プロに聞く!中古住宅をリノベーションする費用やメリットなど完全解説

「中古住宅のリノベーションがおすすめと聞いたけど、リノベーションってなに?」                  「リノベーションってどれくらいの費用がかかるの?」                              などと考えてこの記事にたどりついた方も多いのではないでしょうか。

こんにちは、リフォームガイドです。『中古住宅のリノベーション』。言葉の響きはかっこいいけれど、どんなリフォームなのか、どれくらいの費用がかかるのかなど、具体的なことがわからないと検討のしようがないですね。

そのようなお悩みにお答えして、中古住宅をリノベーションするうえで知っておくべき費用やメリット、注意点などを解説します。

この記事を読むことで、中古住宅をリノベーションする際にかかる費用の概算がわかり、失敗しない中古住宅のリノベーションができるようになります。

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1.中古住宅のリノベーションってどんなリフォーム?

「そもそも中古住宅のリノベーションとは?リフォームとなにが違うの?」と思った方も多いのではないでしょうか。

中古住宅のリノベーションとは、壁や床などをすべて解体して柱や基礎だけの状態にし、内装や外装を一から作り直すリフォームのことを指します。

一から作り直すリノベーションならではの、2つの特長があります。

1-1.現在のライフスタイルや家族構成に応じて自由な間取りを実現!

中古住宅のリノベーションでは、壁をすべて解体した状態から作り直します。そのため、雑誌に出てくるようなおしゃれで使い勝手の良い間取りにすることも可能です。

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1-2. 耐震補強や断熱など家の本質的な機能も新築レベルに!

柱や基礎の状態から作り直すからこそ、中古物件でも耐震補強や断熱対策などの対策をし、過ごしやすく安全な住まいになります。

さらに、給排水管も刷新するので、漏水の心配もなくなります。

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2.中古住宅のリノベーション費用はどれくらい?

「リノベーションの良さはわかったけれど、相当高いのでは?」とお考えの方も多いのではないでしょうか。

中古住宅のリノベーション費用は、内装のみを解体して作り直す場合と内装・外装両方を解体して作り直す場合で、費用が大きく変わります。まとめると以下の通りです。

戸建てスケルトンリフォ―ム費用まとめ

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木材などの材料費や職人への手間賃は施工面積に応じて増えます。そのため、リノベーション費用も施工面積に比例して増える傾向にあります。

どちらの場合も、リノベーション費用にはかなり幅があります。水まわりなどの設備のグレードや依頼する業者によって、費用が大きく変わるのです。

 

2.今なぜ中古住宅のリノベーションがおすすめなのか?

「中古住宅をリノベーションして使うメリットはなに?新築の方がいいのでは?」とお思いの方も多いのではないでしょうか。

この章では、中古住宅のリノベーションがおすすめされる3つの理由をご説明します。

2-1.新築よりコストを大幅に節約できる!

更地に新築を建てる場合と、土地付きの中古住宅をリノベーションする場合を比べると、土地付きの中古住宅をリノベーションして使う方が断然安く抑えることができます。その理由は2つあります。

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■更地の評価額 > 中古住宅付きの土地の評価額

中古住宅の場合、築20年以上経過すると住宅の価値自体はほぼゼロになり、取得金額はほぼ土地の評価額とイコールになります。

一方で、更地の場合、以前建っていた住宅の解体費用が上乗せされます。立地などの条件が同じなら、更地のほうが200万円ほど高くなる傾向にあります。

■新築を建てる費用 > 中古住宅をリノベーションする費用

スケルトンリフォームは、一定の補強は必要であるものの、既存の基礎や柱をそのまま利用します。そのため、建て替えよりも費用を抑えることができます。

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さらに、建て替えは新築と同じ扱いになるため、住宅取得のために司法書士に依頼する費用もかかります。リノベーションではそのぶんの費用も抑えられます。

2-2.流通量が増加傾向で、駅近など選択肢が多い!

駅の近くなど交通の便がよい土地には既に家が建っている場合が多いものですが、少子高齢化の流れの中、中古物件として市場に出回る量は増えています。条件のよい家を探すと、自然に中古戸建てが候補に挙がってきます。

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出典:https://www.frk.or.jp/suggestion/2017chiikibetsu_kisonjyutaku.pdf

2-3.建て替えると床面積減少の可能性あり!

中古住宅を解体して建て替えを行う場合、現行の建築基準法に合わせて設計する必要があります。敷地のセットバック(後退)により、床面積が大幅に減少してしまう可能性があります。

たとえば、現行の建築基準法には、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと建設できない、という「接道義務」があります。一方、古い住宅地では道路の幅が4mに満たないところもあります。その場合、建て替え時に道路中心線から2mまで敷地を後退させる必要があるのです。

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3.リノベーションがおすすめできない中古住宅とは?

