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「中古の戸建てをリノベーションして使おうと思うけど、本当にそれで大丈夫か？」
「戸建てのリノベーションの費用相場ってどれくらい？」
「リノベーションのイメージを具体的に持ちたい！どんな事例があるの？」
「お得にリノベーションするための工夫ってなにかある？」
「リノベーションか、建替えか、それとも新築か、どれがいいの？」
このコラムでは、このようなお悩みに対して、全て完全解答します。
これを読むことで、あなたの戸建てをリノベーションすべきか、また費用面や構造面でできそうか判断できるだけでなく、補助金や減税などお得情報も把握できます。
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目次
1.戸建てリノベーションが選ばれる理由
以下の表は、これから物件の購入を考えている場合の比較です。すでに所有している物件のリノベーションをご検討中の場合は、「物件の選択肢」の項目を除いた３つの項目で比較をしてみてください。
| 中古リノベーション | 中古建て替え | 新築 | |
|---|---|---|---|
| 費用 | ◎ | △ | △ |
| 物件の選択肢 | ◎ | 〇※1 | △ |
| 耐震性 | ◎※2 | ◎ | ◎ |
| 断熱性 | ◎※2 | ◎ | ◎ |
※1物件によっては建て替え不可の物件があるため
※2耐震補強や断熱工事を含めたリノベーションを行うことを前提とする
中古戸建てリノベーションが選ばれる理由は、以下のような点があげられます。
- 建替えと比べて3分の2程度に費用を抑えられるから
- 新築では難しい人気エリアにも住める可能性があるから
- 建築当時の基準のまま建てられるため小さくならないから
- 「耐震」や「断熱」など家の本質的な機能も新築レベルにできるため
一つずつ解説していきます。
1-1.建替えと比べて3分の2程度に費用を抑えられるから
リノベーションのメリットは何と言っても、建替えと比べてその費用を抑えられる点です。
リノベーションでは、補強は必要となりますが、基礎や柱は使いまわすため、その分費用を抑えることができます。
さらに、あくまでリフォームという扱いであるため、建替えでは必要な行政書士への申請費用も不要です。
1-2.新築では難しい人気エリアにも住める可能性があるから
近年中古戸建てを購入してリノベーションする人が多い理由の一つに、物件の立地やエリアの条件があります。
駅近の好立地や人気住宅街など、人気エリアはすでに土地がなく新築は建てられないことが多くなっています。一方、中古であればそういった人気エリアでも物件を見つけやすいため、新築ではなく中古を購入してリノベーションする人が増えています。
1-3.建築当時の基準のまま建てられるため小さくならないから
建替えでは建築可能な面積が減る場合がありますが、リノベーションでは建築当時の基準で対応可能なため、小さくなる心配はありません。
現行の建築基準法では、家の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接しないと立てられないという接道義務がありますが、古い住宅地では幅が4ｍに満たないこともあります。
その場合、建て替えるときに道路中心線から2ｍまで敷地を後退させる必要があります。
しかし、リノベーションでは、現行の建築基準法の適用を受けないため、もともとの大きさを保った家づくりが可能になります。
1-4.「耐震」や「断熱」など家の本質的な機能も新築レベルにできるため
リノベーションでは、耐震や断熱など家の本質的な機能を新築のレベルまで引き上げることができます。これらは表面的な内装リフォームでは対応できません。
築30年以上の物件では、現行の耐震基準や断熱基準を満たしていないものが多く存在します。
逆に言えば、予算がないからと言って、表面的なリフォームにとどめると、数年後に思わぬ災難を被るリスクを背負うことになります。
戸建てのリノベーションの多くは、以下の写真のように内装や外装を全て解体し、柱などの骨組みの状態にしてからイチから作り直すリフォームになります。
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2.【注意！】リノベーションがおすすめできない場合
「リノベーションのメリットは分かったけど、リノベーションしない方がいい場合もあるのでは？」とお考えの方もいるのではないでしょうか。
もちろんリノベーションに向かない戸建ても存在します。ここでは、リノベーションがおすすめできない戸建てとはどのようなものかご説明します。
2-1.基礎や柱がボロボロで、建替えた方が安く済む場合
