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「マンションの間取りをがらっと変えたい」「古くなった内装や設備を新築マンションのように一新したい」そんなときの選択肢のひとつがスケルトンリフォームです。
しかしスケルトンリフォームという言葉は耳にしたことがあっても「具体的にどんなことが叶えられるリフォームなのか？」「自分が住んでいるマンションでもできるのか？」などイメージできないことも多いですよね。
そこで今回はスケルトンリフォームの定義やメリット・デメリット、実際の施工事例などをご紹介します。最後までお読みいただけると、あなたに最適なリフォームなのかどうかわかるはずです。工期や工事費用、リフォームの進め方なども詳く解説するので、参考にしてくださいね。
目次
1.マンションのスケルトンリフォームとは？
「スケルトン」とは骨組みのこと。つまりスケルトンリフォームとは、住宅の骨組みだけを残して解体し、そこから自由に間取りや内装をつくっていくリフォームです。
鉄筋コンクリート造のマンションの場合、共用部分や耐力壁は残し、内装や設備は基本的にすべて解体。コンクリートがむき出しになった状態から床や壁をつくって、新しい部屋を完成させていきます。
（提供：あなぶき興産）
壁裏や床下にある配管や配線はそのまま残すこともありますが、新しいものへの交換や再配置をすることもあります。
| 残す部分 | 解体する部分 |
|---|---|
|
|
スケルトンリフォームが必要になるマンションの築年数は？
現況がどうなっているか次第ではありますが、築年数の目安でいうと、築40年以上のマンションはスケルトンリフォームをおすすめします。
築40年にもなると内装がひどく傷んでおり、いつ漏水してもおかしくない状態であることが多いです。間取りも現在のライフスタイルに合っていないことが多いため、予算が許すのであればスケルトンリフォームで一新するのがおすすめです。
※ただし、築40年のマンションは現在のマンションの仕様とは違う箇所があり、変えられない部分がある場合も。希望しているリフォームができるかどうか事前に確認する必要があります。
▼築30年、40年で一般的にどのようなリフォームが推奨されるかを、それぞれの記事で解説しています。
「フルリフォーム」や「リノベーション」との違い
スケルトンリフォームとよく似た言葉に「フルリフォーム」や「リノベーション」があります。それぞれの意味の違いを抑えておきましょう。
スケルトンリフォームは「フルリフォーム」の一種
フルリフォームは、室内の目に見える部分をすべて新しくする工事を指します。見えない部分まで新しくすることもありますが、古いまま利用することもあります。そのためスケルトンリフォームはフルリフォームの一種になります。
スケルトンリフォームは「リノベーション」の手段の一つ
リノベーションとは、新しい価値を付加して住宅を生まれ変わらせること。「スケルトンリフォーム」「フルリフォーム」の2つの言葉とは違って、抽象的な概念です。
リノベーションではすべての部屋を工事するとも限らず、間取りや見えない部分まで工事が入るとも限りません。リノベーションの手段の一つとして、スケルトンリフォームをすることもあります。
2.マンションのスケルトンリフォームのメリット
マンションをスケルトンリフォームすると、どのようなメリットがあるのでしょうか。
2-1.大掛かりな間取り変更ができる
スケルトンリフォームでは既存の間取りにとらわれず、部屋の大きさや位置などをがらっと変えられるのがメリットです。
部屋をつなげて大空間をつくったり、新築マンションにはない個性的な間取りにしたりと、自由度の高い家づくりができます。既存の給排水管もむき出しになるため、キッチンや浴室などの水回りの移動も比較的自由です。
2-2.普段は見えない部分も新しくなる
特に古い物件では、普段は目に見えない配管部分の交換や修理ができることもメリットになります。
壁裏や床下を通っている給湯管・給水管・ガス管・排水管などが古くなると、穴が空いて水漏れを起こしたり、蛇口からサビの混じった水が出てきたりすることも。
マンションの共用配管は管理組合が責任をもって修理しますが、住戸内の配管は所有者がメンテナンスしなければなりません。配管工事のためだけに壁や床を壊すのは効率が悪いので、配管まで一新できる点はスケルトンリフォームの大きなメリットの一つといえるでしょう。
2-3.買い替えよりも費用を抑えられる
スケルトンリフォームなら、マンションを買い替えるのに比べて費用が安くすむというメリットもあります。
