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（写真提供：あなぶき興産）
マンションのスケルトンリフォームとは、コンクリートの地肌が見える状態まで内装を全て解体し、一から作り直すリフォームのことです。大がかりな工事になるため、通常のリフォームより高額になるからこそ、費用の相場を把握しておき、ムダに高い金額で契約をすることがないようにしましょう。
この記事では、スケルトンリフォームの事例や見積もりなども活用し、マンションのスケルトンリフォームでかかる費用を解説します。またできるだけ費用を抑えるポイントも解説します。
目次
1.マンションのスケルトンリフォーム費用：650〜1450万円
マンションをスケルトンリフォームする費用は、650〜1450万円とマンションの広さなどによって幅があります。1㎡あたりの単価は12.5～15万円です。
| 面積 | 費用相場 |
|---|---|
| 50㎡ | 650～850万円 |
| 60㎡ | 750～990万円 |
| 70㎡ | 840～1120万円 |
| 80㎡ | 920～1240万円 |
| 90㎡ | 990～1350万円 |
| 100㎡ | 1050～1450万円 |
※㎡単価約12.5～15万円で計算（費用提供：あなぶき興産｜実際のマンションスケルトンリフォーム施工例より）
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/mansion-renovation-hiyou/
内装のデザインや材質へのこだわりも費用に大きく影響する
同じ広さの部屋でも内装へのこだわりによって費用は大きく変わります。デザインや材質をこだわって内装を仕上げようと思うと1000万円を超えることは多くあります。
以下は、デザインや材質にこだわった例です。
（写真提供：あなぶき興産）
| 費用 | 高くなりがち | 抑えられる |
|---|---|---|
| 設備 | ・メーカーのハイグレード製品 ・オーダーキッチンなど |
・メーカーのローグレード・ミドルグレード製品 |
| 内装 | ・自然素材の床材 ・タイル装飾 |
・スタンダードな壁紙クロスや床材 |
| 空間デザイン | ・壁や天井に間接照明 ・室内窓の設置 |
・壁や天井は凹凸のないクロス仕上げ |
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2.マンションのスケルトンリフォーム事例と実際にかかった費用
ここでは、リフォームガイド加盟店がマンションのスケルトンリフォームを施工した事例の中から、「オーソドックスなデザイン」と「こだわったデザイン」の2事例をご紹介します。
それぞれの事例で実際にかかった費用や施工イメージをご確認ください。やりたいリフォームの相場感がつかめます。
■シンプルなデザインのスケルトンリフォーム事例（615万円）
※横にスクロールできます
全室和室、水回りはタイル張りの古いマンションをスケルトンリフォームした事例です。
お風呂、キッチン、トイレ、洗面化粧台はすべてTOTOのミドルグレード（中価格帯）の商品を取り入れました。
| 費用 | 615万円 |
|---|---|
| 工期 | 2か月 |
| 要望 | 古い間取りをすべて一新したい |
出典：https://www.aigisetsubi.com/works/works-016/
■コストを抑えながら古いマンションをスケルトンリフォーム（900万円）
※横にスクロールできます
築39年のマンションをスケルトンリフォームした事例です。内装は木の風合いが楽しめる床を使用し、温かみのある室内に。
間取りはほとんど変えておらず、設備もミドルグレード（中価格帯）の商品を採用したことで費用も抑えられています。
| 費用 | 900万円 |
|---|---|
| 工期 | 2か月 |
| 築年数 | 39年 |
| 間取り | 69㎡／3LDK→3LDK |
| 要望 | 天井を高くし開放的にしたい |
出典：https://www.artreform.com/example/9386/
■こだわりの間取りやデザインにスケルトリフォーム（1040万円）
※横にスクロールできます
20年ほど暮らしたマンションを希望の間取りを実現できるようスケルトンリフォームした事例です。
無垢フローリングやタイルを使った床や、格子の引き戸など、こだわりがつまった家となりました。
