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余った土地を活用!離れの増築で知っておくべき基礎知識や費用を解説

「趣味に使える部屋が欲しい」
「2世帯で住めるよう、同じ敷地内に増築したい」
「家族が増えたので部屋が足りない」

ライフスタイルの変化で、離れを増築して生活空間を広げたいと考えていませんか?

土地に余裕があれば、離れの増築は簡単にできると思うかもしれません。しかし、法律上のさまざまなルールが絡んでくるため、小規模でも建てられない場合や、欲しい設備の設置ができない場合があります。

そこで今回は、離れの増築をする際に、知っておくべき基礎知識や費用について詳しく解説していきます。

1.自分の家に離れの増築はできるのかチェックしよう

離れの増築を検討する際は、まず自分の敷地に建てられるかどうかのチェックをしましょう。法規制を満たしているか、水廻り設備を設置するのか、といったことを確認することで、増築プランの方向性が決まります。

1-1.離れを増築できる場合・できない場合

敷地にスペースが余っていても、自由に増築できるわけではありません。離れを増築するには、以下3つの条件をすべて満たしている必要があります

① 住居用の離れではない
増築する離れは、水廻り3点セット(キッチン・トイレ・浴室)のうち、いずれか1つでも欠けていなければなりません。つまり、住居としての機能が不十分で、母屋がなければ生活が成り立たない建物、ということです。

建築基準法上「一つの敷地には一つの建物」しか建てられません。水廻り3点セットが揃っていると一つの建物とみなされてしまうので、同一敷地内に増築ができないのです。住居用の離れの判断基準は自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

② 建ぺい率や容積率に余裕がある
母屋と離れを合計した建築面積・延べ床面積から算出された建ぺい率・容積率が、敷地に定められている基準値以内かどうか、確認しましょう。数値がオーバーしている場合には、増築できません。

それぞれの算出方法は以下のとおりです。

建ぺい率 建築面積/敷地面積×100
容積率 延べ床面積/敷地面積×100

建ぺい率と容積率

建ぺい率と容積率の上限は地域によって異なるので、役所の都市計画課などに問い合わせてみましょう。

③ その他、高さ制限などの条件をクリアしている
道路斜線制限や隣地斜線制限、北側斜線制限といった、建物の高さに関わる条件をクリアしていなければなりません。

条件は自治体によって異なるため、市区町村の都市計画課などに問い合わせて確認しましょう。その地区に関係する規制について指導してもらえます。

離れを増築した事例

離れを増築した事例

出典:車庫を住居にリニューアル!

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1-2.住居用の離れにしたい!敷地を「分割」、「分筆」する条件は?

「一つの敷地に一つの建物」というルールがあるため、水廻り3点セット(キッチン・トイレ・浴室)を備えた住宅用の離れの増築では、「分割」または「分筆」をして、敷地を2つに分けなければなりません。

分割と分筆の違いは、以下のとおりです。

分割 ・確認申請で提出する図面上で、敷地を2つ以上に分けます。
分筆 ・敷地を2つ以上に分けて、それぞれの所有者を登記します。

分割は建築確認申請の手続きで行えますが、土地の分筆は手続きが複雑なため、土地家屋調査士などの専門家に問い合わせましょう。分割や分筆をするには、建ぺい率や容積率、高さ制限といった敷地にかかる諸条件をクリアし、さらに、分割・分筆後の敷地が幅4m以上の道路にそれぞれ2m以上接している必要があります。(4m未満の道路でも認められる場合もあります)

2.離れの増築をする際に知っておくべき注意点

離れを増築する際、守らなくてはならない法的なルールや、知っておくべき注意点があります。それぞれについて解説していきます。

2-1.増築は、基本的に自治体に建築確認申請をする必要がある

離れを建てる際は、基本的に自治体で建築確認申請を行います。ただし、以下の場合には確認申請をせずに増築することが可能です。

  • 増築する離れの床面積が10㎡以下
  • 敷地が防火地域および準防火地域に指定されていない

2-2.増築後は登記が必要

増築工事が完了してから1カ月以内に登記の申請が必要です。登記を怠ると売却しづらくなったり、相続の際に手続きが煩雑になったりすることがあります。後々もめないためにも、登記しておきましょう。

2-3.母屋とつながる渡り廊下も作りたい場合

渡り廊下で母屋と離れをつなげる際、母屋の大規模な改修が必要になったり、壁をくりぬけなかったりすることがあります。プランを見直さなければならない場合があるので、母屋について事前に以下の項目を確認しておきましょう。