解体後にならないと分からないこともありますが、白アリに食われて柱がボロボロ、そもそも基礎がない…というような状況では補強というレベルでは済まず、結局建替えた方が安かったということになりかねません。
ただし、この点については素人での判断は難しいため、建築士など専門家のいる業者にリノベーションに適した物件か、評価してもらう必要があります。
2-2.ツーバイフォー(2×4)工法で間取り変更に制限がある場合
ツーバイフォー(2×4)工法やプレハブ工法と呼ばれる工法で建てられた戸建ての場合は、抜けない壁や柱が多数あるため、間取り変更に制限が生まれます。
リノベーションにした場合、どこまで間取り変更が可能か、こちらも建築士など専門家のいるリフォーム会社に確認してもらいましょう。
2-3.「再建築不可物件」で住宅ローンが通らない場合
「再建築不可物件」と呼ばれる「現在の建築基準を満たしていない物件」は、資産価値が低く担保として認められず、住宅ローンが通らない可能性が高いです。
ローンを組む必要がある場合は、再建築不可物件は契約しないようにしましょう。
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3.戸建てのリノベーションの費用相場
戸建てのリノベーションの費用相場は、内装のみリノベーションする場合と、外装も合せてリノベーションする場合で費用が大きく異なります。
750～1100万円など費用差が大きく出ておりますが、水まわり設備などのグレードにどれだけこだわるか、どのような業者に施工を依頼するのか（一般的に大手になればなるほど高い）によって変わります。
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4.戸建てのリノベーション事例
ここでは、戸建てのリノベーションの具体的なイメージを持ってもらえるよう、いくつかの事例をご紹介します。実際にかかった費用も踏まえて、どのような戸建てのリノベーションをしたいか、その参考にしてください。
4-1.内装のみリノベーションした事例
■築30年42坪の戸建てリノベーション事例（1249万円）
築30年で耐震性が気になり、また家全体が寒かったことをきっかけにリノベーションを決意。
和室をリビングに取込み、広々としたＬＤＫを実現しました。また、壁面収納をフルに活用することで、デッドスペースをなくし、空間を有効活用しております。
間取り図
※横にスクロールできます
施工写真
※横にスクロールできます
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/826
■築15年34坪の戸建てリノベーション事例（750万円）
内装全てを解体するのではなく、部分的に解体することで費用を抑えた事例になります。建具でこまかく仕切られておりましたが、全て取っ払い、広々としたＬＤＫを実現しました。
外壁も一新し、モノトーンで落ち着いた色にしました。
間取り図
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施工写真
※横にスクロールできます
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/379
4-2.内装・外装ともにリノベーションした事例
■築35年30坪の戸建てリノベーション事例（1810万円）
もともと店舗兼住宅だった物件でしたが、雨漏りにより柱が腐食していたため、内装・外装ともにリノベーションを決意。
「趣味を堪能できる空間」に憧れがあり、内装の一新や快適な間取り変更を希望していたため、新築住宅のような自由なプランニングを行いました。
間取り図
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施工写真
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出典：https://www.8044.co.jp/gallery/1760
■築30年35坪戸建てリノベーション事例（1995万円）
耐震補強や大幅な間取り変更を検討していたため、内装・外装ともにリノベーションすることに。補強が必要な部分に筋交いや補強金具を施工しました。
LDKは独立タイプのキッチンから対面式のキッチンへ交換し広々とした間取りへ改築。水廻り設備も移動し、使い勝手にもこだわった空間となりました。
間取り図
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施工写真
※横にスクロールできます
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/411
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5.戸建てリノベーションの進め方
