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築40年のマンションをリフォームすると、どれくらい長く住めるのでしょうか。
現在住んでいるマンションが築40年に差しかかる方や、これから中古マンションの購入を考えている方、また築40年のマンションを賃貸として活用したい方など、マンションリフォームの事情はさまざまです。
今回は築40年のマンションのリフォームをテーマに、リフォームする際の注意点や費用相場、リフォームの事例を紹介します。築40年のマンションのリフォームを検討している方はぜひ参考にしてみてください。
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目次
1.築40年のマンションの状態｜あと何年住める？
築40年のマンションの状態をはかるには、「建物の寿命」と「管理体制の寿命」の2点が大切になってきます。
鉄筋コンクリートの法定耐用年数は47年とされていますが、これはあくまでも法令で定められた減価償却の耐用年数のことです。定期的にメンテナンスを行えば、建物の物理的な寿命を100年まで伸ばすことも不可能ではありません。
建物のメンテナンス状況が適切かどうかは、管理会社や管理組合の管理体制を確認しましょう。適切な修繕計画が立てられ、実行されていると、建物の寿命を伸ばすことができます。
マンションの管理体制をチェックするには、マンションの管理組合が作成する重要事項調査報告書を取得すると良いでしょう。重要事項調査報告書には、管理費・修繕積立金の変更予定や大規模修繕工事の積立状況など、マンションの管理状況が細かく記載されています。取得費用がかかるものの、最新の管理状況はぜひ確認しておきたいところです。
管理が適切に機能しているマンションであれば、この先40年～60年住み続けられる可能性は高いでしょう。
2.築40年マンションのリフォーム前に確認しておきたいこと
築40年のマンションをリフォームする前に、以下の3点を確認しておきましょう。
- 耐震補強のリフォームが必要かどうか
- リフォーム時にアスベストの対応が必要かどうか
- リフォームで変えられない古い仕様が、許容できる範囲かどうか
詳しく見ていきます。
2-1.過去の耐震診断履歴から、耐震基準を確認する
築40年以上のマンションの中には、「旧耐震基準」で建てられた建物もあります。築40年のマンションを購入する場合、耐震調査の記録を確認して、耐震補強リフォームの必要性を確認しておくと安心です。「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違いを以下にまとめました。
- 旧耐震基準：
- 震度5強ほどの中規模地震で建物がほとんど損傷しない設計。1981年5月31日まで適用。
- 新耐震基準：
- 震度6強～7の大規模地震でも建物が倒壊しない設計。1981年6月1日から適用。
1981年に建てられたマンションでも、6月1日以降に建築確認を取得した建物であれば新耐震基準が用いられています。また、旧耐震基準で建てられたマンションであっても耐震補強工事済みのケースもあるので、まずは不動産会社や管理組合から耐震調査の結果やリフォーム履歴を取得して、どこまでの耐震補強が必要かを専門家に相談しましょう。耐震以外の問題点も洗い出すために、住宅診断（ホームインスペクション）を受けておくのもおすすめです。
2-2.アスベスト対策が必要になる場合があることを認識しておく
解体・改修工事を行う際には、工事前にアスベストが工事箇所に含まれているかどうかの事前調査を行う必要があります。かつてアスベストは断熱材や接着剤などに幅広く使用されていたため、築40年以上のマンションに使われている可能性は高いでしょう。
リフォームの際には、アスベストの事前調査費用が数万円～十数万円程度かかることを想定しておきましょう。また、アスベストが含まれていることが分かったら、アスベストの除去・封じ込め作業や廃棄処分にも費用がかかってしまいます。リフォームが予算内に収まるよう、工事内容の調整が必要になってくるかもしれません。
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2-3.40年前の仕様のまま、取り替えできない箇所があることを認識しておく
築40年のマンションは、現在のマンションの仕様とは違う箇所があります。ある程度はリフォームで新しい仕様に変えることができますが、規約や他の住戸への影響から、変えられないことがあります。
リフォームで変えられない古い仕様の例
- 排水パイプの直径が細いため（40mm）、現在の仕様（50mm）に比べて排水が遅く、詰まりやすい
- 配管が錆びやすい鉄管の場合も、住戸外の共用部分は変更することができない
- バルコニーは共用部にあたるため、作り付けの物干しやエアコン室外機置き場を変更することができない
