一括見積
築年数が経っている家でも、リフォームをすれば新築のようにきれいになります。
しかし、古い家は内外装の劣化が進んでいるのはもちろん、耐震性や断熱性も心配なので、状態に合わせて適切な工事を行うことが大切です。
そこで本記事では、築年数別で古い家におすすめのリフォーム内容と費用目安、リフォームのポイントなどを解説します。
予算が限られているときに優先すべき工事や事例、建て替えと悩んだときの判断基準も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
1.古い家をリフォームする前に確認すべき2つのポイント
古い家をリフォームするときには、事前に確認しておきたいポイントが2つあります。
それが『築年数』と『リフォームの制限の有無』です。これらの条件によって優先すべきリフォームや工事範囲が変わる可能性があるため、工事前に必ず確認しておきましょう。
1-1.築年数を確認する
「古い家のリフォーム」とひとくちに言っても、築年数や劣化の状態によって優先すべきリフォームや費用が変わってきます。
築年数がわからないときには、まずはその部分を調べるところから始めましょう。
家の築年数は、次のような方法で調べられます。
- 登記簿謄本、確認済証、建築確認通知書を見る
- 物件所在地を管轄する役所で確認する
- ホームインスペクションを受ける
最も簡単かつ確実なのは、書類の確認です。上記に挙げたような書類には建築年が記載されているため、そこから築年数がわかります。
書類が一切見当たらないときには、役所に相談してみましょう。建築関連の記録から、築年数を調べられる可能性があります。
それでも不明なときには、『ホームインスペクション（住宅診断）』を受けてみるのも一案です。
ホームインスペクションでは、はっきりとした築年数を特定することは難しいですが、建物の劣化状況などからおおよその築年数を算出し、修繕範囲や箇所のアドバイスを受けることができます。
1-2.できるリフォームに制限がないか確認する
建築年や物件の状態によっては、できるリフォームに制限がでる可能性があります。
制限が出ることが多いのが、次のようなケースです。
- 建築基準法を満たしていない
- 地域による独自の規制がある
- 構造上の問題で柱や壁を壊せない
たとえば建築基準法は定期的に改正されているため、古い家は現行の基準を満たしていないことがよくあります。
『接道義務』を満たしていない場合や建ぺい率・容積率を越えている場合などでは、建築確認申請が必要になるような大がかりなリフォームはできません。
さらに景観保全地区や文化財指定地域では、外観デザインに制限があり、家の構造によっても、希望通りの間取りや仕様に変更ができないケースもあります。
このように古い家にはさまざまな制限がでる可能性があるため、事前の確認が必要です。
▼関連記事
2.【築年数別】古い家のおすすめリフォーム内容・費用
続いて、築年数ごとに目安となるリフォーム費用と内容を見てみましょう。
30坪の家をリフォームするときの築年数別の費用目安は、以下のとおりです。
| 築年数 | 費用目安 | 主な工事内容 |
|---|---|---|
| 築30年 | 300～1,800万円 | ・外壁や屋根の塗装、張り替え ・壁紙や床の張り替え ・水まわり設備の交換 |
| 築40年 | 500～1,800万円 | ・外壁や屋根の張り替え ・壁紙や床の張り替え ・水まわり設備の交換 ・配管の交換 ・耐震、断熱改修 |
| 築50年 | 650～2,500万円 | ・外壁や屋根の張り替え ・壁紙や床の張り替え ・水まわり設備の交換 ・配管の交換 ・耐震、断熱改修 |
詳しいリフォーム費用と内容は、以下に見ていきましょう。
2-1.築30年｜外装を中心にリフォーム
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| スケルトンリフォーム | 1200～1,800万円 |
| 外壁の塗装 | 60〜150万円 |
| 外壁の張り替え | 100～200万円 |
| 屋根の塗装 | 50～80万円 |
| 屋根の葺き替え | 80～250万円 |
| 壁紙の交換 | 50万円～ |
| 水まわり設備の交換 | 120～300万円 |
築30年の家は、フルリフォームや建て替えが必要なほど劣化しているケースはあまり見られませんが、外壁や屋根、配管などの目に見えない部分の劣化が目立つ時期です。
特に外壁や屋根の劣化を放置すると雨漏りなどのリスクがあるため、優先的にメンテナンスを行うとよいでしょう。
予算に余裕がある場合は、水回り設備の交換や内装の張り替えなども検討してみましょう。
内装と外装ともに劣化が目立つのなら、建物を骨組みの状態まで解体して再びつくり直す『スケルトンリフォーム』もおすすめです。
築30年のリフォームについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせて参考にしてください。
2-2.築40年｜建物全体をスケルトンリフォーム
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| スケルトンリフォーム | 1200～1,800万円 |
| 外壁の張り替え | 100～200万円 |
| 屋根の葺き替え | 80～250万円 |
