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子育てや親の介護などの将来的な暮らし方を考えるなかで、「実家、または自分たちの家を二世帯住宅にリフォームしたい」と考える方が増えています。
しかし、通常の戸建住宅と比べると大がかりなリフォームになるため、費用面を心配している方も多いでしょう。
二世帯住宅へのリフォーム費用は、住宅の状態や間取り、計画内容・設備仕様のグレードなどで、大きく変わってきます。
そこで本記事では、二世帯住宅にリフォームする際の費用の目安から、費用を抑えるためのポイント、進めるうえでの注意点までわかりやすく解説します。
よくある質問にもお答えしますので、ぜひ参考にしてください。
目次
1.【間取り別】二世帯住宅へのリフォームにかかる費用
二世帯住宅は、「どこを共有し、どこを分けるか」によって、費用が大きく変わります。
まずは、代表的な間取りタイプと、それぞれの費用目安を見てみましょう。
| タイプ | 生活エリアの分け方 | リフォーム費用の目安 |
|---|---|---|
| 完全分離型 | 生活エリアを完全に分けるタイプ | 2,000万円～3,000万円 |
| 部分共有型 | 住宅の一部を共有するタイプ | 800万円～1,200万円 |
| 完全共有型 | 個室以外をすべて共有するタイプ | 300万円〜 |
1-1.完全分離型｜2,000万円～3,000万円
親世帯と子世帯で、生活空間を完全に分けるタイプです。
リビングはもちろん、玄関や水まわりなどもすべて別々にするので、「1つの家を2軒分の家につくり変える」ようなイメージになります。
完全分離型は、両世帯にとってもっともストレスなく過ごせる間取りです。
しかし、間取り変更が必須なうえに、水まわり設備の排水管の移動や延長なども行うため、内装や外装を解体してから間取りをつくり直す『スケルトンリフォーム』になることも。
内外装が新築のようにきれいになる一方で、費用はとても高額になります。
目安は2,000万円〜3,000万円としていますが、工事内容によってはそれ以上かかるかもしれません。
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1-2.部分共有型｜800万円～1,200万円
親世帯・子世帯の生活スペースの一部を共有するタイプです。
予算やライフスタイルに合わせて、間取りを柔軟に決められます。
よく選ばれているのが、次のような共有・分離パターンです。
- 玄関や浴室は共有し、リビングやキッチン、寝室などは分ける
- リビングと個室以外はすべて共有する
- 玄関だけを共有にする
どこまで共有し、どこから分離するのかは自分たちの価値観と予算次第です。
部分共有型は費用と暮らしやすさのバランスが取りやすいため、二世帯住宅でもっとも選ばれています。
費用目安は800万円〜1,200万円ですが、分けるスペースが増えるほど費用は高くなり、結果的として「完全分離と費用が変わらなかった」というケースも。
とくにキッチンや浴室は設備代が高額なので、これらを分けると費用が一気に跳ね上がります。
1-3.完全共有型｜300万円～
完全共有型は、すべての設備を共有し、個室だけを分けるタイプです。
リビングも共有するパターンが多くみられますが、プライベート空間を確保するために『セカンドリビング』を設け、リラックススペースだけを分ける方法もあります。
ただし、それぞれの生活リズムが大きく異なる場合や、1人になれる時間・空間が必要な家族にとってはストレスになることも。
リフォーム費用は300万円〜と、もっとも費用は抑えられますが、その理由だけで選ぶのではなく、事前に家族でよく話し合い、価値観をすり合わせておくことが大切です。
二世帯住宅のメリットやデメリット、間取りについて詳しく解説した記事がありますので、ぜひこちらも参考にしてください。
2.【工事内容別】二世帯住宅へのリフォームにかかる費用
戸建住宅を二世帯住宅にリフォームするときには、「どこを」「どの部分まで」工事するかによっても、費用が大きく変わります。
具体的に何にどのくらいの費用がかかるのか、工事内容別の費用目安を見てみましょう。
| 工事内容 | 費用目安 | |
|---|---|---|
| 増設 | キッチン | 30万円～300万円 |
| 浴室 | 70万円～250万円 | |
| トイレ | 50万円～100万円 | |
| 洗面台 | 20万円～60万円 | |
| 玄関・階段 | 100万円～300万円 | |
| 間取り変更 | 間仕切り壁の設置・撤去 | 20万円～50万円 |
| 増築 | 平屋に2階を増築 | 1,000万円～ |
| 6畳の部屋を増築 | 220万円～320万円 | |
| 耐震・断熱 | 耐震補強 | 100万円～300万円 |
| 断熱施工（家全体） | 300万円～500万円 | |
