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「中古住宅をリフォームして使おうと思うけど、どれくらいの費用がかかりそうか？」
「予算は500万円だけど、どこまでリフォームできそうか？」
「やりたいことはたくさんあるけど、少しでも費用を抑える方法はないか？」
このようにお考えではありませんか？
国土交通省が発表した「既存住宅流通市場の活性化（令和2年3月）」によると、2018年時点の日本の総世帯数が5,400万世帯なのに対し、住宅総数は6,241万戸です。これは日本の総世帯数よりも住宅のストック数の方が上回っていることを示し、空き家率も13.6%と増加し続けています。
出典：国土交通省 政策レビュー結果「既存住宅流通市場の活性化」
中古住宅の需要は年々伸びており、リフォーム費用と合わせて住宅ローンを組んで購入する方が増えてきています。リフォーム金額によって購入できる物件も変わってくるので、リフォーム費用は気になるポイントです。
この記事では、中古住宅のリフォーム費用の相場や、築年数別の実際のリフォーム事例、費用を抑える方法を解説します。
物件購入の注意点や、物件購入しリフォーム業者を手配する手順も解説していますので、ぜひ参考にしてください。
▼マンションの方はこちら
>>実際の見積もりデータから見る！戸建てのリフォーム費用と相場
目次
1.中古住宅のリフォーム費用の相場
この章では、中古住宅のリフォーム費用の相場を実際のデータや築年数別のおすすめリフォームの観点からご説明します。
1-1.データから見る中古住宅のリフォーム費用の相場
出典：リフォームガイド「戸建住宅のリフォーム費用と相場」
リフォームガイドで実際に見積もりデータを基に集計したデータによると、中古戸建て住宅のリフォームの費用は、400万円未満、500～600万円が最も多く、中には1,000万円を超える場合もあることが分かります。
このように価格帯の幅が広い理由は、中古住宅のリフォームは、以下2つの「物理的要素」と「心理的要素」によって、リフォーム範囲が異なるからです。
- 物理的要素：物理的な劣化がどこまでか
例）築年数が古いほど、耐震補強など必要なリフォームが増える - 心理的要素：気持ち、心理的にどこまで新しくしたいのか/設備のグレードや素材にどこまでこだわりたいか
例）リフォームしなくても使えるが、肌に触れる水回りは最低限新しくしたい。キッチン周りにはこだわりたい
2つ目の心理的な要素は人それぞれのため、ここでは築年数別に想定される劣化状態からおすすめのリフォームとその費用相場を解説していきます。
予算に応じて、ご自身の場合はどこまでリフォームできそうかをイメージしてみてください。
1-2.築年数別！中古住宅のリフォーム費用相場まとめ
中古住宅のリフォームでは、物件の状態、すなわち築年数によってかけるべきリフォーム費用が変わってきます。ここでは、築年数別のおすすめリフォームの費用相場をまとめました。
■築10年の中古住宅
| リフォーム費用 | 100万円前後 |
|---|---|
| リフォーム内容 | 気になる部分のみ |
築10年の中古住宅では、まだ新しく水回り設備はまだまだ使えます。ただ、前の人が使っていたものをそのまま使うのには抵抗があると、ユニットバスなど部分的な水回りリフォームをすることがあります。
■築20年の中古住宅
| リフォーム費用 | 300～500万円前後 |
|---|---|
| リフォーム内容 | ・水回り設備の全面的な交換 ・クロス貼り替え ・一部分の間取り変更 ・屋根・外壁塗装 |
築20年の中古住宅では、多くの水回り設備が寿命を迎え始めるため、全て交換した方が後々面倒がなくてよいでしょう。
また、対面キッチンなど現在流行っている間取りと当時の間取りは異なるため、、間取り変更工事をすることも多いです。また築20年は、屋根・外壁も劣化が進んでいる可能性があるので、塗装などのリフォームが必要なケースもあります。これらのリフォーム費用まで含めると500万円程度が必要になります。
■築30年の中古住宅
| リフォーム費用 | 1000万円前後 |
|---|---|
| リフォーム内容 | ・内装を一から作り直すフルリフォーム（スケルトンリフォーム） |
築30年の中古住宅では、給排水管の老朽化が進み、いつ漏水してもおかしくありません。また、経年劣化により、耐震性にも問題が発生します。
そのため、耐震補強・給排水管の更新を行ったうえで、内装を一新するスケルトンリフォームがおすすめです。
■築40年の中古住宅
| リフォーム費用 | 1500万円前後 |
|---|---|
| リフォーム内容 | ・内装・外装ともに一から作り直すフルリフォーム（スケルトンリフォーム） |
築40年の中古住宅では、1981年（昭和56年）の新耐震基準の適用を受けていないため、震度6以上の地震が起きたときに倒壊リスクがある物件が多くなります。また、断熱材も入っておらず、夏は暑く、冬は寒い物件が多いです。
外装もボロボロになり、雨漏りのリスクもかなり高まります。
これらの課題を解決するために、内装も外装も一新するスケルトンリフォーム※がおすすめです。
