一括見積
近年新築マンションの価格が高騰しているのを受け、中古マンションを購入して自分好みにリノベーションする人が増えています。しかしいざ予算を立てようとしたときに、リノベーションにどれくらいの費用がかかるのか見積もれず、悩む方も多いようです。
そこでこの記事では、マンションのリノベーション費用の相場から、費用を抑える方法までプロの視点で解説していきます。実際のリノベーション事例とかかった費用も紹介しますので、予算にあったリノベーションの内容を考える際の参考にしてみてくださいね。
目次
1.マンションフルリノベーションの費用相場：650～1450万円
リノベーションにかかる費用は、プランによって大きく変わりますので一概にいくらとは言えませんが、フルリノベーションと言われる「すべてを一から作り変えるリフォーム」では、1㎡あたり約12.5～15万円※が相場で、650～1450万円がかかる費用の目安となります。
※あなぶき興産でマンションリフォーム・リノベーションの設計監理を担当する財間さんの協力の下、実際にリノベーションしたマンションの㎡数と施工費用から、㎡数別の費用相場を算出
| 面積 | フルリノベーション（スケルトン）費用相場 |
|---|---|
| 50㎡ | 650～850万円 |
| 60㎡ | 750～990万円 |
| 70㎡ | 840～1120万円 |
| 80㎡ | 920～1240万円 |
| 90㎡ | 990～1350万円 |
| 100㎡ | 1050～1450万円 |
※㎡単価約12.5～15万円で計算（費用提供：あなぶき興産｜実際のマンションリノベーション施工例より）
あなぶき興産財間さん
この記事を監修した人
あなぶき興産 財間 一樹
マンション・商業施設の設計事務所を経て、買取再販会社のリノベーション設計監理に従事。その後、設計・施工一貫の工務店で住宅以外にもオフィス内装・店舗内装・民泊等の設計・施工に携わる。現在はあなぶき興産区分投資事業部でマンションのリフォーム・リノベーションの設計監理を担当。
フルリノベーションしなければ400万円～可能
同じリノベーションであっても、フルリノベーションせず使える部分はそのまま残すのであれば費用を大きく抑えられます。
たとえば間取りはそのまま水回りだけ新しくする、LDKだけ広くしてほかの部屋は壁紙の交換だけに留めるなどが考えられます。どうしても気になる部分をきれいにするだけであれば、400万円程度から満足いくリノベーションができるでしょう。
以下のリノベーション事例で具体的に「いくらくらいでどのような工事ができるのか」イメージをつけられます。
▼関連記事▼
2.マンションリノベーション事例｜ビフォーアフターと施工費用
ここからは、実際のマンションリノベーションの事例を、施工費用とあわせて紹介します。
■3LDK→2LDK（68㎡）の事例【587万円】
■3LDK→2LDK（57㎡）の事例【525万円】
■3LDK→2LDK（80㎡）の事例【868万円】
■3LDK→4LDK（106㎡）の事例【947万円】
■3DK→2LDK（110㎡）の事例【1260万円】
※事例はすべてフルリノベーションではありません。
■3LDK→2LDK（68㎡）の事例【587万円】
※横にスクロールできます
＜図面＞
築25年の3LDKのマンションを、2LDKにリノベーションした事例です。建築当時はごく一般的だったリビング横にある和室を撤去し、広いLDKにしました。あわせて水回りの段差を解消する工事をおこないバリアフリーにも対応。将来的にも安心して暮らせるようになりました。
総額：587万円
| 工事箇所 | 工事内容 | 費用内訳（総額587万円） |
|---|---|---|
| LD | ・和室を撤去→リビングに統合 ・ウォークインクローゼット（WIC）を造作 ・ 内装更新 | LDK工事 1,732,000円 キッチン工事 1,190,000円 洗面室工事 249,000円 トイレ工事 422,000円 内装工事 1,910,000円 共通工事 367,000円 |
| キッチン | ・本体交換 ・壁を撤去 ・床の段差を解消 | |
