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非常に堅牢で耐久性の高い鉄筋コンクリート（RC）造の一戸建て住宅も、築50年という年月を経ると、どうしても経年劣化が見られるようになります。使い勝手の悪さや、耐震性への不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
愛着のある鉄筋コンクリート住宅をリフォームすべきか、それとも建て替えるべきかで悩む方もいらっしゃると思います。
本記事では、鉄筋コンクリート住宅のリフォームと建て替え、それぞれの費用相場やメリット・デメリットを詳しく解説します。さらに、住宅の耐久性や快適性を高めるためのリフォームのポイントや、活用できる補助金制度までご紹介します。
鉄筋コンクリート住宅にお住まいの方にとって、この記事がよりよい選択をするための助けになれば幸いです。
目次
築50年の鉄筋コンクリート住宅は建て替えるべき？
築50年を迎え老朽化した鉄筋コンクリート住宅の建て替えを検討されている方もいらっしゃると思います。
しかし、本当に建て替えが唯一の解決策なのでしょうか？
この章では、鉄筋コンクリートの法定耐用年数や建物の実際の寿命、耐震性などの観点から、建て替えを検討する前に知っておくべき重要なポイントを解説します。
法定耐用年数は47年｜適切な修繕で100年住み続けられる場合も
一般的に、鉄筋コンクリート造の建物の「法定耐用年数」は「47年」と言われています。しかし、本当に築50年の鉄筋コンクリートの家はもう寿命なのでしょうか？
法定耐用年数は税法上の減価償却費を計算するためのものです。実際に住めなくなるまでの期間とは異なります。つまり、適切なメンテナンスや修繕を行えば、60年から100年以上、場合によってはそれ以上長く住み続けることが可能なのです。
構造別法定耐用年数（住宅の場合）
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造（W造） | 22年 |
| 軽量鉄骨造（S造） | 19～27年（鉄骨の肉厚による） |
| 重量鉄骨造（S造） | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 47年 |
【参考】築40年以上のマンションストック数
出典：国土交通省HP
戸建ての鉄筋コンクリート造住宅は事例が少ないため統計データを見つけるのは困難ですが、鉄筋コンクリート造住宅の実際の耐久年数を把握する上で、多くのストックが存在する鉄筋コンクリート造マンションのデータが参考になります。
国土交通省の資料によると、2023年末時点で築40年以上のマンションは全国に約136.9万戸も存在します。その中には築50年以上のものも多数含まれており、築60年を超えるマンションも数万戸存在するとされています。
10年後には築40年以上の鉄筋コンクリート造マンションの割合は現在の約2倍に増加すると推計されています。そのため、鉄筋コンクリート造の建物を適切に修繕および改修して使い続けることが重要な課題となっており、ストック型社会を支えるための補修技術が年々進歩しています。
築50年は「旧耐震基準」｜耐震診断で耐震性を確認してから判断しよう
築50年の鉄筋コンクリート住宅は、「旧耐震基準」で建てられている可能性が高いことを知っておきましょう。
旧耐震基準は「震度5程度の地震で倒壊しないこと」を基準としたものでしたが、1981年6月1日以降に施行された「新耐震基準」では「震度6強から7程度の地震でも倒壊・崩壊しないこと」というより厳しい基準になっています。
築50年の鉄筋コンクリート住宅に安心して住み続けるために、専門家による耐震診断を受け、必要に応じて耐震補強を行うことを強くお勧めします。
旧耐震基準と新耐震基準の比較
| 項目 | 旧耐震基準 | 新耐震基準 |
|---|---|---|
| 耐震性能 | 震度5程度の揺れで建物が倒壊しないこと | 震度6強から7程度の揺れで倒壊・崩壊しないこと 震度5強程度の揺れで損傷しないこと |
| 適用建物 | 1981年5月31日までに建築確認を受けた建物 | 1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物 |
建て替え費用は木造より高額。同じ大きさに建て替えられないケースも
鉄筋コンクリート住宅の建て替え費用は、木造住宅よりも高額です。
新築時の坪単価は約90万円〜120万円程度が目安で、木造の相場よりも坪単価が20〜40万円程度アップします。