※スケルトンリフォームとは
柱など構造部分だけ残し、あとは解体して一から作り変えるリフォームです。間取りも自由に変えられる他、耐震性や断熱性も高まります。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/381（外装・内装）
物件の状態に合わないリフォームをすると大変なことに！
中古住宅のリフォームでは、中古住宅の購入費が大きな負担となるため、リフォーム費用を抑えたいと気持ちが一層働きがちになります。
ただ、物件の状態に合わせて本来すべきリフォームをしないと、近い将来取り返しのつかないことになりかねません。
そうならないために、リフォーム費用込みで中古住宅購入の予算を考えましょう。リフォーム費用込みで予算をオーバーするようなことであれば、物件の購入から見直しましょう。
▼築年数別のおすすめリフォームや費用については以下の記事も参考にしてください。
2.【築年数別】中古住宅リフォームの費用事例
ここでは、築年数別に中古住宅のリフォーム事例をご紹介します。施工例を通じて、実際の費用感を養うのにお役立てください。
2-1.築20年の中古住宅リフォームの費用事例
※横にスクロールできます
| 築年数 | 17年 |
|---|---|
| 間取り | 1LDK（1階部分のみ） |
| リフォーム箇所 | LDK、浴室、洗面室、トイレ、和室、廊下、玄関、外装 |
| 費用 | 328万円 |
築17年の中古物件を購入したリフォーム事例です。
リフォーム前は全体的に閉鎖的な印象でしたが、LDKとの間仕切り壁を撤去し、オープンな対面式キッチンにすることで開放感を実現しました。キッチンの天井にトップライトや、梁を見せる天窓を設置し、さらに明るい印象を与えています。
浴室は既存の出窓を活用して0.75坪から1坪へサイズアップし、壁面もタイルからメンテナンスしやすい素材へ変更しました。
また、トイレや洗面化粧台を施主支給にすることで、全体的なコストダウンにも成功しています。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/424
2-2.築30年の中古住宅リフォームの費用事例
※横にスクロールできます
| 築年数 | 30年 |
|---|---|
| 間取り | 3LDK→2LDK |
| リフォーム箇所 | LDK、浴室、洗面室、トイレ、洋室、和室、外装 |
| 費用 | 940万円 |
築30年の住まいのリフォーム事例です。
インナースケルトンリフォームにより、大幅な間取り変更と耐震補強を行いました。日当たりの良い南側にLDKを配置し、水回りも一新しています。急勾配の階段を昇り降りしやすい角度に変更したほか、劣化したバルコニーを掛け替えるなど、老朽化が気になる箇所を全体的にリフォームしました。
また、耐震補強用の筋交いをアクセントにするなど、耐久性だけでなくデザイン性にもこだわっています。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/380
2-3.築40年の中古住宅リフォームの費用事例
※横にスクロールできます
| 築年数 | 35年 |
|---|---|
| 間取り | 7DK→3DK+3DK |
| リフォーム箇所 | DK、浴室、洗面室、トイレ、洋室、和室、玄関、外装 |
| 費用 | 1,694万円 |
築35年の日本家屋を、二世帯住宅にリフォームした事例です。
部分的な増築を行い、1階部分にDKを2箇所設置しました。DKにつくられたプレイルームは間口が広く、家事をしながら子どもの様子を見られます。洗面・脱衣所は水栓を新たに設け、洗濯機が2台置けるようになっています。
ユニットバスの床素材の変更や段差の解消、ウッドデッキの設置など、親世帯が使いやすいようなリフォームも行いました。また、既存の日本家屋の味わいを残したまま北欧風の内装を施すことで、和モダンなデザインを実現しています。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/384
3.中古住宅リフォームで満足度高く費用を抑える3つの方法
中古住宅のリフォーム費用は、「予算500万円」など予算を定めていたとしても、その後やりたいことが膨らみ、予想以上に費用がかかってしまいがちなリフォームになります。
そのような状況で、どのように満足度高く、費用を抑えていくか、そのコツをいくつかご教示します。
3-1.地元の優良工務店に見積り依頼する
見積り金額は、どのようなリフォーム会社に依頼するかによって大きく費用が変わります。
シンプルなデザインで極力費用を抑えたいということであれば、地元の優良リフォーム会社に見積り依頼してみましょう。地元のリフォーム会社では、広告宣伝費など経費をかけていない分、中堅リフォーム会社や大手リフォーム会社に比べて、リーズナブルに施工することができます。
リフォームガイドでは地元の優良リフォーム会社をご紹介
「地元のリフォーム会社でリーズナブルに施工ができることは分かったけど、どこが優良店なのか」
