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人件費の高騰や円安、物価高、そしてナフサショック…
さまざまな要因によって住宅価格の値上がりが止まらず、新築住宅は見積もりや売り出し価格の時点で、予算を超えてしまうことも少なくありません。
そこで注目されているのが、「中古住宅購入+リノベーション」という選択肢です。
中古住宅をリノベーションすれば、新築住宅より費用を抑えながらも、立地や間取りにこだわった住まいづくりを実現しやすくなります。
そこで本記事では中古住宅購入＋リノベと新築の費用や特徴を比較しながら、物件選びのポイントや注意点までわかりやすく解説します。
目次
1. 新築 VS 中古住宅購入＋リノベーション｜費用・立地・自由度で比較
マイホーム計画でとくに重要なのが、「費用」「立地」「自由度」の3つです。
まずはこの3点を比較してみましょう。
1-1.【費用で比べる】総額はどれくらい変わる？
中古住宅は、購入費用にリノベーション費用を加えても、新築住宅より総額を大きく抑えられる可能性があります。
国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」によると、各住宅タイプの購入資金（全国平均）は以下のようになっていました。
| 平均費用 | 中央値 | |
|---|---|---|
| 注文住宅（土地購入＋建物） | 6,188万円 | 5,030万円 |
| 建売住宅 | 4,591万円 | 4,100万円 |
| 新築マンション | 4,679万円 | 4,500万円 |
| 中古戸建て住宅（取得費のみ） | 2,917万円 | 2,400万円 |
| 中古マンション（取得費のみ） | 2,919万円 | 2,560万円 |
中古住宅は戸建て・マンションともに取得費用が3,000万円以下となっており、新築住宅より購入費用を抑えやすいことがわかります。
ただし、中古住宅は上記に加えてリノベーション費用がかかるため、「どこまで工事するか」という部分が費用総額に大きく影響します。
実際にリフォームガイドが行った独自の調査でも、リフォーム費用は300万円未満から2,000万円以上まで、かなり幅広くなっていました。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/chuko-reform-report/
最も多い価格帯は300万円未満（約42％）でしたが、グラフを見ると1,000万円以上かかった人も多くいます。
そのためリフォーム費用が占める割合によっては、新築と変わらない、あるいは高くなることもあるでしょう。
リフォームの費用目安については、後ほど詳しく説明します。
1-2.【立地で比べる】希望のエリアで見つかりやすいのはどっち？
室内環境はリフォームで改善できますが、立地は改善できません。
そのため通勤や通学の交通利便性、商業施設や医療機関などの充実度、エリア特性や日当たりなどの周辺環境などを加味しながら、慎重に選ぶ必要があります。
新築住宅と中古住宅では、立地面にもそれぞれ特徴があります。
| 新築住宅 | 中古住宅 | |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
それぞれにメリットとデメリットがありますが、希望エリア内で物件を探しやすいのは中古住宅です。
実際にリフォームガイド独自の調査でも、中古住宅を選んだ理由の3位が「希望のエリアに新築がなかった（29.2%/66人）」でした。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/chuko-reform-report/
1-3.【自由度で比べる】自分好みの間取りやデザインにできる？
注文住宅の魅力には「間取りや仕様を自分たちで決められる」点が挙げられます。
しかしそれは、リノベーションも同じです。
たとえば、内外装を解体して1から作り直す「スケルトンリノベーション」なら、内装や設備仕様はもちろん、間取りも自由に変更できます。
外壁・屋根・断熱・耐震性能まで一新すれば、見た目だけでなく性能面も新築同様に仕上げることが可能です。
リフォームガイドの調査でも、「中古購入＋リフォーム」を実施してよかったこととして最も多い回答が「自分好みの間取り・デザインを実現できた（35.4%）」でした。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/chuko-reform-report/
また、中古住宅＋リノベなら、物件購入費用を抑えられた分、新築では選べなかったハイグレードな設備や内装材を選ぶなど、住宅の「質」の部分に費用を充てることができます。
