお湯はりから保温まで自動です。

【給湯器】

給湯器を壁貫通型に交換したことにより、浴槽を拡張することができました。

出典：https://www.yutoriform.com/products/full/remodeling/case/renthouse/01/

3-6 外壁・鉄部塗装（部分リフォーム）

• 施工箇所：外壁／鉄部
• 築年数：20年
• 施工費：560万円（二棟分）

【鉄部】

元々建物名はエントランスの門型フレームにありましたが、左右のフェンスに建物名の銘板を取り付けることにより２棟の判別がしやすくなりました。

【階段】

塗装の禿げがひどかった階段部分も鮮やかなグリーンに塗り替えられました。手すりはシルバー色でステンレスのような仕上がりになっています。

【外壁】

After

白黒の対照的なカラーがお互いに印象を強めあっています。太陽光を受けてどこか光沢のあるような高級感漂う仕上がりになりました。

出典：https://www.yutoriform.com/products/full/remodeling/case/renthouse/02/

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4.アパートリフォームの費用を抑える方法

ここでは、アパートリフォームの費用を抑える方法について解説していきます。リフォームプランを考えるうえで回収期間や家賃に基づいた予算を設定することは大切ですが、リフォームにも工夫を加えることで費用が抑えられます。以下の二つの方法はアパートリフォームの費用を軽減できる一般的な方法になりますので、ぜひ参考にしてください。

4-1 施工を工夫する

アパートリフォームの費用を抑える方法のとして、リフォームに使う素材を工夫したり、工事のやり方を工夫することが挙げられます。素材のグレードは上げすぎず、工事も必要な工程のみを行うことによって、安っぽく見えず質の高いリフォームが可能となります。
以下で具体的な施工の工夫についてご紹介致します。

■フローリングの代わりにフロアタイルを使用

フロアタイルとは、厚さ2～3ｍｍや厚いもので約5ｍｍの、塩化ビニル系の床材です。フローリングよりも費用が抑えられるにもかかわらず、高級感があり、色や柄も豊富です。

フロアタイルの貼り替え費用は、6畳の場合6～8万円で、フローリングに張り替える場合と比べて約4～7万円もお得です。

無垢フローリングのような木目調のものや大理石のようなものなど、部屋の雰囲気をおしゃれに演出できます。

▼木目調のフロアタイル

▼石目調のフロアタイル

■浴槽を交換ではなく再生塗装する

浴槽や周りの壁が黄ばんでいる、浴槽がひび割れている、という場合、ユニットバスを交換しなくても塗装という方法で、新品同然に再生するというリフォーム方法があります。

ユニットバスに交換すると、約70万円～と高額なリフォームになりますが、再生塗装なら浴室全体を施工しても約20万円ほどです。

詳しくは以下の記事で解説しています。

安くて早い浴槽塗装の基礎知識〜特徴・価格・注意点〜

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10万～30万でできるお風呂リフォームと業者選びのコツを解説

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■アクセントクロスを活用しおしゃれに

おしゃれさを重視した仕上がりにしたい！という場合には、壁紙にアクセントクロスを上手く活用すると、簡単におしゃれな部屋を演出できます。

以下の例は、各部屋に壁一面のみカラークロスを用いて施工した例です。

出典：https://nerima-nikka.com/works/naiso/20210421150918.html

4-2 補助金制度を活用する

リフォーム費用を抑えるもう一つの方法として、補助金・助成金制度の活用が挙げられます。賃貸物件のリフォームにも適用できる制度として、こちらの３点が挙げられます。

• 次世代省エネ建材支援事業
• 長期優良住宅化リフォーム
• 住宅セーフティネット制度

それぞれ申請期間や申請方法が異なりますので、リフォームの際は施工前にかならず確認しておきましょう。

■次世代省エネ建材支援事業

次世代省エネ建材支援事業とは、断熱や調湿を目的としたリフォームについて推進する事業です。
集合住宅では、内張り断熱の改修に対して補助金が適用となります。

※2022年8月時点

出典：https://sii.or.jp/meti_material04/

■長期優良住宅化リフォーム

既存住宅の長寿命化・省エネ化など、性能を向上させるリフォームや、子育て世帯向けリフォームに対する補助金制度です。

＜申請条件＞

1. インスペクション（工事に先立ち日常生活に支障をきたす劣化の有無を把握するための調査）の実施
2. リフォーム後の住宅が一定の性能基準を満たすこと
3. リフォーム履歴と維持保全計画を作成すること