  • 現在の建築基準法に適合しているかどうか
    母屋が「既存不適格」(現行法に適合していない)場合、母屋全体の改修が必要です。大掛かりな工事になることで費用が上がり、工期が長くなることを頭に入れておきましょう。
  • ハウスメーカーで建てられたかどうか
    ハウスメーカーは独自の工法で建ててるため、メーカー外の業者は壁をくりぬけません。
  • ツーバイフォーで建てられたかどうか
    ツーバイフォーは建物の構造的な制約があり、外壁を自由にくりぬけません。

一般的な木造軸組工法は、柱や梁などを「軸」として建てるのに対し、ツーバイフォー(2×4)と呼ばれる工法では、壁・床・天井の「面」で組み立てた家になります。そのため、家を支える面となる壁に穴をあけることはできません。

3.離れの増築にかかる費用

離れの増築にかかる工事費用や、離れと母屋をつなげる渡り廊下の増築費用、追加工事費用について解説します。 

3-1.離れ増築工事費用

離れの増築は、建築工法(木造・鉄骨(鉄筋)・プレハブ造)の違いによって費用に大きな差があります。施工面積が狭いほど単価は高くなる傾向があり、壁や天井、床などの内装のグレードによっては高額になるでしょう。

工法の違いによる離れの増築工事費用の目安は、以下のとおりです。

  木造 鉄骨(鉄筋)造 プレハブ造
6畳
(約3.3坪)
約200~300万 約300~500万 約150~250万
10畳
(約5.5坪)
約270~500万 約450~650万 約250~330万
15畳
(約8.3坪)
約450~700万 約600~900万 約300~500万
20畳
(約11坪)
約600~900万 約800~1,100万 約450~660万
30畳
(約16.6坪)
約800~1,300万 約1,000~1,700万 約600~1,000万
40畳
(約22坪)
約1,100~1,600万 約1,600万~2,000万 約900~1,300万

3-2. 離れと母屋をつなげる渡り廊下の増築にかかる費用

離れと母屋をつなげる渡り廊下の増築費用は、おおよそ50~200万程度みておきましょう。

費用は、2棟間の距離や内装に使用する材質のグレード、断熱材の品質などによって異なります。

3-3.追加工事にかかる費用

離れにキッチンや浴室、トイレや洗面台などの水廻りを設置する場合には、追加の工事費用がかかります。詳しい工事費用については以下のページで解説していますので、ぜひ参考にしてください。

増築によくある追加工事の費用

4.離れの増築をする際の手順

離れの増築を行う際の手順を解説していきます。

いざ増築しようと思っても、どこから手をつければよいのか、どのように進めていけばよいのかわからない、といった不安を解消しておきましょう。

  1. 各自治体の建築計画課などで、敷地内に増築できるかどうかの確認をします。
  2. 増築経験のある業者を探します。複数社から相見積もりをとり、業者を選定したら、増築プランの相談・図面の作成・工事の依頼をしましょう。
  3. 敷地が防火地域や準防火地域にある場合や、10㎡を超える増築となる場合には、確認申請を行います。申請は、一般的に業者や建築士に依頼します。
  4. 契約を交わしたら、いよいよ着工です。
  5. 離れの完成後、1カ月以内に登記します。

5.離れの増築にかかる期間

増築を計画してから引き渡しまでに、トータルで約4カ月~5カ月程度見ておきましょう。

そのうちの施工期間は、約1カ月~2カ月程度です。建築工法(木造・鉄筋(鉄骨)・プレハブ造)や増築の規模によって日数は異なり、現場で組み立てるだけのプレハブ造は工期が短めです。施工期間以外には、業者とのプランの打ち合わせや確認申請、検査済証の交付などの期間がかかります。

6.離れの増築を依頼する業者の探し方

離れの増築を行う際は、増築や改築などの施工実績が豊富な業者に依頼しましょう。費用面だけを見て安い業者に頼んでしまうと、工事のトラブルや追加費用が高額になる場合があるからです。

適切な業者を選ぶためには、2~3社から相見積もりをとり、比較検討することをおすすめします。比較することで信頼できる業者の選定ができ、最適な価格で増築することが可能になるのです。

7.まとめ

離れの増築は、空きスペースがあるにもかかわらず法律上建てられなかったり、理想よりも小さくしか建てられなかったりすることがあります。敷地に余裕さえあれば簡単にできそうなイメージですが、さまざまな法規制が関係してくるのです。

まずは、自分の家に離れを増築できるかどうか、できるとしたらどのような増築が可能なのかを確認してから計画を練り始めることが大切です。そのうえで増築プランを立てれば、満足のいく離れが完成するでしょう。

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