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築50年経つ家は、見た目だけではなく構造部分の劣化も進んでいます。
そのため安全性や暮らしの快適性を高めるには、リフォーム・建て替え・住み替えといった選択肢が出てきます。しかし建て替えや住み替えには高額な費用がかかるため、できればリフォームで対応したいですよね。長年住んだ自宅には、思い入れもあるはずです。
そこで本記事では、築50年の家をリフォームするときの費用目安や注意点を解説します。
建て替えと迷ったときの比較ポイントも説明しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
1.築50年の家はリフォームできる？まず知るべき劣化ポイントと判断基準
築50年の家は老朽化が進んでいますが、リフォーム自体は可能です。
適切な工事を行えば、あと20〜30年ほどは住み続けられます。ただし、建物の状態によっては建て替えを検討したほうがいいケースもあるので、まずは「リフォームできるケース」「しないほうがいいケース」を判断するポイントを押さえておきましょう。
1-1.リフォームで住めるようにできるケース
築50年経っていてもリフォームできるのは、次のようなケースです。
- 基礎に大きなひび割れがない
- 土台や柱の腐朽が軽度、またはあまりない
- 梁や柱が大きく傾いていない
- シロアリ被害がない、または一部のみ
- 家が大きく傾いていない、地盤に大きな沈下がない
- 室内に見える劣化は天井のシミ程度で、構造部分に大きな損傷がない
リフォームできるかは、“基礎や構造部分が補修できそうか、ダメージが広範囲に及んでいないか”が大きな判断材料になります。また、家に傾きがみられるときには、その原因や度合いによってリフォームすべきかが変わってきます。
修繕に高額な費用がかかるようであれば、建て替えや住み替えも視野に入れたほうがよいでしょう。
1-2.築古の建物の劣化チェックポイント
建物の劣化状態も、リフォームできるかどうかに大きく影響します。
まずは目視や体感でかまわないので、次のようなポイントを確認してみましょう。
これらはすべて築年数相応の劣化ではありますが、当てはまる項目が多いほど老朽化が進んでいるサインであり、修繕費用も高くなります。
どのくらいの範囲に修繕が必要なのかを可視化するためにも、まずは建物内外を目視して、これらの項目をひとつずつチェックしてみてください。
1-3.劣化が気になったらホームインスペクションを
内外装の劣化や臭いなどは、誰にでも簡単にチェックできる部分です。
しかし、リフォームできるかを左右する重要な要素である構造部分は、床下・天井裏・点検口などを確認しなければ判断できません。
そのため、築年数が経った家をリフォームすべきか迷ったときには、『ホームインスペクション（住宅診断）』の実施がおすすめです。ホームインスペクターが劣化状況や欠陥の有無を調査し、次のような項目を調査結果としてまとめてくれます。
- 改修すべき箇所、時期
- おおよその費用
- 修繕の進め方
調査結果をもとにリフォーム会社に相談すれば、打ち合わせがスムーズで、予算も立てやすくなります。ただし、費用は目視よる調査で5万円〜7万円、詳細調査で6万円〜12万円ほどが相場です。所要時間も3時間〜4時間程度はかかります。
自治体によってはホームインスペクションや耐震診断に対する補助が出ることがあります。費用に関する不安があるときは、自治体の窓口に確認してみるといいでしょう。
2.築50年の家のリフォーム費用相場を箇所別／全体で解説
築50年の家は、表面をきれいにするだけの軽微なリフォームでは不十分です。
多くの場合、内外装だけではなく、構造部分・配管・断熱材・耐震性など、家を根本から直す工事が必要になります。
どのくらいの予算を見込んでおけばいいのか、ここでは全面リフォームと部分リフォームの費用を説明します。
2-1.全面リフォームの費用相場
築50年の家をフルリフォームするときにかかる費用は、1,500万円〜2,000万円が目安です。
多くのケースでは、家の内外装を一度撤去し、骨組みの状態まで解体する『スケルトンリフォーム』を行うことになるでしょう。