これまでに述べたように、新築と比べても中古住宅のリノベーションにはメリットが多くあります。しかしながら、以下のような中古住宅はリノベーションに不向きです。

3-1.基礎や柱がボロボロで、建て替えた方が安く済む

解体してみないとわからない場合もありますが、白アリの食害で柱がボロボロであったり、そもそも基礎がない、といった状態の家は補強レベルでは済まない場合があります。安全に住めるレベルまで補強した結果、建て替えるよりも高額になる可能性もあります。

ただし素人には、解体前に基礎や壁の内部の状態を判断することは困難です。中古物件の購入前にどれくらいの費用でリノベーションが可能か、建築士など専門家のいるリフォーム会社に評価してもらいましょう。

3-2. 2×4工法で間取り変更に制限がある場合

2×4(ツーバイフォー)工法と呼ばれる工法で建てられた戸建ては、撤去できない壁や柱が多数あります。そのため、間取り変更に制限が生じます。

この場合も、物件の購入前に、リノベーションでどこまで間取りを変えられるかを建築士など専門家のいるリフォーム会社に確認してもらいましょう。

2×4工法の戸建ては間取り変更に制限あり!

 

4.中古住宅のリノベーション事例と実際にかかった費用

この章では、中古住宅のリノベーション事例と、実際にかかった費用をご紹介します。

費用感を養ったり、リノベーション後のイメージを膨らましたりすることにお役立てください。

4-1.内装のみスケルトンリフォームした事例と実際にかかった費用

この項では、内装のみスケルトンリフォームした事例と実際にかかった費用をいくつかご紹介します。

■築30年42坪(140㎡)の戸建てスケルトンリフォーム事例(1,249万円)

築30年で耐震性に懸念があったことと、家全体が寒かったことをきっかけにスケルトンリフォームを決意。

和室をリビングに取り込み、ひろびろとしたLDKを実現しました。また、壁面収納をフルに活用してデッドスペースをなくし、空間を有効活用しています。

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出典:http://www.8044.co.jp/gallery/826

■築15年34坪(112㎡)の戸建てスケルトンリフォーム事例(750万円)

部分的なスケルトンリフォームで費用を抑えた事例です。細かく部屋を仕切っていた建具をすべて取り払い、ひろびろとしたLDKを実現しました。外壁も一新し、モノトーンで落ち着いた色にしました。

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出典:http://www.8044.co.jp/gallery/379

4-2 内装・外装ともにスケルトンリフォームした事例と実際にかかった費用

この項では、内装・外装ともにスケルトンリフォームした事例と、実際にかかった費用をご紹介します。

■築40年25坪(80㎡)の戸建てスケルトンリフォーム事例(1,470万円)

1階はLDKを広げ、ゆったり過ごせるようになりました。もともと3部屋あった2階は2部屋にし、より開放感のある空間づくりをしました。

全体的なデザインのコンセプトは、「ほんのり和モダンテイスト」。フローリングはチーク色にし、柱やキッチン、棚にはアクセントカラーの濃いブラウンを使い、家具との調和を図りました。照明はダウンライトやスポットライトを使い分け、シーンに応じた照明演出ができるようにしました。

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出典:http://www.balleggs.com/portfolio/renovation059/

■築40年32坪(95㎡)の戸建てスケルトンリフォーム事例(1,854万円)

解体してみると、基礎が建坪の半分程度にしか存在せず、土台もほとんど腐っている状態でした。

基礎の構築や土台の補修に当初の想定を超える追加費用がかかったため、高額になった事例です。

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出典:http://suikoubou.co.jp/works/home-renovation6417ktkm

 

5.予算内で満足度高く!中古物件のリノベーション業者の選び方

「せっかくリノベーションをするのだから、とことんこだわって理想の住まいを手に入れたい!でも、できれば費用は安い方がありがたい・・・」

中古住宅のリノベーションを検討している方なら誰でも、こう考えていることでしょう。

この章では、費用をかけるポイントを押え、満足度高く中古住宅をリノベーションする方法をお教えします。

5-1.あなたの趣向次第で選ぶべき業者は変わる!

リノベーションを扱う業者は数多く存在しますが、それぞれの特徴は大きく異なっています。満足できるリフォームを行うには、希望しているリフォームの内容に応じて業者を選ぶ必要があります。

あなたにおすすめのリフォーム会社はどれ?

やりたいリフォームがシンプルで、デザインにそれほどこだわりはないから費用はできるだけ抑えたい、という方には地元の工務店がおすすめです。

一方で、デザイン面や使い勝手のよさなどの面でリフォーム会社からの提案が欲しい場合は、デザイン料の上乗せは必要となりますが、提案力のある中堅リノベーション会社を選ぶとよいでしょう。

各業者の違い

5-2.紹介サイトを活用して、あなたの希望に合った業者を見つけよう!

