築50年の住宅リフォーム｜費用・優先すべき箇所・建て替えとの判断基準

築50年の住宅は「床がきしむ」「夏は暑くて冬は寒い」などの問題を抱えていることが多く、リフォームするなら大規模になりがちです。どれくらいの費用がかかるのか、建て替えたほうがいいのかなど、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、築50年の住宅をリフォームする費用の目安や建て替えを選んだほうがよいケース、リフォームする際に優先すべきリフォーム内容などを解説します。実際のリフォーム事例やリフォーム時の注意点、使えるローンや補助金なども紹介しますので、参考にしてみてください。

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1.築50年の住宅をリフォームする費用相場

築50年の家をリフォームするときには、約1,500万円以上が必要になるのが一般的です。

※内装・外装ともにスケルトンリフォームした場合の前提
※木造軸組み工法の建物の前提
※税別の前提

上記の費用は、骨組みだけを残してあとは全部作り変える、スケルトンリフォームと呼ばれる大規模なリフォームをする場合の費用です。

築50年の家は、近年の家と比較すると住宅性能が低く、耐震性や暮らしやすさが劣ることから、リフォームに際しては内装だけでなく、耐震性能や断熱性能を高める必要があります。あわせて配管や配線もやりなおすため、スケルトンリフォームやそれに近い大規模なリフォームになる傾向があるのです。

なお、表の価格に開きがあるのには、以下の理由が考えられます。

• 家の劣化度合い
• 水回りなどの設備や建材のグレード
• 施工業者　※一般的に地元の工務店は安く、大手リフォーム会社は高い

建物の構造部にまで劣化が及んでいる場合は、新築よりもコストがかかってしまうことも。見積もり次第では、建て替えを検討するのが賢明です。

＞＞優先すべきリフォームと費用についてはこちら

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2.築50年はリフォームか建て替えどちらがいい？

築50年の家は、リフォームと建て替えのどちらがいいかを考えるときのポイントを解説します。

リフォームがいい場合

まずは、リフォームがいい場合を紹介します。

構造体に重大な欠陥が生じていない

築50年の家であっても、基礎や柱、梁（はり）などの主要構造部分に雨漏りによる腐食やシロアリ被害が発生していなければ、リフォームで済むと考えられます。

ただしそのためには、専門家による耐震診断を受け、構造上の問題がないか判断してもらうことが重要です。

20～30年以上住む予定がない

木造住宅の基礎・躯体の耐用年数は60〜70年とされているため、築50年の家をリフォームしても、住宅寿命はせいぜい20〜30年しか延びません。いくら内外装が新築のようにきれいになっても、構造体は築50年のままであるためです。

そのため、リフォームは「あと20〜30年住めればいい」と考えている場合に向いています。リフォームは基本的には建て替えよりも費用を抑えられるので、コストパフォーマンスがよくなります。

今の家を残したい／活かしたい

「自分が建てた家に最後まで住みたい」「思い出がつまった家を取り壊したくない」など現在の家に愛着がある場合や、古民家などで建築当時のデザインや素材を活かしたい場合もリフォームを選びましょう。

耐震性能や断熱性能などの住宅性能を高めつつ、愛着のある家具との調和がとれるリフォームをおこなえば、満足度が高まります。

「再建築不可物件」の住宅

今の家が「再建築不可物件」の場合は、リフォームを選ばざるを得ません。再建築不可物件とは、建築基準法が定める接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないこと）を満たしておらず、建て替えが許可されない物件です。

なお2025年4月には建築基準法の改正が予定されており、再建築不可物件では、建築確認申請が必要になる大がかりなリフォームはできなくなります。再建築不可物件のリフォームを検討している場合は、早めにリフォーム会社に相談するのが賢明です。

詳しい情報や対策方法については、こちらをご覧ください。

法改正でリフォームできなくなる？2025年建築基準法改正の影響

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建て替えがいい場合

続いて、建て替えを選ぶほうがいい場合を紹介します。

構造体の劣化がひどくリフォームでは対応が難しい

耐震診断を受けた結果、家を支える柱や梁（はり）などの構造体の劣化がひどいとわかった場合は、建て替えを選ぶのが無難です。構造体までリフォームするのは費用が高額になり、新築するのと変わらなかったり、新築以上に費用がかかったりする可能性があるためです。

シロアリ被害が広範囲に及んでいる場合も、安全性を確保するために、建て替えが適切な選択となるでしょう。

リフォーム費用が建て替えと変わらない

リフォームの規模が大規模な場合、費用が建て替えと変わらないことがあります。とくに耐震補強や設備の全面更新、間取りの大幅な変更をともなうような大がかりなリフォームだと、場合によっては建て替え費用を上回ることもあります。

仮に同程度の費用でリフォームを選択したとしても、住宅の寿命が新築を上回ることはありません。「どうしても今の家を残したい」という事情がない限りは、建て替えを選んだほうが経済的といえるでしょう。

間取りやデザインを一から考えたい

ライフスタイルや家族構成の変化にあわせ、間取りや家のデザインを完全に刷新したい場合も、建て替えが適しています。木造住宅は、構造上どうしても抜けない柱や梁（はり）があることから制約があり、思い通りの間取り変更ができない場合があるためです。

その点、建て替えであれば、今の家族構成やライフスタイルにあわせた効率的な空間設計や、理想の外観デザインへの刷新が叶います。

住宅性能を最新のレベルにしたい

高い耐震性能や断熱性能を備えた家で暮らしたいときも、建て替えを選びましょう。

築50年の家は、1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられており、また断熱性能も、断熱等級1（無断熱）もしくは断熱等級2（旧省エネ基準）しかありません。

