一括見積
マンションリフォームを検討しているなら、減税制度を活用したいところです。
要件を満たすことで所得税や固定資産税などが安くなる制度が用意されており、上手に使えば実質的な費用負担を抑えられます。ただし、減税制度には複雑なものもあるため、手続きに漏れがないよう注意が必要です。
今回は、マンションリフォームで活用できる減税制度の種類や、手続きの流れを詳しく解説します。
減税制度を活用する際のポイントやマンションリフォームの費用を抑える方法も紹介するので、ぜひ参考にしてお得にリフォームを進めましょう。
目次
1.マンションリフォームで活用できる減税制度
マンションリフォームで活用できる減税制度は、以下の4種類です。
| 制度名 | 減税対象 | 概要 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン減税 | 所得税 | 年末ローン残高の0.7%を控除 | 10～13年間 |
| リフォーム促進税制（所得税） | 所得税 | 対象工事費用の10%相当額を控除 | 1年間 |
| リフォーム促進税制（固定資産税） | 固定資産税 | 工事翌年の固定資産税（家屋）を減額 | 1年間 |
| 贈与税の非課税措置 | 贈与税 | 親・祖父母からの資金贈与が非課税 | – |
それぞれの制度の内容を詳しく見ていきましょう。
1-1.住宅ローン減税
住宅ローン減税は、住宅ローンを利用してリフォームを行った場合に、年末のローン残高の0.7%が所得税から控除される制度です。
2026年度（令和8年度）の税制改正により、中古マンションを含む中古住宅への優遇が拡充される予定です。
リフォームによって省エネ性能を向上させることで、借入限度額の引き上げや控除期間の延長も可能になっています。
住宅の性能ごとの借入限度額と控除期間を、以下の表にまとめました。
| 住宅の性能 | 借入限度額 （一般） |
借入限度額 （子育て世帯等） |
控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良・低炭素 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年間 |
| ZEH水準省エネ | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年間 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年間 |
| その他 | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年間 |
※子育て世帯等：19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯
住宅ローン減税を利用するための要件は、以下のとおりです。
- 自己居住用の住宅であること
- 床面積が40㎡以上であること ※
- 返済期間が10年以上の住宅ローンを利用していること
- 工事費用が100万円超であること
- 合計所得金額が2,000万円以下であること
- 引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に居住を開始すること
- 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅、または現行の耐震基準に適合していること
- 増改築等工事証明書などの適合証明書を取得していること
※合計所得金額が1,000万円を超える場合、または子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上
なお、マンションリフォームでは外部に面した部分や共用部の工事が難しいので「長期優良・低炭素」や「ZEH水準省エネ」を目指すのはハードルが高くなります。そのため「省エネ基準適合」か「その他」が対象となるケースがほとんどです。
内窓設置や給湯器交換などで「省エネ基準適合」をクリアすることで、控除期間が13年に延び、子育て世帯であれば借入限度額も3,000万円にアップします。省エネ基準に満たない「その他」の場合は、控除期間が10年、借入限度額が2,000万円となります。
なお、控除を受けるには、入居翌年の確定申告で「増改築等工事証明書」などの適合証明書の提出が必要です。必要書類を把握しておき、確定申告をスムーズに進められるようにしておきましょう。
1-2.リフォーム促進税制（所得税）
リフォーム促進税制（所得税）は、住宅ローンの利用の有無にかかわらず活用できる減税制度です。
対象となる以下6種類のリフォームを行うことで、標準的な工事費用の10%がその年の所得税から控除されます。耐震リフォームを除き、住宅ローン減税と併用できない点には注意してください。
- 耐震リフォーム
- バリアフリーリフォーム
- 省エネリフォーム
- 同居対応リフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
- 子育て対応リフォーム
個人のマンションリフォームでは耐震改修や増築など、外部・共用部に関わる工事が難しいため、以下の3つが実質的な対象となります。
| 対象リフォーム | おもな工事内容 | 対象工事限度額 （最大控除額） |
|---|---|---|
