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「古くなってきた実家。これまで何度かリフォームはしてきたものの、安全性や快適性を考えると、長く住み続けるのは難しいかもしれない」
「両親と同居するなら、いっそ建て替えたほうがいいのでは？」
このように、リフォームか建て替えかで悩んでいませんか？
リフォームか建て替えは状況によって最適解が変わるため、万人共通の「正解」はありません。
迷ったときには建物の状態や住みたい年数などの条件を整理しながら、判断していくことになります。
そこで本記事では、リフォームか建て替えかで悩んでいる方に向けて、築年数・建物の状態・費用の3つの視点から判断する方法を解説します。
あわせて事例やリフォーム時の注意点などもお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
目次
1.【リフォームvs建て替え】判断のための診断チェックシート
まずは「建物の状態」「理想の暮らし」「お金と将来」の3つの視点から、リフォームと建て替えのどちらが向いているのかを考えていきましょう。
各項目で当てはまる部分にチェックを入れ、最後にチェックの数を数えてみてください。
1-1.「建物の状態」に関するチェック
建物の状態は、リフォームか建て替えかで悩んだときの最重要ポイントです。
なぜなら、建物の構造や基礎部分の劣化が進んでいると、工事範囲が広がりやすく、高額な修繕費がかかる可能性が高いからです。
とくに築年数が経っている住宅だと、内外装を解体した際に、床下・壁内・屋根裏などの普段は見えない部分に腐朽が見つかることも多く、追加工事が発生するケースも少なくありません。
場合によっては建て替えのほうが費用を抑えられるケースもあるため、まずは覚えている範囲や目視でかまわないので、次のような項目をチェックしてみてください。
これらの中でもとくに修繕費用が高額になりやすいのが、シロアリ被害や雨漏りです。
防蟻駆除だけなら10万円前後で済みますが、食害がみられる場合は修繕に数十万円から数百万円かかることも。雨漏りも同様に腐朽がみられると、費用が一気に跳ね上がります。
上記のリストで当てはまる項目が多いようなら、建て替えを視野に入れましょう。
1-2.「理想の暮らし」に関するチェック
建物の状態の次に考えたいのは「直せるか」ではなく、直したあとの暮らしです。
自分たちが住まいに何を求めるのか、チェックリストを確認しながら希望を整理してみてください。
リフォームであっても、大がかりな間取り変更やバリアフリー化は可能です。
ただし、床面積を広げる（増築）、吹き抜けをつくる工事などは規模が大きく、構造計画が必要になるため、リフォームだと制約が出やすくなります。
また住宅の気密性においても、構造を骨組みまで解体する「スケルトンリフォーム」まで行わなければ大きな改善は期待できません。
しかしこうした工事を行うと、費用が建て替えと変わらない可能性も出てくるため、当てはまる項目が多いなら、建て替えも視野に入れたほうがよいでしょう。
1-3.「お金と将来」に関するチェック
見積額や工事後の住宅の扱いなどから、次の項目もチェックしてみてください。
リフォームを考えたときに見落としがちなのが、工事後の維持費や資産価値です。
建て替えよりリフォームのほうが短期的な費用は抑えやすくなりますが、メンテナンス頻度は建て替えよりも多く、建物の資産価値も下がりやすくなります。
後悔しないためには、工事後30年以上の維持費や資産価値まで含めて考えることが大切です。
もし上記のうちいずれかにチェックが入るなら、建て替えを優先して考えましょう。
【チェックリストの結果の見方】
ここまでのチェックリストのチェック状況から、下記のように判断しましょう。
＜すべての項目でチェックが少ない人＞
各章の項目でチェック数が少ない（目安は2つ以下）なら、ひとまずリフォームを前提に計画を進めるのがおすすめです。
とくに「建物の状態」に関するチェック数が少ないなら、建物の構造や基礎部分がしっかりしていると考えられます。
その場合は性能面や間取り、設備などを一新しても、建て替えより費用を抑えられるでしょう。
＜いずれかのカテゴリでチェックが多かった人＞
1-1から1-3まででどれか1つでもチェックが多いカテゴリがあるなら、建て替えも視野に入れて検討することをおすすめします。とくに「建物の状態」「お金と将来」のチェックが多いなら、思い切って建て替えたほうが、その後の満足度が高くなるかもしれません。
