一括見積
戸建住宅にとって、築20年目はリフォームの節目となる時期です。
屋根や外壁では防水機能の低下や給排水管の劣化が考えられるため、不備が出る前にメンテナンスを検討しましょう。
また、これまで内装リフォームをしていない住宅では、水まわり設備や内装の傷みが気になり始める時期でもあります。
しかし、内外装のリフォームとなると、費用面の負担も心配になるでしょう。
そこで本記事では、築20年の戸建住宅で必要になるリフォームや費用相場、優先順位の考え方をわかりやすく解説します。
目次
1.築20年は、家の寿命を決めるリフォームの分岐点
近年の住宅は設備性能や建材の品質向上によって、快適性が高まっています。
しかし「長く、安心して住み続けられるか」は、メンテナンス次第。
築20年〜30年の間に必要なメンテナンスを行えるかどうかで、その後10年、20年の住まいの状態が大きく変わってきます。
1-1.住宅設備別のメンテナンスサイクル表
住宅設備の多くは、設置から15年〜20年で交換時期を迎えます。
とくにキッチンや浴室、トイレ、洗面台などの水まわり設備は毎日使用するため、劣化や不具合が目立ちやすく、築15年あたりから「そろそろリフォームが必要かもしれない」と感じることも少なくありません。
しかし、築20年の住宅リフォームで優先すべきなのは、実は外壁や屋根などの外装部分です。
普段じっくり見る機会が少なく劣化になかなか気づけませんが、築20年になると防水機能は確実に低下しています。
これまで塗装や大きな修繕の手を入れていないのであれば特に、雨漏りを防ぐためにも、塗装や補修を行いましょう。
工事箇所と範囲が広がると費用面が心配になるかもしれませんが、まとめてリフォームを行うことで工事の度に発生する「足場代」「人件費」「管理費」「諸経費」が1回分で済むため、トータルコストは抑えられます。
1-2.築20年を過ぎると、リフォームのコストが跳ね上がる理由
メンテナンスを先延ばしにすると、軽微な補修では済まなくなることがあります。
たとえば、外壁は塗装によって防水性を保っているため、機能を長持ちさせるためには定期的な点検とメンテナンスが欠かせません。
雨漏りや剥がれ、ひび割れを起こす前なら基本的には塗装で対応できるため、70万〜140万円程度で済ませられます。
一方、劣化や雨漏りによって外壁材そのものが傷んでしまうと、塗装では対応できず、張り替えが必要です。
その場合費用は200万〜260万円まで一気に跳ね上がり、室内にまで被害が及べば、下地補修や壁紙の貼り替え費用もかかります。
築20年そのものが問題なのではなく、劣化を放置することがリフォームコストが跳ね上がる大きな原因です。
▼関連記事
2.築20年で傷みやすい箇所と、放置した場合のリスク
築20年の住宅は劣化が目立ち始めるものの、多くの場合は「まったく使えない」「早急なリフォームが必要」という状態ではありません。
だからこそ、どの部分からリフォームすべきかの見極めが重要なのです。
2-1.築20年のタイミングでリフォームしないとどうなる？
先に例に挙げた通り、外装リフォームではリフォームせずに放置した場合のリスクが大きくなります。
外装リフォームは足場の設置をともなう大がかりな工事になるため、「まだ見た目はきれいだから」と後回しにされがちです。
しかし、屋根や外壁は常に雨風や紫外線にさらされているため、見た目に変化がなくともシーリング材や防水層の劣化によって、すでに雨水が住宅内部へ侵入しているケースもあります。
その状態のまま放置するとやがて雨漏りが発生し、高額な修繕費がかかるだけではなく、住宅寿命を大きく縮めてしまいます。
だからこそ、定期的なメンテナンスが欠かせないのです。
▼関連記事
2-2.【優先度順】築20年で優先してメンテナンスしたい箇所
築20年の住宅なら、必ずしも「フルリフォーム」が必要になるわけではありません。
限られた予算の中で進める場合は、劣化によるリスクが高い箇所から優先的にメンテナンスを行いましょう。
優先度：高（住宅の寿命に直結する部分）