戸建てをリノベーションするには、どう進めたらいいの？と疑問に思っている方に向けて、リノベーションの進め方を2パターンに分けて解説します。
- 中古戸建てを購入＆リノベーションする場合
- 戸建て物件を既に所有している場合
今後の流れを把握してイメージをつけましょう。
5-1.中古戸建てを購入＆リノベーションする場合
中古戸建ての物件購入から必要な場合は、
・不動産会社
・リノベーション会社
・銀行などローンのための金融機関
と、3者とやり取りが必要になります。
①要望の整理
物件探しや予算の検討をする前に、必ず購入する物件に対する要望を整理しましょう。
ご自身の家族構成やライフスタイルに応じて事前に要望を整理しておくことで、条件が定まり物件探しがスムーズになります。
②予算の把握
予算の把握は、
- 総予算（頭金と住宅ローンを合わせたもの）を把握する
- リフォームと物件購入にかけられる予算を把握する
※諸費用…登記費用・ローン保険金・固定資産税・引っ越し費用等
というようにステップを踏んで行いましょう。
③物件探し・内見
予算の把握が完了したら、はじめに作成した要望に沿って物件を選んでいきましょう。中古の物件は通常築年数に応じて劣化していきます。引っ越し後の生活に支障がないよう、様々な観点から入念に確認しましょう。
④ローン審査のための仮見積もりを作成・ローン事前審査
内見後、不動産会社紹介のリフォーム会社から仮見積もりを作成してもらえます。これはローンの事前審査申請に利用するためのものですが、リフォームの概算を知る資料としても活用できます。また、実際のリフォームは、仮見積もりを作成してもらった会社以外で契約することが可能です。
⑤購入の意思表示・契約日決定
事前審査の申し込みが完了したら、改めて不動産会社に物件購入の意思表示をし、売主との契約日を決めましょう。
⑥物件契約・ローン本審査・リフォーム業者探し
重要事項説明書・契約書の内容を理解したら、署名・押印をし物件の契約を完了しましょう。物件契約後はローンの本審査に進みます。また、通常不動産会社が紹介するリフォームは割高になっていますので、このタイミングでリフォーム会社を探し始めましょう。
⑦現地調査・見積もり依頼/業者選定・契約
リフォーム会社が見つかったら、建物の状態をリフォーム業者に確認してもらう「現地調査」を行い、見積もりをとりましょう。リフォームを依頼する業者を決めたら、工事の請負契約を済ませましょう。
⑧金銭消費貸借契約・融資実行/決済・カギの引き渡し
金融機関と金銭消費貸借契約を交わし、後日融資実行となります。住宅ローンの融資を受けると同時に、その場で決済・カギの引き渡しが行われます。
⑨工事開始・完工後お引越し
決定した着工日に従い、工事を開始します。
中古住宅リノベーションの流れについてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
5-2.戸建て物件を既に所有している場合
ご自宅や既に所有されている物件の場合、リノベーション会社とのやり取りで完結します。
①リノベーション会社を探す
リノベーション会社を探すおすすめの方法が、リフォームガイドのような会社一括紹介サイトに登録することです。
自分で探すよりも手間なく、且つ自分にあったリノベーション会社を見つけられる確率が高くなるからです。
リフォームガイドでは、登録している会社の実績や内部事情を把握しており、その中から皆さまに最適なリフォーム・リノベーション会社をご紹介しています。
ホームページではどの会社を選べばいいのか分からない、会社選びで失敗したくない、という方がご利用されます。お気軽にご相談ください。
②複数のリノベーション会社に見積もりを取る
候補のリノベーション会社がいくつか見つかったら、それぞれに見積もりを出してもらいます。
リノベーションの場合は会社によって提案されるプランに違いが生まれることが多いため、複数社に見積もりを取るといくつかのプランを比較することができます。
予算内で満足のいくリノベーションにするために、複数社への見積もりは重要です。
③ローンを組む場合は、ローンの審査を申し込む
リノベーション会社から見積もりが出たら、ローンの審査に申し込みましょう。
④見積もりを比較・検討し1社と契約
見積もりを比較し、工事を依頼する1社を決めます。
見積もりを比較する際、「追加工事が発生した時の対応」は事前にしっかりと確認しましょう。
リノベーションは解体作業が発生するため、解体後に予想外の修繕箇所が発覚する場合もあります。その場合の費用は見積もりに含まれるのか、それとも追加工事になった場合に追加費用が発生するのか、事前にしっかりと確認してください。
⑤仮住まいの準備・引越し
