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昔の建物の趣を残しながら、建て替えよりも費用を抑えられるのが古民家リフォームの魅力です。しかし、古民家は修繕に加えて断熱や耐震補強なども必要になるため、費用は1,500万〜2,000万円ほどかかるケースがほとんど。
予算が1,000万円以内だと、可能な工事が限られます。
そこで本記事では、1,000万円でできるリフォームの現実的な範囲と、古民家リフォームの一般的な費用目安、優先順位を解説します。
リフォーム計画を進める前に、可能なリフォーム内容を整理してみましょう。
2026年4月現在、ナフサ不足による建築資材の高騰・供給不足が発生しています。
掲載の費用相場は現状を反映していない可能性があり、実際の工事費が大幅に異なる場合や、工事自体が困難な場合があります。
実際の費用感は、必ず施工業者にご確認ください。
中東情勢のリフォームへの影響については、こちらの記事を参照ください。
目次
1.1000万円でできる古民家のリフォームと一般的な費用相場
古民家のリフォームを考えたとき、まず気になるのが「1,000万円でどこまで工事できるのか」という点ではないでしょうか。
まずは1,000万円でできるリフォームの現実的な範囲と、古民家リフォームの一般的な費用相場を確認していきましょう。
1-1.1000万円でできる古民家リフォームを専門家が解説
予算が限られている中での古民家リフォームについて、注文住宅やリフォームに多く携わり、古民家リフォームも数多く手がけた経験のある「あなぶき・きなりの家株式会社」の谷口さんに詳しいお話を伺いました。
古民家は内装や外装だけでなく、構造部分まで劣化している可能性が高いため、まず優先すべきは「安全性を高めるための工事」です。
具体的には、次のようなリフォームを優先して行うことになります。
- 耐震補強（基礎・構造の補強）
- 屋根、外壁の修繕や交換（雨漏り対策）
- 構造部分の劣化対策
あなぶき・きなりの家谷口さん
それぞれの費用目安を見てみましょう。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 建物全体の耐震補強（古民家の場合） | 100万～300万円 |
| 筋かいによる壁の補強 | 5万～20万円/箇所 |
| 耐力面材による壁の補強 | 9万～15万円/箇所 |
| 柱への金物の設置 | 5万～20万円/箇所 |
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 屋根の重ね葺き（カバー工法） | 85万～180万円 |
| 屋根の葺き替え（全体の交換） | 90万～260万円 |
| 外壁の重ね張り（カバー工法） | 150万～220万円 |
| 外壁の張り替え | 200万～260万円 |
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| シロアリ駆除 | 10万～80万円 |
| 腐朽した構造材の補修 | 1万～5万円/箇所 |
| 基礎の補強 | 50万〜250万円 |
建物の状態にもよりますが、これらの工事だけで500万円以上かかるケースが多く、場合によっては1,000万円に達してしまうこともあります。
つまり、安全性を高める工事を行うだけで、予算の半分、あるいはそれ以上を充てることになるでしょう。
それぞれの工事の内容や優先順位については、次章で詳しく解説します。
1-2.古民家リフォームの相場は1,200万円～
前述のように予算が1,000万円の場合は、安全性を確保するための工事だけで予算に達してしまうケースが多くなります。
しかし古民家で快適に暮らすためには、断熱施工や内装・設備のリフォームも欠かせません。
では、古民家全体をリフォームする場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。
30坪の住宅を目安に見てみましょう。
| 工事内容 | 費用目安（30坪） |
|---|---|
| ハーフスケルトン | 1,200万～1,800万円 |
| 内部スケルトン | 1,800万～2,800万円 |
| 内部スケルトン＋断熱施工 | 2,200万～3,200万円 |
| 内外部スケルトン | 2,800万～3,800万円 |
古民家全体のリフォームは、「どこまで解体するか」によって費用が異なります。
それぞれの工事の特徴を見ていきましょう。