| バリアフリー化 | 手すりの設置（廊下・階段） | 各6万円～ |
| スロープの設置（外構部分） | 10万円～（1ｍあたり） | |
| 段差の解消（床のかさ上げ） | 6万円～ | |
2-1.設備機器の増設
完全分離型と部分共有型にするときは、設備をただ入れ替えるだけではなく、増設する必要があります。
とくにキッチンや浴室は1か所増やすだけでも、100万円規模で費用が上がってしまう部分です。
費用を抑えるには、
- 子世帯にはシステムキッチンを置き、親世帯はコンパクトキッチンにする
- 洗面化粧台はシンプルなモデルを選ぶ
などがおすすめ。
2-2.間取り変更
部屋の配置や広さを変えるときには、既存の間仕切り壁を撤去し、新たに壁を設置します。
1部屋あたり20万円〜50万円が目安ですが、施工範囲や建物の状態によって変動するため、スケルトンリフォームにしたほうが費用対効果がよいことも。
リフォーム会社と相談しながら、検討しましょう。
2-3.増築
居住面積が足りないときには、増築という選択肢もあります。
方法としては、平屋なら2階部分を増築し、土地面積と建ぺい率に余裕があるなら敷地内に増築するのが一般的です。
ただし、増築費用はかなり高額になります。
6畳分の増築でも220万円から、2階部分を増築すると1,000万円以上はかかることが多いので、費用の観点から建て替えたほうがいいケースも出てくるでしょう。
リフォームと建て替えについては「5.二世帯住宅へのリフォームでは建て替えのほうがお得な場合も」でも解説していますので、そちらも合わせてご覧ください。
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2-4.耐震・断熱
戸建住宅は、築年数とともに耐震性や断熱性が低下していることも少なくありません。
家族全員で安心して快適に暮らせる家にするためには、耐震補強や断熱改修まで行ったほうが安心です。
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2-5.バリアフリー化
二世帯住宅へのリフォームを行うときには、バリアフリー化も欠かせません。
リフォームした後に、10年、20年と暮らしていくことを考えると、今のうちに玄関前のスロープや手すりの設置、段差の解消などを行っておけば、老後の暮らしも安心です。
せっかくリフォームをするのであれば、同時に考えておくとよいでしょう！
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3.二世帯住宅のリフォームで費用を左右する要因は？
二世帯住宅へのリフォーム費用は主に、以下の４つの要素で決まります。
- 建物の状態
- 間取り
- 施工範囲
- 設備・建材のグレード
建物の修繕箇所が多かったり、間取りを大きく変更するために家全体を改修する必要があったりすると、改修費用だけでも高額になりがちです。さらに設備や建材のグレードにこだわると、さらに跳ね上がります。
一方で、施工範囲を必要最低限に絞り、既存の間取りをいかす形で内装のみをリフォームすれば、費用を抑えることも可能です。
【中古住宅を買ってリフォームするなら、物件購入費用もかかる！】
実家や自分たちの家をリフォームする場合は、土地や建物の購入費用はかかりませんが、中古住宅を購入して二世帯住宅へリフォームする場合は、リフォーム費用に加えて物件購入費用も必要になります。
新たな物件で二世帯での生活をスタートしたいと考えている場合は、その点を加味したうえで、トータルの予算を考えましょう。
ただし、いくつかポイントを押さえておけば、費用負担を抑えることも可能です。
方法については、次章で詳しく確認しましょう。
4.二世帯住宅のリフォームで費用を抑える方法
二世帯住宅へのリフォーム費用はたしかに高額になりやすいものの、工夫しながら進めることで負担を抑えることができます。
計画段階で家族間の話し合いや確認しておくべき部分が多いので、あらかじめポイントを押さえておきましょう。
4-1.リフォームの優先順位を考える
1章と2章で触れたように、二世帯住宅へのリフォーム費用は工事範囲が広がるほど費用も膨らんでいきます。
そのため、費用を抑えるためにまず取り組むべきなのが、「優先順位の整理」です。
箇条書きでかまわないので、まずは次のように家族全員で希望を出し合ってみてください。
- 水まわり設備はすべて新しくしたい
- キッチンは2世帯分ほしい
- リビングは分けたい
- 間取りは自分たちの暮らしに合わせて変更したい
- 暮らしの快適性（耐震性・断熱性）を高めたい
そのうえで、「何をもっとも優先するか」の順位を決め、予算が厳しいときに「諦められる部分」まで決めておくのがポイント。
この作業をしておくと、リフォーム会社に予算内でできる工事内容を確認しやすくなり、予算オーバー対策につながります。
担当者が希望に合わせて棚卸を手伝ってくれます。
4-2.既存のものを再利用する