ただし、施工費用は住宅の坪数に応じて次のように変わってきます。
| のべ床面積 | 費用の目安 |
|---|---|
| 20坪（66㎡） | 1,500万円～2,000万円 |
| 30坪（99㎡） | 1,800万円～2,500万円 |
| 40坪（135㎡） | 2,200万円～3,000万円 |
| 50坪（165㎡） | 2,600万円～3,400万円 |
| 60坪（198㎡） | 3,200万円～4,400万円 |
※内装・外装ともにスケルトンリフォームした場合 ※木造軸組み工法 ※税別
スケルトンリフォームに含まれるのは、次のような工事です。
スケルトンリフォームに含まれる工事
- 腐朽した構造部、基礎の修繕
- 内装（壁紙、床材、建具）の交換
- 水まわり設備の交換
- 配管、配線類の交換
- 断熱材の充填
- 耐震補強
- 外壁材の交換
- 屋根の重ね張り、または葺き替え
家全体をリフォームするため、新築同様の仕上がりになります。
費用は高額になりますが、「20年～30年は安心して暮らしたい」「快適性と安全性を高めたい」と感じている方には、スケルトンリフォームがおすすめです。
2-2.部分リフォームの費用の目安
かなり限定的ではありますが、建物の状態がよいときには部分リフォームで対応できるケースもあります。費用目安を見てみましょう。
| 工事内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| 水まわりの交換 | 180万円～400万円 |
| バリアフリーリフォーム |
|
| 断熱リフォーム |
|
| 耐震補強（家全体） | 100万円～200万円 |
| 配管・配線の交換 |
|
| 間取り変更 | 10万円～ |
| 屋根 |
|
| 外壁 |
|
「数年前に水まわり設備を総入れ替えした」「耐震補強工事を行った」などの状態であれば、部分的なリフォームで済ませられる場合もあります。
しかし、前回のリフォームから10年以上経っているなら、全面リフォームをしたほうが安心です。
2-3.築50年の家で必ず検討したい工事項目
家をリフォームするときには、「壁紙や床材を入れ替えたい」「水まわり設備を新しくしたい」など、内装に目が向きがちです。
しかし、築年数が経った家は劣化や老朽化が進んでいるため、次のように“家そのものの安全性と寿命を延ばす工事”を優先して考えなければなりません。
- 耐震性の確保
- 断熱、気密性の向上
- 配管、配線類の交換
- 外壁、屋根のメンテナンス
- バリアフリー化
耐震性の確保
耐震性は、安全性を確保するために最優先で行いたい工事です。
とくに1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた『旧耐震基準』の建物なら、必ず耐震診断を受け、必要な補強工事を行ってください。
断熱・気密性の向上
次に優先すべきは、住宅の快適性と省エネ性を高める断熱リフォームです。
築40年以上の住宅には断熱材自体が入っていないことが多いので、その場合は家全体に断熱施工が必要になります。
安全性・快適性を高める工事
配管・配線類の交換や外装部分のメンテナンス、家の中の段差を解消するバリアフリー化なども優先して行っておきたい工事です。
3. 築50年の家はリフォームと建て替えどちらが得？費用・工期・将来価値を比較
築50年の家は修繕箇所が多くなるため、建て替えも視野に入れたほうがいいケースも出てきます。悩んだときの判断ポイントにするために、ここでは費用・工期・将来価値の3つを比較してみましょう。
まずは、費用目安と工期を見てみましょう。
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 費用目安 | 350万円～3,000万円 30万円～73万円/坪 |
2,200万円～4,500万円 65万円～125万円/坪 |
| 工期 | 1か月～5か月 | 3か月～8か月 |
| 判断ポイント |
|
|
3-1.リフォームの費用・工期・将来的価値
リフォームにかかる費用は、部分リフォームで350万円から、スケルトンリフォームになると1,500万円〜3,000万円が目安です。工期に関しても部分リフォームなら1か月〜3か月程度、スケルトンリフォームでも3か月〜5か月ほどで終わります。