今お住まいのマンションの間取りや設備に不満があるとき、売却して新しいマンションに住み替える方法も考えられますよね。しかし買い替えとなると、マンション本体の価格はもちろんのこと、仲介手数料やローン手数料などまとまった費用がかかってしまいます。
スケルトンリフォームにも費用はかかりますが、使用する材料などの工夫で予算に合わせてコストを調整することもできます。多くの場合、買い替えに比べて費用が抑えられるでしょう。
マンションのスケルトンリフォームがおすすめの方
下記の項目に当てはまる方は、マンションのスケルトンリフォームを検討されてみてはいかがでしょうか。
・自宅マンションが古くなっている方
自宅マンションに住んで数十年つと、内装や水回り設備など全体的に古さを感じてくるもの。見える部分が劣化しているということは、配管・配線・下地のような見えない部分も傷んでいる可能性があります。スケルトンリフォームで住まい全体をアップデートするのがおすすめです。
・自宅マンションの間取りに不満がある方
「昔ながらの間取りで小さな部屋がいくつもある」「動線が悪くて家事が不便」など、マンションの間取りに不満がある方もスケルトンリフォーム向き。新しいマンションに買い替えるよりも低コストで、理想の住まいを叶えられる可能性があります。住み慣れた土地から引っ越さなくていいのも嬉しいポイントです。
・新築より低予算で理想のマンションを取得したい方
新築マンションは確かにきれいですが、数千万円という莫大な初期費用がかかります。手頃な価格の中古マンションを購入して、スケルトンリフォームを実施してはいかがでしょうか。間取りや設備は自由に変えられるので、立地や広さを重視した物件選びができますよ。
3.マンションのスケルトンリフォームのデメリット・注意点
スケルトンリフォームには魅力的なメリットがある反面、デメリットも存在します。希望のリフォームを叶えるためにも、デメリットを知っておきましょう。
3-1.部分リフォームよりもコストが高い
マンションの買い替えに比べるとコストが安いスケルトンリフォームですが、部分的・表面的なリフォームに比べるとコストが高くなりやすいデメリットがあります。
たとえば70㎡のマンションで間取り変更をせず、内装や設備のみリフォームする場合の費用は280～400万円程度。一方スケルトンリフォームの場合は、840～1,120万円程度かかります。
3-2.工事の期間が長く、仮住まいが必要
部分リフォームは住みながら工事ができることもありますが、スケルトンリフォームは内部を解体してしまうので仮住まいが必要です。大掛かりな工事になるため、工期も1.5～4ヶ月程度と長くかかります。
3-3.解体時に騒音がするため近隣への配慮が必要
スケルトンリフォームでは、工事中にさまざまな音が出ます。床材や設備を解体するときには、ドリルの音やハンマーを叩く音などマンションの躯体に響くような大きな音が出てしまうことも。
近隣トラブルを避けるため、着工前に「工事のお知らせ」の文書を掲示板やエレベーター内に貼ったり、ポストへ投函したりするのが一般的です。管理規約で手順が決まっていたり、管理人や管理組合、リフォーム会社が文書作成・掲示をしてくれたりするケースが多いため、心配はないでしょう。
もし上下階やお隣の方と顔見知りであれば、直接ご挨拶することもあります。挨拶に行くべきか迷ったときは、リフォーム会社に相談してみましょう。
3-4.マンションの構造や規約によって工事内容が制限される
スケルトンリフォームはたしかに自由度の高い工事ですが、マンションの構造や規約によっては工事内容が制限されることもあります。
・壁式構造のマンションの制限
マンションの構造は柱や梁で支える「ラーメン構造」と、壁で支える「壁式構造」の大きく2種類に分けられます。壁式構造の場合は建物を支えている耐力壁が多いため、ラーメン構造に比べると間取りに制限がかかりやすいでしょう。ただしスケルトンリフォームができないというわけではなく、工夫次第で抜けない壁を活かしながら素敵な部屋をつくることは可能です。
・水回りの移動の制限
マンションの間取り図に書かれた「PS（パイプスペース）」という表記。この中には上下階と縦につながる配管が通っているので、移動することができません。キッチンやトイレにつながる排水管は、水が流れる勾配をとりながらPSへとつながっています。水回りを遠くに移動しすぎると勾配が緩やかになり、水がスムーズに流れないこともあります。
・管理規約による制限
そしてマンションならではの注意点が管理規約。物件によっては階下への遮音対策として使用できる床材の種類に縛りがあったり、水回り設備の移動が禁止されていたりすることもあります。希望のリフォームができるかどうか、リフォーム会社に管理規約の内容をチェックしてもらいましょう。