建て替えを選択すると、最新の耐震基準に沿った耐震性と断熱等級を備えた家で、安全・快適に暮らせるようになります。

▼築50年住宅を「リフォーム」か「建て替え」で迷っている場合はこちらの記事もおすすめです。

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3.築50年の住宅の問題点と優先すべきリフォーム

築50年の住宅には、以下の問題点が潜んでいます。

出典：http://www.8044.co.jp/gallery/381（上段左）//https://www.ishome.ltd/jirei/detail.php?pid=71（上段右）/http://www.8044.co.jp/gallery/447（中段左）

「耐震性が低い」→耐震リフォーム

建築基準法が改定され、新耐震基準が設けられたのは1981年のことであるため、築50年を超える家は新耐震基準を満たしていません。そのため震度5程度の中程度の地震には耐えられても、それ以上の大地震では倒壊のリスクが高いことがなによりの懸念点です。

2024年8月、政府は南海トラフ地震についての臨時情報を出し、注意を呼びかけました。注意の呼びかけは解除されましたが、今後、巨大地震にいつ見舞われるかわからないことを考えると、家の耐震性を高めることは最重要事項です。そのまま住み続けることは命を脅かすことになるので、必ず耐震性を向上させましょう。

耐震補強にかかる工事費の目安は、戸建ての大きさやもともとの耐震性能にもよりますが、100万〜200万円程度です。

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「断熱性が低い」→断熱リフォーム

さらに50年前の家づくりでは、断熱という考えは広まっておらず、無断熱の家が多く見られます。

断熱性が低いと外気温の影響を受けやすいため、夏は暑く冬は寒い家でガマンしながら暮らしている方も多いのではないでしょうか。断熱性能の低さは、過ごしにくいだけでなく、熱中症やヒートショックなど健康被害にもつながります。快適に暮らせる家にするためにも、リフォームの際には断熱性も高めましょう。

断熱リフォームの費用の目安は、内窓の設置が1箇所につき6万〜15万円程度、壁に断熱材を入れる工事が45坪（150㎡）で80万〜250万円程度など、工事の規模や内容、選ぶ建材などにより大きく異なります。

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「水漏れ・漏電リスク」→配管や配線の交換

また50年も経過すれば配管が腐食し、水漏れのリスクが高くなっています。当時は配管に金属管を使用するのが一般的であったことが理由です。

また、配線も古くなっている可能性が高く、漏電の不安もあるでしょう。古い分電盤を交換したうえで、間取り変更とあわせて配線計画を見直し、使いやすさを向上させましょう。

費用の目安は、給排水管の交換が15万円程度から、分電盤の交換に5万〜8万円程度かかります。給排水管や配線引き直しは壁や床の取り壊しも必要になるため、リフォームとあわせて計画的におこなうことが重要です。

「雨漏り・構造体の劣化」→外壁屋根の補修・張り替え

定期的に点検していない家では、外壁の亀裂から雨水が染み込み、構造体が劣化していることも。雨漏りを頻繁にする家であれば、屋根や外壁のリフォームは必須です。雨漏りはなくとも、外装のメンテナンスをこまめにしていなければ、塗料の防水性能が落ちていたり、ひび割れが起きたりしている可能性があります。

家の寿命を延ばすために、雨漏りをさせない家にすることは重要です。屋根や外壁の劣化は、必ず修復しましょう。

外壁リフォームの費用目安は、塗り替え60万〜180万円、カバー工法（重ね張り）130万〜230万円、張り替えで150万〜400万円程度。屋根リフォームは、カバー工法（重ね張り）100万〜150万円、葺き替え150万〜300万円程度です。

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「使いにくい間取り」→間取り変更リフォーム

安全性とは別の観点になりますが、50年前と現代ではライフスタイルが異なるため、間取りが使いにくいといった部分も築50年の家の問題点としてあげられます。

築50年の家は、部屋が襖（ふすま）で細かく仕切られている、台所が居間から離れているなど、今のライフスタイルとはあわない場合が多いでしょう。例えばLDKをひと続きの空間にしたり、押し入れをクローゼットにしたり、間取りを使いやすくするリフォームも一緒に考えると、暮らしやすさが向上します。

間取り変更リフォームの費用目安は、2部屋を1部屋にする場合で10万円程度から、壁付きキッチンから対面キッチンに変える場合で140万〜210万円程度です。

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「段差が多い」→バリアフリーリフォーム

築50年の家では、高齢の親だけが住んでいる場合や、二世帯同居しているケースも少なくありません。しかし古い家は、畳の間が敷居で一段高くなっていたり、浴室やトイレが一段下がっていたり、段差が多いことも特徴です。間取り変更とあわせて段差も一緒に解決すると、高齢者も子どもも暮らしやすい家になります。

バリアフリーリフォームの費用目安は、廊下の床のかさ上げによる段差解消で6万円程度から、浴室をバリアフリーのユニットバスにする場合で80万〜150万円となっています。

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「掃除がしにくい・寒々しい水回り」→水回りリフォーム

築50年の家は、流しとコンロなどが独立していて汚れがたまりやすいキッチンだったり、昔ながらのタイルで仕上げられた寒々しい浴室だったり、水回りも使いにくいケースが少なくありません。食洗機が備わったシステムキッチンや、断熱効果の高いユニットバスにリフォームし、快適性を向上させることも重要です。

水回りをすべてリフォームする費用は180万〜400万円程度と、導入する設備のグレードにより大きく異なります。浴室については、タイル張りの浴室からユニットバスにする場合で、80万〜200万円程度です。

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4.築50年の家をリフォームした事例

ここからは築50年の家を素敵にリフォームした事例を5つ紹介します。

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