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最近よく聞く『中古住宅のリノベーション』
リノベーションとは、既存の住宅に大規模な工事を行い、住まいの性能を現代の住宅レベルまで向上させたり、価値を高めたりすることを指します。
具体的には、内装や水回りはもちろん、耐震補強や間取り変更など現代のライフスタイルに合わせた工事を行います。
うまくいけば愛着の沸く家になること間違いなしですが、実際に自分がやるとすると、「費用はいくらかかる？」「どんなステップを踏めばいいの？」
など様々な疑問が浮かぶのではないでしょうか。
この記事では、中古住宅のリノベーションを考え始めたあなたに、中古住宅のリノベーションは何がいいのか、費用はいくらくらいかかるのか、反対におすすめできないのはどんな場合か、その他知っておくべきことなどをすべて解説します。
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目次
1.中古住宅のリノベーションの5つの魅力を徹底解説
中古住宅リノベーションの魅力は、ずばりコストパフォーマンスの高さです。
「新築購入と中古リノベーションで迷っている」
「中古住宅は新築より住みにくそう…」
とお考えの方に必見の内容ですので、ぜひ参考にしてください。
1-1.新築より選択肢が多く好立地な物件が見つかりやすい
中古住宅リノベーションの場合、新築より選択肢が多く好立地な物件が見つかりやすいです。
駅の近くなど交通の便がよい土地には既に家が建っている場合が多いものですが、少子高齢化の流れの中、中古物件として市場に出回る量は増えています。
希望のエリアで新築物件がなかなか見つからない場合でも、中古住宅であれば見つかる可能性があります。
1-2.新築より大幅にコスト削減が可能
中古住宅リノベーションは、新築を購入する場合に比べてかかる費用を大幅に抑えることができます。
中古リノベで費用が抑えられる理由は主に2つです。
①新築で更地を購入するより中古住宅付きの土地の評価額のほうが安い
中古住宅の場合、築20年を超えると住宅自体の価値がほぼゼロになり、取得金額は土地の評価額がおおむねイコールとなります。
新築で更地の場合、以前建っていた住宅の解体費用が上乗せされます。
②新築を建てる費用より中古住宅をリノベーションする費用の方が安い
スケルトンリフォームは、一定の補強は必要であるものの、既存の基礎や柱をそのまま利用します。そのため、建て替えよりも費用を抑えることができます。
中古住宅のリノベーションの費用については、2.で詳しく解説しています。
1-3.ライフスタイルや家族構成に応じた自在な間取り変更が可能
中古住宅リノベーションでは、ライフスタイルや家族構成に応じた自在な間取り変更が可能です。
【間取り変更の例】
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/1273
こちらは、子どもの独立をきっかけに、ご夫婦2人で住まう物件をリノベーションした事例です。和室を撤去し広々としたLDが完成したほか、キッチンの壁を取り払い、ダイニングが見渡せるようになりました。
このように、ご自身のライフスタイルに合わせて間取り変更を行うことで、住みやすさがグッと高まります。
新築建売住宅の場合は間取り変更ができませんが、リノベーションであればご自身の好きな間取りが実現できるほか、新築同様の仕上がりを期待できます。
1-4.近隣の環境を事前に知ったうえで住むことができる
新しい住まいに移る際は、あらかじめ建物の周辺についてできるだけ詳しく知っておきたいですよね。
中古住宅のリノベーションであれば、近隣環境・住民に関して把握したうえで工事計画を立てることができます。
分譲の新築では、隣近所の様子を事前に知ることはできません。
リノベーションを検討している場合は、近隣環境についても事前に調べておくとよいでしょう。
1-5.建物の大きさを変えずに工事が可能
中古住宅を解体して新しく家を建て替える場合、床面積が減少してしまうケースがありますが、リノベーションでは建物の大きさを変えずに工事が可能です。
新築に建て替える場合、現在の建築基準法に合わせて設計する必要があります。
例えば、現行の建築基準法には、「敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと建設できない」、という「接道義務」があります。一方、古い住宅地では道路の幅が4ｍに満たないところもあります。この場合、建て替え時に道路中心線から2ｍまで敷地を後退させる必要があり、建物が小さくなってしまいます。
