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近年新築マンションの価格が高騰しているのを受け、中古マンションを購入して自分好みにリノベーションする人が増えています。しかしいざ予算を立てようとしたときに、リノベーションにどれくらいの費用がかかるのか見積もれず、悩む方も多いようです。
そこでこの記事では、マンションのリノベーション費用の相場から、費用を抑える方法までプロの視点で解説していきます。実際のリノベーション事例とかかった費用も紹介しますので、予算にあったリノベーションの内容を考える際の参考にしてみてくださいね。
目次
1.マンションフルリノベーションの費用相場：650～1450万円
リノベーションにかかる費用は、プランによって大きく変わりますので一概にいくらとは言えませんが、「すべてを一から作り変えるリフォーム」であるフルリノベーションでは、1㎡あたり約12.5～15万円※が相場で、650～1450万円がかかる費用の目安となります。
※あなぶき興産でマンションリフォーム・リノベーションの設計監理を担当する財間さんの協力の下、実際にリノベーションしたマンションの㎡数と施工費用から、㎡数別の費用相場を算出
| 面積 | フルリノベーション（スケルトン）費用相場 |
|---|---|
| 50㎡ | 650～850万円 |
| 60㎡ | 750～990万円 |
| 70㎡ | 840～1120万円 |
| 80㎡ | 920～1240万円 |
| 90㎡ | 990～1350万円 |
| 100㎡ | 1050～1450万円 |
※㎡単価約12.5～15万円で計算（費用提供：あなぶき興産｜実際のマンションリノベーション施工例より）
あなぶき興産財間さん
部分リノベーションなら150万円～でも可能
同じリノベーションであっても、フルリノベーションせず使える部分はそのまま残すのであれば費用を大きく抑えられます。
たとえば間取りはそのまま水回りだけ新しくする、LDKだけ広くしてほかの部屋は壁紙の交換だけに留める、内装や収納を変更して部屋の使い方を変えるなどが考えられます。どうしても気になる部分をきれいにするだけであれば、150万円程度から満足いくリノベーションができるでしょう。
以下のリノベーション事例で具体的に「いくらくらいでどのような工事ができるのか」イメージをつけられます。
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（参考）「リノベーション」と「リフォーム」の違い
一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築に近い状態に戻すことをいいます。一方、「リノベーション」は既存の建築物に工事を加えることで、住まいの性能や価値を高めることを指します。このように、リノベーションとリフォームは言葉の定義上に違いがあるものの、実務上においてははっきりと区別されているわけではありません。
リフォームには様々な工事があり、傷みを修繕するだけの工事から、一般的な設備交換などの工事、大きく使い勝手まで変えるようなリフォーム工事もあります。特定の場所の使い方を変えるようなリフォーム工事が「部分リノベーション」と呼ばれたり、家全体に及ぶフルリフォームは、それだけでリノベーションと呼ばれたりするだけで、同じ工事が「リフォームプラン」として提案されることも多いのです。
様々なリフォーム工事のうち、機能面の向上幅が大きかったり、範囲が大きかったりするものをリノベーションをと呼ぶことがあると考えましょう。
注意しておきたいのは、まれに「リノベーションだから費用がかかる」と高い見積もりを出してくる会社があることです。工事の内容の違いを説明せずに、言葉の違いで価格差を出そうとするのは悪徳業者の可能性があります。
3.マンションリノベーション事例｜ビフォーアフターと施工費用
ここからは、実際のマンションリノベーションの事例を、家全体のリノベーションと部分リノベーションに分けて紹介します。
■全体リノベーション：72㎡：中古マンションを大人カッコいい内装に【790万円】
■全体リノベーション：82.38㎡：広いLDKにウォークスルーの洗面室【812万円】
■全体リノベーション：99.97㎡：夫婦で使える広いキッチンが魅力【935万円】
■全体リノベーション：115.00㎡：眺望も素敵な3LDK賃貸マンションリノベ【1,390万円】
■部分リノベーション：内装中心：クラス感を感じるホテルライク空間【240万円】
■部分リノベーション：家具造作：大容量の書庫造作工事【210万円】
■部分リノベーション：水回り中心：暖かな色合いに統一【155万円】
全体リノベーション事例4選
■72㎡：中古マンションを大人カッコいい内装に【790万円】
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工事箇所：リビングダイニング、キッチン、浴室、洗面室、トイレ、居室
総額：790万円
