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「中古マンションをリフォームしたいけれども、どれくらいの費用が必要なのかわからない」と悩んでいませんか。
中古マンションのリフォームやリノベーションにかかる費用は、家の状態や希望する工事内容、設置する設備のグレードなどにより大きく異なります。
この記事では、中古マンションのリフォーム・リノベーションの費用相場を、対象箇所別に解説します。築年数別のおすすめのリフォーム箇所や、マンションならではの注意点、実際のリフォーム事例も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
1.中古マンションのリフォーム・リノベーション費用相場
マンションのリフォーム・リノベーションにはどのくらいの費用がかかるのか、内容別に相場をご紹介します。
水回りリフォームの費用相場
水回りのリフォームにかかる費用の相場は次のとおりです。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| ユニットバス交換 | 70万〜100万円 |
| システムキッチン交換 | 70万〜110万円 |
| トイレ交換 | 15万〜20万円 |
| 洗面台交換 | 15万〜20万円 |
| 給湯機交換 | 15万〜20万円 |
※各水まわり設備はスタンダードの商品を使用する前提
水回り設備は、グレードによって大きく費用が異なり、ハイグレードな設備を選ぶとリフォーム費用も高くなります。また設備交換とあわせて床や壁もリフォームするときには、別途その費用も必要です。
内装張り替え、間取り変更の費用相場
内装張り替えや間取り変更にかかる費用の相場は、次のとおりです。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| クロス張替え | 40万〜50万円 |
| フローリングへの張替え（カーペット・フローリングから） | 70万〜90万円 |
| 床暖房の導入 | 電気式：54万〜60万円 湯水式：66万〜71万円 |
| キッチンの移動（壁付から対面キッチンへ） | 25万〜30万円 |
| 押し入れからクローゼットへ | 20万〜25万円 |
※クロス・フローリングの張替えは70㎡3LDKの全面をスタンダードの商品でリフォームする前提
※床暖房は10畳に導入する前提
クロスやフローリングは、選ぶ素材の種類やグレードが費用に影響します。床暖房については、導入する床暖房の方式や、既存のフローリングに上張りするか、新たに張替えるかによって費用が上下します。
全面リフォーム・リノベーション費用相場
全体の劣化が激しく、内装をすべて解体し、イチから作り直す全面リフォーム・リノベーションを検討する場合の費用相場は、以下のとおりです。
| 施工面積 | 費用相場 |
|---|---|
| 60㎡ | 750万〜990万円 |
| 70㎡ | 840万〜1,120万円 |
| 80㎡ | 920万〜1,240万円 |
※㎡単価約12.5～15万円で計算（費用提供：あなぶき興産｜実際のマンションスケルトンリフォーム施工例参照）
フルリフォーム・フルリノベーションは、価格が大きくなりがちです。予算オーバーを防ぐためには、「水回りのグレードを優先する」「塗り壁はゆずれない」など、優先順位をつけておくことが重要です。
2.中古マンションのリフォーム・リノベーションすべき箇所【築年数別】
中古マンションの築年数別に、リフォーム・リノベーションすべき箇所とその理由を解説します。
| 築年数 | 物件の状態 | おすすめリフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|---|---|
| 20~30年 | ・水まわり設備が寿命 ・クロスの汚れが目立つ |
水まわり中心のリフォーム ・全水まわり設備の交換 ・クロス張替え |
225~270万円 |
| 30~40年 | ・水まわり設備が寿命 ・クロスの汚れが目立つ ・床がカーペットで汚い ・間取りが古臭い |
間取り変更を伴うリフォーム ・全水まわり設備の交換 ・クロス張替え ・フローリングへの張替え ・LDK中心に間取り変更 |
340~415万円 |
| 40年以上 | ・内装が全体的にボロボロ ・給排水管が寿命 ・間取りが古臭い |