| 床材の張り替え （1畳あたり） |
・張り替え：3～6万円 ・重ね張り：2〜5万円 |
| 耐震リフォーム | 100～250万円 |
| 断熱リフォーム | 300～500万円 |
築40年を超えると、外壁や屋根、配管の劣化がさらに進み、雨漏りや漏水のリスクが高まります。
また、ライフスタイルに合わない間取りであったり、耐震性や断熱性が不足していることも多いので、暮らしにくさを感じる部分も増えてくるでしょう。
築30年の時と同様、優先すべきは外壁や屋根、耐震や断熱リフォームなど建物の安全性や耐久性にかかわる部分。
スケルトンリフォームであれば、耐震補強や断熱を行ったうえで、内装を一から作り直せるので、予算に余裕がある場合や長期的な費用対効果を重視される場合は検討してみてもいいかもしれません。
築40年のリフォームについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせて参考にしてください。
2-3.築50年以上｜スケルトンリフォームまたは建て替え
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| スケルトンリフォーム | 1,800～2,500万円 |
| 配管の交換 | 15万円～ |
築50年以上の物件は、外壁の剥がれや床の抜け、水漏れなどすでに問題を抱えていることが多く、修繕箇所と範囲も広くなります。
配管類も耐用年数を超えているため、交換が必要です。
定期的にメンテナンスを重ねていた家など、状態によっては内装のフルリフォームで対応できますが、多くの物件ではスケルトンリフォームもしくはそれに近い大規模なリフォームを行うことになるでしょう。
劣化が進んだ物件のスケルトンリフォームは、施工面積や仕様によっては3,000万円を超える可能性もあるため、建て替えを検討したほうがいいケースも出てきます。
築50年以上のリフォームについてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も合わせて参考にしてください。
3.古い家で優先すべきリフォーム内容・費用
前章では築年数別でおすすめのリフォーム内容と費用を説明しましたが、「ここまでの費用は出せない」という方もいらっしゃると思います。
そこでこの章では、古い家のリフォームで優先すべきリフォーム内容と費用目安をご紹介します。
予算が限られている場合に、優先順位を立てる参考にしてみてください。
3-1.耐震リフォーム
古い家の多くは耐震性が低く、地震による破損や倒壊のリスクがあります。
とくに1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた『旧耐震基準』の家は現行の耐震基準を満たしていないため、耐震リフォームを優先したほうがよいでしょう。
耐震リフォームにはさまざまな方法があり、壁や柱の部分的な補強や屋根の軽量化、基礎からの補強などがあります。
費用目安は100〜250万円ですが、家の耐震性や工事内容によって費用が変わってくるため、適切な方法を知るためにも、まずは耐震診断を受けることをおすすめします。
以下の記事では、耐震リフォームに関する内容を詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
3-2.断熱リフォーム
古い家は断熱性が低く、築40年を超える物件では断熱材自体が入っていないことも少なくありません。
家の快適性を高めるためには、断熱リフォームも優先したほうがよいでしょう。部分的な断熱リフォームの費用目安は以下のとおりです。
| 工事箇所 | 費用目安 |
|---|---|
| 窓 | ・内窓の設置：4～12万円/箇所 ・断熱性の高い窓への交換：5～20万円/箇所 |
| 床（※1） | ・床下に断熱材を入れる：20～30万円 ・床をはがして断熱材を入れる ＋床材の張り替え：70～120万円 |
| 天井（※1） | ・天井裏に断熱材を入れる：15～50万円 ・天井をはがして断熱材を入れる ＋天井の張り替え：40～90万円 |
| 外壁・屋根（※2） | ・外壁に断熱材を貼る：350～500万円 ・外壁に断熱塗装をする：80～120万円 ・屋根に断熱塗装をする：30～70万円 |
| 内壁（※3） | ・室内側から断熱材を入れる：80～250万円 |
（※1）施工面積20坪（66㎡）の場合
（※2）施工面積30坪（外壁140㎡・屋根60㎡想定）の場合
（※3）施工面積延べ床約38坪（150㎡）の場合
断熱リフォームは窓や壁、床、天井、外壁などの部分的な施工も可能ですが、断熱材自体が入っていないようならば、家全体に断熱材を入れることをおすすめします。
しかし、家全体の断熱施工ができるだけの費用を用意するのが難しい場合は、熱損失がとくに大きい窓を重点的に高断熱化するなど、部分的なリフォームにすれば、100万円以内に抑えられるでしょう。
以下の記事では、断熱リフォームに関する内容を詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
3-3.バリアフリーリフォーム
古い家は室内外に段差が多いので、リフォームを機にバリアフリー化しておいたほうが安心です。