3LDKの中古マンションを、間取りを変えずにフルリノベーションしました。再利用できる建具は既存のものをそのまま使用し、全体的なリノベーションでありながら790万円と、コストを抑えることに成功しています。内装を全室ブラウンとグレーに統一してモダンで大人かっこいい雰囲気の住まいへ変身しました。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/case/chukomansion-zenmen-graybrown/
■82.38㎡：広いLDKにウォークスルーの洗面室【812万円】
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＜図面＞
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築26年のマンションをフルリノベーションしました。元々は3LDKでしたが、広々としたウォークスルーの洗面室を取り入れた2LDK+WICの間取りに変更。グレージュを基調とした内装に、淡いブルーの壁やドアが所々に入り、アクセントとなっています。清潔感と柔らかさのある住まいへ生まれ変わりました。
工事箇所：リビングダイニング、和室、キッチン、浴室、洗面室、トイレ、居室
総額：812万円
出典：https://www.artreform.com/example/9637/
■99.97㎡：夫婦で使える広いキッチンが魅力【935万円】
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お子さまの独立を機に、20年間暮らしていたマンションをフルリノベーションしました。老朽化した水回りの設備を入れ替えたほか、台所をオープンキッチンにして開放感のあるLDKが完成しました。ワンちゃんの足への健康を考え、廊下には柔軟性のある洗えるタイルカーペットを設置。造り付けの家具に合わせて、新たにテレビボードもデザインしました。
工事箇所：リビングダイニング、キッチン、浴室、洗面室、トイレ、居室、廊下
総額：935万円
出典：https://www.artreform.com/example/9467/
■115.00㎡：眺望も素敵な3LDK賃貸マンションリノベ【1,390万円】
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築33年の中古マンションを賃貸物件用にフルリノベーションしました。キッチンの位置を大幅に変更し、さらに対面式キッチンへ変えることで広々とした開放感のあるLDKが実現しました。シュークローゼットやウォークインクローゼットなど、スタイリッシュで大容量の収納スペースも魅力。間取りは4LDKから使い勝手の良い3LDKへ変更しました。
工事箇所：リビングダイニング、キッチン、浴室、洗面室、トイレ、居室
総額：1,390万円
出典：https://www.artreform.com/example/8841/
▼間取り変更をともなうマンションのリノベーション事例は、こちらをご覧ください。
部分リノベーション事例3選
部分的なリノベーションでも、住み心地は大きく変わります。部分リノベーションの事例を費用別に見ていきましょう。
■内装中心：クラス感を感じるホテルライク空間【240万円】
工事箇所：リビングダイニング、キッチン、浴室、洗面室、トイレ、居室
総額：240万円
リノベーション済みマンションを購入後、入居前に内装を中心に部分リノベーションを行いました。ナチュラルテイストだった元の内装から、グリーンの濃淡のあるタイルやストーン調のカウンターが馴染むホテルライクな内装へ変更。内装の一新と同時に、不足していた収納スペースも増設しました。費用は240万円と、300万以内で大満足の仕上がりとなっています。
出典：https://www.artreform.com/example/8490/
■家具造作：大容量の書庫造作工事【210万円】
工事箇所：リビングダイニング、居室
総額：210万円
住み替えに際して、大量の蔵書や資料が収まるよう造作家具を設置しました。リビングスペースと洋室に耐荷重とデザイン性が高い収納棚を造作。耐震ロックを設置することで、高さのある収納棚の防災にも配慮しました。部分的につくられた扉が、インテリアのアクセントになっています。
出典：https://www.artreform.com/example/7139/
■水回り中心：暖かな色合いに統一【155万円】
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工事箇所：浴室、トイレ、洗面所
総額：155万円
築27年のマンションを、水回りを中心に部分リノベーションした事例です。あたたかみのあるピンクを基調に、浴室には新たに換気乾燥暖房機を設置。洗濯物の部屋干しができるほか、カビ対策にもなります。洗面所は洗面台や劣化した各設備を交換し、使い勝手もアップしました。ユニットバスで約85万円、洗面所・トイレで約70万円と、コストも抑えられています。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/case/mansion-mizumawari/