| 省エネリフォーム | ・窓の断熱改修（必須） ・床・壁・天井の断熱 ・高効率給湯器の設置 など |
250万円（25万円） ※太陽光発電設備を設置する場合は 350万円（35万円） |
| バリアフリーリフォーム | ・手すり設置 ・段差解消 ・廊下幅の拡張 ・浴室の改良 ・トイレの改良 など |
200万円（20万円） |
| 子育て対応リフォーム | ・対面キッチンへの交換 ・転落防止手すりの設置 ・防音設備の設置 など |
250万円（25万円） |
なお、控除額は実際にかかった費用ではなく、国が定めた標準的な工事費用をもとに算出される点には注意してください。
適用を受けるには、工事を行った翌年に確定申告が必要です。増改築等工事証明書などの書類は、工事完了後すみやかに取得・保管しておきましょう。
1-3.リフォーム促進税制（固定資産税）
リフォーム促進税制（固定資産税）は、要件を満たすリフォームを行った場合に、工事が完了した翌年度の固定資産税（家屋分）が減額される制度です。
対象となるリフォームは、以下の4種類です。
- 耐震リフォーム
- バリアフリーリフォーム
- 省エネリフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
ただし、マンションリフォームでは共用部の工事が絡む耐震改修や長期優良住宅化のハードルが高いため、現実的には以下の2種類が対象となります。
| 対象リフォーム | おもな工事内容 | 減額割合・期間 |
|---|---|---|
| 省エネリフォーム | ・全居室の窓の断熱改修（必須） ・床・壁・天井の断熱 ・高効率給湯器の設置 など |
固定資産税額の1/3 ※翌年度分（1年間） |
| バリアフリーリフォーム | ・手すり設置 ・段差解消 ・廊下幅の拡張 ・浴室・トイレの改良 など |
固定資産税額の1/3 ※翌年度分（1年間） |
原則として、補助金などを差し引いた工事費用が省エネリフォームの場合は60万円、バリアフリーリフォームの場合は50万円を超えていなければなりません。
申請の際は、工事完了後3ヶ月以内に物件所在地の自治体窓口へ必要書類を提出する必要があります。期限を1日でも過ぎると適用されないため、工事が完了したらすぐに手続きを進めましょう。
1-4.贈与税の非課税措置
贈与税の非課税措置は、父母や祖父母などの直系尊属からリフォーム資金の援助を受ける際に、一定額まで贈与税がかからない特例です。
住宅の性能ごとの非課税限度額を、以下の表で確認しましょう。
| 住宅の性能 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 質の高い住宅 | 1,000万円 |
| 一般住宅 | 500万円 |
2024年（令和6年）1月1日から、2026年（令和8年）12月31日までの贈与が対象です。
基礎控除（110万円）と併用することで、最大1,110万円まで非課税にできます。
贈与税の非課税措置が適用されるおもな要件は、以下のとおりです。
＜受贈者の要件＞
- 贈与時に贈与者の直系卑属であること
- 贈与を受けた年の1月1日において、18歳以上であること
- 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること※
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに工事を完了し、居住を開始していること（遅くとも同年12月31日までに居住する必要があります）
※床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下
＜家屋の要件（増改築）＞
- 主として自己の居住の用に供する家屋であること
- 増改築等後の床面積が50㎡以上240㎡以下であること ※
- 店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が居住用であること
- 一定の工事に該当することにつき「増改築等工事証明書」により証明されていること
- 増改築等の工事費用が100万円以上であること
※合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上
＜質の高い住宅の要件（以下のいずれかを満たす）＞
- 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上
- 耐震等級2以上または免震建築物
- 高齢者等配慮対策等級3以上
「質の高い住宅」として1,000万円の枠を使うには、一定の要件を満たしたうえで「住宅性能証明書」の取得が必要です。
所得の細かい要件などもあるため、事前にしっかり確認しておきましょう。
2.併用できる減税制度の組み合わせをチェック！
減税制度には、併用できる組み合わせとできない組み合わせがあります。
所得税と固定資産税の併用可否を、以下の表にまとめました。
| バリアフリー | 省エネ | 子育て | 住宅ローン減税 | |
|---|---|---|---|---|
| バリアフリー | – | 〇 | 〇 | × |
| 省エネ | 〇 | – | 〇 | × |
| 子育て | 〇 | 〇 | – | × |
| 住宅ローン減税 | × | × | × | – |