ただし、リフォーム後に住み続けられる年数は、スケルトンリフォームを行ったとしても20年〜30年が目安。部分リフォームで済ませる場合は、数年おきに再リフォームが必要になるでしょう。
自分たちが暮らすだけなら十分ですが、子や孫に引き継ぐことを考えているなら、建て替えをおすすめします。
3-2.建て替えの費用・工期・将来的価値
建て替えには既存住宅の撤去費用がかかるため、費用は2,200万円～4,500万円が目安です。
2人暮らし向けのコンパクトな平屋にするなど、面積をコンパクトにすれば、リフォームより費用を抑えられるケースもあるでしょう。
ただし、建て替えでは撤去作業を行うため、工期に関しては3か月〜8か月ほどかかります。
建て替えは費用も工期も高く、長くはなりますが、住宅寿命はぐっと延びるため、子や孫に資産として引き継ぐことも可能です。
メンテナンスコストや周期もリフォームより抑えられることが多く、長期的な価値を重視する人に向いています。
【再建築不可物件に要注意！】
既存住宅が『再建築不可物件』にあたる場合は、建築確認をともなう大規模なリフォームや建て替えができません。
できるのは、最低限住める状態に整えるための、部分的かつ軽微なリフォームに限られます。
4.築50年の家でのリフォーム実例
ここからは築50年の家を素敵にリフォームした事例を5つ紹介します。
4-1.代々受け継いだお家を耐震リノベーションした事例（約1,650万円）
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| 築年数 | 50年 |
|---|---|
| 費用 | 約1,650万円 |
| 面積 | 104.4㎡ |
| 工期 | 3ヵ月 |
| 工事内容 | 耐震性能・断熱性能の確保、水回り設備、内装の一新 |
曾祖母からの家を手放したくないと考え、リフォームして引き継いだ事例です。
耐震診断でよくない結果が出ており、また夏暑く冬寒い課題も抱えていたことから、耐震性能・断熱性能を確保するプランを選択。
あわせて水回り設備や内装も一新。内装は白と木目で全体をまとめたため、とても築50年とは思えない、モダンで明るい空間に仕上がっています。
出典：https://ishome.ltd/jirei/detail.php?pid=1297
4-2.今の暮らしの不満や不安を解消し、この先も住み続けられる家へ事例（1,000万円台）
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| 築年数 | 55年 |
|---|---|
| 費用 | 1,000万円台 |
| 面積 | 57.30㎡ |
| 工期 | 3ヵ月 |
| 工事内容 | 全面改装（2DK→2LDK+WICの間取り変更含む） |
築50年以上が経過したことで、老朽化した水回り設備の更新やライフスタイルにあわせた間取り変更を目的にリフォームした事例です。
床を直張りフローリングから二重床構造にしたことで、給水管の更新や追い焚き用の配管、床暖房の新設が叶いました。
壁面収納やウォークインクローゼットなどを造り込むことで、物があふれない暮らしを実現できたそうです。
出典：https://www.artreform.com/example/9638/
4-3.趣を残しながら現代の生活に合った家にリフォーム（～2,000万円）
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| 築年数 | 60年 |
|---|---|
| 費用 | 1,000～2,000万円 |
| 面積 | － |
| 工期 | 3ヵ月 |
| 工事内容 | 外壁・間取り変更（8LDK→4LDK+書斎）を含むフルリフォーム |
古い家のいいところは残しつつ、現代の生活に適した間取りや設備になるようフルリフォームした事例です。
建具や梁を生かし、和とヴィンテージと北欧がほどよくミックスされたオシャレな内装に仕上がっています。
キッチンは、壁付けの独立キッチンを対面式のオープンキッチンに変更。家族ともコミュニケーションが取りやすくなり、開放的な空間の中で料理ができます。