築20年の住宅でもっとも優先すべきは、「屋根」「外壁」「給排水管」のような住宅寿命に関わる部分です。見た目に大きな劣化がなくても、リフォーム会社に調査を依頼し、必要なメンテナンスを行いましょう。
予算が許すなら、給排水管の点検や交換も行っておくと安心です。
優先度：中（生活の快適性に関わる部分）
キッチンや浴室、トイレ、洗面台などの水まわり設備のリフォームは15〜20年が目安。
使用できる状態であっても老朽化による水漏れや故障のリスクが高まるため、できればまとめてリフォームしましょう。
最新設備は節水性・省エネ性が向上しており、光熱費や水道代の削減にもつながります。
優先度：低（必要に応じて検討する部分）
内装リフォームや間取り変更は、住宅の安全性に直接影響する部分ではないため、メンテナンスの観点では緊急性は高くありません。
予算やライフスタイルの変化に応じて、住み心地を高める目的で検討するとよいでしょう。
3.築20年のリフォーム費用｜箇所別・全体の費用相場
リフォームを考えたときに、もっとも気になるのが費用面ではないでしょうか。
大幅な予算オーバーを防ぐためにも、あらかじめ費用目安を把握しておくことが大切です。
ここでは築20年の住宅をリフォームするときの箇所別費用と、全体リフォームの目安を確認しましょう。
3-1.【箇所別】リフォーム費用の相場一覧
| リフォーム内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 屋根・外壁の塗装 | 120万～180万円 |
| 水まわり（キッチン、浴室、洗面、トイレ） | 200万～300万円 |
| 内装のフルリフォーム（水まわり、内装材） | 420万～480万円 |
| 屋根・外壁の塗装＋内装のフルリフォーム | 540万～660万円 |
外装部分の塗装なら、費用目安は200万円以内です。
屋根と外壁を同時に行えば足場代（1㎡あたり600〜1,000円）1回分で済むため、重複分の費用を抑えられます。
水まわりのみのリフォームは、タンダードグレードを選んだ場合で200万〜300万円が目安です。こちらもまとめて行うことで、管理費や諸経費を抑えることができます。
一方で、外装メンテナンスに加えて内装までリフォームすると、費用総額が500万円を超えるケースも少なくありません。
まとめてリフォームを行えば諸経費の重複は抑えられますが、1度に払う費用負担も大きくなります。予算に応じて組み合わせを考えましょう。
3-2.【全体】フルリフォームの費用相場
| 戸建住宅の坪数 | 費用目安 |
|---|---|
| 24～30坪 | 800万～2,000万円 |
| 30～36坪 | 1,500万～3,000万円 |
| 36～45坪 | 2,000万～4,000万円 |
戸建住宅のフルリフォームに含まれるのは、屋根・外壁・水まわり設備・内装などの住宅全体の基本工事です。築20年の住宅では構造部分が大きく傷んでいないケースが多く、修繕よりもメンテナンスや設備更新が中心となります。
ただし、間取り変更や断熱改修、耐震補強などを行うと、上記よりも費用が高くなる可能性があるため、予算と優先順位を決めたうえで工事内容を検討しましょう。
▼関連記事
3-3.築20年のリフォームで使える可能性がある補助金・減税制度
リフォーム箇所が増えたり性能を高めるための工事を行ったりすると、高額な費用がかかります。
補助金・減税制度を活用して、費用負担を賢く抑えましょう。
リフォームで利用できる可能性があるのは、次のような制度です。
| 事業名 | 最大補助額 |
|---|---|
| みらいエコ住宅支援事業（既存住宅） | 40万～100万円/戸 |
| 先進的窓リノベ事業 | 100万円/戸 |
| 給湯省エネ事業（撤去加算は除く） | 7万～17万円 |
| 既存住宅における断熱リフォーム支援事業 | 120万円/戸 |
| 介護・バリアフリーリフォーム補助金 | 18万円/戸 |
| 各自治体のリフォーム関連助成金 | 制度により異なる |