ハーフスケルトン
内装を中心に解体し、主要な構造部分は必要な範囲のみ手を加えるリフォームです。
費用を抑えつつも安全性をしっかりと高め、内装リフォームも行うことができます。
ただし、部分的な施工になるため、断熱性の向上には限界があります。
内部スケルトン、内部スケルトン＋断熱施工
屋根や外壁は残し、内装部分だけを解体してつくり直す方法です
室内は新築に近い状態まで改善でき、断熱施工も行えば快適性も高められます。
ただしこの方法が選べるのは、外装の傷みが少なく活用可能な場合のみです。
内外部スケルトン
内装に加え、屋根や外壁もすべて撤去し、主要構造部のみを残して再構築する方法です。
劣化した部分を根本から修繕できるため、安全性・快適性を大きく高めることができます。
ただし、費用は高額になりやすく、場合によっては建て替えと同等、またはそれ以上になる可能性があります。
スケルトンリフォームと建て替えの比較はこちらの記事を参考にしてください。
2.【図解】1000万円での古民家リノベの「優先順位マップ」
予算1,000万円の古民家リフォームでは、優先順位決めがとても重要です。
まずは安心して暮らせることを最優先にし、そのうえで予算バランスを見ながら快適性を高める工事を検討しましょう。
2-1.【最優先】命を守るリフォーム：目安500～700万円
古民家リフォームでもっとも優先すべきなのが、「建物の安全性」を高める工事です。
具体的には耐震補強や雨漏り対策、構造部分の劣化対策などを行います。
耐震補強（基礎・構造の補強）【最優先】
古民家は現行の耐震基準を満たしていないケースが多く、耐震補強は最優先の工事です。
基礎の補強に加え、柱・梁・壁の3点から見たバランス調整、筋かいや耐震金具などの追加を行い、建物全体の強度を高めます。
古民家は補修や補強箇所が多くなりやすいため、費用は100万〜300万円が目安です。
屋根、外壁の修繕や交換（雨漏り対策）
屋根や外壁の劣化を放置すると、雨水が建物内部に侵入し、柱や梁など構造部分の腐朽につながる恐れがあります。
とくに古民家では、瓦のズレや外壁のひび割れからすでに雨水が内部に侵入していることが多いため、雨漏り対策が不可欠です。
一般的な外装リフォームでは、既存の外壁や屋根材の上に新たな建材を重ねる「カバー工法」も選べますが、古民家リフォームでは建材ごとの交換をおすすめします。
構造部分の劣化対策
古民家では、床下や壁の内部でシロアリ被害や木材の腐朽が進んでいるケースも多く、その場合は傷んだ木材の交換や補強、防蟻処理が必要になります。
また、鉄筋が入っていない無筋基礎や基礎自体がない建物では、基礎からのつくり直しが必要です。
基礎補強は高額になりやすい工事ですが、この部分を適切に整備しておかないと、災害時の危険性が高まるだけではなく、住宅の重みに耐えられず倒壊してしまう恐れもあります。
2-2.【優先】健康を守るリフォーム：目安200～500万円
安全性を確保するリフォームの次に優先したいのが、健康面を守るためのリフォームです。
断熱施工
築50年を超える古民家では、断熱材が入っていないことが多く、家全体に断熱施工が必要になるケースも少なくありません。
断熱性が低い家は室内の温度差が大きいため、ヒートショックなど健康被害を引き起こすリスクが高まります。
そのため、床・壁・天井のそれぞれに断熱材を施工し、室内環境を整えることが重要です。
費用は30坪の住宅で、150万〜300万円が目安になります。
窓の交換
家全体の断熱施工が難しいときには、熱の出入りが大きい「窓」を優先して改善します。
費用目安は以下のとおりです。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 部分的な内窓の設置 | ～20万円 |
| 複数箇所に内窓を設置 | 20万～40万円 |
| 家全体の窓を交換 | 40万円～ |
予算が厳しいときには、過ごす時間が長いリビングや居室の窓を優先して交換するなど、施工箇所を絞って施工するとよいでしょう。
窓の断熱リフォームの優先順位については、専門家に基準を聞いた取材記事を参考にしてください。
水まわり設備の交換
古民家の水まわりは、設備の劣化や冬の寒さ、動線の悪さといった問題を抱えていることが多く、快適性だけでなく安全性の面からも優先して改善したい部分です。
それぞれの費用目安を見てみましょう。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| キッチン | 50万～150万円 |