広縁は、壁・床・天井に断熱材を施工することで隙間風を防ぎ、引き戸を2重サッシにすることで断熱効果もアップ。
間取りは大幅に変更せず、利用できる間取りや建具はそのままにすることで、費用を節約しました。
出典：https://www.artreform.com/example/882/
4-4.基礎から補強し安心して暮らせる家に（2,344万円）
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| 築年数 | 50年 |
|---|---|
| 費用 | 2,344万円 |
| 面積 | 165㎡→122㎡+車2台分のガレージ |
| 工期 | 3ヵ月 |
| 工事内容 | スケルトンリフォーム（減築・10DK→4LDKの間取り変更含む） |
木造とブロック造の混合構造の建物をリフォームした事例です。
賃貸物件と併用していた家を、家族が暮らす間取りにするため、スケルトンリフォームを行い間取りを一新。たくさんあった部屋をまとめ、一部を収納スペースとして活用しました。
スケルトンリフォームで外観も一新。ブロック造側はモルタルと塗装仕上げ、塗装木造側をサイディング仕上げにしました。
耐震補強は、柱や梁のつなぎ目に耐震金物を施工し、必要に応じて布基礎を追加しています。
キッチンは、独立タイプからオープンキッチンに変更。オープンタイプですが、壁付けにすることで独立タイプのように調理に集中できる環境になりました。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/381
4-5.基礎・断熱・耐震補強＆回遊できる便利な間取り（2,370万円）
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| 築年数 | 50年 |
|---|---|
| 費用 | 2,370万円 |
| 面積 | 120㎡ |
| 工期 | 6ヵ月 |
| 工事内容 | フルリフォーム（3DK→2LDKの間取り変更含む） |
薄暗い部屋もあり、使いにくさを感じていた築50年を過ぎた家で、耐震性や断熱性にも不安がありました。
そこで家の中央に大きく回遊できるリビングを配置し、同じ空間にキッチンと書斎も追加。明るい光が差し込む、風通しのよいLDKになりました。
また基礎・耐震性・断熱性を見直し、家族の安全と健康を守れる家に生まれ変わっています。
出典：https://freshhouse.co.jp/case/17051/
5.築50年の家でのリフォームで使えるローンや補助金
築50年の住宅をリフォームするときに、使えるローンや補助金について解説します。
5-1.築50年の住宅リフォームで使えるローン
リフォーム費用は、「リフォームローン」や「住宅ローン」で調達できます。
有担保のリフォームローンや住宅ローンは金利が低いことがメリットですが、築50年の戸建て住宅は資産価値が低く、また新耐震基準に適応していないため、住宅を担保にするローンは審査が通りにくく難しいでしょう。持ち家のリフォームで所有者が高齢の場合、審査に通るのはさらに難易度が高いです。
そのため、築50年の住宅リフォームでは、リフォームローンを検討するのが一般的です。リフォームローンは住宅ローンよりも金利は高めですが、担保が不要な商品が多く、比較的借り入れしやすいことが特徴です。
ただし、リフォームローンは借入限度額が1,000万円程度、完済時年齢も80歳としているケースが少なくありません。そのため、不足額は自己資金が必要になる点は理解しておきましょう。
なお、実家のリフォームにかかる費用を子どもが借り入れる場合、一定額を超えると贈与税が発生するため、名義変更とあわせて検討が必要です。詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
5-2.補助金・助成金も活用しよう
中古住宅のリフォームにおいては、国や自治体の補助金制度を利用できる可能性があります。とくに、以下のようなリフォームは、補助金の対象になる可能性が高くなるでしょう。
- 断熱性能を高めるリフォーム
- 旧耐震基準で建てられた家の耐震性能を高めるリフォーム