バリアフリーリフォームの費用目安を見てみましょう。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 手すりの設置 | 3万円～（1本あたり） |
| 室内の段差解消 | 6万円～ |
| 和式トイレを洋式に変更 | 30～50万円 |
| 滑りにくい床材への交換 | 8万円程度 |
これらの中でもとくに優先したいのは、手すりの設置や段差の解消などの転倒防止リフォーム。年を重ねて身体の自由が制限されてくると、ほんのわずかな段差でもつまずく原因になります。
将来的にも長く安心して暮らせるように、転倒の危険になりそうな場所はリフォームで見直しをしましょう。
以下の記事では、バリアフリーリフォームに関する内容を詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。
3-4.給排水管の交換
床下や壁裏に隠れている給排水管の耐用年数は、20〜40年程度が一般的です。
耐用年数を超えると破損や破裂による水漏れのリスクが高まるため、リフォームを機に給排水管も新しいものへと交換したほうがよいでしょう。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 給排水管の交換 | 15万円～ |
| 床・壁の解体・復旧 | ＋50万円～ |
給排水管の交換費用は15万円〜が目安ですが、床や壁を解体してつくり直す場合には別途50万円ほどの費用がかかります。
ただし内部スケルトンを行う際に同時に交換しておけば、解体と復旧費用はかかりません。
部分的なリフォーム費用について詳しく説明した記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。
優先順位の判断基準としてホームインスペクションを受けるという方法も
優先すべき工事内容を知りたいときには、1章で紹介した『ホームインスペクション（住宅診断）』を受けるのも一案です。
住宅診断士が自宅を訪れて状態を確認し、報告書と修繕計画を作成してくれます。
作成書類とリフォーム会社の見積もりに食い違いがないかを確認しておけば、トラブル対策にもつながるでしょう。
費用は目視検査で4〜6万円、専用機材を使った詳細な検査で6〜12万円が相場です。
4.古い家を建て替えるという方法も｜リフォームと何が違う？
古い家には、リフォーム以外にも建て替えできれいにする方法があります。
リフォームと建て替え費用を比べると、解体費用と廃材処分費用がかからない分、リフォームのほうが費用を抑えられる場合がほとんどです。
また、リフォームのほうが、費用も工期も建て替えよりも低く、短くなります。
| スケルトンリフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 費用 | 1,500～3,000万円 | 2,500～5,000万円 |
| 工期 | 1～4.5か月 | 4～8か月 |
| 建物の寿命 | 30～40年 （築40年の場合） |
60～70年 |
しかし修繕面積やプランの自由度を考えると、建て替えのほうがメリットが多いケースも。
たとえば建物の面積を変えたいときや、家のテイストをまったく違うものに変えたいときなどには、建て替えのほうが適しているでしょう。今よりもコンパクトな住宅へと建て替えるのなら、リフォームよりも費用を抑えられるかもしれません。
古い家のリフォームを考えたときには、建て替えとどちらが適しているか比較してみるのもよいでしょう。
詳しくは以下の記事でも解説していますので、ぜひ参考にしてください。
5.築30年以上｜古い家のリフォーム事例
ここまで費用目安や優先すべき工事内容をお伝えしてきましたが、実際に古い家をリフォームした人が、どのような工事をしたのかも気になりますよね。
ここでは築30年を超える家を『古い家』と定義して、事例を3つ紹介します。
5-1.築35年の店舗兼住居物件をリフォーム｜1,810万円
※横にスクロールできます
親から譲り受けた築35年の店舗兼住居物件を、スケルトンリフォームした事例です。
施主さまから内装の一新や快適な間取りへ変更したいとの希望があったため、新築住宅のように自由なプランニングをするために、スケルトンリフォームを行いました。
リフォーム前は柱の腐食など建物の老朽化が目立ち、さらに雨漏りも起こっていたため、根本からしっかりと修繕。
内装と間取りを一新するほか、断熱性が高いドアを設置するなど、快適性も高めるリフォームを行いました。
| 費用 | 1,810万円 |
|---|---|
| 工期 | 4か月 |
| 築年数 | 35年 |
| 施工面積 | 99㎡ |
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/1760
5-2.築40年の物件をフルリフォーム｜1,052万円
※横にスクロールできます
築40年経ち、内装の劣化が進んでいた物件をフルリフォームした事例です。
築年数が経っていたため、まずは断熱材の施工や基礎の修繕をも徹底し、根本からしっかりときれいにしました。
施主さまから「蔵のような和風の空間にしたい」との希望があったため、日本家屋ならではの趣は残し、柱と天井の色味や家具をアクセントにしているのもポイントです。
| 費用 | 1,052万円 |
|---|---|
| 工期 | 3か月 |
| 築年数 | 40年 |