リノベーション工事であれば、建物の大きさが変わる心配はありません。
リノベーションがおすすめできない中古住宅とは？
中古住宅の中には、リノベーションがおすすめできない物件が主に2パターンあります。
1.柱や基礎が激しく劣化している
白アリの食害で柱がボロボロであったり、そもそも基礎がない、といった状態の家は補強レベルでは済まない場合があります。安全に住めるレベルまで補強した結果、建て替えるよりも高額になる可能性もあります。
解体前に基礎や壁の内部の状態を判断するために、中古物件の購入前にどれくらいの費用でリノベーションが可能か、不動産会社を通してリフォーム会社に確認してもらいましょう。
2. 2×4工法で間取り変更に制限がある
2×4(ツーバイフォー)工法と呼ばれる工法で建てられた戸建ては、撤去できない壁や柱が多数あります。そのため、間取り変更に制限が生じます。
この場合も、物件の購入前に、リノベーションでどこまで間取りを変えられるかを不動産会社を通してリフォーム会社に確認してもらいましょう。
2.中古住宅のリノベーションの費用は500万～、間取り等全て作り直すなら1000万は必要
ここからは、中古住宅リノベーションにかかる費用について解説していきます。
中古住宅のリノベーションは最低500万円～、間取り等全て作り直す場合には1000万円は必要になります。
| 築年数 | おすすめリノベーションの内容 | 費用相場 |
|---|---|---|
| 築15～30年 | 水回り設備の交換、クロス・床張替、屋根・外壁塗装 | 500～1000万円前後 |
| 築30～40年 | 内装のみスケルトンリフォーム | 1000～1500万円前後 |
| 築40年以上 | 内装・外装ともにスケルトンリフォーム | 1500～1800万円前後 |
※建坪25坪の場合
※税別
特に、柱と構造部分以外を壊して行う「スケルトンリフォーム」の場合は、工事の規模が大きく費用も高額になります。
スケルトンリフォームにする場合の具体的な坪数別の費用相場はこちらです。
| リフォーム内容 | 内装のみスケルトンリフォーム | 内装・外装ともにスケルトンリフォーム | |
|---|---|---|---|
| 延べ坪（建物の各界の床面積の合計）（単位：万円） | 20坪（66㎡） | 750～1150 | 1000～1400 |
| 25坪（82.5㎡） | 900～1300 | 1200～1600 | |
| 30坪（99.9㎡） | 1000～1450 | 1350～1800 | |
| 40坪（132㎡） | 1200～1700 | 1600～2100 | |
| 50坪（165㎡） | 1400～2000 | 1900～2500 | |
なお、建物の状態は築年数で必ずしも判断できるものではありません。
建物の状態は必ずリフォーム会社に確認してもらい、見積もりを算出してもらいましょう。
3.中古住宅リノベーションの事例4選
ここからは、実際に中古住宅をリノベーションした事例をご紹介いたします。
ご自身のリフォームプラン作成の参考にしてください。
3-1.水回り中心の工事で暮らしやすい住まいへ
| 施工費用 | 550万円 |
|---|---|
| 築年数 | 15年 |
| 工期 | 1.5か月 |
| リフォーム面積 | 110㎡ |
間取り図
キッチン外観
壁を取り払い、完全対面キッチンになりました。視界が開け開放的になったほか、グレーの壁紙がアクセントになっています。
キッチン内観
キッチン本体は最新のものに交換し、使いやすさがグッと高まりました。カウンターの内側には調理器具を吊るすフックやコンセントなど、あったらうれしい機能を様々搭載しています。
浴室
浴室は落ち着いた色の壁面タイルを採用したことにより、スタイリッシュな雰囲気に仕上がりました。床面には細やかな凹凸があり、お掃除がしやすくなっています。
洗面化粧台①
以前よりもワイドな製品に交換しました。鏡の上の収納がなくなり圧迫感が解消されています。
洗面化粧台②
壁紙をグレーに変更し、モダンな雰囲気に仕上がりました。洗面ボウル下の収納を取り払ったことにより、すっきりとした見た目になっています。
和室→洋室
もともとあった間仕切りを撤去し、和室をなくしてLDKを拡張しました。窓から部屋全体に光が差し込み、より明るい空間になりました。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/1092
3-2.間取り変更で開放的な心地よい住まいへ
| 施工費用 | 750万円 |
|---|---|