リフォームと建て替えの両方の見積もりを取り、提案内容を比較したうえで、どちらが最適かを検討してみてください。
【注意点】チェックリストだけではなく、必ず「プロの目線」のアドバイスを参考に！
建物の劣化は目に見える部分よりも、床下・壁内・屋根裏などの「見えない部分」で進行しているケースがほとんどです。判断を誤らないためにも、リフォーム会社または住宅会社などに依頼して現地調査を行い、プロ目線でのアドバイスを受けましょう。
より詳細に状態を把握したい方は、「ホームインスペクション（住宅診断）」や「耐震診断」を受けるのも一案です。
2.【リフォームvs建て替え】費用と手間を徹底比較
リフォームか建て替えかで迷ったとき、まず気になるのが「費用」ではないでしょうか。
たしかに費用は両者を比較するうえで欠かせないポイントですが、後悔しないためには、工期や建物の寿命、工事上の制限なども含めて総合的に判断することが大切です。
まずは一覧表で、それぞれの違いを整理してみましょう。
| リフォーム | 建て替え | ||
|---|---|---|---|
| 費用 | 工事費用 | 1,500万円～3,000万円 | 2,500万円～5,000万円 |
| ローン |
|
|
|
| 補助金・税制優遇 | 耐震・省エネ補助金など | 補助金＋住宅ローン控除 | |
| 工期 | 1か月～4.5か月 | 4か月～8か月 | |
| 建物の寿命 | 工事後30年～40年 （築40年目安） |
100年以上 （長期優良住宅） |
|
| 工事制限、注意点 |
|
|
|
表だけを見ると「費用はリフォームが安い」と、感じるかもしれません。
しかし実際は、何をどこまで直すか、そしてあと何年住む予定かによって、最適解が変わります。
ここからは、それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。
2-1.費用の違い
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 工事費用 |
|
2,500万円～5,000万円 |
| ローン |
|
|
| 補助金・税制優遇 | 耐震・省エネ補助金など | 補助金＋住宅ローン控除 |
工事費用は多くの場合、解体費用がかからない分、建て替えよりもリフォームのほうが抑えられます。内外装や設備を一新するフルリフォームなら、費用は1,500万円〜2,000万円が目安です。
ただし、築30年を超える住宅では、目に見える部分だけをきれいにするのではなく、内外装を骨組みまで解体し、根本から直す「スケルトンリフォーム」を行うのが一般的です。
スケルトンリフォームにかかる費用は、築年数に応じて次のように変わってきます。
| 内装のみスケルトンリフォーム | 内外装スケルトンリフォーム | |
|---|---|---|
| 築30年 | 1,200万円～1,700万円 | 1,600万円～2,100万円 |
| 築40年 | ー | |
| 築50年 | ー | 2,200万円～3,000万円 |
※40坪の場合。築40年を超えると内外装スケルトンが必要になるケースがほとんど
スケルトンリフォームの費用目安は1,000万円超ですが、増改築などを伴わなければ、建て替えより費用を抑えられるケースがほとんどです。
実際に、建て替えの費用目安は2,500万円～5,000万円となっており、国土交通省の「令和6年度住宅市場動向調査」によると、平均値は5,214 万円でした。
工事費だけで比べるなら、スケルトンリフォームであっても、リフォームのほうが大きく負担を抑えられます。
ただし、ローンや税制面では建て替えのほうが有利になります。
建て替えなら低金利の住宅ローンを利用しやすく、補助金制度や減税制度もリフォームより優遇される場合がほとんどです。
とくに年末の住宅ローン残高の0.7％が、最長13年にわたって控除される「住宅ローン控除（減税）」が適用されれば、還付金によって結果的に費用負担を軽減できます。
2026年（令和8年）の改正によって、より省エネ性が高い住宅や子育て世帯が優遇される内容になったため、建て替え時に要件を満たせば大きな節税性効果が得られるでしょう。
リフォームの見積額が建て替えの7割を超えるなら、こうした制度を活用することで結果的に「費用負担が大きく変わらない」となるケースも出てくるでしょう。