スケルトンリフォーム ・内装をイチから作り直すリフォーム |
670~820万円 |
※3LDK70㎡の前提
※水まわりなどの設備についてはミドルグレードの前提
【築20～30年】水回り中心のリフォーム
築20～30年の中古マンションでは、次のような課題があります。
- 水回り設備の老朽化
- クロスの汚れの目立ち
水回り設備の耐用年数は10年〜15年とされています。使用状況やメンテナンス状況によっては、20年以上経過しても問題ないケースもありますが、目に見えない部分の腐食や劣化が進んでいる可能性が高くなるため、入れ替えるのが無難です。
比較的新しい状態だったとしても、肌に触れるお風呂やトイレは最低限交換したいという方もいらっしゃるでしょう。
また、あわせて内装を刷新するために、クロスの張替えが検討されるケースが多いようです。
水回り中心のリフォーム例
▼このリフォーム事例を見る
【築30～40年】間取り変更をともなうリフォーム
築30～40年の中古マンションでは、水回りの老朽化やクロスの汚れの目立ちのほか、昭和のトレンドを反映した間取りであるため次のような課題があります。
- キッチンが奥まっていて、家族とのコミュニケーションが取りにくい
- リビング横の和室が使いにくい
- 床材がカーペットで汚らしい
このような課題を解決するために、水回りの設備交換やクロス張替えのほか、間取り変更がおこなわれるのが、築30〜40年のマンションリフォームの特徴です。
間取り変更をともなうリフォーム例
出典：https://www.artreform.com/example/9973/
【築40年以上】全面リフォーム・リノベーション
築40年を超えると、内装の劣化が顕著になります。また建設当時のライフスタイルと今のライフスタイルが大きく違うため、次のような課題があります。
- 給排水管の老朽化により、水漏れリスクの高まり
- 内装が全体的にボロボロ
- 間取りも和室中心で現在のライフスタイルに合わない
このような課題に対しては、内装をすべて解体し、イチから作り直すスケルトンリフォームがおすすめです。スケルトンリフォームでは給排水管を更新できるほか、好みの間取りに自由に設計できるため、新築同然に生まれ変わることがメリットです。
全面リフォーム・リノベーション例
▼このリフォーム事例を見る
築40年の中古マンションは配管更新しないと大変なことに！
築40年を超える古いマンションは、配管自体の劣化や詰まりなどが原因でトラブルが起きやすくなります。そのため、この築年数のマンションは、壁紙やフローリングを張り直すだけの表層的なリフォームではなく、内装をすべて撤去する全面リフォームを実施し、あわせて配管交換することをおすすめします。
表層リフォームだけで済ませると、表面上は新築のように見えても、配管の劣化が進行することにより、詰まりや漏水などのトラブルのリスクを抱えたままになるため注意しましょう。
3.中古マンションのリフォーム・リノベーション事例
ここでは、実際に中古マンションをリフォーム・リノベーションした事例を5つピックアップしてご紹介します。
[事例1] 水回りの入れ替え・内装の張り替えリフォーム
※横にスクロールできます
| 施工費用 | 790万円 |
|---|---|
| 築年数 | 13年 |
| 工事期間 | 40日 |
| 広さ | 72㎡ |
3LDKの中古マンションを、間取りはそのまま内装をフルリフォームした事例です。キッチン、浴室、洗面室、トイレの設備を入れ替え、内装も張り替えました。再利用できる部分は残すことで、価格面でも満足度の高いリフォームになっています。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/case/chukomansion-zenmen-graybrown/
[事例2] 1LDKから2SLDKへの間取り変更リフォーム
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| 施工費用 | 720万円 |
|---|---|
| 築年数 | 31年 |
| 工事期間 | 2ヶ月 |
| 間取り | 1LDK→2SLDK |
一面がななめになった少し変わった間取りの1LDKを、2SLDKへとフルリフォームした事例です。設備をすべてリフレッシュし、コーナーになる部分はすりガラスで壁をつくることで、ゆるやかに空間を仕切りつつ採光を確保。LDKが暗くならないように工夫しています。