キッチンはLIXILの最高級キッチンリシェルを採用。造作家具も取り入れています。
| 費用 | 1040万円 |
|---|---|
| 工期 | 2か月 |
| 築年数 | 24年 |
| 間取り | 58.00㎡ |
| 要望 | 希望の間取りにするため一から設計したい |
出典：https://www.artreform.com/example/7065/
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3.実際の見積もりで費用内訳を確認しよう
ここまで記事を読んで、「中古マンションのリノベーション費用ってなんでこんなに高額なの？」と感じた方も多いのではないでしょうか。
この章では、東京都のO様の実際の事例と見積もりを元に、マンションリノベーション費用の内訳をご説明します。
概要は次の通りです。
| 所在地 | 東京都 |
|---|---|
| 建物タイプ | マンション |
| 築年 | 1985年 |
| 間取り | 72㎡ （3LDK⇒2LDK） |
| 家族構成 | 大人2人、子ども1人 |
| 経緯・目的 | 中古マンション購入に伴うリノベーション |
| 主なご要望 | ・デザインはこだわらず、一般的なものを希望 ・水回りやクロス、床材もスタンダードなものを希望 |
| 工期 | 45日 |
| 費用 | 8,019,000円（税込） |
上記のご要望に対して、実際のお見積もりは次の通りです。
実際の見積もりを見ると、リノベーションに特有の2つの工事でとりわけ費用がかかっていることがわかります。
リノベーションでとくに費用がかかる工事
- 内装を全部解体して、一から下地を作る工事（費用：200～300万円）
- 電気の配線や、ガス・水道の配管を一から引き直す工事（費用：100万円前後）
なお、見積もりの記載方法は、リノベーション会社によってかなり異なります。例えば、設計費を別項目として外に出して記載するなどです。
細かい記載方法が異なっている場合でも、上記のような分類で各社の費用を把握すると比較・検討がしやすくなります。
4.スケルトンリフォームでローンを組むときの注意点
スケルトンリフォームは最低600万円以上と高額になるため、ローンを検討する人も多いかと思います。
ここでは、スケルトンリフォームでローンを組むときの注意点をいくつかご説明します。
4-1.物件の購入も合わせて行うなら住宅ローンに組み込むことが可能！
リフォームに使用できるローンは以下の2つです。
| リフォームローン | 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 初期費用 | なしの場合が多い | あり |
| 金利相場 | 高 | 低 |
| 借入限度 | 500万or1000万が多い | 1億円が多い |
| 借入期限 | 最長5年or10年が多い | 最長35年が多い |
| 担保 | なし | あり |
| 手続き | ・簡単 ・審査短い（当日~2日） |
・煩雑 ・審査長い（4~7日） |
| おすすめのケース | ・1000万以下のリフォーム ・住宅ローンは返済済み |
・1000万以上のリフォーム ・中古マンション購入と同時のリフォーム |
※1 事務手数料や保証料
住宅ローンのほうが金利が低いメリットがありますが、審査が厳しかったり初期費用がかかったりとデメリットもあります。慎重に検討したうえで選ぶようにしましょう。
リフォームで使えるローンについて詳しくは下記の記事をご覧ください。
4-2.住宅ローン申請時にはリフォームの見積もり書も必須！
リフォーム費用も含めて住宅ローンを申請する場合、申請時にリフォームの見積もり書が必要になります。
リフォームの正確な見積もりをもらうには、リフォーム会社の現地調査、相見積もり、比較・検討と、いくつかのプロセスが必要です。そのため、住宅ローン申請の2か月ほど前にはリフォーム会社に現地調査を依頼した方がいいでしょう。
5.低価格でマンションをスケルトンリフォームするコツ
高額になるのもやむを得ないマンションスケルトンリフォームの費用ですが、少しでもお得にやりたいとは誰もが思うところです。
そこで、この章では、満足度を下げずにスケルトンリフォームの費用を下げるコツをご紹介します。
5-1.地元の優良工務店に依頼する！
スケルトンリフォームの費用は、リフォームの内容だけでなく、依頼する業者によっても大きく変わります。費用を下げるためには、地元の工務店に頼むのがおすすめです。