2.築何年の物件がおすすめ？中古物件の選び方
ひとくちに中古住宅と言っても、築浅物件から築40年を超える築古物件までさまざまです。
リノベーションして住むなら、どのような基準で選べばよいのでしょうか。
2-1.リノベした中古住宅はあと何年住める？
まず把握しておきたいのが、リノベーション後に「何年住めるか」という点です。
一般的に、木造住宅は適切なメンテナンスをすれば80年〜100年、RC造（鉄筋コンクリート造）のマンションは100年以上住み続けられるといわれています。
たとえば築40年の木造住宅なら、リノベーション後40年〜60年、マンションなら60年以上は住めるという計算です。
自分たちの老後までなら、安心して住み続けられるでしょう。
「構造部分の強固さ」「性能を補えるか」という部分も大きく影響し、耐震・断熱・防水といった基本性能を補強できるかも、住宅寿命を大きく左右します。
そのため物件購入時には、築年数だけで判断せず、建物状態をしっかり確認することが大切です。
2-2.築年数別｜中古物件のメリットと注意点
中古物件は築年数によって、購入時のメリットや注意点が変わります。
まずは、以下の表で特徴を整理してみましょう。
| メリット | 注意点 | |
|---|---|---|
| 築10年未満 | 設備、内装ともに比較的きれいで工事費用を抑えやすい | 物件価格が高くなりやすい |
| 築10年～20年 | 表層リフォームで十分対応できる | 水まわり設備の交換が必要になる |
| 築20年～25年 | 物件価格と建物状態のバランスがよい | 内装に加えて外壁や屋根など外装部分のリフォームも必要になる |
| 築25年～35年 | 物件価格を抑えやすい | 耐震補強や断熱施工など、大がかりな工事が必要になる |
| 築35年以上 | 物件価格が低く、好立地の物件が見つかりやすい | スケルトンリノベーションが必要になり、工事費用が高額になる |
一般的には築年数が古い物件ほど購入費用を抑えられますが、工事箇所も増えるため、予算に対して工事費が占める割合が大きくなっていきます。
とくに1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」の物件は耐震性が低いため、耐震補強工事によって費用は高額になります。
2-3.コスパと安心のバランスが良いのは「築20年前後」
リノベーション後に住める年数や購入のメリット、注意点などのさまざまな観点から物件を選びたいなら、狙い目は「築20年前後」の物件です。
理由は、物件価格と状態のバランスのよさにあります。
築20年代の物件は安価に購入できるものの、構造部分や耐震性はまだしっかりしていることが多いので、表層リノベーションのみでも長く、安心して暮らせます。
さらにこの築年数帯は市場に流通する物件数も多いため、立地や価格、周辺環境などの条件に合う物件も探しやすくなります。
リフォームガイドの調査でも、購入した中古物件の築年数は「築20年以上30年未満（27.4％）」が最も多くなっていました。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/chuko-reform-report/
ただし、同じ築20年でも、建物の状態や必要な工事は物件によって大きく異なります。
そのため、築年数だけで判断せず、ホームインスペクション（住宅診断）を活用しながら建物状態を確認することが大切です。
3.どこまでやる？中古住宅リノベーションの規模と費用相場
リノベーションは、こだわり始めると際限がありません。
新築購入より費用を抑えるためには、「どこまで工事するか」という部分をあらかじめ整理しておくことが大切です。
3-1.【部分リノベ】気になる水回りや内装リフォーム
部分リノベーションは、気になる箇所をピンポイントで工事する方法です。
「水まわりだけ」「1階だけ」「リビングだけ」のように部分的に行うので、既存の間取りをそのまま活かしたいときや、費用を抑えたいときに向いています。
部分リノベーションの費用目安を見てみましょう。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| キッチン | 80万～400万円 （移動を伴う場合は＋20万～150万円） |
| 浴室 | 80万～150万円 |
| トイレ | 15万～50万円 |
| 洗面 | 15万～30万円 |
| 内装（壁紙+床材） | 50万～200万円 |
| 外装（外壁+屋根） | 100万〜250万円 |
| 耐震補強工事 | 100万～200万円 |
| 断熱リフォーム（内断熱） | 150万～300万円 |
※費用は延床面積・採用仕様・物件の状態によって大きく変わります