そのようにお悩みの方は、紹介サイトの一つである弊社リフォームガイドをご活用ください。リフォームガイドでは、みなさまのリフォーム内容や趣向に合わせてピッタリのリフォーム会社をまとめて紹介できます。
リフォームガイド：無料見積の申込はこちらから（登録はたったの30秒）
電話番号：0120-395-120
営業時間：10：00～19：00（全日）
3-2.ローンは住宅ローンを活用する
中古住宅のリフォームでは、リフォームローン（金利1.5～2.8%、無担保）もしくは、住宅ローン（金利0.4～1.4%、有担保）のどちらかを活用できます。（※2022年4月時点の金利です）
中古住宅の購入に合せてリフォームを行う場合、住宅ローンを活用しましょう。なぜなら、中古住宅の購入費と合せても申請できるためです。
リフォームローンと住宅ローン違いまとめ
| リフォームローン （担保なし） |
住宅ローン （担保あり） |
|
|---|---|---|
| 初期費用 | なしの場合が多い | 借り入れ金額の2.2%※1 |
| 金利相場 | 1.5~2.8% | 0.4~1.4% |
| 借入限度 | 500万or1000万が多い | 1億円が多い |
| 借入期限 | 最長5年or10年が多い | 最長35年が多い |
| 団体信用保険※2 | 原則なし | 原則あり |
| 手続き | ・簡単 ・審査短い（当日~2日） |
・煩雑 ・審査長い（4~7日） |
※1 事務手数料や保証料
※2 契約者が死亡したときにローン残高を保険金で賄える保険
リフォームのローンについては以下の記事で詳しく解説しています。
3-3.補助金・減税を活用する
ここでは、中古住宅のリフォームで使える可能性のある減税や補助金制度についてまとめております。
■中古住宅のリフォームで使える減税制度はこれだ！
いくつかの税金で、リフォームで使える減税制度が存在します。住宅ローンを使う場合は最大140万円が税金から控除されることもあります。あらかじめ確認しておきましょう。
【リフォームの減税制度まとめ】
| 減税制度 | 概要 | 最大控除額 | 対象工事 | |
|---|---|---|---|---|
| 所得税控除 | 住宅ローン減税 | 10年以上のローンを組んで一定の増改築したときに所得税が減税される制度 | 認定住宅：210万円 （21万円×10年） 上記以外：140万円 （14万円×10年） |
建築基準法に沿った大規模修繕など100万円を超える工事 |
| リフォーム減税 | 中古住宅に一定のリフォーム工事をおこなったときにローンの有無を問わず翌年の所得税から控除される制度 | 100万円 | 耐震、バリアフリー、省エネ、三世代同居、長期優良住宅化リフォーム | |
| 固定資産税の減税 | 一定のリフォームをしたときに固定資産税が1年度分減税される制度 | 長期優良住宅化：3分の2 耐震：2分の1 バリアフリー：3分の1 省エネ：3分の1 |
耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化リフォーム | |
各種減税制度の詳細については、次の記事で解説していますのでご確認ください。
■中古住宅のリフォームで使える補助金制度はこれだ！
減税制度と同様に、補助金制度でも耐震、省エネ、バリアフリーを対象としているものが多く存在しております。
詳細な内容については、各自治体に応じて異なるため、それぞれの自治体でどんな制度を実施しているかは、一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のWebサイトをご覧ください。
>>地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト
4.「中古住宅購入＆リフォーム」と「新築」のメリット・デメリット
中古住宅を購入してリフォームする場合と、新築で住まいを購入するケースでは、メリットやデメリットが異なります。それぞれのメリットとデメリットを以下に表でまとめました。
| 中古住宅＆リフォーム | 新築 | |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
国土交通省が令和4年度に実施した「住宅市場動向調査」を見てみると、新築住宅にこだわりがない人の割合が年々増加傾向にあることがわかります。
出典：国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査（抜粋版）」
また、「新築の方が気持ちいいから新築住宅を購入する」と答えた割合は令和2年度をピークに減りつつあります。中古住宅を購入してリフォームを行った方が、コストパフォーマンスが良くメリットが多いと考えている人が増えているようです。
しかし、劣化がひどい中古住宅の場合リフォーム費用が高額になり、結果的に新築と変わらない金額になるケースもあります。中古住宅を購入する際は、劣化具合を事前にチェックしておきましょう。
5.最短かつ最安で中古住宅購入＆リフォームする9ステップ
中古住宅を購入してリフォームする際、事前に以下の9ステップを把握し段取りしておくことによって、以下の2点が実現します。
- 物件の決済後、最短で済み始めることができる