| 浴室 | 100万～150万円 |
| トイレ | 20万～50万円 |
| 洗面脱衣室 | 20万～50万円 |
部分的な交換も可能ですが、まとめてリフォームすることで使い勝手や動線を大きく改善できます。
4点すべてを交換するときの目安は、150万〜300万円です。水回り設備はまとめてリフォームすることで費用を抑えることができます。
水まわり設備はグレードやオプションにこだわるほど高額になるので、予算1,000万円のリフォームではシンプルな仕様を選ぶことを心がけましょう。
2-3.【必要に応じて】好みをかなえるリフォーム：目安100～500万円
安全面と健康面の性能を高めたうえで予算が残ったら、暮らしの満足度を高めるリフォームを検討しましょう。
| 工事内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 間取り変更 | 20万円～ |
| バリアフリー工事 | 手すりの設置：3万～10万円/箇所 段差の解消：2万〜20万円/箇所 |
| 薪ストーブの設置 | 30万～60万円 |
| 造作家具の設置 | 収納：30万～ カウンター：10万～ |
間取りの変更や造作家具の設置を行えば、暮らしやすさが大きく向上し、リフォーム全体の満足度にも直結します。
しかし、これらの工事は優先順位としては後回しになるため、予算1,000万円ですべて行うのは難しいのが現実です。
まずは安心して住める状態を整えたうえで、無理のない範囲で取り入れましょう。
3.1000万で古民家をリフォームした事例4選
ここまでの費用感を見て、「予算1,000万円では足りないかも」と感じたかもしれません。しかし、実際には1,000万円前後でリフォームを実現している事例は多くあります。
ここでは、リフォーム事例をもとに「どこにお金をかけたのか」という部分に注目しながら見ていきましょう。
3-1.平屋の旧来の間取りを今の暮らしにフィッティング｜約1,030万円
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| 費用 | 約1,030万円 |
|---|---|
| 工期 | 約3か月 |
| 施工面積 | 約80㎡ |
老朽化が進んでいた住宅全体をリフォームした事例です。
耐震補強を行いながら間取りのレイアウトを全体的に見直し、段差の解消や引き戸への交換、設備の入れ替えなどバリアフリーにも対応。
使われていなかった小屋裏収納は吹き抜けにして開放感を出すなど、現代のライフスタイルに合う住まいへと一新しました。
家全体をリフォームしましたが、平屋かつ面積もコンパクトなため費用は1,030万円で抑えられています。
出典：https://freshhouse.co.jp/case/15348/
3-2.昭和レトロな雰囲気は残して断熱・防犯面を強化｜約560万円
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| 費用 | 約560万円 |
|---|---|
| 築年数 | 築60年以上 |
| 工期 | 約1か月 |
| 施工面積 | 約117㎡ |
築60年を超える古民家を再生した事例です。
耐震補強と断熱施工を中心に行い、必要な部分のみ内装や設備を交換しました。
間取りはほとんど変更せず、「残せるものは残す」「古民家ならではのレトロな雰囲気にする」という方針で、コストを抑えています。
出典：https://freshhouse.co.jp/case/11757/
3-3.補助金を活用した家全体の耐震工事｜実質負担1,155万円
| 費用（実質負担額） | 1,155万円 |
|---|---|
| 築年数 | 築40年 |
| 工期 | 4か月 |
築40年の戸建住宅を、安全性重視で根本から修繕した事例です。
当初は耐震補強や間取り変更を予定していましたが、現地調査の結果シロアリの食害もみられたため、構造部分から修繕を行いました。
家全体の修繕と改装で工事費は1,200万円を超えていましたが、補助金を活用したため、実質的な負担は1,155万円まで抑えられました。
出典：https://www.ishome.ltd/jirei/detail.php?pid=1158
3-4.蔵の雰囲気を再現しつつ住宅設備を入れ替え｜1,052万円
※横にスクロールできます
| 費用 | 1,052万円 |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| 工期 | 3か月 |