また、解体費用も木造住宅の2倍以上と高額で、1坪あたり約6万円〜8万円が相場とされています。さらに、築50年の建物の場合はアスベストが使用されている可能性があり、その調査・除去費用が数百万円規模で追加されることもあります。
現行の法基準への適合が求められる
築50年の住宅を建て替える際には、現在の建築基準法に合わせて設計する必要があります。
建築時には適法であっても、その後の法改正や周辺環境の変化によって現行の法に適合しなくなった建物は「既存不適格」建物とされ、特例で適法となっている状態です。
そのため、建て替えなどで建築確認申請を提出する必要が生じたときには、現行の法規制に合わせる必要があるのです。
例えば、敷地に接している道路が狭い場合は、建物を後退させて「接道義務」を満たすことが求められます。この場合、敷地面積が狭くなるため、家の大きさを小さくしなければなりません。
リフォームで築50年の鉄筋コンクリート住宅を「延命」できる？
築50年という年月を経た鉄筋コンクリート住宅には、さまざまな劣化が見られるようになります。
しかし、適切なリフォームを行うことで住宅の寿命を延ばし、快適な住環境を取り戻すことが可能です。ここでは、住宅を長持ちさせるためのリフォームについて詳しく解説します。
コンクリートや鉄筋の劣化対策、防水性能の回復で延命可能
鉄筋コンクリート造住宅の寿命を長く保つためには、建物の骨組みである構造躯体の劣化を防ぎ、防水機能を維持することが非常に重要です。
具体的には、ひび割れ（クラック）、コンクリートの剥がれ（爆裂）、コンクリート内部の劣化（中性化）などに対して適切な対策を講じる必要があります。
建物の詳細な状態を把握するためには、専門家による建物診断が不可欠です。診断では、中性化の進行度合い、鉄筋の錆びの状況、ひび割れの深さや幅などを詳細に調査します。
コンクリートや鉄筋の劣化対策
| 現象 | 症状 | 原因 | 対策方法 |
|---|---|---|---|
| クラック | コンクリートの表面に 発生するひび割れ |
・乾燥による収縮 ・地震や地盤沈下 ・建築時の施工不良 など |
・ひび割れの幅や深さ・状態により 各種工法で充填 |
| 爆裂 | コンクリートの表面が 剥がれ落ち、内部の鉄筋が 露出した状態 |
・クラックからの内部浸水 ・鉄筋の腐食 |
・脆弱な部分を除去し、錆びた鉄筋の防錆処理 ・剥がれたコンクリートの充填 |
| 中性化 | コンクリート内部の アルカリ性が失われ、 鉄筋が錆びやすくなる 現象 |
・空気中の二酸化炭素 ・酸性雨などの内部浸食 |
・表面保護材の塗布や含浸材の注入など |
防水性能の回復
屋上やベランダ、外壁の防水は、雨漏りを防ぎ、建物の内部に水が浸入するのを防ぐ上で非常に重要です。
一般的に、屋上やベランダの床防水の耐久性は約10年とされています。したがって、前回の改修から10年以上経過している場合は、床防水の更新工事を検討すべきでしょう。
外壁は、定期的な塗装やシーリングの打ち替えが必要です。タイル外壁の場合は、ひび割れの補修や剥がれた目地の詰め直しなどが必要となることがあります。
| 修繕時期の目安 | 修繕内容 |
|---|---|
| 築12～15年 | 屋上防水、外壁シーリング工事等の外部防水工事 |
| 築24～30年 | 給水引き込み管や分電盤、火災報知器等の各種設備更新 外部防水工事2周目 |
| 築36～45年 | 外壁/サッシ/ベランダ手すり等外部部材更新 外部防水工事3周目 |
| 築48～60年 | 構造躯体調査・設備更新2週目 外部防水工事4周目 |
参考：改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（国土交通省）
※この表は、一般的な分譲マンションの大規模修繕計画を基にした目安です。実際の住宅の状態や環境によって修繕時期や内容は異なる場合があります。
スケルトンリフォームで新築に近づけることが可能
フルリフォームの中でも、特に大規模な改修方法が「スケルトンリフォーム」です。
これは、建物の柱や梁、床といった構造躯体のみを残し、内装、設備、間仕切り壁などをすべて解体・撤去して、居住空間を一から作り直すリフォームを指します。
鉄筋コンクリート造の建て替えで最も費用がかかる「解体」と「構造躯体」の費用を抑えられるため、その分を内外装や設備仕様のグレードアップに充てることができます。
間取り変更の自由度が非常に高く新築同様のプランニングが可能な上、老朽化した給排水管や電気配線などのインフラ設備も刷新できます。まるで新築のような仕上がりとなるスケルトンリフォームも、ぜひご検討ください。