工務店や中堅リノベーション会社の提案力や施工品質は、業者によって差が大きいものです。お客様の満足度は、業者次第で大きく変わります。

中古住宅のリノベーションが得意で、しかもお客様の満足度が高い会社を見分けることは、一般の方には簡単なことではありません。

まずは紹介サイトなど専門家のアドバイスを活用して、リフォームの目的に合う工務店を探しましょう。

業者選び次第でこんなに満足度が違う!!

紹介サイトには、実際にその会社を利用したお客様の口コミや独自取材などの情報が集約されています。そのため、どの工務店が中古住宅のリノベーションを得意としているか、お客様からの評判がよいかを把握しているのです。

また、複数一括で紹介を受けられるので、やりたいリフォームの目的に合っている工務店を比較検討して選ぶことができます。

(ご参考)リフォームガイドのご紹介

ここでは、紹介サイトの一つである弊社リフォームガイドをご紹介します。リフォームガイドは、みなさまのリフォーム内容や趣向に合うリフォーム会社をまとめてご紹介します。

リフォームガイドとは?○○のリフォーム

リフォームガイド:無料見積の申込はこちらから(登録はたったの2分)
電話番号:0120-395-120
営業時間:9:00~21:00(月~金) 9:00~18:00(土)

 

6.中古住宅のリノベーションでローンを組む際に知っておくべきこと

中古住宅のリノベーションでは、費用が1,000万円を超えることも珍しくありません。ローンを組む方も多いことでしょう。

この章では、中古住宅のリノベーションでローンを組む際に知っておくべきことをご紹介します。

6-1.中古住宅のリノベーションで選択できるリフォームローンは2つ

中古住宅のリノベーションに利用できるローンは2種類です。

  • リフォームローン(金利2.5~4.5%、無担保)
  • 住宅ローン(金利0.5~2.5%、有担保)

物件の購入に合わせてリノベーションをおkなう場合は、住宅ローン(金利0.5~2.5%、有担保)をおすすめします。

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6-2.金利や返済期間の違いによる支払額シミュレーション

毎月の支払額や支払利息は、金利や返済期間によって大きく変動します。返済計画を立てる際は、以下の一覧表を参考にしてください。

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6-3.ローン申請には確定した見積書が必須!早めに現地調査を依頼しよう!

ローンの申請の際には工事請負契約書の写し、または確定した見積書が必要になります。業者を選定し見積もりを確定するまで、最低でも1か月ほどかかることを念頭に置き、物件の候補が決まったらすみやかにリフォーム会社に現地調査を依頼しましょう。

住宅ローンの詳細は、以下の記事でまとめています。あわせてご確認ください。

リフォームローンの全て徹底解説!金利相場や返済イメージ、会社選び等

 

7.中古住宅のリノベーションで使える減税などのお得情報

リフォームの規模が大きく費用が高額になりがちな中古住宅のリノベーションですが、減税制度や補助金制度を利用して費用負担を減らせる場合があります。

この章では、中古住宅のリノベーションで使える可能性のある減税制度や補助金制度をまとめました。

7-1.中古住宅のリノベーションで使える減税制度はこれだ!

リフォームで使える減税制度はいくつかありますが、ここではその中でも対象範囲が広く、減税額が大きい所得税の減税についてまとめました。

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所得税のほか、リフォーム内容によっては固定資産税や贈与税でも減税措置を受けられる場合があります。

各種減税制度の詳細は以下の記事でも取り上げています。ぜひご一読ください。

図解!あなたが受けられるリフォ―ム減税額と申請時の注意点

7-2.中古住宅のリノベーションで使える補助金制度はこれだ!

減税制度と同様に、補助金制度でも耐震、省エネ、バリアフリーのリフォームで自治体の補助金を利用できる場合があります。

補助金制度の詳細や利用条件は各自治体に応じて異なります。一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のWebサイトで確認しましょう。

地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト

 

8.まとめ

いかがだったでしょうか。中古住宅をリノベーションする上で知っておきたい情報をまとめてご紹介しました。

中古住宅のリノベーションは、まずリノベーションするのに適した中古住宅を見つける必要があります。さらに、新築などほかのプランと比較し、さまざまな観点からじっくり検討することが必要です。

中古住宅のリノベーションが皆さまにとってベストなプランであった場合には、リフォームガイドも業者選びの点でご協力いたします。

以下の記事も、中古住宅のリノベーションに役立つ情報を多数記載しています。この記事とあわせてご覧ください。

成功事例付き!費用相場など築30年リフォームを完全解説
成功事例付き!費用など築40年戸建てリフォームを完全解説
成功事例付き!費用相場など築50年リフォームを完全解説


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