※2026年2月時点
リフォーム補助金の多くは省エネ性や断熱性を高める改修が対象となっており、外装や内装の工事は、対象となる性能向上工事とあわせて行うことで補助対象になるのが一般的です。
介護リフォームについても、要介護・要支援認定を受けていることや、介護やバリアフリーを目的とした改修であることが前提になります。
制度ごとに細かな要件が定められているため、事前に確認しておきましょう。
補助金制度について詳しくまとめた記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。
また、直接費用負担を抑えられるわけではありませんが、減税制度を利用すれば、実質的な負担を軽減することができます。
代表的なのが、次のような減税制度です。
- 住宅ローン減税（控除）
- リフォーム促進減税
住宅ローン減税は住宅ローンを組むことが前提ですが、要件を満たせば年末のローン残高の0.7%が控除される、節税性の高い制度です。
リフォーム促進税制では、省エネ改修や耐震改修など一定の要件を満たす工事を行うことで、工事完了の翌年の所得税や固定資産税が控除されます。
▼関連記事
4.築20年のリフォーム事例6選
築20年のリフォームといっても、工事内容や住宅の状態によって費用は大きく異なります。ここでは、実際の戸建住宅のリフォーム事例をもとに、どのような工事がいくら程度で行われたのかを見ていきましょう。
ご自宅の状況と照らし合わせながら、予算を考えるときのヒントにしてください。
4-1.水回り交換リフォームの例（235万円）
※横にスクロールできます
| 費用 | 235万円 |
|---|---|
| 工事箇所 | キッチン、浴室、洗面室、トイレ |
| 工期 | 1か月 |
| 築年数 | 25年 |
| 施工面積 | 50㎡ |
経年劣化が気になっていた水まわり設備を一新した事例です。
設備のみを入れ替えたため、4点リフォームになっても費用は235万円で済みました。
リフォーム費用をできるだけ抑えたいときには、位置やサイズ変更などは行わずに、できるだけシンプルな性能の設備を選ぶのがポイントです。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/457
4-2.水回り・内装リフォームの例（590万円）
※横にスクロールできます
| 費用 | 590万円 |
|---|---|
| 工事箇所 | フルリノベーション |
| 工期 | 1か月 |
| 築年数 | 21年 |
親と同居するために、戸建住宅をフルリノベーションした事例です。
内装改修を中心に、1階部分は親世帯、2階部分は子世帯が暮らせるように生活空間を分けています。工事したのは内装のみで、外装リフォームは行っていません。
水まわり設備を共有する一部共有型の二世帯住宅に改修したため、費用を大きく抑えられました。
出典：https://www.k-yamaken.com/case/comfortable-ldk-kodate-renovate-1892/
4-3.水回り・内装・外構＋防水リフォームの例（900万円）
※横にスクロールできます
| 費用 | 約900万円 |
|---|---|
| 工事箇所 | フルリフォーム＋エクステリア |
| 工期 | 約2か月 |
| 築年数 | 25年 |
ライフスタイルの変化に合わせるために、エクステリアを含めた住宅全体のリフォームを行った事例です。
元の間取りはそのままに、内装や設備を一新。ひび割れていたベランダに防水加工を施すなど、メンテナンスもしっかりと行っています。
さらに手入れが大変だった庭を水で固まる土に舗装するなど、ただ快適性を高めるだけではなく、将来的な維持管理の負担も軽減できる住まいへとリフォームしました。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/case/chiba-y-zenmen/
▼このリフォームをした施主様の感想はこちら