＜補助対象となる工事＞

1. 特定性能向上工事…：耐震性や省エネ対策、高齢者等対策など特定の性能項目を一定の基準まで向上させる工事
   【例】
   • 省エネルギー対策→開口部の断熱改修
   • 維持管理・更新の容易性→共用配管の更新
   • 耐震性→柱・はり・壁の補強
2. その他性能向上工事…インスペクションでの指摘を補修する工事等
3. 性能向上工事以外の補助金対象工事…防災性・レジリエンス性の向上改修工事等

＜補助率＞

補助対象リフォーム工事費等の合計の１／３の額

＜補助限度額＞

①長期優良住宅（増改築）認定を取得しないものの、一定の性能向上が認められる場合…100万円／戸

②長期優良住宅（増改築）認定を取得した場合…200万円／戸

※2022年8月時点

出典：https://www.kenken.go.jp/chouki_r/

■住宅セーフティーネット制度

＜対象物件＞

民間の空き家・空き室を、低所得者・被災者・高齢者・障がい者・子育て世帯等の住宅の確保に配慮が必要な方向けにリフォームする賃貸住宅（バリアフリー、耐震、間取り変更、子育て世帯対応改修が対象）

＜登録方法＞

都道府県等に物件を登録

＜補助限度額＞

各工事上限100万円/戸

※2022年8月時点

出典：https://www.jpm.jp/safetynet/

こちらの記事もご参照ください。

【2024年度】リフォームで使える補助金8種類！申請方法も解説

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5.アパートリフォームの流れ

ここでは、アパートリフォームの具体的な流れについて解説していきます。1.で解説した通り費用回収のプランをシミュレーションし、入居者のターゲットを絞ったら、リフォームの具体的なステップに進みましょう。

リフォームを成功させるための手順を詳しく説明していますので、ぜひ参考にしてください。

5-1 リフォームする箇所・予算を決める

まずはリフォームをする箇所と、費用回収のプランに基づいたリフォーム予算を決定しましょう。

築年数が古く設備が劣化していると、破損の恐れがあるほか入居者に対するイメージダウンになってしまいます。劣化の激しい箇所から修繕し、予算に余裕があれば時代のニーズに合わせたリフォームを行うようにしましょう。

5-2 リフォーム業者を探す・見積り依頼をする

具体的な予算・リフォーム箇所が決まったら、リフォームを依頼する業者を選び、見積り依頼をしましょう。

業者を選ぶ際は2～3社に絞り、同じリフォームの内容と予算を各業者に伝えて見積りをしてもらうことで、価格やリフォームプランを適切に比較することができます。

また、地元の工務店は専任の営業マンやデザイナーを置かず、広告にもお金をかけていないため、コストが格段に抑えられます。ただし、品質管理がずさん・リフォームプランの提案ができないなど、全ての工務店が優良であるとは限りません。

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リフォームガイドとは？

完成保証とは？

5-3 契約・着工

全てのリフォーム業者の見積りを受け取ったら、依頼する業者一社を絞りましょう。選ぶ際は価格の安さだけでなく、業者のこれまでの施工実績やアフターサービスの有無など様々な観点から比較し、決定することが大切です。

後悔しないリフォーム会社の選び方－10のポイントを意識して選ぶ

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契約時には工期がどれくらいになるのか確認し、入居者受け入れのめどを立てましょう。

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6.まとめ

アパートリフォームを成功させるためには、以下の２つがポイントとなります。

• 費用回収のプランを入念に計画する
• 入居者のターゲットを絞る

また、アパートリフォームにかかる施工費用は以下の通りです。

【水回り】

■キッチン

■洗面室・浴室

■トイレ

【内装・間取り変更】

【外装】

アパートリフォームの費用を抑えるためには、このような方法が考えられます。

• リフォームに使う素材を工夫する
• 工事のやり方を工夫する
• 補助金、助成金制度を利用する

リフォームの際はリフォームしたい箇所と予算を決め、２～３社に絞って見積り依頼をしましょう。リフォーム業者選定では、価格のみならずサービスの質や担当者の対応など様々な視点から比較し、契約する会社を決定しましょう。