なぜなら、地元の工務店は、広告宣伝費や人件費をかけない分、大手・中堅リフォーム会社よりも費用を抑えられるためです。
たとえば、同じ物件、同じ条件で見積もを取ったところ、大手リフォーム会社よりも地元の工務店のほうが300万円ほど費用を抑えることができました。
ただし、地元の工務店は大手リフォーム店より安いとはいえ、その提案力や施工品質は工務店によってバラツキが大きいです。ご自身で実力のある工務店を選ぶのは難しいですよね。
工務店選びに迷ったときは、紹介サイトを活用するのもひとつの方法です。マンションのスケルトンリフォームで実績のある工務店を紹介してもらえれば、リフォーム会社選びで失敗するリスクを減らせます。
『リフォームガイドマンションリノベ』では、全国に数百数千とあるリフォーム・リノベーション会社の中から、マンションのリフォーム・リノベーションに豊富な実績を持つリフォーム会社を厳選。あなたに合ったリフォーム会社をご紹介しています。
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5-2.メーカーの既製品をうまく使う
一から思い通りにやり直せるスケルトンリフォームだからこそ、内装にはこだわりたいものです。しかし、こだわって輸入品や特注品の建材を使えば、費用はかなり上がります。
国産メーカーの既製品から似たデザインの建材を選べば、ある程度費用を抑えつつおしゃれなデザインにすることができます。
ここでは、メーカーの既製品をうまく使い、費用を抑えておしゃれなデザインにできた事例をご紹介します。
出典：http://www.balleggs.com/portfolio/renovation070/
例えばLIXILやPanasonicといった国産メーカーの既製品を活用すれば、高い費用をかけなくてもおしゃれなスケルトンリフォームができます。
5-3.メーカーにこだわらない
マンションのフルリフォーム費用をなるべく安く抑えるためには「メーカーにこだわらないこと」も重要です。
リフォーム会社は、お風呂やキッチンなどの設備をTOTO、LIXIL、クリナップ、タカラスタンダードなど住宅設備メーカーから仕入れますが、仕入れの割引率はリフォーム会社によって違います。
リフォーム会社によって取り扱うメーカーが決まっていたり、複数のメーカーを取り扱っていても、施工実績に応じてその仕入れ割引率は異なるためです。
例えばLIXILを主に取り扱うリフォーム会社にTOTOの商品を入れてもらうように依頼すると、費用が割高になってしまいます。メーカーにこだわらなければ、そのリフォーム会社が得意とするメーカーの中で希望に沿う商品を提案してくれるため最安値でリフォームができるでしょう。
5-4.補助金や減税制度を利用する！
費用を抑える秘訣の4つ目は、国や地方自治体の補助金や減税制度をうまく活用することです。
特に最近はリフォームで使える補助金が充実しています。
マンションリフォームで使える補助金
リフォームの補助金は、省エネ、バリアフリーのリフォームを対象とするものが多いですが、なかには
- 節水型トイレや高断熱浴槽などエコ住宅設備の設置
- ビルトイン食器洗機や掃除しやすいレンジフードなど子育て対応リフォーム
- 対面型キッチンにするためのリフォーム
- 寒さや暑さを緩和できる内窓リフォーム
など取り入れられそうなものも多くあります。（2024年時点）
詳しくはこちらを参考にしてください。
マンションリフォームで使える減税制度
また以下のようなリフォームを行った場合は、減税の対象となります。
- バリアフリーリフォーム
- 省エネリフォーム
- 三世代同居リフォーム
その他、固定資産税や贈与税の控除制度もあります。こちらの記事でマンションの減税について解説しています。
（ご参考）リフォームガイドのご紹介
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6.まとめ
マンションのスケルトンリフォームは、解体費や下地作りに費用がかかるため、高額になります。リフォーム費用は物件の平米数やデザイン・材質へのこだわりに応じて変動し、安くても600万円、高いと1,000万円を超えます。
スケルトンリフォームの費用は、業者選びによっても大きく変動します。業者選びにお悩みの方は、多数の優良工務店が登録されているリフォームガイドをご活用ください。
▼中古住宅を購入してリフォームする場合、こちらに流れをまとめていますので参考にしてください。
なら