4-4.屋根と外壁のみリフォームの例（190万円）
※横にスクロールできます
| 費用 | 190万円 |
|---|---|
| 工事箇所 | 棟部分の修繕、外壁、屋根の塗装 |
| 工期 | 3週間 |
台風による棟部分の破損をきっかけに、屋根と外壁をリフォームした事例です。
被害を受けたのは棟部分のみでしたが、傾斜がきつく足場を設置する必要があったため、修繕に加えて塗装によるメンテナンスも行いました。
部分的な修繕でも足場が必要になる場合は、この事例のように外装全体のメンテナンスを行ったほうがトータルコストを抑えやすくなります。
出典：https://edogawa-nikka.com/works/gaiheki/20200109172629.html
4-5.屋根と外壁・水回りリフォームの例（357万円）
※横にスクロールできます
| 費用 | 357万円 |
|---|---|
| 工事箇所 | 外壁、屋根、浴室、トイレ、洗面室 |
| 工期 | 25日間 |
劣化が気になる部分を、重点的にリフォームした事例です。
塗装が剥がれてきていた屋根にカバー工法で金属瓦を施工し、防水性と遮熱効果を高めました。
さらに浴室は高断熱仕様にするなど、性能面にもこだわっています。
出典：https://yokohamaizumi-nikka.com/works/gaiheki/20191209170923.html
4-6..間取り変更も含むフルリフォーム（915万円）
※横にスクロールできます
| 費用 | 915万円 |
|---|---|
| 工事箇所 | 外壁、内装＋エクステリア |
| 工期 | 2カ月 |
| 築年数 | 22年 |
建て替えを検討していた住宅を、リフォームで住み続けられる家へと改修した事例です。
現地調査の結果リフォームでの対応ができると判断したため、内装リフォームや部分的な設備の交換を行うほか、使用用途が低い部分を減築しました。
隣地には子世帯が暮らす戸建住宅が建っているため、共有を前提にキッチンや浴室は撤去。交換費用がかからなかったため、外壁や内装をフルリフォームしても費用は1,000万円以下で済みました。
2棟の家をウッドデッキでつながりをもたせるなど、リフォーム会社の提案が光るリフォームになりました。
出典：https://www.yutoriform.com/products/full/remodeling/case/27/
5.失敗しないリフォーム会社の選び方と相見積もりのコツ
築20年は、工事内容の選択がとても難しい年数です。
納得できる予算で満足度の高いリフォームを実現するには、住宅に合わせたプランと、依頼先選びが重要になります。
5-1.「1社だけの見積もり」が危険な理由
リフォーム会社を探し、現地調査や見積もり依頼をするのはとても時間と労力がかかる作業です。
しかし、「面倒だから」という理由で1社だけを見て契約するのは、おすすめできません。
なぜなら同じように築20年の家のリフォームを相談しても、会社ごとに提案内容も費用も異なるからです。
たとえば、「まずは外装を優先しましょう」と提案する会社もあれば、「間取り変更で住みやすさを改善しましょう」と提案する会社もあるかもしれません。
会社の得意分野や考え方によって、提案内容やリフォームの方向性が変わってきます。
さらに費用に関しても、自社施工か下請けを使うかなどによって大きな差が出る可能性があります。
劣化や修繕箇所の見落としを防ぎ、適正な価格と必要な工事を正しく把握するためにも、2～3社の見積もり内容をしっかり比較しましょう。
5-2.失敗しない相見積もりのコツ
相見積もりの際には、いくつかのコツがあります。
- 「同じ条件」で見積もりを依頼する
- 相見積もりは、リフォーム会社の属性を分けて依頼する（大手、リフォーム専門、地元工務店など）
- 見積書を受け取ったら価格だけではなく、内訳までチェックする
「工事一式」といった曖昧な表記ではなく、材料費や施工費などの内訳が明確に記載されている会社が信頼できる。
