「築50年の祖父の家を相続したけど、どんなリフォームが必要？」

「築50年経ってボロボロの家だけど、リフォーム費用はどれくらい見込めばいい？」

「築50年も経つと、リフォームより建て替えの方がいいんじゃないの？」

このようなお悩みにお応えして、この記事では、築50年の戸建てではどのようなリフォームが必要で費用はいくらかかるのかや、建て替えと比較した場合のメリット・デメリットなど、築50年の住宅をリフォームする上で知っておくべきすべてのことをお伝えします。

この記事を読めば、築50年の住宅をリフォームするといくらくらいかかるかがわかり、建て替えとリフォームのどちらを選択するべきかを判断する際の参考になります。

>>実際の見積もりデータから算出した「リフォームの費用と相場」をチェック！

1.築50年でおすすめなのは、スケルトンリフォーム

築50年の戸建てでは、内装や外装をすべて解体して骨組みだけの状態にし、一から作り直すスケルトンリフォームがおすすめです。

この章では、築50年の戸建ての課題と、その課題をスケルトンリフォームでどのように解決するかをご説明します。

1-1.築50年の戸建てが抱える課題

築50年も経つと、家屋は内装・外装ともに劣化が進行しています。そのままでは住み心地が悪いだけでなく、耐震性などの安全面でも問題があります。

以下は、築50年の戸建てが抱える課題です。

• 屋根・外壁の劣化が進行し、いつ雨漏りしてもおかしくない
• 給排水管がサビつき、いつ漏水してもおかしくない
• 小間切れの部屋が多いなど、間取りが現在の家族構成やライフスタイルに合っていない
• 新耐震基準（1981年制定）以前の建築になるため、耐震性に問題がある可能性が高い
• 断熱材が入っておらず、夏は暑く、冬は寒い

1-2.スケルトンリフォームで築50年戸建てが抱える課題をすべて解決

スケルトンリフォームでは、内装・外装を解体し（スケルトン状態）、断熱対策・耐震補強を行ってから内装・外装を仕上げます。そのため、築50年の戸建てが抱える課題を全て解決できます。

1-3.中途半端なリフォームを行うと、後で大変なことに！

築50年の戸建てで全面的なリフォームを行うと、少なく見積もっても1,000万円は予算を確保する必要があります。

しかし、予算がないからといってクロスの張り替えなど表面的なリフォームで終わらせると、近い将来に予想外のトラブルが発生するおそれがあります。

安心して住み続けるためには、ローンなどで不足資金を補ってでも全面的なリフォームをするべきです。

スケルトンリフォームについてもっと詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
>>スケルトンリフォームとは？費用・メリット・注意点など全解説

2.築50年の一戸建てのリフォーム費用相場は1,500万円以上

築50年の一戸建てをスケルトンリフォームする費用の相場をまとめると、以下の通りです。

1,200～1,600万円など、費用相場の差が大きい理由はさまざまですが、大きく分けると3つの理由があります。

• もともとの家の劣化度合い
• 水回りなどの設備や建材のグレード
• 施工業者　※一般的に地元の工務店は安く、大手リフォーム会社は高い

3.築50年の戸建てリフォームの事例と実際にかかった費用

この章では、築50年の戸建てリフォームした事例をご紹介します。実際にかかった費用も確認できるので、あなたが築50年リフォームをする際のイメージをふくらませたり、予算を想定するのに役立ててください。

3-1.築50年122㎡の戸建てスケルトンリフォーム（2,344万円）

木造とブロック造りの混合構造の建物で老朽化が激しい。耐震補強と、現在のライフスタイルに合わせた間取り変更を目的にリフォームを行った。

出典：http://www.8044.co.jp/gallery/381

3-2.築59年104㎡の戸建てスケルトンリフォーム（2,792万円）

• 2階は一人で快適に過ごせるよう、明るく開放感の出るロフトを導入。
• 1階にはお風呂やキッチン、トイレなど水回り設備を設置。簡易的な住居スペースも設け、子ども世帯や友人が来ても宿泊できるように。
• 基礎の状態が良くなかったため作り直す必要があり、相場より費用がかかった。

出典：http://suikoubou.co.jp/works/home-renovation5799ktam

4.築50年では建て替えとリフォーム、どちらがおすすめ？

築50年の戸建ては、劣化状態や基礎・柱の作り方などに差があります。どの戸建も建て替えよりリフォームした方が安い、とは言い切れません。

しかし、現行の建築基準法に合わせて建て替えると床面積減少する場合や、再建築不可の物件ではリフォームがおすすめです。

たとえば現行の建築基準法では、家の敷地が幅4m以上の道路に2m以上接しないと建てられないという「接道義務」があります。しかし、古い住宅地では幅が4ｍに満たない道路も多いのです。