- できるだけ安く施工してくれる業者を探すことができる
ステップを一つずつ解説します。
①要望の整理
物件探しや予算の検討をする前に、必ず購入する物件に対する要望を整理しましょう。
ご自身の家族構成やライフスタイルに応じて事前に要望を整理しておくことで、条件が定まり物件探しがスムーズになります。
②購入の意思表示をし、契約日を決める
予算の把握は、
- 総予算（頭金と住宅ローンを合わせたもの）を把握する
- リフォームと物件購入にかけられる予算を把握する
※諸費用…登記費用・ローン保険金・固定資産税・引っ越し費用等
というようにステップを踏んで行いましょう。
③物件探し・内見
予算の把握が完了したら、はじめに作成した要望に沿って物件を選んでいきましょう。中古の物件は通常築年数に応じて劣化していきます。引っ越し後の生活に支障がないよう、様々な観点から入念に確認しましょう。
④ローン審査のための仮見積もりを作成・ローン事前審査
内見後、不動産会社紹介のリフォーム会社から仮見積もりを作成してもらえます。これはローンの事前審査申請に利用するためのものですが、リフォームの概算を知る資料としても活用できます。また、実際のリフォームは、仮見積もりを作成してもらった会社以外で契約することが可能です。
⑤購入の意思表示・契約日決定
事前審査の申し込みが完了したら、改めて不動産会社に物件購入の意思表示をし、売主との契約日を決めましょう。
⑥物件契約・ローン本審査・リフォーム業者探し
重要事項説明書・契約書の内容を理解したら、署名・押印をし物件の契約を完了しましょう。物件契約後はローンの本審査に進みます。また、通常不動産会社が紹介するリフォームは割高になっていますので、このタイミングでリフォーム会社を探し始めましょう。
⑦現地調査・見積もり依頼/業者選定・契約
リフォーム会社が見つかったら、建物の状態をリフォーム業者に確認してもらう「現地調査」を行い、見積もりをとりましょう。リフォームを依頼する業者を決めたら、工事の請負契約を済ませましょう。
⑧金銭消費貸借契約・融資実行/決済・カギの引き渡し
金融機関と金銭消費貸借契約を交わし、後日融資実行となります。住宅ローンの融資を受けると同時に、その場で決済・カギの引き渡しが行われます。
⑨工事開始・完工後お引越し
決定した着工日に従い、工事を開始します。
中古住宅リフォームの流れについてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
6.中古住宅（中古戸建住宅）購入前に注意すること
中古住宅を購入してリフォームする際、物件選びには注意することが3つあります。
- 物件によっては希望のリフォームが実現できない場合も
- 「再建築不可物件」はローンが通りにくい
- 旧耐震基準の物件は住宅ローン控除が適用されない
一つずつ見ていきます。
6-1.物件によっては希望のリフォームが実現できない場合も
建築の工法や配管の位置など、場合によっては希望通りのリフォームができない場合があります。
例えば、木造の戸建て住宅でも、「在来工法」と「2×4（ツーバイフォー）工法」という2種類あります。一般的な「在来工法」は、間取り変更を伴うリフォームにも比較的自由度高く対応できますが、「2×4（ツーバイフォー）工法」の場合は開口部を広く取れなかったり、増築や減築ができないなど、さまざまな制約があります。
マンションの場合は、配管の位置が共用部にあたり移動ができないために、水回りの位置変更に制限がかかる場合もあります。
希望の間取りや配置があれば、事前にリフォームで実現可能かどうかを確認しておきましょう。
6-2.「再建築不可物件」はローンが通りにくい
好条件の物件で、やけに安いな・・・と思ったら「再建築不可物件」だったというケースはよくあります。「再建築不可物件」の場合、住宅ローンは原則的に受けられないので注意が必要です。
6-3.旧耐震基準の物件は住宅ローン控除が適用されない
198１年（昭和56年）以前に建てられた住宅（旧耐震基準）は、住宅ローン減税が適用されない※ので注意が必要です。
※住宅ローンの減税対象となる住宅の条件は、もともと「木造などの非耐火構造は築20年以内、マンションなどの耐火構造の住宅は25年以内」でしたが、2022年度から緩和され「1981年（昭和56年）以降に建築された住宅」であれば減税対象になりました。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合（中古住宅でも可）、減税が受けられる制度です。
7.まとめ
いかがだったでしょうか。中古住宅のリフォーム費用について事例も通じて理解が進んだのではないでしょうか。
中古住宅のリフォーム費用は、築年数によってかけるべき費用がかなり変わってきます。そのため、特に築30年、築40年の物件ではリフォーム費用も重々踏まえて中古住宅選びをしましょう。
また、膨らみがちなリフォーム費用を抑えるために、補助金や減税なども活用していきましょう。
金額が大きくなりがちであるため、依頼する業者によってもかなり費用が変わってきます。
リフォームガイドは業者選びという観点では、プロでございますので、業者選びの際は是非ともご活用ください。
なら