※費用は、記事作成時点の参考価格です。中東情勢の影響による資材価格の高騰に伴い、実際のリフォーム費用が異なる可能性もございます。最新の費用については、お見積もり時にご確認ください。
部分リノベでは、上記の中で必要な工事だけを組み合わせて行うイメージです。
たとえば、水まわり＋内装、水まわり＋耐震＋断熱など、物件の状態に合わせて必要な工事だけに絞るので、フルリノベーションに比べて費用を大きく抑えられます。
ただし、部分リノベが適しているのは、築15年〜25年程度までの物件です。
築30年近くになると構造部分や耐震性、配管類など「見えない部分」のメンテナンスも必要になるため、フルリノベーションのほうが適しています。
＞＞中古住宅のリフォーム・リノベーションの費用相場｜補助金やローンも解説
3-2.【フルリノベ】デザインも性能も全部一新
フルリノベーションでは、建物や室内全体を改修します。
内装材や水まわり設備などをまとめて一新するため、中古住宅でも新築のような状態に仕上がるのがメリットです。
フルリノベーションにも大きく分けて、表層のみを行う方法と、内外装を骨組みまで解体するスケルトンリノベーションがあります。
まずは、それぞれの費用目安を見てみましょう。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| フルリノベーション：戸建て | 500万～1,000万円 |
| フルリノベーション：マンション | 300万～1,000万円 |
| スケルトンリノベーション：戸建て | 1,200万～2,000万円 |
| スケルトンリノベーション：マンション | 800万～1,500万円 |
※費用は延床面積・採用仕様・物件の状態によって大きく変わります
※費用は、記事作成時点の参考価格です。中東情勢の影響による資材価格の高騰に伴い、実際のリフォーム費用が異なる可能性もございます。最新の費用については、お見積もり時にご確認ください。
表層のみのリノベーションなら1,000万円で済ませられることが多いですが、スケルトンリノベーションになると、1,000万円を超えるケースがほとんどです。
築25年以内の物件なら、フルリノベーションでも十分対応できるでしょう。
一方、築30年近く経っている物件は、構造材や配管類のメンテナンス時期にも差しかかっているため、おすすめなのは「スケルトンリノベーション」です。
構造部分や配管類をメンテナンスできるのはもちろん、内装を1から作り直すため、大幅な間取り変更も可能になります。
4.中古住宅購入+リノベーションをした事例
ここからは、実際に中古住宅を購入してリノベーションした事例を紹介します。
なお、ここで紹介する費用はリノベーション工事費のみです。
物件購入費は含まれていないので、工事費の割合を考える際の参考にしてください。
4-1. 水回り中心の工事で暮らしやすい住まいへ｜550万円
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戸建て住宅の全体をリノベーションした事例です。
水まわり設備や内装材はすべて入れ替えましたが、費用が高くなりやすい間取り・建具・下地はほぼそのまま使用しています。
ただし、LDKに関しては和室を洋室化してつなげる工事を実施。
使えるものは残しながらも、自分たちのライフスタイルに合う住まいへとリノベーションしました。
| 施工費用 | 550万円 |
|---|---|
| 築年数 | 15年 |
| 工期 | 1.5か月 |
| リフォーム面積 | 110㎡ |
間取り図
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/1092
4-2. 間取り変更で開放的な心地よい住まいへ｜750万円
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戸建て住宅をスケルトンリノベーションした事例です。
水まわりや内装材をすべて交換し、LDK横の和室を移動させて拡張するほか、外壁塗装やエクステリア部分のメンテナンスなど、家全体を工事しました。
ただし、大きな間取り変更や設備の追加は行わなかったため、費用は一般的なスケルトンリノベーションの目安よりも抑えられています
| 施工費用 | 750万円 |
|---|---|
| 築年数 | 15年 |
| 工期 | 1.5か月 |
| リフォーム面積 | 111.88㎡ |
間取り図
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/379
4-3. 間取りと耐震性を改善し安心な住まいへ｜1,480万円