| 施工面積 | 75㎡ |
購入した中古戸建住宅を、古民家の雰囲気を活かしながら再生した事例です。
断熱施工や基礎の更新、水まわり設備の交換など、必要な修繕をしっかり行いながら、蔵のような落ち着いた雰囲気は残しています。
残す部分と変える部分のバランス設計によって、費用を抑えられました。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/2
4.古民家リフォームの予算オーバーを回避する方法
古民家リフォームでは、解体して初めて劣化や不具合が見つかることも多く、当初の見積もりよりも費用が膨らむケースは少なくありません。
とくに柱や土台の腐朽、シロアリ被害、基礎の劣化などは外から見えにくく、工事が進んでから発覚することも。
だからこそ大切なのが、こうしたリスクをあらかじめ想定し、リスクをコントロールする方法です。
4-1.古民家リフォームの実績が豊富な会社に依頼する
古民家リフォームの費用を抑えたい場合は、古民家リフォームの実績のある会社に依頼しましょう。実績のあるリフォーム会社に依頼すると、以下のようなメリットがあります。
- 古民家に関するノウハウが豊富なため工事が必要な箇所を正確に洗い出してくれる
- 予算に合わせた最適なリフォームプランを提案してくれる
- 着工後の追加工事により出費が重なる心配がない
全国数百社にのぼるリフォーム会社の中でも古民家リフォームの実績がある会社は数少なく、かつ質の高い工事ができる会社を自力で探すのは困難です。
4-2.ホームインスペクションで必要な工事を洗い出す
「ホームインスペクション（住宅診断）」は、住宅の健康診断のような調査です。
建物の劣化状況や雨漏りの有無、シロアリ被害などを調べたうえで、必要な修繕方法やメンテナンス時期、おおよその費用まで診断してもらえます。
費用は6万〜10万円ほどかかりますが、リフォーム会社が行う現地調査のセカンドオピニオンとして受けておくと安心です。
4-3.減税制度・補助金制度を活用する
古民家リフォームを行う場合、減税制度や補助金制度を活用し、費用を抑えることができます。
減税制度
古民家リフォームでは、減税制度を活用して費用を抑えることができます。ここでは、対象範囲が広く減税額が大きい所得税を例に挙げ解説します。
| 対象工事 | 控除率 | 最大控除額 （対象工事別） |
||
|---|---|---|---|---|
| 対象工事（いずれか実施） | 対象工事限度額 | |||
| 耐震 | 250万円 | 10％※ | 25万円 | |
| バリアフリー | 200万円 | 20万円 | ||
| 省エネ | 250万円 （350万円） |
25万円 （35万円） |
||
| 三世代同居 | 250万円 | 25万円 | ||
| 長期優良住宅化 | 耐震＋省エネ＋耐久性 | 500万円 （600万円） |
50万円 （60万円） |
|
| 耐震or省エネ＋耐久性 | 250万円 （350万円） |
25万円 （35万円） |
||
| 子育て | 250万円 | 25万円 | ||
※（）内の金額は、太陽光発電設備を設置する場合
※ 対象工事の限度額超過分、およびその他リフォーム工事についても一定の範囲まで控除率5％で控除対象となる
出典：国土交通省「既存住宅のリフォームに係る税の特例措置の延長」
所得税のほか、リフォーム内容によっては固定資産税や贈与税でも減税措置を受けられる場合があります。
リフォーム時の各種減税制度の詳細はこちらの記事を参考にしてください。
補助金制度
減税制度と同様に、補助金制度でも耐震、省エネ、バリアフリーのリフォームで国や自治体の補助金を利用できる場合があります。
| 事業名 | 概要 | 最大補助額 |
|---|---|---|
| みらいエコ住宅支援事業 | 省エネ・断熱改修、子育て対応リフォームなどに対して補助する制度 | 100万円/戸 |
| 既存住宅における断熱リフォーム支援事業 | 高性能建材を用いた断熱改修工事を行った場合に補助金を受けられる制度 | 120万円/戸 |
| 介護保険制度の住宅改修補助 | 自宅をバリアフリー改修するときに、介護保険を活用して国から補助金を受け取れる制度 | 18万円/戸 |
| 各自治体のリフォーム関連助成金 | 各自治体が独自に実施しているリフォームに対する助成金制度 | 制度により異なる |