2階部分のみなど部分的なリノベーションであればいいのですが、全体的なリノベーションの場合、仮住まいが必要になります。
そちらの手配や引越し準備を進めましょう。
⑥工事開始～完工・引き渡し
工事が完了次第、入居できます。
6.戸建てリノベーションにかかる期間
リノベーションの工事期間は、その工事規模によって変わりますが、おおよそ2～3か月間ほどかかります。
一方で、その検討期間も考えると、検討を始めてから完工するまで、最低でも6か月は見込んだ方がよいでしょう。
物件探しから始める方は、8か月～1年を目安に余裕を持って始めましょう。
7.【予算内で満足度高く！】戸建てリノベーションの業者の選び方
「リノベーションするならとことんこだわって理想の生活を手に入れたい！だけど、なるべく費用は抑えたい・・・」
こだわりのリノベーションが少しでも安い費用で実現すれば、こんなに嬉しいことはありませんね。
ここでは、費用を抑えて満足度高く、リノベーションを実現するための業者選びのポイントを具体的にお教えします。
7-1.あなたの趣向によって選ぶべき業者は変わる！
リフォーム業者によって得意分野や特徴は大きく異なるため、満足の行くリノベーションを行うためにはみなさまの趣向に合った業者選びが必要となります。
業者からの提案に多くは望まず、オーソドックスなリフォームで極力費用を抑えたいという方には、地元のリフォーム会社がおすすめです。
一方で、使い勝手の良さやおしゃれという意味でのデザイン性で多くの提案を期待するのであれば、提案力のある中堅リノベーション会社を選ばれるとよいでしょう。
7-2.紹介サイトを活用してあなたに最適な業者を見つけよう！
工務店や中堅リノベーション会社は、業者によって施工品質や提案面で大きな差があり、お客様の満足度も大きく異なります。業者が公開している情報だけで得意とするリフォームの分野や施工品質まで見抜くことは難しいでしょう。
信頼できる紹介サイトなど専門の業者を活用して、ご自身が考えるリノベーションに最適な業者を探しましょう。
紹介サイトには、各工務店がホームページなどで宣伝している情報以外に、お客様からの口コミや独自取材の情報などが集約されており、どの工務店がマンションのリノベーションが得意か、お客様からの評判がよいか、簡単に分かります。
また、複数一括で条件に合う業者を紹介してくれるので、自分に合う工務店かどうか比較検討することができます。
リフォームガイドのご紹介
ここでは、紹介サイトの一つである弊社リフォームガイドについてご紹介します。リフォームガイドでは、みなさまのリフォーム内容や趣向に合わせてピッタリのリフォーム会社をまとめて紹介できます。
リフォームガイド：無料見積の申込はこちらから（登録はたったの30秒）
電話番号：0120-395-120
営業時間：10：00～19：00（全日）
7-3.物件探しから場合は、リノベーション済み物件を探す方法も
物件探しから必要な場合、すでにリノベーション済みの物件を探すという手もあります。
中古住宅の需要が伸びてきており、自社で中古を買い取り・リノベーションして再販しているリノベーション会社や不動産会社が多くあります。
「戸建て リノベーション済み 東京」などとエリア名を入れてインターネット検索すると情報を集められます。
8.戸建てのリノベーションで使える補助金や減税制度
戸建てのリノベーションでは、リフォーム範囲が多岐にわたるため、減税や補助金など活用できるものが多く存在します。
ここでは、戸建てのリノベーションで使える可能性のある減税や補助金制度についてまとめております。
8-1.戸建てのリノベーションで使える減税制度はこれだ！
いくつかの税金で、リフォームで使える減税制度が存在します。ここではその中でも減税の対象範囲が広く、減税額が大きい所得税の減税についてまとめました。
◆住宅ローン減税
住宅ローン減税は、10年以上の住宅ローンを利用して中古住宅をリフォームしたときに、一定の要件を満たしている場合に最大10年間、年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。
| 適用年度（入居した年） | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | |
|---|---|---|---|---|
| 2022年（令和4年）1月〜2025年（令和７年）12月末まで | 認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 0.70% | 10年間 |
| 上記以外 | 2,000万円 | |||
【出典】財務省「令和４年度税制改正の大綱（1〜2頁）」
◆ローンの有無を問わず受けられる所得税額の特別控除
中古住宅に対して一定のリフォームをおこなった場合に、ローンの有無を問わず所得税が控除されます。