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増改築を繰り返していた築40年の物件を、フルリノベーションした事例です。
もともと狭小住宅で日当たりが悪かったため、工事を機にLDKを2階へと移動させることで採光を確保。
さらに増築によって低下していた耐震性を見直すなど、根本からしっかりと改修し、長く、安心して暮らせる住まいへと生まれ変わりました。
| 施工費用 | 1480万円 |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| 工期 | 4か月 |
| リフォーム面積 | 87.76㎡ |
間取り図
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/414
4-4. 高級感のある中古住宅を過ごしやすい住まいへ｜1,798万円
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築31年の戸建て住宅を、フルリノベーションした事例です。
水まわり設備の入れ替えと移動を中心に施工し、自分たちのライフスタイルに合う住まいへと大改装しました。
さらに経年劣化によって傷んでいた屋根を葺き替え、外壁も塗装するなど、性能面や安全性も高めるリノベーションになりました。
| 施工費用 | 1798万円 |
|---|---|
| 築年数 | 31年 |
| 工期 | 3か月 |
| リフォーム面積 | ー |
間取り図
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/400
5.中古住宅購入+リノベーションで後悔しないための5つのポイント
さまざまなメリットがある中古住宅購入＋リノベですが、中古物件ならではのリスクもあります。
ここでは、リフォームガイドがリフォーム経験者226人に実施した調査結果も踏まえながら、事前に押さえておきたい5つのポイントを解説します。
5-1.物件購入前にインスペクションを実施する
リフォームガイドの独自調査では、中古購入+リフォームを実施した経験者の「物件購入前にもっと確認しておきたかったこと」として、次のような回答がとくに多くありました。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/chuko-reform-report/
- 希望のリフォームができる物件かどうか（38.5％）
- 耐震・断熱性能、および補強の必要性（34.5％）
- シロアリ被害や雨漏り、基礎のひび割れなど建物の状態（27.4％）
これらはすべて、「ホームインスペクション（住宅診断）」で確認できる項目です。
住宅の専門家が目視で建物の状態を確認し、不具合の有無や修繕箇所、時期などを調査結果としてまとめ、改修のアドバイスも受けられます。
実施費用は戸建て住宅で5万〜7万円、マンションで4万〜6万円が目安です。
5-2.住宅ローンが組める物件か確認する
中古住宅は、新築に比べて建物の担保価値が低くなります。
とくに木造住宅は、築20年を超えると建物の価値がほぼなくなるため、担保価値も低く、審査が厳しくなる傾向があります。
また、次のような条件に当てはまる物件は、住宅ローンの審査にはほぼ通りません。
- 再建築不可物件（新たに建物を建てられない土地）
- 要セットバック物件（敷地の後退が必要）
- 建ぺい率・容積率オーバーの物件
住宅ローンを利用予定の方は、物件購入前に仮審査（事前審査）を行い、希望額で借り入れできそうかも必ず確認しておきましょう。
＞＞住宅ローンでリフォームはできる？｜住宅ローンでのリフォーム資金調達の注意点を解説
5-3.想定外の事態に備えて予備費を用意する
戸建て住宅では、壁や床を解体してみなければわからない劣化もあります。
たとえば床下の腐食やシロアリ被害、断熱材の劣化、配管類の老朽化などは解体後に発覚するケースも多く、その場合は当初の見積もりに加えて新たな工事費が必要です。
そのため、予算ギリギリで計画を立てると、こうしたイレギュラー工事が発生した際に、対応できなくなるリスクがあります。
追加費用は修繕箇所や範囲によって大きく変わりますが、できれば工事総額の10〜15％を予備費として確保しておくと安心です。
5-4.やりたいリノベーションが購入予定の物件で実施できるかを確認する
リノベーションの希望として多いのが「間取り変更」ですが、必ずしも希望通りの間取りに変えられるわけではありません。
住宅の構造によっては抜けない柱や壁があるため、思うような間取りにできないことも。
とくに次のような構造の住宅は、間取り変更にかなりの制限が出ます。
- 木造壁式工法（2×4工法）の戸建て住宅
- 壁式構造のマンション