出典：国土交通省「令和6年度住宅市場動向調査」
出典：国土交通省「住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～」
2-2.工事期間の違い
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 工期 | 1か月～4.5か月 | 4か月～8か月 |
フルリフォームやスケルトンリフォームは、短ければ1か月、長くとも半年以内に終わるケースがほとんどです。解体作業が不要な分、建て替えよりも工期が短くなります。
一方、建て替えの場合は解体や基礎の新設などに時間を要するため、4か月〜8か月ほどかかるのが一般的です。
なお、リフォームか建て替えかで迷うほどの工事規模になるなら、どちらを選んだとしても、仮住まいが必要です。
予算の中に、引っ越し費用や工事期間中の家賃なども組み込んでおきましょう。
2-3.建物の寿命の違い
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 建物の寿命 | 工事後30年～40年 （築40年目安） |
100年以上 （長期優良住宅） |
築年数が経っている家でも、スケルトンリフォームによって構造部分まで修繕し、その後も定期的なメンテナンスを続けることで、工事後30年〜40年ほど暮らすことは可能です。
両親との同居や自分たちの老後までは、安心して暮らせるでしょう。
一方、子世帯（親世帯から見た孫）への引き継ぎや売却も見据えて考えるなら、建て替えのほうがおすすめです。
中でも「長期優良住宅」のように、耐久性・省エネ性・維持管理のしやすさを前提に設計された住宅であれば100年以上はもつといわれているため、長く、安心して住み続けられます。
2-4.工事制限の違い
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| 工事制限、注意点 |
|
|
既存建物の構造や基礎をいかすリフォームでは、柱や梁の位置、耐力壁の関係などによって、思い通りの間取りにできないケースがあります。たとえば、LDKを広げたときに空間にぽつんと柱が残ってしまうことも。
とくに木造の「ツーバイフォー（2×4）工法」に関しては、壁で家全体を支える構造のため、間取り変更自体が難しくなります。
一方で建て替えなら、こうした構造面の制限で悩む心配はありません。
ただし、建ぺい率や容積率、接道義務などの影響によって、面積をコンパクトにせざるを得ない可能性はあり、再建築不可物件にあたる場合は建て替え自体できません。
3.【事例】リフォームでどこまで変えられる？リフォーム内容と費用感を解説
ここまで費用や工期などのさまざまな観点から、リフォームと建て替えを比較してきました。しかし「実際リフォームでどれくらい家を変えられて、それにいくらかかるの？」と疑問に感じた方も多いはず。
そこでここからは実際の事例をもとに、どのようなリフォームができるのか、そしてどれくらいの費用がかかったのかを紹介します。
建て替えと迷ったときの費用感の目安として、参考にしてください。
3-1.【機能性向上】今の暮らしに合わせて「こうだったらいいのに」をすべて解消（900万円）
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| 費用 | 約900万円 |
|---|---|
| 築年数 | 25年 |
| 工期 | 約2か月 |
| 構造 | 木造戸建住宅（4LDK） |
| 施工箇所 | リビング、和室、キッチン、洗面、お風呂、トイレ（1階2階）、庭、玄関、バルコニー |
ライフスタイルの変化に合わせて、築25年の戸建住宅をフルリフォームした事例です。
LDKに隣接する和室の洋室化や、水まわり設備の交換などを中心に行っています。
あわせて、雨漏りしていた天井の補修やベランダの防水加工、室内の湿気対策なども実施しました。
この事例のポイントは、ただ見た目をきれいにするだけでなく、長く住み続けられるように、修繕もしっかりと行っていることです。
大きな間取り変更は行わずに家の性能面を優先するなど、工事箇所を絞り、優先順位を明確にしていたため、費用は約900万円と、建て替えに比べて大きく抑えられました。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/case/chiba-y-zenmen/