最大控除額は、必須工事とその他工事を合わせたものです。必須工事のみで最大控除額に達した場合は、その他工事から控除はされません。詳しくは以下の通りです。
| 対象工事 | 最大控除額 （対象工事） |
|||
|---|---|---|---|---|
| 対象工事（いずれか実施） | 対象工事限度額 | 控除率 | ||
| 耐震 | 250万円 | 10％※ | 25万円 | |
| バリアフリー | 200万円 | 20万円 | ||
| 省エネ | 250万円（350万円） | 25万円（35万円） | ||
| 三世代同居 | 250万円 | 25万円 | ||
| 長期優良住宅化 | 耐震＋省エネ＋耐久性 | 500万円（600万円） | 50万円（60万円） | |
| 耐震or省エネ＋耐久性 | 250万円（350万円） | 25万円（35万円） | ||
| 子育て | 250万円 | 25万円 | ||
※（）内の金額は、太陽光発電設備を設置する場合
※ 対象工事の限度額超過分、およびその他リフォーム工事についても一定の範囲まで控除率5％で控除対象となる
出典：国土交通省「令和6年度 国土交通省税制改正概要（21頁）」
そのほか、固定資産税や、贈与税についても耐震などのリフォームを行うことによって減税措置を受けることができます。
各種減税制度の詳細については、次の記事でも取り上げておりますので、ご確認ください。
8-2.戸建てのリノベーションで使える補助金制度はこれだ！
減税制度と同様に、補助金制度でも耐震、省エネ、バリアフリーを対象としているものが多く存在しております。
リノベーションのような住宅改修で使える補助金・助成金は、大きく分けると「国」と「地方自治体」のものがあります。
国主導のもので全国どこでも対象になる補助金制度については以下の記事でまとめていますので、参考にしてください。
地方自治体独自の助成金については各自治体に応じて異なるため、それぞれの自治体でどんな制度を実施しているかは、一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のWebサイトをご覧ください。
地方公共団体における住宅リフォームに係わる支援制度検索サイト
9.戸建てリノベーションで使えるローンの種類
戸建てのリノベーションでは、1000万円も超えることも少なくはないため、ローンによる資金調達を考えることもあるでしょう。
戸建てのリノベーションでは、リフォームローン（金利1.5~2.8%、無担保）もしくは、住宅ローン（金利0.4~1.4%、有担保）のどちらかを活用できます。
中古住宅の購入に合せてリノベーションを行う人も多いかと思いますが、その場合、住宅ローンを活用しましょう。なぜなら、中古住宅の購入費と合せても申請できるためです。
リフォームローンと住宅ローン違いまとめ
| リフォームローン （担保なし） |
住宅ローン （担保あり） |
|
|---|---|---|
| 初期費用 | なしの場合が多い | 借り入れ金額の2.2%※1 |
| 金利相場 | 1.5~2.8% | 0.4~1.4% |
| 借入限度 | 500万or1000万が多い | 1億円が多い |
| 借入期限 | 最長5年or10年が多い | 最長35年が多い |
| 団体信用保険※2 | 原則なし | 原則あり |
| 手続き | ・簡単 ・審査短い（当日~2日） |
・煩雑 ・審査長い（4~7日） |
※1 事務手数料や保証料
※2 契約者が死亡したときにローン残高を保険金で賄える保険
（金利は2024年6月時点の相場）
一方で、現在住んでいる物件で、1000万円以下のローンを組む場合は、その手間などの観点からリフォームローンを組むことの方が多いでしょう。
リフォームローンについては、以下の記事でまとめておりますので合わせてご確認ください。
10.まとめ
いかがだったでしょうか。戸建てをリノベーションする上で知っておくべき全てのことが網羅されていたのではないでしょうか。
戸建てのリノベーションでは、費用面で予算に合うかどうかも重要ですが、リノベーションに適した戸建てか、費用面などで十分なメリットがありそうか、などそもそもリノベーションすべきかどうかしっかり検討すべきです。
そのような評価を行うためにも、リノベーションを思い立ったらまずは業者に現地調査を依頼すべきです。
リノベーションは金額的にも大きくなるため、業者選びが本当に重要になります。リフォームガイドも業者選びという観点で一生懸命ご協力します。
また、以下の記事にも戸建てのリフォームをご検討の方に是非知っておいていただきたい情報を多数記載しております。合わせてご覧ください。
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