4.マンションのスケルトンリフォームの費用相場
マンションをスケルトンリフォームを検討するにあたって、気になるのが費用面。マンションの広さ別にリフォーム費用相場をまとめたのが次の表です。
| 面積 | 費用相場 |
|---|---|
| 50㎡ | 650～850万円 |
| 60㎡ | 750～990万円 |
| 70㎡ | 840～1120万円 |
| 80㎡ | 920～1240万円 |
| 90㎡ | 990～1350万円 |
| 100㎡ | 1050～1450万円 |
※㎡単価約12.5～15万円で計算（費用提供：あなぶき興産｜実際のマンションスケルトンリフォーム施工例より）
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/mansion-renovation-hiyou/
やはり面積が広いほど、費用も高額になります。難しい工事を避けたり内装や設備のグレードを下げたりすることで費用を調整できるので、予算内で収まるようリフォーム会社と相談しましょう。
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5.マンションのスケルトンリフォームの事例集
ここからは当サイト「リフォームガイド」の加盟店が手がけた、マンションのスケルトンリフォームの事例をご紹介します。
・子どもの成長とともに2LDK→3LDKにリフォーム
・築30年190㎡メゾネットタイプのマンションをリフォーム
・築20年のマンションを映画鑑賞やバーを楽しめる家へ
・スケルトンで天井高を最大化！広くすっきりした空間へ
・漏水トラブルを防ぐ天井配管＆バリアフリーな住まいへ
・壁式構造のマンションでも理想の間取りにリフォーム
case1.子どもの成長とともに2LDK→3LDKにリフォーム
お子様二人にそれぞれの個室をつくるためにリフォームを検討しはじめたご家族。間取りや内装へのこだわりがあり、新築マンションのような最新設備を導入したいという希望もあったことから、スケルトンリフォームを実施しました。
| リフォーム費用 | 938万円 |
|---|---|
| リフォーム面積 | 70㎡ |
| 工事期間 | 2ヶ月 |
| 築年数 | 24年 |
LDK
※横にスクロールできます
マンションのお部屋全体を、コンクリート躯体が見える状態まで解体。壁から床まですべて一新して、理想の空間をつくりました。リビングにはインテリアにぴったり合う大型のシステム収納も設置しています。
キッチン
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キッチンの位置は変更せず、収納が充実した食洗機付きのシステムキッチンに交換。リフォーム前のキッチンはどこか暗い印象でしたが、白っぽい色味の床材に変えることでパッと明るくなりました。キッチンに立つのも楽しくなりそうです。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/5
case2.築30年190㎡メゾネットタイプのマンションをリフォーム
メゾネットタイプの中古マンションを購入し、スケルトンリフォームを実施した事例です。水回りが上下階に分かれていて生活動線が悪かったので、リビングのある下階にまとめて住み心地をよくしました。
| リフォーム費用 | 2,005万円 |
|---|---|
| リフォーム面積 | 190㎡ |
| 工事期間 | 4ヶ月 |
| 築年数 | 30年 |
LDK
※横にスクロールできます
温室をリビングに取り込み、家族みんなでくつろげる広々としたLDKに。白く輝く大理石の床や、天井の間接照明など高級感あふれる空間に仕上げました。
浴室
上階にあった浴室は、リビングのある下階へと移動。上下階で分かれていた洗面室も下階でまとめることで、使い勝手がよくなりました。浴室・洗面室・キッチン・トイレといった水回りが一箇所に集まると、洗濯物を運んだり料理の合間に風呂掃除をしたりと、家事動線もスムーズです。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/349
case3.築20年のマンションを映画鑑賞やバーを楽しめる家へ
築20年を超えてリフォーム時期を迎えたマンション。3LDKと細かく分かれた間取りを、スケルトンリフォームでご夫婦二人暮らしにぴったりの2LDKへと変更しました。
リビングや水回りを移動させるなど、全体的に大幅な間取り変更をしています。書斎やバーカウンターもあって、これからの暮らしがもっと楽しくなりそうです。