▼この事例の施主様の感想はこちら
3-2.【機能性向上】老後に備えて生活の場を1階に整えるリフォーム（1,045万円）
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| 費用 | 1,045万円 |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| 工期 | 2か月 |
| 施工面積 | 70㎡ |
| 施工箇所 | リビング、キッチン、洗面、お風呂、トイレ、外壁、屋根 |
老後の暮らしに備えるために、2階建て戸建住宅の1階部分をリフォームした事例です。
築40年ということもあり外壁や屋根の劣化が進んでいたため、外壁は補修と塗装、屋根は葺き替え工事を実施し、雨漏り対策を行いました。
さらに耐震補強や断熱施工を行うなど、性能面にも配慮し、快適性も高めています。
将来的にワンフロアで暮らせるように1階部分は大きく間取りを変えましたが、2階部分の工事は最小限に抑えたので、費用は1,045万円と、築40年のリフォーム費用の相場よりも抑えられました。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/844
3-3.【性能向上】築40年戸建ての使い勝手と断熱性能を向上（1,470万円）
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| 費用 | 1,470万円 |
|---|---|
| 築年数 | 約40年 |
| 工期 | 約4か月 |
| 構造 | 木造 |
| 施工箇所 | 家全体（フルリフォーム） |
相続した築40年の戸建住宅を、フルリフォームした事例です。
内装材や設備の交換など劣化していた部分はすべて交換し、耐震補強や断熱施工も実施。安全性と快適性を高める工事を優先して行っています。
また、建物下にあるガレージの天井高を高くするために、建物の床を上げる大がかりな工事も行いましたが、それでも費用は1,470万円と、建て替えよりも大きく抑えられました。
一般的に建物の構造にかかわる工事は高額になる傾向がありますが、この事例のように、施工方法や工事の進め方次第では、費用を抑えられる可能性があります。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/case/osaka-m-whole/
▼この事例の施主様の感想はこちら
3-4.【二世帯住宅化】築30年戸建てを修繕しながら二世帯住宅に（2,672万円）
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| 費用 | 2,672万円 |
|---|---|
| 築年数 | 30年 |
| 工期 | 4か月半 |
| 間取り／施工面積 | 6LDK → 4LDK ＋ 2LDK／210㎡（1階 145㎡ / 2階 65㎡） |
| 施工箇所 | 家全体（二世帯住宅化） |
延床面積210㎡（約65坪）の戸建住宅を、2世帯住宅へとフルリフォームした事例です。
和室の洋室化や動線設計の見直しなどを行い、現代のライフスタイルに合わせた部分共有型の二世帯住宅へとリフォームしました。
さらに、冬のヒートショックや結露対策のために窓の随所に「インプラス（二重窓）」を設置するなど健康面にも配慮し、親子が安心して暮らせる住まいになっています。
60坪を超える二世帯住宅を建て替えで実現しようとすると、費用は5,000万円を超えるケースがほとんどです。しかしこの事例では、既存の構造をいかしながら工事を進めたことで、費用は2,672万円と、建て替えに比べて費用を大きく抑えられました。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/1645
4.判断を失敗しないための「落とし穴」と対策
リフォームと建て替え。
どちらを選ぶにしても、1番避けたいのは後悔ですよね。
自分たちにとって最適な選択をするためにも、リフォームと建て替えで迷ったときに起こりやすいありがちな落とし穴と、その対策を整理しておきましょう。
4-1.【リフォームの罠】追加費用や制限が発生することがある
リフォームで多いのは、次のような落とし穴です。
リフォームの落とし穴
- 思わぬ修繕が必要になり、追加費用が発生する