補助金制度の詳細や利用条件は各自治体に応じて異なります。まずは、一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のWebサイトで確認しましょう。
古民家のリフォームで使える可能性がある補助金はこちらの記事でまとめておりますので、参考にしてください。
4-4.どうしても資金が足りないならローンの活用も検討できる
優先順位の高い工事を削ってしまうと、その後の住み心地や安全性に影響が出る恐れがあります。どうしても予算が足りない場合は、ローンの活用も検討しましょう。
古民家リフォームで選択肢に挙がるのは、次の2つです。
- 無担保リフォームローン
- 住宅ローン
古民家を購入してリフォームする場合は、住宅ローンを利用できる可能性があります。
ただし、住宅ローンの審査には物件の担保価値も影響するため、建物の資産価値が低い古民家は、審査に通らない、あるいは借入可能額が低くなる点に注意が必要です。
そのため古民家リフォームでは、無担保リフォームローンで不足分のみを補う方法が現実的になります。
ローン審査は収入や年齢、勤続年数などのさまざまな要素をもとに判断されるため、まずは金融機関の窓口で相談してみるとよいでしょう。
5.費用を抑えて古民家をリフォームするときの鉄則
限られた予算の中で古民家リフォームを成功させるためには、「何にお金をかけ、何を抑えるのか」の見極めと判断が重要です。
5-1.建物の安全に関わる工事は妥協NG
繰り返しになりますが、建物の安全性に関わる工事は優先的に行い、予算面で妥協しないようにしましょう。
リフォームでは見た目の改善に意識が向きがちですが、古民家で本当に重要なのは、耐震性や断熱性といった「性能を高める工事」です。
これらを後回しにすると、災害時の倒壊や雨漏りによる劣化のリスクにつながります。
見えない部分こそ、最優先で整えることが大切です。
5-2.法的・物理的な「制限」は必ずチェック
古民家には、次のような制限が出る可能性があります。
- 再建築ができない
- 火災保険の保険料が高額になる、または加入できない
古い住宅の中には現行の建築基準法を満たしておらず、建て替えや建築確認申請をともなう工事ができない「再建築不可物件」も存在します。
該当すると、大規模な修繕が制限されたり、建て替えができず将来的な資産価値に影響したりするリスクがあるため、事前の確認が欠かせません。
再建築不可物件のリフォームについて、詳しくはこちらの記事を参照してください。
また、火災保険についても、木造の古民家は災害リスクが高いと判断され、保険料が高額になる、あるいは加入自体ができない可能性もあります。
こうしたリスクを防ぐためにも、リフォーム後の条件も含めて、プランの詳細を必ず事前に確認しておきましょう。
5-3.追加費用をあらかじめ見込んでおく
古民家リフォームで起こりやすいのが、想定外の追加費用の発生です。
中でも多いのが、次のような「見えない部分」に関する工事です。
- 壁や床を解体してから初めて判明する劣化
- 構造材の痛みやシロアリ被害
- 配管や配線の老朽化
これらは現地調査だけで完全に把握するのは難しく、工事中に追加対応が必要になるケースも少なくありません。
大幅な予算オーバーを防ぐためには、工事総額の10％〜20％程度を予備費として見込んでおくことが重要です。
また、古民家リフォームは建物全体の工事が基本なので、住んでいる家を工事する場合には、仮住まいや引っ越し費用にも費用がかかります。
工事費だけでなく、トータルで資金計画を考えてみてください。
6.1,000万円でも工事箇所を絞れば古民家リフォームは可能
古民家リフォームは予算1,000万円でも可能ですが、希望をすべてかなえるのは難しいのが現実です。どうしても、安全性を確保するための工事が優先されるため、内装や水まわりまで含めたリフォームを行う場合は、1,200万円以上がひとつの目安となります。
条件によっては、2,000万円、3,000万円を超えるケースもあるでしょう。
そのため、限られた予算の中で満足度を高めるためには「何にお金をかけるか」という部分を明確にし、優先順位を決めておくことが大切です。
その際には、事前調査や補助金の活用を提案してくれる、古民家リフォームの実績が多いリフォーム会社に相談するのもポイントになります。
リフォーム会社紹介サイトである「リフォームガイド」では、古民家リフォームの実績が豊富で、厳しい審査を通過した優良会社をご紹介しています。
相見積もりまでしっかりサポートしておりますので、まずはお気軽にご相談ください。
なら