| リフォーム費用 | 800万円以上 |
|---|---|
| リフォーム面積 | 71-90㎡ |
| 工事期間 | 3ヶ月以上 |
| 築年数 | 20年超 |
LDK
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もともと西面にあったLDKは、南東2方向に窓がとれる東側へ移動。友人たちが集まれる広いリビングになりました。大型テレビで映画鑑賞が楽しめると大満足です。
キッチン
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LDKの中央にキッチンを配置して、バーカウンターのような対面キッチンに。キッチン奥の扉から洗面室・ウォークインクローゼット・寝室を通って、またリビングへと戻って来られる回遊動線で家事も楽になりました。
出典：https://freshhouse.co.jp/case/15768/
case4.スケルトンで天井高を最大化！広くすっきりした空間へ
細切れだった4LDKのマンションを、スケルトンリフォームで開放的な1LDK＋畳コーナーへ変更した事例です。
もともと環境の悪い北側の2部屋を収納として使っていましたが、物が増えると湿気やカビに悩まされるため、大きなウォークインクローゼットをつくって部屋の中はすっきり。家中を空気が動くような間取りにしたり、調湿効果のある内装材を使ったりすることで、快適な住まいをつくりました。
| リフォーム費用 | 800万円以上 |
|---|---|
| リフォーム面積 | 91-100㎡ |
| 工事期間 | 2〜3ヶ月 |
LDK
※横にスクロールできます
天井のコンクリートスラブと内装天井の間に数十cmの空間があったため、スケルトンリフォームで天井を最大限に高くしました。従来のマンションでは天井高2.3〜2.4mくらいの物件が多いなかで、天井高2.5mと開放的なリビングになっています。
ウォークインクローゼット
リビングと洋室の間につくった、大容量のウォークインクローゼット。リビング側と洋室側のどちらにも扉を設けて通路としても使うことで、人の動きとともに空気が流れるようになっています。
出典：https://freshhouse.co.jp/case/13076/
case5.漏水トラブルを防ぐ天井配管＆バリアフリーな住まいへ
すべての間取りを自由に変えてバリアフリー化したいという要望があり、スケルトンリフォームをした事例です。
また既存の配管は床下にあり、万が一水漏れを起こしてしまったときに下階に迷惑をかけるのが気になるとのこと。漏水トラブルを防ぐために、床下配管から天井配管へと変更しました。このような大胆な配管工事がスムーズに実施できるのも、スケルトンリフォームならではです。
| リフォーム費用 | 592万円 |
|---|---|
| 工事期間 | 2ヶ月 |
スケルトン状態
全部屋の壁紙や建具を撤去し、構造躯体を残したスケルトン状態にしました。この状態から床や壁をつくり、内装材を張ったり水回り設備を設置したりして仕上げていきます。
リビング
窓からたっぷりと光が入る、広々としたリビング。隣の洋室とつなげて、一つの大きな空間として使うこともできます。
床面にレールがない上吊り引き戸で、2部屋の境目の床もフラット。レールにつまずいたりホコリがたまったりする心配もありません。
出典：https://www.aigisetsubi.com/works/works-019/
case6.壁式構造のマンションでも理想の間取りにリフォーム
抜けない壁が多く、間取りに制限がでやすい壁式構造のマンション。しかしこちらの事例のように、スケルトンリフォームで使いやすい間取りを実現することは可能です。
| リフォーム費用 | 615万円 |
|---|---|
| 工事期間 | 2ヶ月 |
スケルトン状態
壁式構造をスケルトン状態にすると、このようにコンクリートがしっかりと詰まった耐力壁があります。構造上撤去することができない壁なので、この開口部の形を活かしながら間取りをつくっていくことが大切です。
キッチン
抜けなかった壁はキッチンの壁として活用。開口部はオープンにすることで、居室とつながり感のある開放的なキッチンになりました。
洋室
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玄関から和室まで細かく仕切られていた間取りは、引き戸を開閉してフレキシブルに使える間取りに。和室は洋室に、押し入れはクローゼットに変更して、明るく使いやすい部屋が完成しました。