| 築年数 | 15年 |
| 工期 | 1.5か月 |
| リフォーム面積 | 111.88㎡ |
間取り図
リビング
必要な柱のみ残し、間仕切りをすべて撤去しました。閉鎖的で使い勝手の悪かったLDKですが、間取り改善により家具が配置しやすくなりました。
和室
畳スペースは移動し、間仕切りを極力取り除いて窓からの光を取り入れられるようにしました。縦横どちらにも空間に余裕ができ、開放的な仕上がりになりました。
キッチン
キッチン本体はホワイトカラーのものに交換し清潔感のある見た目に仕上がりました。食器洗浄乾燥機がついており、食事のあとの片付けも時短が可能です。
浴室
全面タイルで冷たい印象の浴室でしたが、ベージュや白を基調とした温かみのある仕上がりになりました。浴槽側の壁面には手すりを付けたため、転倒リスクを低減できそうです。
トイレ
トイレは本体に加え内装の交換を行いました。電源ボタンが壁に移動し、横幅にゆとりが生まれています。
洗面室
洗面化粧台は直線的なデザインのものを採用し、スタイリッシュな見た目になりました。以前より収納スペースが広くなり、物があふれる心配もなさそうです。
外装
経年劣化による外壁のくすみが目立っていましたが、モノトーンカラーの落ち着いた雰囲気に仕上げました。エクステリアは柵を設けず開放的な仕上がりになりました。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/379
3-3.間取りと耐震性を改善し安心な住まいへ
| 施工費用 | 1480万円 |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| 工期 | 4か月 |
| リフォーム面積 | 87.76㎡ |
間取り図
リビング
狭小住宅のため、1階にあったLDKは多湿で外からの光が入りにくかったため、2階に移設しました。明るい色合いの内装材を選定し、光があふれるようなLDKになりました。
キッチン
小さく使いづらかったキッチンは、LDKの移動によりサイズアップを実現することができました。収納の色には赤を採用し、お部屋のアクセントとなりました。
浴室
浴室はゆったりとくつろげる空間になるように、在来工法の浴室からユニットバスへ更新しました。配管も一新し性能面でも改善されました。
洗面化粧台
洗面ボウルが小さく使い勝手の悪かった洗面化粧台も、最新の製品に交換し、格段に使いやすくなりました。収納スペースや三面鏡も新たに設置され、朝の身支度が快適になりそうです。
トイレ
トイレはコンパクトなものを採用し、すっきりとした仕上がりになりました。床・壁も一新し、清潔感のある仕上がりになっています。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/414
3-4.高級感のある中古住宅を過ごしやすい住まいへ
| 施工費用 | 1798万円 |
|---|---|
| 築年数 | 31年 |
| 工期 | 3か月 |
| リフォーム面積 | ー |
間取り図
リビング
もともとあった建物の高級感を残しつつ、間取りを改善することで開放的のある広々とした仕上がりになりました。大きな窓からは太陽の光が差し込むようになっています。
キッチン
ダイニングキッチンを拡張するために隣接した和室を撤去し、カウンターキッチンを新設しました。調理中にダイニングの様子を見ることができ、家族での会話も弾みそうです。
浴室
浴室は在来工法からユニットバスに更新しました。施主様からのご要望に応え、浴槽に浸かりながら庭を眺められるようにしました。
洗面室
洗面化粧台はすっきりと収納できる三面鏡タイプを採用しました。キャビネットも設置し、たっぷり収納できるようになりました。
トイレ
トイレは節水型のものへ交換しました。壁には小物を置くために、ニッチを設けています。
外装
経年劣化によって傷んでいた屋根を葺き替え、外壁は以前よりも明るい色合いの物を選定しました。玄関前のアクセントなど既存の良さを生かしつつ、築年数を感じさせない仕上がりになりました。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/400
5.予算内で満足度高く！中古物件のリノベーション業者の選び方
「せっかくリノベーションをするのだから、とことんこだわって理想の住まいを手に入れたい！でも、できれば費用は安い方がありがたい・・・」
中古住宅のリノベーションを検討している方なら誰でも、こう考えていることでしょう。
この章では、費用をかけるポイントを押え、満足度高く中古住宅をリノベーションする方法をお教えします。