| トイレ | ・本体交換 | |
| 洗面室 | ・内装リフォーム |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/1273
■3LDK→2LDK（57㎡）の事例【525万円】
※横にスクロールできます
＜図面＞
築15年の3LDKのマンションを、2LDKへとリノベーションした事例です。自宅で仕事をする広いスペースを確保するために、隣接した和室をリビングに取り込み開放的な空間へ改装。老朽化が見られた水回り設備もあわせて一新しました。
キッチンには幅広のカウンターを取り付けたので、ダイニングセットが不要となり、リビングを広く使えるよう工夫されています。
総額：525万円
| 工事箇所 | 工事内容 | 費用内訳（総額525万円） |
|---|---|---|
| LD | ・和室撤去→一体化 ・内装更新 | 解体工事 199,000円 仮設工事 123,000円 木工事 399,000円 塗装工事 38,000円 建具表具サッシ工事 492,000円 内装工事 1,053,000円 電気工事 463,000円 衛生設備工事 876,000円 住宅設備工事 1,482,000円 その他工事費 125,000円 |
| キッチン | ・壁撤去 ・本体交換 | |
| トイレ・洗面 ・浴室 | ・本体交換 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/364
■3LDK→2LDK（80㎡）の事例【868万円】
※横にスクロールできます
＜間取り図＞
築年15年の3LDKのマンションを、2LDKにリノベーションした事例です。和室の撤去とあわせセミオープンタイプのキッチンの壁を取り払うことで、広く開放的なLDK空間を確保。あわせて水回り設備もすべて刷新しました。
和室を撤去して拡張したリビングには、壁一面に収納棚を造作。デザイン性の高いホテルライクな空間に仕上がっています。
総額：868万円
| 工事箇所 | 工事内容 | 費用内訳（総額868万円） |
|---|---|---|
| LDK | ・リビングに収納新設 ・キッチンにカウンター設置 ・デッドスペースを収納棚に改築 ・内装更新 | LDK作工事 3,569,000円 浴室工事 1,341,000円 トイレ工事 550,000円 洗面室工事 527,000円 内窓工事 291,000円 その他工事 2,402,000円 |
| 浴室 | ・設備交換（サイズアップ） | |
| トイレ・洗面 | ・本体交換 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/268
■3LDK→4LDK（106㎡）の事例【947万円】
※横にスクロールできます
＜図面＞
築15年の3LDKの中古マンションを、子ども部屋を増やすために4LDKにリノベーションした事例です。既存の設備や商材がハイグレードのものであったため、状態の良いものはそのまま活かし、リノベーションした箇所も高級感ある仕上げにしました。
高級感ある折り上げ天井にふさわしいシャンデリアが取り付けられ、さらにグレードアップした印象です。
総額：947万円
| 工事箇所 | 工事内容 | 費用内訳（総額947万円） |
|---|---|---|
| LDK | ・リビングのシャンデリア交換 ・キッチンの壁撤去／カウンター造作 ・デッドスペースを収納棚に改築 ・内装更新 | LDK工事 2,920,000円 浴室、洗面室工事 1,890,000円 トイレ工事 470,000円 洋室2部屋工事 1,180,000円 子ども部屋工事 720,000円 書棚（廊下）工事 110,000円 その他工事 2,180,000円 |
| 洋室 | ・1部屋→2部屋に分割 | |
| トイレ・洗面 ・浴室 | ・本体交換 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/232
■3DK→2LDK（110㎡）の事例【1260万円】
※横にスクロールできます
＜図面＞
