見積相談
最近よく聞く『中古住宅のリノベーション』
実際に自分がやるとすると、費用はいくらかかる？どんなステップを踏めばいいの？
など様々な疑問が浮かぶのではないでしょうか。
近年、中古住宅を購入しリノベーションをする方が増えています。新築よりもお得に、かつ自分の好みに合わせて家を造り変えることのできるリノベーション。うまくいけば愛着の沸く家になること間違いなしです。
この記事では、中古住宅のリノベーションを考え始めたあなたに、中古住宅のリノベーションは何がいいのか、費用はいくらくらいかかるのか、反対におすすめできないのはどんな場合か、その他知っておくべきことなどをすべて解説します。
この記事を読むことで、中古住宅をリノベーションする際に知っておくべきことがすべてわかり、失敗しない中古住宅のリノベーションができるようになります。
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目次
1.中古住宅のリノベーションってどんなリフォーム？
「そもそも中古住宅のリノベーションとは？リフォームとなにが違うの？」と思った方も多いのではないでしょうか。
中古住宅のリノベーションとは、壁や床などをすべて解体して柱や基礎だけの状態にし、内装や外装を一から作り直すリフォームのことを指します。
一から作り直すリノベーションならではの、2つの特長があります。
1-1.現在のライフスタイルや家族構成に応じて自由な間取りを実現！
中古住宅のリノベーションでは、壁をすべて解体した状態から作り直します。そのため、雑誌に出てくるようなおしゃれで使い勝手の良い間取りにすることも可能です。
1-2. 耐震補強や断熱など家の本質的な機能も新築レベルに！
柱や基礎の状態から作り直すからこそ、中古物件でも耐震補強や断熱対策などの対策をし、過ごしやすく安全な住まいになります。
さらに、給排水管も刷新するので、漏水の心配もなくなります。
2.中古住宅のリノベーション費用はどれくらい？
「リノベーションの良さはわかったけれど、相当高いのでは？」とお考えの方も多いのではないでしょうか。
中古住宅のリノベーション費用は、内装のみを解体して作り直す場合と内装・外装両方を解体して作り直す場合で、費用が大きく変わります。まとめると以下の通りです。
| リフォーム内容 | 内装のみスケルトンリフォーム | 内装・外装ともにスケルトンリフォーム | |
|---|---|---|---|
| 延べ坪（建物の各階の床面積の合計）（単位：万円） | 20坪（66㎡） | 750~1150 | 1000~1400 |
| 25坪（82.5㎡） | 900~1300 | 1200~1600 | |
| 30坪（99.9㎡） | 1000~1450 | 1350~1800 | |
| 40坪（132㎡） | 1200~1700 | 1600~2100 | |
| 50坪（165㎡） | 1400~2000 | 1900~2500 | |
※木造軸組み工法の建物の前提
※税別の前提
木材などの材料費や職人への手間賃は施工面積に応じて増えます。そのため、リノベーション費用も施工面積に比例して増える傾向にあります。
どちらの場合も、リノベーション費用にはかなり幅があります。水まわりなどの設備のグレードや依頼する業者によって、費用が大きく変わるのです。
2.今なぜ中古住宅のリノベーションがおすすめなのか？
「中古住宅をリノベーションして使うメリットはなに？新築の方がいいのでは？」とお思いの方も多いのではないでしょうか。
この章では、中古住宅のリノベーションがおすすめされる3つの理由をご説明します。
2-1.新築よりコストを大幅に節約できる！
更地に新築を建てる場合と、土地付きの中古住宅をリノベーションする場合を比べると、土地付きの中古住宅をリノベーションして使う方が断然安く抑えることができます。その理由は2つあります。
■更地の評価額 ＞ 中古住宅付きの土地の評価額
中古住宅の場合、築20年以上経過すると住宅の価値自体はほぼゼロになり、取得金額はほぼ土地の評価額とイコールになります。
一方で、更地の場合、以前建っていた住宅の解体費用が上乗せされます。立地などの条件が同じなら、更地のほうが200万円ほど高くなる傾向にあります。
■新築を建てる費用 ＞ 中古住宅をリノベーションする費用
スケルトンリフォームは、一定の補強は必要であるものの、既存の基礎や柱をそのまま利用します。そのため、建て替えよりも費用を抑えることができます。
さらに、建て替えは新築と同じ扱いになるため、住宅取得のために司法書士に依頼する費用もかかります。リノベーションではそのぶんの費用も抑えられます。
2-2.流通量が増加傾向で、駅近など選択肢が多い！
駅の近くなど交通の便がよい土地には既に家が建っている場合が多いものですが、少子高齢化の流れの中、中古物件として市場に出回る量は増えています。条件のよい家を探すと、自然に中古戸建てが候補に挙がってきます。
出典：https://www.frk.or.jp/suggestion/2017chiikibetsu_kisonjyutaku.pdf
2-3.建て替えると床面積減少の可能性あり！
中古住宅を解体して建て替えを行う場合、現行の建築基準法に合わせて設計する必要があります。敷地のセットバック（後退）により、床面積が大幅に減少してしまう可能性があります。
たとえば、現行の建築基準法には、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと建設できない、という「接道義務」があります。一方、古い住宅地では道路の幅が4ｍに満たないところもあります。その場合、建て替え時に道路中心線から2ｍまで敷地を後退させる必要があるのです。
3.リノベーションがおすすめできない中古住宅とは？
これまでに述べたように、新築と比べても中古住宅のリノベーションにはメリットが多くあります。しかしながら、以下のような中古住宅はリノベーションに不向きです。
3-1.基礎や柱がボロボロで、建て替えた方が安く済む
解体してみないとわからない場合もありますが、白アリの食害で柱がボロボロであったり、そもそも基礎がない、といった状態の家は補強レベルでは済まない場合があります。安全に住めるレベルまで補強した結果、建て替えるよりも高額になる可能性もあります。
ただし素人には、解体前に基礎や壁の内部の状態を判断することは困難です。中古物件の購入前にどれくらいの費用でリノベーションが可能か、建築士など専門家のいるリフォーム会社に評価してもらいましょう。
3-2. 2×4工法で間取り変更に制限がある場合
2×4(ツーバイフォー)工法と呼ばれる工法で建てられた戸建ては、撤去できない壁や柱が多数あります。そのため、間取り変更に制限が生じます。
この場合も、物件の購入前に、リノベーションでどこまで間取りを変えられるかを建築士など専門家のいるリフォーム会社に確認してもらいましょう。
ツーバイフォー工法の住宅のリフォームについて、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
>>【完全解説】ツーバイフォー住宅のリフォーム