参考：国土交通省「リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について（消費者のみなさまへ）」
| バリアフリー | 省エネ | |
|---|---|---|
| バリアフリー | – | 〇 |
| 省エネ | 〇 | – |
参考：国土交通省「リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について（消費者のみなさまへ）」
「住宅ローン減税」と「リフォーム促進税制」は、原則として併用できない点には注意してください。
どちらの要件も満たす場合はシミュレーションを行い、減税効果が高い方を選びましょう。
一方で、リフォーム促進税制の「所得税」と「固定資産税」は併用可能なため、両方で減税効果を得られます。
【一例】減税制度を併用するとどのくらいお得になる？
マンションで「省エネリフォーム」と「バリアフリーリフォーム」を同時に行った場合の減税額をシミュレーションしましたので、参考にしてください。
＜所得税の控除＞
工事費用が省エネ150万円・バリアフリー100万円の場合、それぞれの10%にあたる合計25万円が、その年の所得税から控除されます。
＜固定資産税の減額＞
家屋分の固定資産税が年間12万円の場合、省エネ分とバリアフリー分がダブルで適用され、翌年度の税額が合計8万円安くなります。
家屋分の固定資産税が、2/3カットされる計算です。
3.マンションリフォームで減税制度を利用する際の流れ・必要書類
マンションリフォームで減税制度を利用する際の流れは、所得税・贈与税の場合と固定資産税の場合で異なります。
ここでは、以下2つのパターンに分けて、流れと必要書類を解説します。
- 所得税の控除・贈与税の非課税措置の場合（確定申告）
- 固定資産税の減額の場合（自治体への書類提出）
それぞれ見ていきましょう。
3-1.所得税の控除・贈与税の非課税措置の場合（確定申告）
住宅ローン減税やリフォーム促進税制（所得税）、贈与税の非課税措置を利用する場合の流れは、以下のとおりです。
- 要件確認・資金計画：自身や工事内容が減税制度の対象になるか確認する
- 工事請負契約：リフォーム会社と契約を結び工事を実施する
- 証明書の発行依頼：建築士などに「増改築等工事証明書」の発行を依頼し取得する
- 必要書類の準備：請負契約書や源泉徴収票などの書類を揃える
- 確定申告：工事完了の翌年2月中旬〜3月中旬の間に管轄の税務署へ申告する
「増改築等工事証明書」は、リフォーム会社を経由して発行依頼を行うのが一般的です。
なお、会社員であっても初年度は確定申告が必要で、住宅ローン減税の2年目以降は年末調整で対応できます。
確定申告のおもな必要書類は、以下の表のとおりです。
| 書類名 | 入手先・備考 |
|---|---|
| 確定申告書 | 税務署または国税庁サイト（e-Tax） |
| （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 税務署または国税庁サイト（e-Tax） |
| 増改築等工事証明書 | 建築士、指定確認検査機関などへ発行依頼 |
| 家屋の登記事項証明書 | 法務局 （工事完了後のもの） |
| 工事請負契約書の写し | 自身で保管しているもの |
| 介護保険の被保険者証の写しなど | 市区町村役場 ※バリアフリー減税の場合 |
| 源泉徴収票 | 勤務先 （給与所得者の場合） |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 金融機関 ※住宅ローン減税利用時のみ |
| 補助金等の額が明らかとなる書類 | 補助金通知書など ※受けている場合のみ |
確実に減税を受けるためにも、前もって準備を進めておきましょう。
3-2.固定資産税の減額の場合（自治体への書類提出）
リフォーム促進税制（固定資産税）を利用する場合の手順は、以下のとおりです。
- 工事完了・証明書取得：工事完了後、速やかに「増改築等工事証明書」などの証明書類を取得する
- 申請書の作成：各自治体のホームページなどから減額申告書を入手し記入する
- 自治体へ申告：工事完了後3ヶ月以内に物件所在地の市区町村担当窓口へ提出する
固定資産税の減額申請のおもな必要書類を、以下のとおりまとめました。
| 書類名 | 入手先・備考 |
|---|---|
| 固定資産税減額申告書 | 各市区町村より様式を入手 |
| 工事内容を確認できる書類 （増改築等工事証明書、契約書、領収書など） |
建築士へ発行依頼、または手元の書類 ※自治体により求められる書類が異なる場合がある |
| 住民票の写し | 市区町村役場 ※バリアフリー減税の場合 |
| 介護保険の被保険者証の写しなど | 市区町村役場 ※バリアフリー減税の場合 |
| 補助金等の額が明らかとなる書類 | 補助金通知書など ※受けている場合のみ |
工事完了後3ヶ月を過ぎると、固定資産税の減額を受けられなくなります。工事が完了したら、すぐに準備を進めるようにしましょう。
4.マンションリフォームの減税制度を活用する際のポイント
マンションリフォームで減税制度を活用する際は、以下の2つのポイントを押さえておきましょう。
- 手続きをサポートしてくれるリフォーム会社を選ぶ
- 余裕を持って手続きを進める
それぞれ解説します。