築27年の3DKのマンションを、2LDKへとリノベーションした事例です。リビングとダイニングキッチンの間に壁と収納が設けられ、完全に分離していましたが、できる限り間仕切りを撤去し開放的なLDKを実現。キッチンはリビングの雰囲気にあわせてシックで高級感あるタイプへと入れ替えました。
キッチンにもスポットライトを採用したので、まるで料理番組のスタジオのような雰囲気です。
総額：1260万円
| 工事箇所 | 工事内容 | 費用内訳（総額1260万円） |
|---|---|---|
| LDK | ・間仕切り撤去 ・キッチン本体交換 ・内装更新 | 解体工事 1,200,000円 仮設工事 160,000円 基礎ブロック工事 260,000円 木工事 2,200,000円 塗装工事 80,000円 防水工事 250,000円 タイル工事 1,500,000円 建具表具サッシ工事 850,000円 内装工事 50,000円 電気工事 2,300,000円 衛生設備工事 1,600,000円 住宅設備工事 370,000円 その他費用 1,780,000円 |
| 和室 | ・和室→洋室へ | |
| 洗面所・トイレ | ・本体交換 | |
| 浴室 | ・ユニットバス→置き型浴槽へ |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/398
▼間取り変更をともなうマンションのリノベーション事例は、こちらをご覧ください。
3.リノベーション費用はプランニングによって大きく変わる！
リノベーションの費用は、マンションの広さだけでなく、施工の手間や導入する設備のグレードなどの影響を受けるため、プランニングでこだわればこだわるほど費用が高くなります。ここでは費用が高くなりがちなプラン例を5つ解説します。
【費用が高くなりがちなプラン例】
・内装のタイル仕上げ
通常はクロス仕上げとなる部分にタイルを張ると、高級感が出ておしゃれ度がアップします。しかしタイルは素材自体が高価なのに加え、タイル職人の工賃も必要となりトータルコストが上がります。
こちらの事例では、クロス仕上げよりも16万円のコストアップとなりました。
・フレームキッチン
量産型のシステムキッチンに対し、デザイン性の高いフレームキッチンは生活感を消し去り、理想の空間にピッタリ溶け込ませることができます。ですが標準仕様のキッチンと比べコストアップになるほか、同様の素材の吊り下げ収納もつけるとさらに割高になります。
こちらはフレームキッチンに加え、通常の手元灯ではなくおしゃれなペンダントライトを採用し、さらにキッチンパネルの代わりにタイルを張った事例です。標準仕様のキッチンと比較すると165万円のコストアップになりました。
・室内窓
仕切り壁に室内窓を設置すると、暗くなりがちな奥まった部屋でも明るさを確保できますが、窓そのものの費用と施工費が加わりトータルコストは高くなります。
こちらは通常の仕切り壁に室内窓を取り付けたことで、50万円のコストアップとなりました。
・壁面・天井の間接照明
壁面や天井に間接照明を採用するとおしゃれ度が上がりますが、施工の手間がかかるためコストアップにつながります。
こちらはフラットの壁をクロス仕上げにするのと比較して、約30万円の費用追加となりました。
こちらは間接照明に加え、手間のかかる折り上げ天井を採用。さらにおしゃれな天井板材をセットアップしたことで、約48万円の追加料金となりました。
・パーティションの設置
「壁で区切るのは圧迫感がある」「けれども仕切りはほしい」ときには、コストアップにはつながるものの、パーティションを設置すると効果的です。
こちらの事例では、パーティションの上半分を採光と通風を損なわないようおしゃれな木製の鎧戸をはめ込みました。追加工事費は約43万円となっています。
（写真提供：あなぶき興産）
4.マンションリノベーションの費用を抑える5つの方法
マンションをリノベーションするには、少なくとも400万円程度の費用がかかることがわかりました。できるだけ費用を抑えたいときには、どのような方法があるのでしょうか？
4-1.地元密着の会社に依頼する
