【築40年】リフォーム vs 建て替えの答えを出す判断基準とは?

築40年というと、ちょうど「リフォームでいいのか?思い切って建て替えるべきか?」と迷う時期。全体的な劣化や耐震面など心配も多く、リフォームだけで対応できるのだろうかと悩みますよね。

しかし建て替えとなると高額な費用がかかるうえ、そもそも法的に建て替えができない物件も存在します。そこで今回は、築40年の物件をリフォームするべきか、建て替えるべきかの判断基準について解説します。


[判断軸1] まずは建て替えの制約がないかチェックする

最初にチェックしたいのが「そもそも法的に建て替えが可能な物件であるか?」という点です。

今は建物が建っていても、一度解体して更地にしてしまうと新たな建物を建てられない「再建築不可物件」というものが存在します。もし該当する場合、基本的にはリフォームを選ぶことになるでしょう。

1-1.法的に建て替えできない物件がある

代表的な再建築不可物件が、接道義務を満たしていない物件です。そもそも建築基準法では「幅4m以上の道路に2m以上接している土地」にしか建物が建てられません。そのため道路に接していなかったり、道路と接している部分の間口が狭すぎたりすると、建て替えができないのです。

この接道義務のルールが定められたのは、建築基準法ができた1950年のこと。そのため、それ以前の古い物件では、接道義務を満たしていないことが少なくありません。自宅が接道義務を満たしているか、まずは確認してみましょう。

再建築不可物件の図

出典:リフォームか建て替えか?どちらがいいか徹底比較|費用・寿命・工事制限など

1-2.建て替えられても、今の家より小さくなる可能性がある

ただし接道義務を満たしていない土地であっても、工夫次第で建て替えを可能にできるケースもあります。その方法の一つが「セットバック」。接している道路幅が4m未満の場合、道路の中心から2mのところまで敷地を後退させることで、建築を可能にするという方法です。