4-1.手続きをサポートしてくれるリフォーム会社を選ぶ
減税制度を活用する際は、手続きをサポートしてくれるリフォーム会社を選ぶことが大切です。
減税申請には、建築士などが発行する「増改築等工事証明書」などの専門的な書類が必須です。リフォーム会社によっては制度に詳しくなかったり、証明書発行の手数料が高額だったりするケースがあります。
契約前の見積もり段階で「減税制度を使いたい」と伝え、スムーズに対応してもらえるか確認しておきましょう。
4-2.余裕を持って手続きを進める
各減税制度の手続きの期限をあらかじめ把握し、余裕を持って準備を進めましょう。期限を過ぎると、原則として適用されなくなるためです。
固定資産税の減額措置の申請期限は「工事完了後3ヶ月以内」と短めに設定されているため、とくに注意してください。工事が完了したらすぐに手続きに取り掛かりましょう。
減税を受けるための申告（還付申告）は、対象となる年の翌年1月1日から5年間行うことができます。ただし、一般的には毎年2月中旬から3月中旬の確定申告の時期に合わせて行われます。
工事が完了したらすぐに必要書類をリストアップし、スムーズに申告できるようにしておきましょう。
5.減税制度以外でマンションリフォームの費用を抑える方法
減税制度だけでなく、以下の方法でもマンションリフォームの費用を抑えられます。
- 補助金・助成金制度を活用する
- リフォームのプランを見直す
- 複数のリフォーム会社に見積もりを依頼する
順番に見ていきましょう。
5-1.補助金・助成金制度を活用する
減税制度と合わせてぜひ活用したいのが、国の補助金・助成金制度です。
とくに環境性能を高めるリフォームに対しては手厚い制度が用意されており、要件を満たせばまとまった補助金を受けられます。
マンションリフォームで利用できるおもな補助金制度は、以下のとおりです。
| 制度名 | 対象となるおもな工事 | 補助額（上限） |
|---|---|---|
| みらいエコ住宅2026事業 | ・開口部や躯体の断熱改修 ・エコ住宅設備（節水トイレ・高断熱浴槽など） ・子育て対応改修、バリアフリー改修など |
最大40万円〜100万円 |
| 先進的窓リノベ事業 | ・高性能な断熱窓への改修 ・内窓設置、外窓交換、ガラス交換など |
最大100万円 |
| 給湯省エネ事業 | ・高効率給湯器の設置 ・エコキュート、ハイブリッド給湯器など |
定額7万円〜17万円 ※条件により加算あり |
| 介護保険における住宅改修 | ・手すりの設置、段差解消 ・滑り防止床材への変更、扉の交換など |
最大18万円 |
| 既存住宅の断熱リフォーム支援事業 | ・高性能建材を用いた断熱改修 | 最大15万円〜20万円 |
補助金の申請は原則として登録事業者が行う必要があるため、契約前に「補助金を使いたい」とリフォーム会社に相談しておきましょう。
また、予算上限に達すると期間内でも早期終了する場合があるため、最新の公募状況を確認しながら早めに手続きを進めることが大切です。
5-2.リフォームのプランを見直す
費用を抑えるうえで効果的なのが、リフォームプランの全体的な見直しです。
最新機能にこだわらず設備のグレードをひとつ下げたり、既存の設備を再利用したりするだけで大幅なコストダウンにつながります。また、水回りの工事などは別々に行うよりもまとめて施工した方が、人件費や材料費を抑えられます。
予算が厳しい場合は、プランに無駄がないか、リフォーム会社の担当者と一緒に確認してみましょう。
5-3.複数のリフォーム会社に見積もりを依頼する
適正価格でリフォームを依頼するには、複数のリフォーム会社への見積もり依頼が欠かせません。
なぜなら、リフォームには定価がないため、1社だけの見積もりでは適正価格を判断するのが難しいからです。
少なくとも2～3社は見積もりを依頼し、相場感をつかみながら納得できるプランを探しましょう。
比較しやすくするためには、各社に対して同じ希望条件・同じ予算を伝えるのがコツです。
手間なく相見積もりをとるならリフォームガイドがおすすめ
リフォームガイドでは希望の工事内容を伝えるだけでプロのコンシェルジュが、ご要望に沿ったお住いの地域の会社を複数社ご紹介しています。
現地調査の日程調整～相見積もりの取得までトータルサポートしているため、1社ずつ問い合わせする手間をかけることなく、相見積もりで会社を比較検討することができます。
ご紹介しているのは厳しい審査を通過した優良会社のみ。リフォーム会社選びをこれからはじめる場合は、ぜひ活用してみてください。
6.まとめ
今回は、マンションリフォームで活用できる減税制度の種類や、手続きの流れについて解説しました。おもな減税制度は、以下の4つです。
- 住宅ローン減税
- リフォーム促進税制（所得税）
- リフォーム促進税制（固定資産税）
- 贈与税の非課税措置
マンションリフォームでは「省エネ」や「バリアフリー」に関するリフォームが要件を満たしやすく、内窓設置と手すり設置などを組み合わせることで、複数の減税制度を同時に活用できます。
「先進的窓リノベ事業」などの補助金制度も合わせて活用すれば、さらに費用負担を抑えられるでしょう。
減税制度や補助金制度に詳しいリフォーム会社を選ぶことが、リフォーム費用を抑えるポイントのひとつです。
ぜひ本記事を参考にして、減税制度と補助金制度をフル活用し、お得にリフォームを進めてください。
なら