- 構造上の制約で、希望どおりの間取りにできない
リフォームの現場では、建物を解体して新たな補修・補強箇所が判明するケースがよくあります。その場合は追加工事が必要になるため、工事内容によっては予算オーバーしてしまうことも。
築年数が経っている家ほど追加工事が発生しやすいので、予算の5％〜10％程度は予備費として確保しておくと安心です。
また、フルリフォームでは間取り変更を希望する方が多いのですが、抜けない柱があったり、構造上の問題で壁を撤去できなかったり、制約が出ることもあります。
希望どおりの形に仕上げるためにも、「どのくらい間取りを変えたいか」を具体的にリフォーム会社に伝えたうえで、建て替え案とも比較しながら検討しましょう。
4-2.【建て替えの罠】建て替えができない条件がある
「家を建て替えれば、今ある課題はすべて解決できる」と思われがちですが、実はそうとも限りません。次のような問題が出てくるケースもあります。
建て替えの落とし穴
- 再建築不可物件で、建て替え自体ができない
- セットバック（敷地を後退させること）によって建物が小さくなる
- 建ぺい率と容積率の制限によって、延床面積が小さくなる
家を建て替える場合は、現行の建築基準法に適合した建物にする必要があります。
現在の建物が現行の法規制を満たしていない場合には、上記のような制限が出るかもしれません。とくに建築基準法が施工される1950年（昭和25年）以前に建てられた住宅は、その可能性が高くなります。
しかし、法律関係は個人での判断が難しいため、建て替えにも対応できる会社に相談するのが確実です。まずは現地調査を依頼してみてください。
4-3.【資産価値の現実】将来の価値は「土地＋建物」で考える
リフォームか建て替えかで悩んだときには、目先の費用に意識が向きがちです。
しかし本当に大切なのは、住宅の「将来的な資産価値」。工事後に家をどうするのかによって、最適解が変わってきます。
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
建物の価値は、築年数によって下がっていくものです。
築年数が経っている家はたとえリフォームしたとしても、数年後には建物の価値はほとんどなくなってしまいます。
そのため、土地と建物を売却するときの査定額は、土地の価値のみで決まることを把握しておかなくてはなりません。
一方、売却の予定がなく長期にわたって住み続けるのであれば、初期費用を抑えられるリフォームのほうが、コストパフォーマンスが高くなるケースもあります。
「いつまで住むか」「将来売る可能性があるか」といった長期的なライフプランも踏まえたうえで、リフォームと建て替えのどちらが適しているかを考えてみてください。
4-4.【期間と手間の罠】「いつまでに住みたいか」も重要な判断材料
2章「【リフォームvs建て替え】費用と手間を徹底比較」でも説明したように、リフォームの工期は1か月〜4.5か月が目安なのに対し、建て替えは既存建物の解体工事や基礎の新設が必要になるため、4か月〜8か月と、かなり長くなります。
さらに前後の手続きを考慮に入れると、1年前後の時間がかかることも珍しくありません。
さらに打ち合わせや設計に時間がかかったり、職人不足などで着工開始が後ろ倒しになったりすると、当初の引き渡し日が延びることも。
スケジュールをギリギリで組んでしまうと、入学や転校、同居開始のタイミングなどに間に合わなくなるかもしれません。
また、手続きや引っ越しの手間に関しても、工事規模が大きいほど負担も増えやすくなります。期間だけではなく生活準備まで含めて、リフォームと建て替えのどちらが現実的かを判断しましょう。
5.リフォームか建て替え、どちらにも対応できる会社に相談して比較検討
リフォームと建て替えで迷ったときには、「建物の状態」「理想の暮らし」「お金と将来」などを参考にしながら、どちらが最適なのかを考えてみてください。
それでも決められないときには、どちらにも対応している会社に相談するのが確実です。
新築住宅の建築に慣れている会社なら、補助金関係や法律、税金、登記手続きなどの手続きも安心して任せられるでしょう。
パートナー選びの際には、ぜひ「リフォームガイド」をご活用ください。
お客さまの理想の生活や希望、予算などをもとに、お住まいの地域でリフォームと建て替えのどちらにも対応できる優良会社のみを紹介します。
無料でご利用できますので、お気軽にお問い合わせください。
なら