構造部分や階段、建具、間取りなどの使える部分はそのまま再利用し、大きく改修を避けるのも、費用を抑えるポイントです。
水まわり設備も配置を大きく動かさず、向きを変えるだけなど、配管に影響しない範囲で抑えましょう。
ただし、築年数が経った住宅の場合は、構造材や給排水管、断熱材などが劣化していることもあるため、残す部分と新しくする部分は現地調査を通して、リフォーム会社に判断してもらいましょう。
無理に再利用すると、のちに不具合が生じるリスクがあります。
4-3.補助金・減税制度の活用を検討する
リフォームを行うと、国や自治体の補助金・減税制度が利用できる可能性があります。
対象となりやすい制度は、次のとおりです。
- 国の省エネ補助金
- 自治体独自の助成金
- 住宅ローン減税
- 固定資産税の減税
制度の多くは、「住宅の省エネ性能を高めること」が必須条件ですが、リフォーム時に断熱性を高める設備仕様を取り入れれば、補助対象になるでしょう。
自治体独自の助成金なら、同居を対象にした制度や、助成金の加算対象として同居が優遇されるものも。
ほかにも、住宅ローンを組んだときに利用できる住宅ローン減税（控除）や、固定資産税の減税など、いくつか利用できそうな制度があります。
こうしたものを上手く活用することで、実質的にリフォーム費用を抑えられますので、予算を考える際の検討材料に入れておきましょう。
予定しているリフォームが対象になるかは、必ず最新情報を確認してください。
4-4.複数の会社から相見積もりを取る
同じように「二世帯住宅へのリフォーム」を相談しても、費用や提案内容はリフォーム会社によって大きく異なります。
同じ内容でも費用に数十万円から数百万円の差が出ることも少なくないので、費用を抑えたいと考えているなら必ず複数社で相見積もりを取りましょう。
その際に確認したいのが、次のようなポイントです。
- 提案内容
- 見積書の内容、金額
- 担当者の対応態度
- アフターフォローの有無
見積書を比較する際には総額だけで判断せず、必ず項目ごとの内容と金額がきちんと表記されているかもチェックしてください。
「工事一式」など簡易的な見積書を出してくる業者は、最終的に高額になる可能性があるため避けるのが無難です。
また、担当者の態度や提案内容なども、比較検討するうえで欠かせないポイントです。自分たちの希望をしっかりと汲み取り、費用面の相談にも真摯に答えてくれる担当者を探しましょう。
さらに、工事後のアフターフォローがしっかりしている会社を選べば、リフォーム後も安心です。
詳しくは以下の記事でまとめていますので、合わせてご覧ください。
5.二世帯住宅へのリフォームでは建て替えのほうがお得な場合も
二世帯住宅へのリフォームは既存の住宅をいかせるため、多くの場合は建て替えより費用を抑えられます。
しかし、次のような工事を行うと、建て替えと変わらない、あるいはリフォームのほうが高額になるケースも出てきます。
- 広範囲におよぶ修繕や大規模改修を行う
- 2階部分や敷地に増築する
- 大規模改修に加えて家全体の耐震補強や断熱リフォームも行う
とくに、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認された『旧耐震基準』の木造住宅は、築年数が経っているうえに耐震性もとても低いので、家全体を補強し、内外装を整えるためには多額の費用がかかります。
工事内容はもちろん、既存住宅の状態や築年数なども加味しながら、リフォームと建て替えのどちらが最適なのかを判断しましょう。
また、今の家の状態に適しているのがどちらか迷う場合は、詳しいリフォーム会社に相談して判断を仰いでみましょう。
【再建築不可物件に要注意！】
住宅が再建築不可物件にあたる場合は、大規模な修繕や改修、階段の架け替え（位置変更）、屋根の葺き替え、外壁の張り替えのように『建築確認』が必要になるリフォームは行えません。
再建築不可物件は、リフォームにかなりの制限が出るため、リフォーム会社と相談しながら住み替えも視野に入れたほうがよいでしょう。
再建築不可物件に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
6.二世帯住宅へリフォームするときの注意点
二世帯住宅はさまざまなメリットがある一方で、いくつか知っておきたい注意点もあります。
リフォーム計画にも大きく影響する部分なので、しっかり目を通してください。
6-1.家の工法や構造によって間取り変更が難しい
二世帯住宅へリフォームする場合、完全分離型や部分共有型だと間取り変更が必要になるケースがほとんどです。
しかし、建物の工法や構造によっては、間取りを思い通りに変更できない可能性があります。
たとえば、『2×4（ツーバイフォー）工法』は、壁が構造耐力上重要な役割を担っているため、 壁の撤去や大きな開口部を設けるなどができないことも。
6-2.ローンを利用するときは無理のない資金計画を
住宅ローンを返済中の家をローンでリフォームする場合、次のような選択肢があります。