特に築40年のマンションを購入してリフォームしたい場合は、希望しているリフォームができるかどうかを確認しておきましょう。
3.築40年のマンションに必要・おすすめなリフォーム
築40年のマンションに必要なリフォームや、おすすめのリフォームを紹介します。
3-1.【ほぼ必須】水回り設備・配管リフォーム
まず、トイレ・洗面・ユニットバス・キッチンとといった水回りの設備・配管のリフォームです。
水回りが老朽化すると、錆びによる水漏れや機能性の低下などさまざまなデメリットが起こります。水回り設備の耐用年数は10年～20年ほどといわれており、このタイミングで修繕積立費によるリフォームが行われるマンションも多いです。そのため築40年のマンションにおいて、設備交換や配管のメンテナンスといった水回りのリフォームはほぼ必須と考えても良いでしょう。
1点注意したいのは、水回りの位置です。リフォームで水回りの位置を移動させると、給排水の延長工事や電気の配線工事が必要になります。その分費用がかさんでしまうので、コストを重視するなら水回りの位置を動かさずにリフォームしましょう。また、配管の都合で希望の場所に動かせないケースもあります。
リフォームして住むための中古マンションを探すときには、水回りの配置が理想に近いマンションを探すとリフォームのコストを抑えることができます。
3-2.【おすすめ】ライフスタイルの変化に合わせたリフォーム
築40年のマンションに住む方の中には、高齢になりバリアフリー化のリフォームを考えている方もいるでしょう。またこれから築40年以上のマンションを購入するにあたって、子育てしやすい間取りに変更しようと計画中の方もいるのではないでしょうか。築40年のマンションは、ライフスタイルに変化に合わせたリフォームもおすすめです。
バリアフリー化のリフォームには、室内の段差を解消する、トイレ・お風呂場に手すりを設置する、ドアを引き戸へ変更するといった工事があります。子どもが独立した世帯だと、空き部屋の壁を撤去して広がりのある空間をつくるリフォームも人気です。また、家事動線を意識した間取りに変更したり、部屋を分割して子ども部屋をつくったりする子育て世帯もいるでしょう。
リフォーム前提で築40年の中古マンションを購入する場合は、全面リフォーム（スケルトンリフォーム）がおすすめです。スケルトンリフォームは壁や床、天井をすべて取り払い、躯体のみの状態から工事を行うリフォームです。大がかりですが、間取りをイチからつくり直すことができるほか、水回りの変更や移動も可能というメリットがあります。
4.築40年マンションのリフォーム費用相場
築40年のマンションのリフォーム費用相場を、リフォーム箇所別に紹介します。
| リフォーム箇所 | 費用相場 |
|---|---|
| キッチン | 63.7万～110.4万円 |
| トイレ | 21.4万～32.6万円 |
| お風呂場 | 62.6万～96.4万円 |
| 洗面 | 21.2万~35.7万円 |
| 和室 | 22.2万円~42.2 万円 ※畳の張り替え、フローリングへの変更、クローゼットへの変更など、リフォーム内容によって変化 |
| 洋室 | 21.5万～43万円 ※カーペットからフローリングへの変更、部屋の分割など、リフォーム内容によって変化 |
| クロス | 9万～12.9万円 |
| 玄関 | 13.8万〜23.7万円 |
上記はあくまでも相場で、同じ箇所でもリフォームの範囲によって金額が変わります。また、スケルトンリフォーム（全面リフォーム）の広さ別の費用相場は以下の通りです。
| 面積 | 費用相場 |
|---|---|
| 60㎡ | 750万～990万円 |
| 70㎡ | 840万～1,120万円 |
| 80㎡ | 920万～1,240万円 |
出典：マンションリノベーションの費用相場！コストダウンの方法も【事例付き】
部分リフォームに比べると金額が高いですが、その分自由度高くリフォームできます。
※上記費用にはアスベスト対策費は含みません。
5.築40年前後マンションのリフォーム事例
築40年前後のマンションのリフォーム事例を写真と共に紹介します。
※各事例の費用感は参考値です。実際にご自身でリフォームする際は、追加で耐震工事やアスベスト処理費用がかかるケースがありますので、あくまで目安としてご覧ください。
5-1.水回り設備・配管リフォーム事例
水回り設備・配管のリフォーム事例を見ていきましょう。
【40万円】劣化した配管交換工事で漏水の不安も解消
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劣化した水道管をポリエチレン管などに変更しました。元の給水管はそのままにして、その上や横にポリエチレン管を這わせる工事を行います。そのため、壁や床の解体は必要最低限に抑えられました。
| 築年数 | 34年 |
|---|---|
| 価格 | 40万円 |