3.リノベーション費用はプランニングによって大きく変わる！
リノベーションの費用は、マンションの広さだけでなく、施工の手間や導入する設備のグレードなどの影響を受けるため、プランニングでこだわればこだわるほど費用が高くなります。ここでは費用が高くなりがちなプラン例を5つ解説します。
【費用が高くなりがちなプラン例】
・内装のタイル仕上げ
通常はクロス仕上げとなる部分にタイルを張ると、高級感が出ておしゃれ度がアップします。しかしタイルは素材自体が高価なのに加え、タイル職人の工賃も必要となりトータルコストが上がります。
こちらの事例では、クロス仕上げよりも16万円のコストアップとなりました。
・フレームキッチン
量産型のシステムキッチンに対し、デザイン性の高いフレームキッチンは生活感を消し去り、理想の空間にピッタリ溶け込ませることができます。ですが標準仕様のキッチンと比べコストアップになるほか、同様の素材の吊り下げ収納もつけるとさらに割高になります。
こちらはフレームキッチンに加え、通常の手元灯ではなくおしゃれなペンダントライトを採用し、さらにキッチンパネルの代わりにタイルを張った事例です。標準仕様のキッチンと比較すると165万円のコストアップになりました。
・室内窓
仕切り壁に室内窓を設置すると、暗くなりがちな奥まった部屋でも明るさを確保できますが、窓そのものの費用と施工費が加わりトータルコストは高くなります。
こちらは通常の仕切り壁に室内窓を取り付けたことで、50万円のコストアップとなりました。
・壁面・天井の間接照明
壁面や天井に間接照明を採用するとおしゃれ度が上がりますが、施工の手間がかかるためコストアップにつながります。
こちらはフラットの壁をクロス仕上げにするのと比較して、約30万円の費用追加となりました。
こちらは間接照明に加え、手間のかかる折り上げ天井を採用。さらにおしゃれな天井板材をセットアップしたことで、約48万円の追加料金となりました。
・パーティションの設置
「壁で区切るのは圧迫感がある」「けれども仕切りはほしい」ときには、コストアップにはつながるものの、パーティションを設置すると効果的です。
こちらの事例では、パーティションの上半分を採光と通風を損なわないようおしゃれな木製の鎧戸をはめ込みました。追加工事費は約43万円となっています。
（写真提供：あなぶき興産）
4.マンションリノベーションの費用を抑える5つの方法
マンションをリノベーションするには、少なくとも400万円程度の費用がかかることがわかりました。できるだけ費用を抑えたいときには、どのような方法があるのでしょうか？
4-1.地元密着の会社に依頼する
リノベーションのコストは、地元密着型の工務店に依頼すると抑えやすくなります。
大手リノベーション会社は、見学会の開催や広告の掲載等にコストをかけているため、リノベーション費用も高額になりがちです。一方地元で古くから営業している工務店は、広告宣伝費をかけずデザイナーなどの専門人材も置いていません。そのためその分のコストが価格に上乗せされず、比較的安価に依頼できます。
4-2.相見積もりをする
リノベーションに「定価」はないため、同じ内容の工事を依頼しても出される見積もり金額は、業者によって異なります。そのためコストを抑えたリノベーションをしたい場合は、複数社から見積もりを取る「相見積もり」をおこない、費用を比較することが重要です。
とはいえ費用だけで選んでしまい「安かろう・悪かろう」となってしまえば元も子もありません。ある程度の技術力を担保したうえで業者を選びたいときには、業者を紹介してくれるポータルサイトを利用すると効率的です。
不動産屋から紹介されるリフォーム業者は高い？
リノベーションを前提にマンションを購入するときには、不動産会社がリフォーム会社を紹介してくれることがあります。しかし不動産会社が紹介する業者は、金額が高い傾向があるため、ご自身でもリフォーム会社を探して「相見積もり」をし、費用を比較することをおすすめします。
ただし中古マンション購入をする際のローンの仮審査では、リフォーム費用がわかる見積書も提出する必要があります。購入前の段階では、ご自身でリフォーム会社を探して見積書をもらうことは困難なので、まずは不動産会社経由のリフォーム会社から見積もりを取るのがいいでしょう。
4-3.リノベーションの範囲が少なくてすむ物件を選ぶ
リノベーションにかかる費用は、工事の規模が大きくなるほど高くなるのが一般的です。そのためなるべくリノベーションの範囲が少なくてすむ物件を選ぶと、費用を抑えやすくなります。
ただし前の持ち主が水回り設備を入れ替えられたばかりで比較的新しい物件であっても、築年数が古い場合は要注意です。表面的には問題なく見えても、配管など目に見えない箇所の劣化が進んでいる可能性があるためです。その場合、購入後長くならないうちに、水漏れなど深刻なトラブルが発生するかもしれません。
そうならないよう、築年数が古いマンションは、リフォーム履歴と内容を確認のうえ、場合によっては配管の交換も含めたフルリノベーションを検討するのが無難です。
4-4.こだわる箇所を厳選する
コストを抑えたいときには、リノベーションする場所を絞り込むのもおすすめです。