- 新たにリフォームローンを組む
- 住宅ローンを借り換えて、リフォーム費用を上乗せする
金利の低さや住宅ローン減税（控除）を利用したいなら、住宅ローンの借り換えがおすすめです。ローンの残債を一括返済する際に手数料はかかりますが、ローンを1本化することで返済計画が整理され、全体像がつかみやすくなります。
ただし、どちらの方法を選ぶとしても、「毎月いくらまでなら無理なく払えるか」を軸に考えることが重要です。今後見込まれる生活費や教育費、将来の老後資金の積み立てなども含めて、家計全体のキャッシュフローを一度整理しておきましょう。
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6-3.費用の分担方法によっては贈与税が発生することも
二世帯住宅へのリフォームでは、家の名義と費用の分担方法によっては『贈与税』が発生する可能性があります。
たとえば、次のようなケースです。
- 親名義の家（実家）をリフォームするときに、子世帯が費用を負担する
- 子名義の家をリフォームするときに、親世帯が費用を負担する
実家をリフォームする歳に子世帯が工事費を出す場合や、子世帯の家の工事費を親が負担する場合、負担額が110万円を超えると税務上では「相手への贈与」とみなされ、贈与税の対象となることがあります。
高額になりやすい二世帯住宅へのリフォームでは、贈与税を知らないまま工事を進めてしまい、後から税金が発生して焦るケースも少なくないため注意しておきましょう。
7.二世帯住宅にリフォームする費用でよくある質問
最後に、二世帯住宅へのリフォームでよくある質問にお答えします。
7-1.1,500万円で二世帯住宅にリフォームできますか？
完全同居型や部分共有型なら、1,500万円以内におさまるでしょう。
費用感は次のとおりです。
| 間取り | 費用目安 |
|---|---|
| 完全同居型 | 300万円～ |
| 部分共有型 | 800万円～1,200万円 |
| 完全分離型 | 2,000万円～3,000万円 |
ただし、完全同居型や部分共有型でも、広範囲にわたって修繕が必要になると、1,500万円を超えてしまうケースも出てきます。
費用目安については『1.【間取り別】二世帯住宅へのリフォームにかかる費用』内で詳しく説明していますので、こちらを参考にしてください。
7-2.二世帯住宅へのリフォームは住みながらできる？
二世帯住宅へのリフォームでは、スケルトンリフォームやフルリフォームなど、家の中を全体的に工事する場合が多く、その間は仮住まいが必要になります。
完全同居型で、設備の入れ替え程度の小規模リフォームであれば住みながら工事できる場合もありますが、とても限定的です。
工事中は親世帯（実家）または子世帯の家に一時的に暮らす、または賃貸物件やマンスリーホテルなどの仮住まい先も考えておく必要があります。
工期の目安は家全体のフルリフォームで1〜2か月、スケルトンリフォームになると3〜5か月ほどかかります。
賃貸物件やマンスリーホテルを利用する場合は、引っ越し費用や生活費なども加味して、予算を考えましょう。
7-3.二世帯住宅にリフォームした後、住まなくなった方の家はどうする？
- 中古物件または土地として売却する
- （そのままorリフォームして）賃貸物件として貸し出す
- 建物を解体して、駐車場として貸し出す
もっともスムーズなのは、売却です。
売却で得た費用をリフォームにあてれば、自己負担を軽減できます。
「せっかくの資産だから運用したい」という場合は、賃貸物件や駐車場にして貸し出す方法も。入居者や利用者が見つかれば、安定した収入を得られます。
ただし、固定資産税や維持管理費などがかかる点に注意が必要です。
どのような方法が最適なのかは、住宅の条件や将来的なマネープランによっても変わってくるので、不動産会社やリフォーム会社と相談しながら最適な方法を検討してみてください。
8.まとめ
実家や自分たちの家を二世帯住宅へとリフォームすれば、多くの場合、新築や建て替えよりも費用を抑えられます。
ただし、どのくらいの費用がかかるのかは、住宅の状態や二世帯住宅の間取りタイプ、採用する仕様グレードによって大きく変わってきます。
場合によっては建て替えと変わらない、もしくは建て替えのほうが費用を抑えられるケースもあるため、いろいろな観点からシミュレーションを行い、比較検討することが大切です。
複数の選択肢から自分たちにとって最適な方法を選ぶためには、リフォームと建て替えのどちらにも対応でき、さらに税制面にも詳しい会社を見つけることが欠かせないでしょう。
その際には、ぜひ『リフォームガイド』をご活用ください。
お客さまのお住まいの地域や希望、予算などを踏まえて、二世帯住宅のリフォームに詳しい優良会社を複数社選出し、相見積もりまでサポートいたします。
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