リノベーションのコストは、地元密着型の工務店に依頼すると抑えやすくなります。
大手リノベーション会社は、見学会の開催や広告の掲載等にコストをかけているため、リノベーション費用も高額になりがちです。一方地元で古くから営業している工務店は、広告宣伝費をかけずデザイナーなどの専門人材も置いていません。そのためその分のコストが価格に上乗せされず、比較的安価に依頼できます。
4-2.相見積もりをする
リノベーションに「定価」はないため、同じ内容の工事を依頼しても出される見積もり金額は、業者によって異なります。そのためコストを抑えたリノベーションをしたい場合は、複数社から見積もりを取る「相見積もり」をおこない、費用を比較することが重要です。
とはいえ費用だけで選んでしまい「安かろう・悪かろう」となってしまえば元も子もありません。ある程度の技術力を担保したうえで業者を選びたいときには、業者を紹介してくれるポータルサイトを利用すると効率的です。
たとえばリフォームガイドでは、ご希望のエリア内で一定の条件をクリアした業者のなかから、専任のコンシェルジュが経験と実績が豊富な会社だけを無料でご紹介いたします。
ご紹介したリノベーション会社から直接営業の電話がかかってくることもなく、お断りの連絡もコンシェルジュがおこないますので安心してご利用いただけます。まずは気軽にお問い合わせしてみてくださいね。
不動産屋から紹介されるリフォーム業者は高い？
リノベーションを前提にマンションを購入するときには、不動産会社がリフォーム会社を紹介してくれることがあります。しかし不動産会社が紹介する業者は、金額が高い傾向があるため、ご自身でもリフォーム会社を探して「相見積もり」をし、費用を比較することをおすすめします。
ただし中古マンション購入をする際のローンの仮審査では、リフォーム費用がわかる見積書も提出する必要があります。購入前の段階では、ご自身でリフォーム会社を探して見積書をもらうことは困難なので、まずは不動産会社経由のリフォーム会社から見積もりを取るのがいいでしょう。
4-3.リノベーションの範囲が少なくてすむ物件を選ぶ
リノベーションにかかる費用は、工事の規模が大きくなるほど高くなるのが一般的です。そのためなるべくリノベーションの範囲が少なくてすむ物件を選ぶと、費用を抑えやすくなります。
ただし前の持ち主が水回り設備を入れ替えられたばかりで比較的新しい物件であっても、築年数が古い場合は要注意です。表面的には問題なく見えても、配管など目に見えない箇所の劣化が進んでいる可能性があるためです。その場合、購入後長くならないうちに、水漏れなど深刻なトラブルが発生するかもしれません。
そうならないよう、築年数が古いマンションは、リフォーム履歴と内容を確認のうえ、場合によっては配管の交換も含めたフルリノベーションを検討するのが無難です。
4-4.こだわる箇所を厳選する
コストを抑えたいときには、リノベーションする場所を絞り込むのもおすすめです。
たとえば家族やお客さまが長い時間を過ごすLDKは妥協せず、ハイグレードなキッチン・無垢のフローリングを使う。代わりに寝室は壁紙の張り替えだけに留めておく、お風呂や洗面所はオプションは付けず最低限の機能のものにするなどメリハリをつけることで、限られた予算を有効に使えます。
4-5.補助金・減税制度を活用する
リフォームに対しては、さまざまな補助金・減税制度が用意されています。該当する場合は積極的に利用を検討しましょう。
| 事業名 | 最大補助額 | 対象となるリフォーム |
|---|---|---|
| 子育てエコホーム支援事業 | 60万円 | 断熱リフォームや子育て対応、バリアフリーリフォームなど |
| 先進的窓リノベ事業 | 200万円 | 断熱性能の高い窓に交換するリフォーム |
| 給湯省エネ事業 | 15万円 | 省エネ性能の高い高効率給湯器を設置するリフォーム |
| 既存住宅における断熱リフォーム支援事業 | 25万円 | 高性能建材を用いての断熱リフォーム |
※予算終了 | 125万円 | 断熱や蓄熱、調湿を目的としたリフォーム |
| 長期優良住宅化リフォーム推進事業 | 250万円 | バリアフリーリフォームや三世代同居、子育て世帯向けリフォームなど |