施工後の保証やアフターフォローの内容の違いもチェックする - 見積もりの提出日・期限もチェックして見積もりの有効期限内に判断する
5-3.信頼できるリフォーム会社を見極めるポイント
信頼できるリフォーム会社を見極めるときには、「現地調査」と「工事内容の説明」を丁寧に対応してくれるかがポイントになります。
同じ築20年でも、劣化状況や必要なリフォームは住宅ごとに異なるので、築年数だけで判断せず、実際に訪れて調査したうえで工事内容を提案してくれる会社を選びましょう。
見積書の提示も、相談時の概算と現地調査後の正式見積もりの2段階で提示されるのが理想です。現地調査後にあらためて見積もりを取ることで、追加費用の発生や大幅な予算オーバーを防ぎやすくなります。
5-4.信頼できる会社のみを紹介してもらえる一括見積サービスを活用しよう
リフォームを手がける会社は、工務店やリフォーム会社、家電量販店、ホームセンターなど多岐にわたります。地域を絞って探したとしても、かなりの数になるでしょう。
できるだけ手間と時間をかけずに信頼できる会社を探したいなら、「一括見積サービス」の利用がおすすめです。
同じ条件で複数のリフォーム会社に見積もり依頼ができるため、相談にかかる時間や手間を大きく軽減できます。見積もりサービスで紹介されるのは一定基準を満たした会社のみなので、安心して依頼できる点もメリットです。
▼関連記事
6.築20年でのリフォームでよくある質問
最後に、築20年のリフォームでよくある質問にお答えします。
Q1)住宅ローンが残っていますが、リフォームローンは組めますか？
ただし、新たに借り入れを行うと毎月の返済額が増えるため、無理のない返済計画を立てることが重要です。
ローンを1本化、または金利負担を押さえたいときには、既存の住宅ローンにリフォーム費用を上乗せして「借り換える」という方法もあります。
ただし、借り換えには事務手数料や保証料などの諸費用が発生するため、住宅ローンを借り換えることで、総返済額は増えてしまう場合も。
月々の返済額を軽減したいときは住宅ローンの借り換えは有力な選択肢ですが、総返済額には注意しておきましょう。
▼関連記事
Q2)住みながらの工事は可能ですか？
たとえば、外壁や屋根のリフォームは屋外作業が中心のため、リフォーム中も問題なく自宅で生活できます。
水まわり設備の交換も、工程を調整したり、工事期間中の対策を考えたりしておけば、住みながら工事を進められるでしょう。
一方、間取り変更をともなう内装リフォームや、住宅全体の断熱改修や耐震補強のような大がかりな工事になると、仮住まいが必要になるケースがほとんどです。
工期や生活への影響は工事内容によって異なるため、事前にリフォーム会社と打ち合わせを行いましょう。
Q3)あと10年で手放す予定ですが、それでもリフォームすべきですか？
ただし、外装部分のメンテナンスは行ったほうがよいでしょう。
雨漏りやシロアリ被害などが発生すると、修繕費用が高額になるだけではなく、住宅の資産価値も大きく低下するからです。
高値での売却やきれいな状態での相続を希望するなら、外壁や屋根の塗装、防水工事など、住宅寿命に関わる部分は優先的に対策しておきましょう。
7.まとめ：築20年のリフォームは、早く着手した方がお得
築20年は、リフォームの分岐点になる年数です。
キッチンや浴室、トイレ、洗面台など水まわり設備の交換も行いたいところですが、雨風から建物を守るためにも、屋根や外壁のリフォームを優先して行いましょう。
雨漏りが発生する前に予防的な対策を行っておけば、将来的なメンテナンスコストを抑えられるのはもちろん、住宅寿命を延ばすことにもつながります。
自宅にどのようなメンテナンスが必要かを判断するには、まずは地域に対応しているリフォーム会社を探し、現地調査を依頼しましょう。
その際には、ぜひ「リフォームガイド」をご活用ください。
お客さまの希望をもとに、築20年の住宅のメンテナンス実績が豊富な優良会社のみを選出し、相見積もりまでしっかりサポートいたします。
なら