4m未満の道路に接している戸建てを建て替える場合、道路中心線から2mまで敷地を後退させる必要があり、建築可能な面積が大幅に減ってしまいます。

一方、リフォームなら現行の建築基準法の適用を受けません。そのため、スケルトンリフォームなら、もともとの大きさを保った家づくりが可能になります。    

5.築50年でリフォームをおすすめしない場合は？

建て替えに比べてメリットがたくさんあるスケルトンリフォームですが、避けたほうがいい場合もあります。

この章では、スケルトンリフォームをするかどうか判断する2つのポイントをご説明します。

5-1.基礎や柱がボロボロで、建て替えた方が安く済む場合

解体してみると白アリの食害で柱がボロボロだったり、そもそも基礎がない…というケースがあります。建物がこのような状態では、通常の補強では安全を確保できません。安全性を確保できるまで対策した結果、結局建て替えた方が安かった･･･ということもありえます。

ただし、建物の強度を素人が判断することは難しいものです。リフォームと建て替えどちらも扱えるリフォーム会社に現地調査を依頼し、評価してもらうことをおすすめします。

5-2. 2×4工法で間取り変更に制限がある場合

2×4(ツーバイフォー)工法で建てられた戸建てには、抜けない壁や柱が多数あり、間取り変更に制限が生じます。

一方で、木造軸組立工法で建設された戸建てでは、比較的自由に間取り変更ができます。

2×4工法の戸建てでどこまで間取り変更ができるかは、建築士など専門家のいるリフォーム会社に家を見て確認してもらいましょう。

6.築50年リフォームを行うときのローンの組み方

費用が1,000万円を超えることも少なくない築50年のリフォームでは、ローンを組む人も多いかと思います。

この章では、築50年のリフォームでローンを組む際に知っておくべきことをご説明します。

6-1.選択できるリフォームローンについて

戸建てのリフォームに利用できるローンは、以下の2種類です。（※金利は2022年度4月時点の相場）

• リフォームローン（金利1.5~2.8%、無担保）
• 住宅ローン（金利0.4~1.4%、有担保）

工事費用が1,000万円を超える場合も多い築50年以上経過した物件のリフォームでは、住宅ローンをおすすめします。手続きが煩雑ではありますが、金利が低いので支払い総額が100万単位で変わってきます。

リフォームローンと住宅ローンの違いのまとめ

※1 契約者が死亡した時にローン残高を保険金で賄える保険
※2 事務手数料や保証料

6-2.金利や返済期間の違いによる支払額シミュレーション

毎月の支払額や支払利息は、金利や返済期間で大きく違ってきます。以下の一覧表は、金利と借入期間ごとに毎月の支払金額や支払い総額を算出したものです。返済期限を決める際の参考にしてください。

6-3.ローン申請で見積もりが必要！早めに現地調査を依頼しよう！

ローンの申請にはリフォームの見積もり書が必要になります。業者の選定から見積もりを確定させるまでには、現地調査から最低1か月ほどかかるので注意が必要です。

とくに、中古一戸建ての購入に伴ってスケルトンリフォームをする場合は、物件の候補が決まったら早めに業者に現地調査を依頼しましょう。

リフォームローンの詳細は以下の記事でもまとめています。あわせてご確認ください。

7.築50年リフォームで使える減税などお得情報

築50年物件のリフォームは、工事が大がかりで費用も高額になります。減税制度や補助金制度を有効に活用しましょう。

7-1.築50年リフォームで使える減税制度はこれだ！

リフォームに利用できる減税制度はいくつかありますが、ここではその中でも対象範囲が広く、減税額が大きい所得税の減税についてまとめました。

所得税のほか、リフォーム内容によっては固定資産税や贈与税でも減税措置を受けられる場合があります。

各種減税制度の詳細は以下の記事でも取り上げています。ぜひご一読ください。

7-2.築50年リフォームで使える補助金制度はこれだ！

減税制度と同様に、耐震、省エネ、バリアフリーのリフォームで国や自治体の補助金を利用できる場合があります。

また、耐震補強や断熱対策など家の長寿命化につながるリフォームで利用できる補助金制度もあります。リフォームをお考えの際は、一度リフォームの補助金制度も把握しておくことをおすすめします。こちらの記事にリフォームで使える補助金・助成金制度をまとめていますので参考にしてください。

8.まとめ

築50年も経つと、戸建の老朽化が激しくリフォーム費用がかさむため、建て替えよりもリフォームにコストメリットあるとは必ずしも言い切れません。

一方で、現行の建築基準法で建て替えを行うと、建築面積を減らす必要があったり、再建築が不可な土地が多いこともまた事実です。

建て替えが難しい物件や不可能な物件も、リフォームで快適で安全性の高い住まいにできる可能性があります。ぜひご検討ください。

建て替えもリフォームもできるリフォーム会社をお探しなら、リフォームガイドにご相談ください。専任のコンシェルジュが、あなたにぴったりのリフォーム会社をご紹介します。

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