出典：https://www.artreform.com/example/9973/
[事例3] 壁付きからⅡ型のオープンキッチンへの間取り変更リフォーム
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| 施工費用 | 545万円 |
|---|---|
| 築年数 | 30年 |
| 工事期間 | 2ヶ月 |
| 広さ/間取り | 80㎡/3LDK→2LDK |
築30年となり老朽化したマンションを、お子様たちが巣立ったタイミングでリフォームした事例です。キッチンとリビング、和室をすべて1つの空間へ改装し、キッチンは壁付きからⅡ型のオープンキッチンへと変更しました。内装も一新し、新築のような仕上がりになっています。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/149
[事例4] オープンスタイルキッチンを含むフルリフォーム
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| 施工費用 | 979万円 |
|---|---|
| 築年数 | 25年 |
| 工事期間 | 3ヶ月 |
| 広さ/間取り | 74㎡/3LDK |
和室をなくしてリビングを拡張。キッチンは壁を取り除いて向きを変え、オープンスタイルにしました。ほか、洗面室にはリビングと寝室のどちらにも往き来できるようドアを設けるなど、動線をよくする間取りへと変更しています。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/1508
[事例5] 家族の成長を楽しめる家へとフルリフォーム
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| 施工費用 | 1,000万円台 |
|---|---|
| 築年数 | 23年 |
| 工事期間 | 2ヶ月 |
これからの家族の変化をふまえ、フルリフォームした事例です。家具の配置を考慮し、数センチ単位まで細部にこだわった内装デザインを実現しました。LDKに面する個室には開閉可能な内窓を設置し、デザイン性だけでなく家族間コミュニケーションや採光・通風の取りやすさにも配慮しています。
出典：https://www.artreform.com/example/6959/
4.中古マンションのリフォーム・リノベーションの注意点
中古マンションをリフォーム・リノベーションするときには、以下の点に注意しましょう。
[１] 希望通りにリフォームできない場合がある
マンションでは、2つの理由から希望通りのリフォームができない場合があります。
1つ目は、管理規約で制限が設けられている場合です。例えばマンションの床材は、階下に配慮するため、遮音等級が定められているケースが多く、その場合基準をクリアしない床材は選べません。またIHへの変更も、住戸ごとに電気容量が決まっているためできない可能性があります。窓や玄関ドアなども、共用部分であるため自由にリフォームできないケースがほとんどです。
2つ目は、構造的に難しい場合です。例えば排水管の位置が固定されていて設備の移動が難しかったり、排水管の傾きが十分取れずに遠くに移動できなかったりすることがあります。建物を壁が支える構造になっているマンションも、自由な間取り変更は難しくなるでしょう。
[２] 管理組合の許可や近隣住民への周知が必要になる
マンションでは、リフォームに際しては管理組合に申請し、許可を取らなければなりません。管理者の許可を得るまでにかかる時間はまちまちですが、工事開始の2〜3週間前までには許可を得る必要があるため、早めに進めるよう心掛けましょう。
リフォームが始まる前に、近隣住民へあらかじめ周知しておくことも重要です。部屋同士が隣接しているマンションでは、工事の騒音や振動などで近隣住民に負担がかかりやすくなります。あらかじめあいさつ回りして工事期間をお知らせし、近隣トラブルを防ぎましょう。
5.中古マンションのリフォーム・リノベーションで活用できるローン
中古マンションをリフォーム・リノベーションするときに、活用できるローンを紹介します。
[１] 住宅購入費とリフォーム費用をあわせて「住宅ローン」の借入ができる
中古マンションを購入してのリフォームを検討している場合は、物件の購入費用とリフォーム費用の両方を、1本の住宅ローンで借入できます。