築50年の鉄筋コンクリート住宅はリフォームと建て替えどちらがお得？
築50年の鉄筋コンクリート住宅をリフォームする場合と建て替えする場合のメリット・デメリットをさまざまな角度から検討してみましょう。
| 比較項目 | リフォーム | 建て替え |
|---|---|---|
| 費用 | 〇 建て替えと比べて費用が抑えられる |
✕ リフォームに比べて費用が高額 |
| 工期 | 〇 建て替えに比べて工期が短い |
✕ リフォームに比べて工期が長い |
| 税金 | 〇 固定資産税の変動が少ない |
✕ 不動産取得税が掛かり、固定資産税も増加する |
| 法的な制約 | △ 大規模リフォームでは法的な制約がある |
✕ 現行法に適合させる必要がある 建て替えができない場合も |
| 間取りの変更 | ✕ 間取り変更の制約がある |
〇 自由な間取りとデザインを選べる |
| 住宅の性能 | ✕ 断熱・気密性が建て替えに劣る |
〇 最新の性能を実現できる |
| 今後のメンテナンス | ✕ 隠れた劣化と追加費用リスクがある |
〇 当面の大規模修繕の心配が少ない |
| 資産価値 | △ 性能を大幅に向上させれば一定の資産価値維持・向上も期待できる |
〇 向上する |
| 業者 | 〇 新築よりもリフォーム業者の方が多い |
△ 木造と比べて専門業者が少ない |
費用の比較
一般的に、リフォームは建て替えの約半分のコストで済むと言われています。なぜなら、建て替え費用には建築費だけでなく、設計費、申請費、地盤改良費、仮住まい家賃、引っ越し費用など様々な費用が含まれるため、リフォーム費用を大きく上回ることが多いからです。
特に、鉄筋コンクリート造の建て替えの場合は高額な解体費用を考慮する必要があります。ただし、築50年の鉄筋コンクリート住宅のように構造躯体の劣化が激しく大規模な補修が必要な場合はリフォーム費用も高額になり、建て替え費用との差が縮まることもあります。
どれくらいの差が出るのかは、家の状態によって大きく異なるため、見積もりを取って判断しましょう。
工期の比較
リフォームならわずか数日から6ヶ月程度で完了しますが、建て替えとなると半年から1年もの期間が必要です。
その間、仮住まいが必要になったり、引っ越しを繰り返したりと、大きな負担がかかります。リフォームであれば、工期が短く、住み慣れた家での生活を大きく変えることなく、快適な住まいを手に入れることができるのです。
将来性・資産価値・税金の比較
建て替えをすれば全てが新しくなり、住宅の資産価値も向上します。ただし、鉄筋コンクリート造は固定資産税や相続税が木造住宅に比べて高額になるという点に注意が必要です。また、新築時には不動産取得税が掛かることにも考慮すべきでしょう。
一方、リフォームでも『長期優良住宅化リフォーム』などを活用して性能を大幅に向上させれば、十分な資産価値の維持・向上が期待できます。それでも、法定耐用年数を超えた住宅では固定資産税評価額が大幅に下がるため、税負担を抑えながら快適な住まいを維持できるという大きなメリットがあります。
法的な制約の比較
「延床面積200㎡以下の平屋建て以外」の建物は、壁・柱・床・梁・階段といった建物の主要な構造部分に関わるリフォームを行う際には、現行の法基準に適合させることが義務付けられます。
そのため、場合によっては工事期間が長くなったり、費用が予想よりも高くなる可能性も考慮しておく必要があります。もちろん、建て替えの場合も、現行の法基準に沿って建て替える必要があります。
注意すべきは、「再建築不可物件」の場合です。建て替えも、主要構造部に関わる大規模リフォームも難しい（※）ことにご注意ください。「再建築不可物件」の場合は、建て替えではなく、建築確認が必要ない小規模リフォームにせざるを得ないことが多いでしょう。
※要件を満たせば工事ができる場合もあります。詳しくはこちらの記事をご確認ください。
プランニングのしやすさの比較
建て替えの場合、敷地に関わる制約の範囲内であれば自由に間取りを設計できます。その一方、リフォームの場合は既存の柱や壁の位置を変更することができません。
さらに、建物の構造によってもリフォームの制約が変わります。
【参考】鉄筋コンクリート造の構造2種類
一般的に「ラーメン構造」と呼ばれる柱で支える構造の方が「壁式構造」という壁で支える構造より、間取り変更の自由度が高いと言われています。
「壁式構造」は、取り除きたい壁が「構造壁（建物を支える壁）」だった場合、取り除くことができません。そのため空間の仕切りを変える変更に制約がでるのです。
どちらの構造であるかは、建築図面を確認するか、専門家に依頼して調査してもらう必要があります。