5-1.あなたの趣向次第で選ぶべき業者は変わる！
リノベーションを扱う業者は数多く存在しますが、それぞれの特徴は大きく異なっています。満足できるリフォームを行うには、希望しているリフォームの内容に応じて業者を選ぶ必要があります。
やりたいリフォームがシンプルで、デザインにそれほどこだわりはないから費用はできるだけ抑えたい、という方には地元のリフォーム会社がおすすめです。
一方で、デザイン面や使い勝手のよさなどの面でリフォーム会社からの提案が欲しい場合は、提案力のある中堅リノベーション会社を選ぶとよいでしょう。
5-2.紹介サイトを活用して、あなたの希望に合った業者を見つけよう！
工務店や中堅リノベーション会社の提案力や施工品質は、業者によって差が大きいものです。お客様の満足度は、業者次第で大きく変わります。
中古住宅のリノベーションが得意で、しかもお客様の満足度が高い会社を見分けることは、一般の方には簡単なことではありません。
まずは紹介サイトなど専門家のアドバイスを活用して、リフォームの目的に合う工務店を探しましょう。
紹介サイトには、実際にその会社を利用したお客様の口コミや独自取材などの情報が集約されています。そのため、どの工務店が中古住宅のリノベーションを得意としているか、お客様からの評判がよいかを把握しているのです。
また、複数一括で紹介を受けられるので、やりたいリフォームの目的に合っている工務店を比較検討して選ぶことができます。
（ご参考）リフォームガイドのご紹介
リフォームガイドは、みなさまのリフォーム内容や趣向に合うリフォーム会社をまとめてご紹介します。
「どこに依頼すればいいのか分からない・・・」という方は、無料ですのでお気軽にご相談ください。
リフォームガイド：リフォームガイド：無料見積の申込はこちらから（登録はたったの30秒）
電話番号：0120-395-120
営業時間：10：00～19：00（全日）
また、中古住宅を購入してリフォーム・リノベーションする場合の流れを以下の記事でくわしく解説しているので、あわせてお読みください。
6.中古住宅のリノベーションでローンを組む際に知っておくべきこと
中古住宅のリノベーションでは、費用が1,000万円を超えることも珍しくありません。ローンを組む方も多いことでしょう。
この章では、中古住宅のリノベーションでローンを組む際に知っておくべきことをご紹介します。
6-1.中古住宅のリノベーションで選択できるリフォームローンは２つ
中古住宅のリノベーションに利用できるローンは2種類です。
- リフォームローン（高金利、無担保）
- 住宅ローン（低金利、有担保）
物件の購入に合わせてリノベーションを行う場合は、住宅ローン（低金利、有担保）を活用すると金利が低いためトータルコストが低くなります。
| リフォームローン(担保なし) | 住宅ローン(担保あり) | |
|---|---|---|
| 初期費用 | なしの場合が多い | 借り入れ金額の2.2%※2 |
| 金利相場 | 1.5~2.8% | 0.4~1.4% |
| 借入限度 | 500万or1000万が多い | 1億円が多い |
| 借入期限 | 最長5年or10年が多い | 最長35年が多い |
| 団体信用保険※1 | 原則なし | 原則あり |
| 手続き | ・簡単 ・審査短い(当日~2日) |
・煩雑 ・審査長い(4~7日) |
※1 契約者が死亡した時にローン残高を保険金で賄える保険
※2 事務手数料や保証料
（金利は2022年度4月時点の相場）
6-2.金利や返済期間の違いによる支払額シミュレーション
毎月の支払額や支払利息は、金利や返済期間によって大きく変動します。返済計画を立てる際は、以下の一覧表を参考にしてください。
| 金利（%） | 借入期間（年） | 支払額（円/月） | 支払総額（円） |
|---|---|---|---|
| 0.5 | 10 | 85,451 | 10,254,109 |
| 20 | 43,793 | 10,510,292 | |
| 30 | 29,918 | 10,770,640 | |
| 1 | 10 | 87,604 | 10,512,432 |
| 20 | 45,989 | 11,037,349 | |
| 30 | 32,163 | 11,578,871 | |
| 1.5 | 10 | 89,791 | 10,774,922 |
| 20 | 48,254 | 11,580,965 | |
| 30 | 34,512 | 12,424,105 | |
| 2 | 10 | 92,013 | 11,041,557 |