住宅ローンはリフォームローンと比べると金利が低い傾向があり、また住宅ローン控除を受けられるのがメリットです。
ただし、借入金額が大きくなることで、審査のハードルは高くなる点は、あらかじめ理解しておきましょう。
▼中古物件を購入・リフォームを検討している方は、こちらに記事も参考にしてください。
[２] 住宅ローン返済中は「借り換え」や「リフォームローン」を検討しよう
住宅ローンを返済中のマンションをリフォームする場合には、リフォーム費用を追加して別の住宅ローンに借り換える方法と、リフォーム費用のみリフォームローンを組む方法があります。
住宅ローンを借り換える場合、リフォーム費用を低金利で借り入れできます。ただし、住宅ローンを借り換えるには再度審査が必要になり、また手数料もかかります。必ずしも、リフォームローンを組むよりもお得になるとは限らない点に注意しましょう。
[３] リフォーム費用のみは「リフォームローン」が一般的
リフォーム費用のみの借入では、リフォームローンを利用するのが一般的です。
リフォームローンには、住宅を担保にする「有担保型」と担保不要の「無担保型」があります。有担保型は借入限度額が大きい一方、審査が厳しいことが特徴です。対して無担保型は、審査は比較的ゆるいものの、借入限度額は低くなります。
それぞれメリット・デメリットがあるので、借入を希望する額などにあわせて検討するとよいでしょう。
▼現在住宅ローンを返済中ではない場合、リフォームのみで借りられる住宅ローン商品もあります。詳しくはこちらの記事をご覧ください。
6.中古マンションリフォーム・リノベーションで使える補助金
中古マンションのリフォーム・リノベーションには、さまざまな補助金制度が用意されています。適用されるとお得にリフォームできるので、検討してみることをおすすめします。
マンションで使える主な補助金制度をご紹介しますので、詳しい内容は、公式サイトでご確認ください。
| 事業名 | 最大補助額 | 概要 |
|---|---|---|
| 子育てグリーン住宅支援事業 | 60万円 | 特定の省エネ改修を行った場合に、補助が受けられる制度。省エネ改修と同時に行う子育て対応改修やバリアフリー改修も補助対象 |
| 先進的窓リノベ事業 | 200万円 | 断熱性能が高い窓への交換や内窓設置リフォームなどに対して補助する制度 |
| 給湯省エネ事業 | 20万円 | 省エネ性能が高い高効率給湯器の設置に対する補助事業 |
| 既存住宅における断熱リフォーム支援事業 | 15万円 | 高性能建材を用いた断熱リフォームに対する補助事業 |
| 高齢者住宅改修費用助成制度 | 18万円 | 支度のバリアフリー改修に対する介護保険を活用しての補助金制度 |
なお、補助金以外にリフォーム費用を抑える方法については、こちらの記事をご覧ください。
7.マンションリフォーム・リノベーション業者選びのポイント
膨らみがちな中古マンションのリフォーム・リノベーション費用を少しでも抑えるためには、業者選びもポイントになります。
中古マンションのリフォームやリノベーションの依頼先は、主に次の3つがあります。
- 大手リフォーム会社
- 中堅リフォーム会社
- 地元の工務店
このうち、もっとも価格を抑えられるのは、地元の工務店です。全国展開している大手リフォーム会社や中堅のリフォーム会社は、工事自体は下請けに出すことが多く、中間マージンが発生する傾向があるためです。
しかし、地元の工務店は提案力や品質面のバラツキが大きいため、業者を見極めるのが難しい傾向があります。
そのようなときには、リフォームガイドにご相談ください。リフォームガイドでは、専任のコンシェルジュが、お客様の希望するリフォームを叶えられる優良店をご紹介いたします。無料でご利用いただけますので、まずは気軽にお問い合わせください。
5.まとめ
中古マンションのリフォーム・リノベーションにかかる費用は、対象範囲や内容、選ぶ設備・建材のグレードなどによって大きく異なります。築年数によっても、リフォームすべき箇所が異なるため、今回の記事を参考にリフォーム計画を立ててみてください。
リフォーム費用を抑えるためには、補助金の活用も検討しましょう。予算内で理想のリフォームに少しでも近づくためには、複数のリフォーム会社に相見積もりを取り、比較することも重要です。まずはリフォームガイドにご相談してみてくださいね。
なら