出典：https://www.aigisetsubi.com/works/works-016/
6.マンションのスケルトンリフォームの進め方
今お住まいの家をスケルトンリフォームする場合は、次のような流れで進みます。
中古物件を購入してスケルトンリフォームをする場合は、物件探しや住宅ローンの申請など手順も複雑になります。詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
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6-1.リフォームの要望や予算を整理する
まずはリフォームのゴールを明確にする必要があります。理想とする住まいの条件や、現在の住まいに対する不満などを整理しましょう。
（例）
理想とする住まいの条件
・大空間のLDKと趣味の部屋がほしい
・新築マンションのような最新設備がほしい
・ホテルのように高級感あるインテリアにしたい
現在の住まいに対する不満
・小さい部屋がたくさんある細切れの間取り
・収納が足りないので散らかりやすい
・子供が巣立ったことで余っている部屋がもったいない
またスケルトンリフォームにはまとまった費用がかかるので、予算をしっかりと設定することも大切です。リフォーム会社に見積もり段階で予算を伝えることで、予算内で実施できるプランを提案してもらえます。
＞＞プランを考える上で知っておきたい「マンションでできる・できないリフォーム」とは？
6-2.リフォーム会社を探す
リフォームの要望と予算が定まってきたら、リフォーム会社を探しましょう。知り合いから紹介してもらう、インターネットやチラシで探す、一括見積もりサイトで自分に合った会社を紹介してもらうなどの方法があります。
ポイント1：住まいの近くの会社を選ぶ
リフォーム会社は、住まいの近くにある会社のなかから選びましょう。そもそも遠方の会社は「施工範囲ではないから」と仕事を受けてもらえない可能性があります。近くの会社なら現地調査や打ち合わせもスムーズで、何かあったときもスピーディーに駆けつけてもらえるでしょう。
ポイント2：大規模なリフォームが得意な会社を選ぶ
リフォーム会社と一口に行っても、水回り工事に特化した会社や、外壁塗装専門の会社、クロス張り替えなどの小工事が中心の会社もあります。スケルトンリフォームをするなら、大規模なリフォームが得意な会社を選ぶことが大切です。
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6-3.現地調査と見積もりを依頼する
リフォーム会社が見つかったら、電話・メール・ホームページのお問い合わせフォームなどから見積もりを依頼しましょう。見積もりを作成するには、リフォームする物件の状態を確認する「現地調査」が必要です。立ち会える日をリフォーム会社に伝えて日程調整をしましょう。
6-4.リフォーム会社と契約する
現地調査をもとに、要望を反映したリフォームプランと概算の見積もり金額が提示されます。複数の会社に見積もり依頼をした場合は、工事の内容や金額を比較して、契約する会社を一つに決めましょう。細かく見積書をチェックして提案内容に納得ができたら、契約を交わします。
6-5.リフォーム工事を開始する
契約できたらリフォーム工事がスタート。スケルトン状態まで部屋が解体されるため、工事中は仮住まい先のホテルやウィークリーマンションなどで生活することになります。完成したらプラン通りにできているか検査をして、引き渡しとなります。
スケルトンリフォームが得意なリフォーム会社をご紹介！
リフォームガイドは、審査を通過した優良リフォーム会社から、一括で相見積もりが取れるサービスです。
- スケルトンリフォームのような大規模リフォームが得意なリフォーム会社を、専任のコンシェルジュがお探ししてご紹介します。
- ご希望をまとめて各社に連絡、現地調査のアポイントまでお取りします。
- お忙しい方、どの会社がいいのか分からない方は、お気軽にご相談ください！
7.マンションのスケルトンリフォームが得意な会社を探そう
スケルトンリフォームは骨組み状態まで解体して、間取りから設備まで丸ごと変える大掛かりな工事です。物件によっては構造や管理規約など、マンションならではのリフォームの制約が出てくることもあります。
工事を成功させるのに大切なのがリフォーム会社選び。マンションのスケルトンリフォームが得意な会社に依頼をしましょう。これまでの豊富な実績から多種多様なノウハウを蓄積しているため、予算や構造上の制約をクリアしつつ、理想を叶えるプランを提案してもらえる可能性が高くなります。
なら