物件購入後に「やりたいリノベーションができなかった」という事態を防ぐためには、物件の内見時、またはインスペクション時に希望の工事内容が実現可能かもあわせて調査してもらうことが大切です。
5-5.ローンの仮審査を通したリフォーム会社と契約しないといけないわけではない
物件探しから行う場合、不動産会社からの紹介でリフォーム会社に相談して見積もりを取り、それをもって住宅ローンの仮審査を進めるケースがよくあります。
そのため「仮審査を通過したから、ここと契約しなければいけない」と感じてしまう方もいるでしょう。
しかし、実際には本審査を申し込む際には、必ずしも仮審査を通過した会社と契約しなければならないわけではありません。
別のリフォーム会社で見積もりを取り、改めて契約先を決めることも可能です。
少し手間はかかりますが、自分たちの希望を反映し、安心して任せられる会社を選ぶことがリノベーションの満足度につながります。
リフォームガイドの調査でも、経験者が最もアドバイスしたいこととして挙げたのは「紹介された会社だけでなく、自分で複数社の提案や見積もりを比較すべき（37.6%）」でした。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/chuko-reform-report/
6.中古住宅購入+リノベーションの進め方
中古住宅購入＋リノベでは、大きく「中古住宅を探して購入する」「リフォーム会社を探して打ち合わせする」という2つの過程に分かれています。
ここでは、中古住宅購入＋リノベーションの基本的な流れと、状況別のおすすめの進め方を解説します。
6-1.物件購入～リノベーションまでの流れ
中古住宅購入＋リノベーションは、一般的に以下の流れで進みます。
物件探しから入居までにかかる期間は、6か月〜1年が目安です。
ただし、物件探しや打ち合わせ、現場状況などによっては、1年半以上かかるケースもあります。
また、リフォーム会社を探すタイミングについては、物件購入前か後かで分かれますが、おすすめなのは「物件探しの前の相談」です。
先にリフォーム会社に相談しておくことで、リノベーションを前提とした物件探しのアドバイスやサポートを受けられるからです。
とくに物件探しから工事までを一貫して行う「ワンストップリノベーション」ができる会社なら、物件選びや予算配分での失敗リスクを減らしやすくなります。
6-2.中古住宅購入+リノベーションをスムーズに始める最初のステップ
流れは把握できたものの「結局何から始めればいいの？」と疑問に思った方のために、状況別に最初のステップを説明します。
① まだ物件探しを始めていない（これから探す）方
これから物件探しをする方がまず行うべきなのが、「予算決め」と「リフォーム会社探し」です。
とくに中古住宅＋リノベでは、
- 物件購入費用
- リノベーション費用
- 諸費用
の3つの費用がかかります。
物件購入に予算を充てすぎるとリフォーム費用や諸費用が足りなくなる恐れがあるので、全体の予算を決めたうえで、それぞれの配分まで考えてみてください。
また、物件探しを始める前に、リフォーム会社へ相談しておくのもおすすめです。
専門家のアドバイスを受けながら物件探しを進めれば、予算内におさめつつ、リノベーションに適した物件を見つけやすくなります。
②すでに気になる物件が見つかっている方
候補の物件が見つかっている方は、住宅ローン仮審査申し込みの準備と業者探しを進めましょう。
すでにリフォーム会社を通して仮審査を受けた方も、必ずしもその会社と契約する必要はありません。
「相見積もりをしたい」「他の会社も見てみたい」と思うのであれば、この段階で他のリフォーム会社にも相談しておきましょう。
その際には、リフォーム会社紹介サイトの利用がスムーズです。
リフォームガイドでは、中古住宅購入＋リノベの実績豊富な会社や大規模なフルリノベーションに強い会社をご紹介できます。
コンシェルジュに希望内容を伝えるだけで、あなたのご自宅のリノベーションに対応できる会社を複数ご紹介できますので、会社探しにお困りの際はぜひご相談ください。
7.まとめ
予算内で希望を詰め込んだマイホームを実現したい方や、立地を優先したい方などにとって、「中古住宅購入＋リノベーション」は最適の選択肢です。
新築住宅よりも費用を抑えつつ、理想の住まいを実現できます。
ただし、満足度が高いリフォームにするためには、パートナーとなる会社選びが重要です。
自分たちの希望を住まいに反映してくれる、提案力の高いリフォーム会社を探しましょう。
その際には、ぜひ「リフォームガイド」をご活用ください。
お客さまの予算や希望、お住まいのエリアなどから、中古住宅リノベーションの対応実績が豊富な会社を紹介いたします。
相見積もりまでしっかりサポートしますので、まずはお気軽にご相談ください。
なら