築50年の鉄筋コンクリート住宅リフォームの費用相場はいくら？
ここまで、築50年の鉄筋コンクリート住宅におけるリフォームと建て替えについて比較検討してきました。
では、実際にリフォームを行う場合、どのくらいの費用がかかるのでしょうか？
この章では、フルリフォームから部分的な修繕まで、具体的な費用相場を詳しく解説します。
フルリフォームの費用相場
一戸建て住宅全体をリフォームする場合の費用の目安は、700万円から1,500万円程度です。
ただし、築50年の鉄筋コンクリート住宅では、コンクリートの劣化や防水の問題など、特別な修繕が必要になることがあり、その場合は費用が大きく増える可能性があります。
そのため、リフォームを始める前に専門家に建物の状態を詳しく調べてもらい、あらかじめ少し多めの予算を準備しておくことが大切です。
構造躯体や防水、断熱に関わるリフォーム費用相場
築50年という年数が経っている鉄筋コンクリート住宅では、建物を支える骨組みや雨漏りを防ぐ防水部分の修理、地震に強くするための補強工事など、大がかりな工事が必要になる場合があります。
家の中で最も大切な『安全』に関わる部分のリフォームを、まずは優先して検討することをおすすめします。
耐震補強工事：費用相場50～1,000万円
| リフォーム項目 | 費用 |
|---|---|
| 耐震診断 | 30万円～50万円 |
| 耐震補強工事 | 50万円～1,000万円 |
先に説明したように、築50年の鉄筋コンクリート住宅は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるため、「耐震補強工事」が必要になる場合があります。
建物の状態によって必要な工事は異なりますので、専門家に相談して適切な工事を行うようにしましょう。
【参考】耐震補強工事の例
耐力壁の増設
壁は建物を支える大事な役割をしています。壁が少ないと地震の揺れに耐えられません。そこで、壁を増やして建物を丈夫にします。
鉄骨ブレースの設置
建物の骨組みに鉄の棒や筋交いを入れて補強します。これにより、建物が揺れにくくなります。
開口部の縮小
窓やドアなどの開口部は、壁に比べて弱い部分です。開口部を小さくしたり、数を減らしたりして、建物の強度を上げます。
コンクリートの増し打ち
コンクリートの壁や柱を厚くしたり、鉄筋を増やしたりして、建物をより頑丈にします。
外壁・屋上防水：費用相場10～200万円
| リフォーム項目 | 費用 |
|---|---|
| ひび割れ補修 | 10万円～100万円 |
| 外壁塗装※ | 80万円～150万円 |
| 屋上・ベランダ防水 | 100万円～200万円 |
※40坪住宅を想定
鉄筋コンクリート住宅を長持ちさせるには、雨水の侵入を防ぐ防水対策がとても大切です。鉄筋コンクリートは微細なひび割れが起こりやすいという難点がありますが、そこから雨水が入らないようにするための工事です。
防水が劣化すると、雨水が建物に入り込んで鉄筋を錆びさせ、コンクリートを壊してしまいます。そのため、建物の寿命が短くなってしまうのです。
定期的な点検とメンテナンスで、建物を長く保ちましょう。
断熱改修：費用相場4～300万円
| リフォーム項目 | 費用 |
|---|---|
| 内窓追加 | 1箇所あたり4万円～12万円 |
| 断熱ガラス交換 | 1箇所あたり1万円～5万円 |
| 窓カバー工法 | 1箇所あたり5万円～20万円 |
| 床・天井の断熱 | 1㎡あたり4千円～8千円 |
| 住宅全体の断熱改修 | 200万円～300万円 |
築50年の鉄筋コンクリート住宅は、現在の住宅と比べて断熱性能が低いことが多いです。
断熱性能が低いと、夏は暑く冬は寒く感じられ、光熱費も高くなってしまいます。断熱改修を行うことで、一年を通して快適な住環境を手に入れることができます。
水回りや内装のリフォーム費用相場
水回りの更新：費用相場5～250万円
| リフォーム項目 | 費用 |
|---|---|
| キッチンリフォーム | 50万円～200万円 |
| 浴室リフォーム | 10万円～250万円 |
| トイレリフォーム | 5万円～60万円 |
| 洗面所リフォーム | 10万円～50万円 |
水回りのリフォームを行うことで、日々の暮らしやすさや安全性が向上します。キッチン、お風呂、トイレなどは毎日使う場所なので、優先的にリフォームすることで生活の質が格段に向上し、より快適で便利な毎日を送ることができます。