また、居住者のなかに要介護・要支援の認定を受けた人がいる場合、介護保険も活用できます。詳しくは、こちらの記事をご覧ください。
6.築50年のリフォームで会社を選ぶ注意点
築古物件のリフォームは、家を根本から修繕する工事が必要になります。
家の安全性・快適性・寿命に直結する部分なので、リフォーム会社の選定が何より重要です。つまりこの選択が、リフォームの仕上がりと満足度を大きく左右します。
満足度が高いリフォームを実現するためには、どのような部分を意識して会社選びを行えばよいのでしょうか？
6-1.築古物件のリフォームの経験が豊富な会社を選ぶ
築50年を超える物件では、実際に家を解体してみてから新たな修繕箇所が発覚するケースも少なくありません。
とくによくみられるのが、次のような追加工事です。
築古物件で発生しがちな追加工事
- 床を解体したら土台部分が腐朽していた
- 基礎の裏側に大きなクラック（亀裂）があった
- 想定外の場所から雨漏りがあり、構造が腐朽していた
- シロアリの食害が想定以上に広がっていた
こうしたイレギュラーに現場で対応できる知識と経験があり、なおかつ追加工事を見越して、見積書に想定費用を盛り込んでくれるようなリフォーム会社に相談するのが安心です。
施工事例や口コミなどから、築古物件の対応実績を必ず確認しておきましょう。
6-2.「耐震」「断熱」「配管の交換」を総合的に判断できる会社を選ぶ
築古物件のリフォームでは、耐震・断熱・配管といった“家の根本部分”の見直しが最優先になります。しかし、これらの工事はそれぞれ専門分野が異なるため、別々の業者が対応するケースがほとんど。たとえば、耐震補強や断熱改修は大工が行いますが、配管は設備業者、電気工事は電気工事店が行います。
分担しての作業になるため、依頼先のリフォーム会社が工事の全体像を把握していなければ、必要な箇所に適切な工事が行われない恐れがあります。どの工事を優先すべきか、予算をどう配分するべきかなど、バランスをみながら判断できる会社に相談することが大切です。
6-3.必ず相見積もりを取る
同じように築50年の家のリフォームを依頼しても、リフォーム会社によって提案内容も費用も大きく変わってきます。十万円、百万円単位で見積もり費用が変わるケースも多いので、内容と費用を比較し、自分たちに最適な会社を選ぶことが大切です。
そのためには少なくとも2〜3社に相談し、次のようなポイントを比較しましょう。
これらの項目が丁寧に記載されており、なおかつ相場費用とかけ離れて安すぎないことがポイントです。中には初回見積もりを安く提示し、契約後に追加費用を請求する会社も存在します。
そうしたトラブルを防ぐためにも、上記の点を必ず確認してください。
また、担当者の態度やリフォーム知識の深さなども加味しながら、安心して依頼できる会社を探しましょう。
6-4.現地調査での対応を見極める
リフォーム会社が行う現地調査では、その会社の知識や技術力がはっきりとあらわれます。
立ち合い時には、次のようなポイントをチェックしておきましょう。
「床下を除いただけ」「天井を見ただけ」など、簡易的な目視で金額を出すような会社は避けたほうが無難です。床下に潜り、天井裏に入って隅々まで状態を確認し、その内容をしっかりと説明してくれる会社に相談しましょう。
7.まとめ
築50年の家は修繕箇所が多くなるため、1,500万円〜3,000万円の資金が必要になるケースがほとんどです。しかし、適切な工事を行っておけば、工事後20年～30年は住み続けられます。安全性も快適性も大きく向上するでしょう。
ただし、修繕箇所があまりにも広範囲にわたる場合は、建て替えと費用があまり変わらない、または高くなるケースもあるかもしれません。その点も踏まえ、リフォームと建て替えの両方を提案できる会社に相談することが大切です。
築古物件の対応実績が多く、なおかつ建て替えも相談できる会社を探したいときには、ぜひ『リフォームガイド』をご活用ください。
専属のコンシェルジュがお客さまのお住まいの地域や希望、予算などをもとに、優良業者のみを複数社選出し、相見積もりまでサポートいたします。
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