| 工期 | 5日間 |
出典：http://cube-renovation.co.jp/works/14995/
【259万円】3点ユニットを浴室、洗面台、トイレに分離
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浴室・洗面台・トイレが一体となった3点ユニットの分離と、キッチン・給湯器のリフォームを行いました。ユニットバスやキッチンはシンプルなデザインのものを選び価格を抑え、すっきりと清潔感のある水回りへ変身しました。
| 築年数 | 38年 |
|---|---|
| 価格 | 259万円 |
| 工期 | 1ヶ月 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/442
5-2.ライフスタイルの変化に合わせたリフォーム事例
次に、ライフスタイルの変化に合わせたリフォームの事例を紹介します。
【871万円】母娘の2人暮らしに合わせて開放的な空間へ
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引っ越しを機に、実家のマンションを全面リフォームしました。
和室をなくし全面フローリングにするほか、多かった部屋数を減らして開放的な空間づくりを行いました。新たに勉強スペースやウォークインクローゼットなどの収納をつくり、水回りも一新しました。親子2人の生活にちょうど良いスタイリッシュな住まいの完成です。
| 築年数 | 40年 |
|---|---|
| 価格 | 871万円 |
| 工期 | 2ヶ月半 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/1221
【909万円】実家への転居を機に全面リフォーム
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公団住宅をスケルトンリフォームしました。2つあった和室をそれぞれ洋室に変更し、LDKは隣にあった部屋とつなげて開放感を出しました。洋室には大型のクローゼットを設置し、十分な収納スペースも確保しています。アクセントクロスによって、モダンな雰囲気の空間が完成しました。
| 築年数 | 35年 |
|---|---|
| 価格 | 909万円 |
| 工期 | 3ヶ月 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/868
5-3.中古マンション購入&リフォーム事例
中古マンションを購入してリフォームした事例を紹介します。
【540万円】スケルトンリフォームで快適な間取りへ
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中古マンションを購入し、スケルトンリフォームを行いました。2人暮らしということで、2つあった部屋のうち1つはLDKとつなげて拡張しました。水回り設備の移動も行って生活しやすい動線を確保し、新築マンションのような住まいに生まれ変わりました。
| 築年数 | 40年 |
|---|---|
| 価格 | 540万円 |
| 工期 | 2ヶ月 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/443
【1,000万円】自由なプランニングでこだわりの住まいへ
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中古マンションをシックな空間へスケルトンリフォームしました。3部屋をつなげた大空間のLDKをつくったほか、石目調の壁パネルや無垢材のカウンターをなど、高級感のある素材を使っています。自由度の高いリフォームで、こだわりの住まいが実現しました。
| 築年数 | 35年 |
|---|---|
| 価格 | 1,000万円 |
| 工期 | 3ヶ月 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/470
6.まとめ
築40年のマンションは、適切なメンテナンスやリフォームを行えば長く住むことができます。ただしその場合、事前に耐震調査やアスベスト調査を行うなど、押さえておきたいポイントがあります。またリフォームの相場を知ってけば、悪質なリフォーム業者を選ぶリスクも避けられるでしょう。「ああしておけば良かった」とリフォームで後悔しないよう、さまざまな事例を見てイメージを膨らませることも大切です。
築年数の経ったマンションをリフォームする際は、実績が豊富なリフォーム会社を選ぶのがおすすめです。リフォームのノウハウが蓄積されている分、理想に合わせたプランやリフォーム方法を柔軟に提案してくれるでしょう。
現在住んでいる家をリフォームしたい方も、これから中古マンションの購入を検討している方も、今回の記事を参考にぜひ素敵な住まいを手に入れてくださいね。
なら
