【築40年】リフォーム vs 建て替えの答えを出す判断基準とは?

築40年というと、ちょうど「リフォームでいいのか?思い切って建て替えるべきか?」と迷う時期。全体的な劣化や耐震面など心配も多く、リフォームだけで対応できるのだろうかと悩みますよね。

しかし建て替えとなると高額な費用がかかるうえ、そもそも法的に建て替えができない物件も存在します。そこで今回は、築40年の物件をリフォームするべきか、建て替えるべきかの判断基準について解説します。


[判断軸1] まずは建て替えの制約がないかチェックする

最初にチェックしたいのが「そもそも法的に建て替えが可能な物件であるか?」という点です。

今は建物が建っていても、一度解体して更地にしてしまうと新たな建物を建てられない「再建築不可物件」というものが存在します。もし該当する場合、基本的にはリフォームを選ぶことになるでしょう。

1-1.法的に建て替えできない物件がある

代表的な再建築不可物件が、接道義務を満たしていない物件です。そもそも建築基準法では「幅4m以上の道路に2m以上接している土地」にしか建物が建てられません。そのため道路に接していなかったり、道路と接している部分の間口が狭すぎたりすると、建て替えができないのです。

この接道義務のルールが定められたのは、建築基準法ができた1950年のこと。そのため、それ以前の古い物件では、接道義務を満たしていないことが少なくありません。自宅が接道義務を満たしているか、まずは確認してみましょう。

再建築不可物件の図

出典:リフォームか建て替えか?どちらがいいか徹底比較|費用・寿命・工事制限など

1-2.建て替えられても、今の家より小さくなる可能性がある

ただし接道義務を満たしていない土地であっても、工夫次第で建て替えを可能にできるケースもあります。その方法の一つが「セットバック」。接している道路幅が4m未満の場合、道路の中心から2mのところまで敷地を後退させることで、建築を可能にするという方法です。

セットバック

出典:スケルトンリフォームとは?どんな時に選ぶ?費用・事例など徹底解説

しかし、セットバックすることで敷地面積が小さくなるため、新しく建てる家も小さくなる可能性があります。そのままの広さを確保したいなら、リフォームの方が向いているかもしれません。

またセットバック以外にも、隣の土地を購入するなどして接道義務を満たす方法があります。再建築不可物件に詳しい工務店や不動産会社に相談するとよいでしょう。


[判断軸2] このあと何年住みたいのか考える

建て替えの制約がない場合、次に考えたいのは「あと何年その家に住みたいのか?」という点です。

リフォームと建て替えでは、その後の建物の寿命が異なります。そのため家族構成や人生設計によっても、リフォームか建て替えのどちらが適しているかが変わってくるのです。

リフォーム建て替え
建物の残り寿命約30〜40年約60〜70年
向いている人・30〜40年で解体してもいい
・次世代に引き継ぐ予定なし
・次世代に相続するタイミングで建て替えたい
・30〜40年以上長く住み続けたい
・次世代に引き継ぐ予定あり

2-1.リフォームならこの先30〜40年住める

建物の状態にもよりますが、築40年の物件をスケルトンリフォームなどで適切に修繕すると、この先30〜40年程度は安心して暮らせます。そのため子や孫に住まいを引き継ぐ予定がなく、今の家に30〜40年ほどしか住まない場合、リフォームがぴったりです。次世代には土地のみ残して、相続したら自由に新しい家を建ててほしい場合もリフォームが向いています。

2-2.建て替えならこの先60〜70年住める

もちろん定期的なメンテナンスは必要になりますが、新築した木造住宅の寿命は60〜70年ほど。20〜40代で長くその家に住み続ける予定がある方は、建て替えを検討されるとよいかもしれません。また建て替え後も適切にリフォームすることで、将来的に売却したり、子や孫に住まいを引き継いだりしやすくなります。