| 施工面積 | 75㎡ |
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/2
5-3.築50年の賃貸兼居住物件を基礎から修繕｜2,344万円
※横にスクロールできます
築50年の賃貸兼居住物件で、減築を伴う内外部スケルトンリフォームを行った事例です。
もともと賃貸物件と併設した構造になっていたため、木造とブロック造の混合構造になっていました。建物全体を二世帯用の居住物件にし、2台分の駐車場を設けるために43㎡（約23畳）もの面積を削る減築工事も行っています。
さらに、耐震性を高めるために柱や梁のつなぎ目に耐震金物を設置し、基礎部分もしっかりと補強工事を行っています。劣化が激しかった住宅から、家族3世代が安心して暮らせる住まいへと生まれ変わりました。
| 費用 | 2,344万円 |
|---|---|
| 工期 | 5か月 |
| 築年数 | 50年 |
| 施工面積 | 165㎡→122㎡(減築) ＋車2台分のガレージ |
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/381
もっと事例を見たいという方は、以下の記事もご覧ください。
6.古い家のリフォームを成功させる4つのコツ
せっかく古い家をリフォームするのなら、満足度の高いものにしたいですよね。
最後に、リフォームを成功させるコツを4つ紹介します。
6-1.補助金や減税制度の活用を検討する
リフォームを行うと、次のような補助金や減税制度が活用できる可能性があります。
【補助金制度】
- 子育てグリーン住宅支援事業
- 先進的窓リノベ事業
- 給湯省エネ事業
- 既存住宅における断熱リフォーム支援事業
- 次世代省エネ建材の実証支援事業
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業
- 介護・バリアフリーリフォーム補助金（高齢者住宅改修費用助成制度）
【減税制度】
- 住宅ローン減税
- リフォーム促進税制
要件や補助額はさまざまですが、制度によっては高額な補助金が支給されるものも。
たとえば『子育てグリーン住宅支援事業』では、1戸あたり最大60万円が支給されます。
ただし、近年の補助金制度は省エネ住宅へのリフォームを対象としたものが多いので、補助金を活用するためには、指定の設備を導入したり、必須と定められているほかの箇所のリフォームを行う必要があります。
2025年（令和7年）に受けられる補助金や減税制度について詳しく説明した記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。
6-2.余裕をもった予算設計をする
古い家でのリフォームは、着工後に新たに修繕箇所が増えることも少なくありません。
とくに構造部の腐食やシロアリの食害は、建物を解体したときに発覚するケースもよくあります。そのような場合は追加工事を行うため、修繕費用も上乗せされます。
築年数が経っている家は工事中のイレギュラーが起こりやすいため、余裕をもった予算設計を立てておきましょう。
6-3.リフォーム後、賃貸に出す場合は収益性を考える
リフォーム後に自分たちが住むのではなく、賃貸としての活用を考える場合は、入居者のニーズ調査と収益性も含めた予算設計が重要です。
たとえば子育てが盛んな地域の場合は子育て世帯がターゲットとなるため、3～4人家族に適した間取りにしたり、子育てしやすい設備を取り入れたほうが、入居者が見つかりやすくなるでしょう。
また、投資物件にするときには、収益性のシミュレーションも重要です。
たとえばリフォーム費用に1,000万円をかけた場合、月5万円の利益だと、投資分の回収までに16年もかかってしまいます。だからといって家賃を上げると、次は入居者が見つかりづらくなり、家賃収入自体が得られなくなってしまいます。
古い家を投資物件にするのなら、工事費用と賃料、回収期間などの長期的な収支シミュレーションを立てることが重要です。
6-4.希望のリフォームが得意な業者を選ぶ
ここまで説明してきたように、古い家は大がかりなリフォームになることが多く、費用も高額です。場合によっては建て替えも選択肢に入ってくるため、予算や建物の状態、自分たちが希望する工事内容などから慎重に判断しなくてはなりません。
そのため予算内で満足度が高い住まいを実現するには、賃貸に出す場合は賃貸リフォームが得意な業者、優先的に耐震リフォームをしたいなら耐震が得意な業者など、自分の希望のリフォームが得意な業者を見つけることが大切です。
7.まとめ
築30年を超える古い家のリフォームは、築年数を重ねれば重ねるほど大がかりな工事になりがちです。
費用は築年数はもちろん、現在の家の状態によっても左右されますので、自分の家の状態と予算に合わせたプランニングを行いましょう。
一度に多くの予算をかけられない場合は、本記事で紹介している優先すべき工事からプランを組み立ててみてください。
また、お家によってさまざまなリフォーム内容が考えられる古い家のリフォームでは、希望のリフォームを得意とする業者選びが成功のカギです。
リフォームガイドでは、希望のリフォームが得意なうえにお住まいの地域に対応可能なリフォーム会社を無料でご紹介していますので、もしこれから業者探しをするという方は、ぜひご活用ください。
なら