ただし、築50年の住宅では、水道管や排水管の老朽化も考えられます。水回りの設備を新しくする際には、これらの配管も合わせて点検し、必要に応じて交換することをおすすめします。そうすることで、将来的な水漏れの心配を減らすことができます。
壁や床などの仕上げ材更新：費用相場5～40万円
| リフォーム項目 | 費用 |
|---|---|
| 壁紙の張り替え | 5～12万円 |
| フローリング上張り | 15～35万円 |
| フローリング張替え | 20～40万円 |
※6畳～12畳の部屋をリフォームする場合
内装リフォームにより見た目を一新できるだけでなく、古くなった内装材を新しいものに変えることで住み心地が向上します。さらに、収納スペースの増設や間取りの変更によって生活動線が改善され、より快適な生活空間を実現できるでしょう。
【事例紹介】鉄筋コンクリート住宅のリフォーム事例をご紹介！
ここでは、鉄筋コンクリート住宅の大規模リフォーム事例を具体的にご紹介します。
鉄筋コンクリート住宅のリフォームを検討される際の参考になれば幸いです。
【約1,200万円】築43年の鉄筋コンクリート造をリノベーション。三世代で住み継ぐ家に
| 築年数 | 43年 |
|---|---|
| リフォーム面積 | 約140m2 |
| リフォーム費用 | 約1200万円 |
| リフォーム工期 | 約2ヶ月 |
この事例では、ご祖父様が建てた築43年の鉄筋コンクリート造の住宅を、二世代が快適に同居できるようスケルトンリフォームをしました。建て替えよりも大幅に費用を抑えられたうえに、外壁の補修も行い、見た目も美しく生まれ変わりました。
天井、壁、床への断熱材の施工に加え、内窓を設置することで、住まいの断熱性を格段に高めました。
2階にお母様のプライベート空間を確保しつつ、万が一の際に家族が駆け付けられるような設計になっています。
ウォークスルークローゼットを備えた、家族が自然と集まるLDKに改修しました。
出典：FRESH HOUSE
【約2,200万円】4階建ての鉄筋コンクリート戸建てをリフォーム
| 築年数 | 27年 |
|---|---|
| リフォーム費用 | 約2200万円 |
| リフォーム工期 | 約半年 |
鉄筋コンクリート4階建ての戸建て住宅リフォーム事例です。1階部分を工房と賃貸スペースに改修し、2階から4階の自宅部分は水回りを中心に内装リフォーム工事を行っています。
1階の外周壁には断熱材を施工し、断熱性能を向上させ快適な空間を実現しました。
工房は、施主が自由にカスタマイズできるよう、コンクリート打ち放しの仕上げとしました。
2階の自宅部分のキッチンには、機能的なシステムキッチンを導入し、食器洗い乾燥機やガスコンロ用オーブンレンジも設置されました。
出典：山口建設
【2025最新】鉄筋コンクリート住宅のリフォームに使える補助金・助成金情報
鉄筋コンクリート住宅のリフォームでは、国や自治体が様々な補助金・助成金を用意しています。
これらを活用することでリフォーム費用を抑えられる可能性がありますので、積極的に検討しましょう。
▼リフォームの補助金に関する詳細は、こちらの記事で解説しています。
鉄筋コンクリート造リフォームの実績豊富な業者を選ぼう
鉄筋コンクリート住宅のリフォームは、木造住宅のリフォームとは違い、鉄筋コンクリート造の専門的な知識や技術、経験が特に必要になります。そのため、リフォームを依頼する業者選びはとても大切です。
【鉄筋コンクリート住宅のリフォーム業者選びの際に確認したいポイント】
- 鉄筋コンクリート住宅のリフォーム経験が豊富かどうか
- 専門的な知識や技術を持っているか
- 希望の間取りやデザインを提案してくれるか
- しっかりと話を聞いてくれて、信頼できる業者かどうか
- リフォーム後のサポートや保証があるかどうか
まとめ
今回は築50年の鉄筋コンクリート住宅のリフォームについて、建て替えとの比較や費用相場、注意点などを詳しく解説してきました。
47年の法定耐用年数を超えていても、適切なリフォームを行うことで、快適かつ安全に住み続けることは十分に可能です。ただし、耐震性や防水性といった安全性に関わる部分の改修は優先的に検討すべきでしょう。また、スケルトンリフォームのように、間取りや内装を一新することで、新築同様の住み心地を実現することも可能です。
最適な選択をするためには、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。
リフォームガイドの一括見積サイトを利用すれば、ご希望の条件に合った複数の優良リフォーム会社を簡単に見つけることができます。ぜひリフォームガイドを活用して、理想の住まいづくりを実現してください。
なら