たとえば家族やお客さまが長い時間を過ごすLDKは妥協せず、ハイグレードなキッチン・無垢のフローリングを使う。代わりに寝室は壁紙の張り替えだけに留めておく、お風呂や洗面所はオプションは付けず最低限の機能のものにするなどメリハリをつけることで、限られた予算を有効に使えます。
4-5.補助金・減税制度を活用する
リフォームに対しては、さまざまな補助金・減税制度が用意されています。該当する場合は積極的に利用を検討しましょう。
| 事業名 | 最大補助額 | 対象となるリフォーム |
|---|---|---|
| 子育てエコホーム支援事業 | 60万円 | 断熱リフォームや子育て対応、バリアフリーリフォームなど |
| 先進的窓リノベ事業 | 200万円 | 断熱性能の高い窓に交換するリフォーム |
| 給湯省エネ事業 | 15万円 | 省エネ性能の高い高効率給湯器を設置するリフォーム |
| 既存住宅における断熱リフォーム支援事業 | 25万円 | 高性能建材を用いての断熱リフォーム |
| 125万円 | 断熱や蓄熱、調湿を目的としたリフォーム | |
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 | 210万円 | バリアフリーリフォームや三世代同居、子育て世帯向けリフォームなど |
| 介護・バリアフリーリフォーム補助金 | 18万円 | 手すりの取り付けや段差解消などのバリアフリーリフォーム |
| 事業名 | 控除額 | 対象となるリフォーム |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 年末時点のローン残高の0.7％ （最大10年間） |
10年以上のローンを組んでおこなうリフォーム |
| 省エネ改修に関する特例措置 | 省エネリフォーム工事費用の5〜10％ （上限1,000万円） |
窓の断熱を含む省エネリフォーム |
| バリアフリー改修に関する特例措置 | 省エネリフォーム工事費用の5〜10％ （上限1,000万円） |
バリアフリーリフォーム |
| 同居対応改修に関する特例措置 | 省エネリフォーム工事費用の5〜10％ （上限1,000万円） |
キッチンや浴室の増設などの道教対応リフォーム |
| 長期優良住宅化リフォームにかかる 所得税の特別控除 |
省エネリフォーム工事費用の5〜10％ （上限1,000万円） |
省エネリフォームなどとあわせておこなう一定のリフォーム |
▼こちらの記事も参考にしてください。
5.マンションリノベーションで知っておくとよい注意点
ここからは、マンションリノベーションで知っておきたい注意点を紹介します。費用に関わってくるポイントもありますので、知っておくと後悔せずにリノベーションを進められるはずです。
5-1.工事可能な範囲がどこまでか把握する
マンションには、マンションの住民全員が共有する「共用部分」と、区分所有者が所有する「専有部分」があります。このうち区分所有者が自由にリノベーションできるのは、専有部分のみに制限されています。
▼マンションリフォームでできること・できないことは、こちらの記事で解説しています。
5-2.築古物件は見えない部分（配管など）のリフォームも検討する
築古物件は、配管などの見えない部分も刷新するリフォームををおすすめします。
目安として築40年以上のマンションは、給排水管の寿命がきており、スケルトンリフォームとよばれる、コンクリートの地肌が見えるまで解体し内装を作り変えるリフォームがよくおこなわれます。
▼こちらの記事では、築年数別におすすめリフォーム内容を解説しています。
5-3.マンションのリフォーム・リノベーションに慣れた業者を選ぶ
マンションは管理規約に則って工事しなければならないので、マンションのリフォームやリノベーションに慣れた業者を選ぶことも重要です。
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5-4.仮住まいが必要かどうか確認する
リノベーションの規模によっては住みながらの工事ができず、仮住まいが必要になることもあるのであらかじめ確認が必要です。
5-5.施工会社に追加費用が発生する可能性はないか確認しておく
部分的なリフォームやリノベーションでは、実際に工事を始めてみてから追加費用が発生することがあります。リフォーム会社に見積もりをもらうときには、どのようなときに追加費用がかかるのかをあらかじめ確認しておきましょう。
具体的には、以下のようなケースで追加費用がかかる場合があります。
- 壁を剥がしたときにカビが生えていた
- 床をはいだら漏水が起きていた
- 配管の位置が違っていた
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6.まとめ
リノベーションにかかる費用は、施工面積だけでなく、施工の手間や設備のグレードなどに影響されます。またリノベーション費用は業者によって大きく異なるので、複数社に相見積もりを取り、比較することが重要です。
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