| 介護・バリアフリーリフォーム補助金 | 18万円 | 手すりの取り付けや段差解消などのバリアフリーリフォーム |
| 事業名 | 控除額 | 対象となるリフォーム |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除 | 年末時点のローン残高の0.7％ （最大10年間） | 10年以上のローンを組んでおこなうリフォーム |
| 省エネ改修に関する特例措置 | 省エネリフォーム工事費用の5〜10％ （上限1,000万円） | 窓の断熱を含む省エネリフォーム |
| バリアフリー改修に関する特例措置 | 省エネリフォーム工事費用の5〜10％ （上限1,000万円） | バリアフリーリフォーム |
| 同居対応改修に関する特例措置 | 省エネリフォーム工事費用の5〜10％ （上限1,000万円） | キッチンや浴室の増設などの道教対応リフォーム |
| 長期優良住宅化リフォームにかかる 所得税の特別控除 | 省エネリフォーム工事費用の5〜10％ （上限1,000万円） | 省エネリフォームなどとあわせておこなう一定のリフォーム |
▼こちらの記事も参考にしてください。
5.マンションリノベーションで知っておくとよい注意点
ここからは、マンションリノベーションで知っておきたい注意点を紹介します。費用に関わってくるポイントもありますので、知っておくと後悔せずにリノベーションを進められるはずです。
5-1.工事可能な範囲がどこまでか把握する
マンションには、マンションの住民全員が共有する「共用部分」と、区分所有者が所有する「専有部分」があります。このうち区分所有者が自由にリノベーションできるのは、専有部分のみに制限されています。
▼マンションリフォームでできること・できないことは、こちらの記事で解説しています。
5-2.築古物件は見えない部分（配管など）のリフォームも検討する
築古物件は、配管などの見えない部分も刷新するリフォームををおすすめします。
目安として築40年以上のマンションは、給排水管の寿命がきており、スケルトンリフォームとよばれる、コンクリートの地肌が見えるまで解体し内装を作り変えるリフォームがよくおこなわれます。
▼こちらの記事では、築年数別におすすめリフォーム内容を解説しています。
5-3.マンションのリフォーム・リノベーションに慣れた業者を選ぶ
マンションは管理規約に則って工事しなければならないので、マンションのリフォームやリノベーションに慣れた業者を選ぶことも重要です。
『リフォームガイドマンションリノベ』では、全国に数百数千とあるリフォーム・リノベーション会社の中から、マンションのリノベーションに豊富な実績を持つリノベーション会社を厳選。あなたに合ったリノベーション会社をご紹介しています。
▼詳しくはこちらをクリック
5-4.仮住まいが必要かどうか確認する
リノベーションの規模によっては住みながらの工事ができず、仮住まいが必要になることもあるのであらかじめ確認が必要です。
5-5.施工会社に追加費用が発生する可能性はないか確認しておく
部分的なリフォームやリノベーションでは、実際に工事を始めてみてから追加費用が発生することがあります。リフォーム会社に見積もりをもらうときには、どのようなときに追加費用がかかるのかをあらかじめ確認しておきましょう。
具体的には、以下のようなケースで追加費用がかかる場合があります。
- 壁を剥がしたときにカビが生えていた
- 床をはいだら漏水が起きていた
- 配管の位置が違っていた
▼関連記事
6.まとめ
リノベーションにかかる費用は、施工面積だけでなく、施工の手間や設備のグレードなどに影響されます。またリノベーション費用は業者によって大きく異なるので、複数社に相見積もりを取り、比較することが重要です。
リフォームガイドでは、エリア内で一定の条件をクリアした業者のなかから、ご希望のリノベーションに対応できる業者を無料でご紹介いたします。専任のコンシェルジュが経験と実績が豊富な会社だけをご紹介しますので、まずはお問い合わせしてみてくださいね。
なら