| 20 | 50,588 | 12,141,072 | |
| 30 | 36,961 | 13,306,188 |
| 金利（%） | 借入期間（年） | 支払額（円/月） | 支払総額（円） |
|---|---|---|---|
| 1.5 | 3 | 142,124 | 5,116,464 |
| 5 | 86,549 | 5,192,940 | |
| 7 | 62,740 | 5,270,160 | |
| 10 | 44,895 | 5,387,400 | |
| 2 | 3 | 143,212 | 5,155,632 |
| 5 | 87,638 | 5,258,280 | |
| 7 | 63,837 | 5,362,308 | |
| 10 | 46,006 | 5,520,720 | |
| 2.5 | 3 | 144,306 | 5,195,016 |
| 5 | 88,736 | 5,324,160 | |
| 7 | 64,945 | 5,455,380 | |
| 10 | 47,134 | 5,656,080 | |
| 3 | 3 | 145,406 | 5,234,616 |
| 5 | 89,843 | 5,390,580 | |
| 7 | 66,066 | 5,549,544 | |
| 10 | 48,280 | 5,793,600 |
リフォームローンについてもっと詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
7.中古住宅のリノベーションで使える減税などのお得情報
リフォームの規模が大きく費用が高額になりがちな中古住宅のリノベーションですが、減税制度や補助金制度を利用して費用負担を減らせる場合があります。
この章では、中古住宅のリノベーションで使える可能性のある減税制度や補助金制度をまとめました。
7-1.中古住宅のリノベーションで使える減税制度
リフォームで使える減税制度はいくつかありますが、ここではその中でも対象範囲が広く、減税額が大きい所得税の減税についてまとめました。
| 対象工事 | 最大控除額 （対象工事） |
|||
|---|---|---|---|---|
| 対象工事（いずれか実施） | 対象工事限度額 | 控除率 | ||
| 耐震 | 250万円 | 10％※ | 25万円 | |
| バリアフリー | 200万円 | 20万円 | ||
| 省エネ | 250万円（350万円） | 25万円（35万円） | ||
| 三世代同居 | 250万円 | 25万円 | ||
| 長期優良住宅化 | 耐震＋省エネ＋耐久性 | 500万円（600万円） | 50万円（60万円） | |
| 耐震or省エネ＋耐久性 | 250万円（350万円） | 25万円（35万円） | ||
| 子育て | 250万円 | 25万円 | ||
※（）内の金額は、太陽光発電設備を設置する場合
※ 対象工事の限度額超過分、およびその他リフォーム工事についても一定の範囲まで控除率5％で控除対象となる
出典：国土交通省「令和6年度 国土交通省税制改正概要（21頁）」
所得税のほか、リフォーム内容によっては固定資産税や贈与税でも減税措置を受けられる場合があります。
各種減税制度の詳細は以下の記事でも取り上げています。ぜひご一読ください。
7-2.中古住宅のリノベーションで使える補助金制度
減税制度と同様に、補助金制度でも耐震、省エネ、バリアフリーのリフォームで国や自治体の補助金を利用できる場合があります。
自治体の補助金制度の詳細や利用条件は各自治体に応じて異なります。一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のWebサイトで確認しましょう。
全国一律のリフォームで使える補助金制度にかんしては、以下の記事でまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
8.まとめ
いかがだったでしょうか。中古住宅をリノベーションする上で知っておきたい情報をまとめてご紹介しました。
中古住宅のリノベーションは、まずリノベーションするのに適した中古住宅を見つける必要があります。さらに、新築などほかのプランと比較し、さまざまな観点からじっくり検討することが必要です。
中古住宅のリノベーションが皆さまにとってベストなプランであった場合には、リフォームガイドも業者選びの点でご協力いたします。
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