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戸建住宅は築年数が経つにつれて、内装や外装の劣化が目立つだけでなく、断熱性や耐震性も徐々に低下していきます。しかし、建て替えになるとかなりの費用がかかるため、できればリフォームで済ませたいですよね。
そんなときに検討したいのが、『スケルトンリフォーム』です。
費用は建物の状態や施工面積にもよりますが、1,000万〜2,500万円が目安。住宅を全体的に改修しながらも、多くの場合建て替えよりも費用を抑えられます。
本記事では、スケルトンリフォームの詳しい費用目安や建て替えとの違い、費用を抑えるコツなどをわかりやすく説明します。ぜひ参考にしてください。
目次
1.戸建てのスケルトンリフォームでできる工事範囲
戸建住宅でスケルトンリフォームを行う前に、まずは基本を押さえておきましょう。
1-1.戸建てでのスケルトンリフォームの概要
スケルトンリフォームは、建物を『スケルトン＝骨組み』の状態まで解体し、内・外装をつくり直す大規模リフォームのことです。
柱や梁、基礎などの構造部分のみを残し、壁・床・天井・屋根・配管・電気設備などはすべて撤去します。構造部分に腐朽がみられるときには、内装をつくり直す前に修繕するため、新築同様の仕上がりになります。
ただし、スケルトンリフォームが向いているのは、『在来工法（木造軸組工法）の家です。
構造部分は残すのが前提のため、強固な基礎の上に柱や梁で骨格を組んだ家でなければ、修繕費用が高くつくことや、思い通りの間取りが実現できない可能性が出てきます。
たとえば、壁で建物を支える『ツーバイフォー工法（2×4工法）』や、築50年を超える住宅でよくみられる『無筋基礎（鉄筋が入っていない基礎）』や、石の上に柱を乗せただけの『石場建て』の家には不向きです。
ツーバイフォー工法の住宅などでも、必ずしもスケルトンリフォームができないわけではありません。
しかし、費用面や間取りの自由度といったメリットがいかしきれない可能性があるため、建て替えも視野に入れながら、リフォーム会社に相談したほうがよいでしょう。
1-2.スケルトンリフォームの施工範囲
スケルトンリフォームでは、建物の「壊す部分」「残す部分」を分けて施工します。
| 壊してつくり直す部分 | 残す部分（必要に応じて補修・補強） |
|---|---|
|
|
範囲分けしてみるとわかるように、建物をほぼ丸ごとリセットします。
内外装の大半は撤去しますが、構造部分はできる限り再利用するため、これだけ広範囲を解体しても新築より費用を抑えられるのです。内外装をつくり直す際に耐震性と断熱性を見直せば、性能面の向上も目指せます。
1-3.部分スケルトンリフォームという選択肢も
「家全体のスケルトンリフォームは予算的に厳しい」というときは、部分スケルトンリフォームという方法もあります。
- ハーフスケルトン：内外装の半分を解体する
- 内部スケルトン：内装のみを解体する
- 外部スケルトン：屋根や外壁だけを解体する
施工範囲を絞ってスケルトン化すれば、費用を大きく抑えられます。
(参考)スケルトンリフォームは原則『建築確認申請』が必要！
建築確認申請は、建物が法令に適合しているかを確認するための審査です。
2025年（令和7年）4月の建築基準法改正により、木造住宅の大規模リフォームでは申請が義務化されました。
延床面積200㎡以下の木造平屋は対象外ですが、2階建ての木造住宅をスケルトンリフォームするなら、申請が必要になると考えておいてください。
建築確認申請を行うことで懸念されるのは、費用の上乗せや工期の長期化です。
接道義務を満たさないなどの理由で再建築不可の物件では、スケルトンリフォーム自体ができない可能性もあります。
2.戸建てスケルトンリフォームの費用相場
冒頭で「新築より費用を抑えられることが多い」「相場は1,000〜2,500万円」だとお伝えしましたが、詳細な費用も気になりますよね。以下に説明します。
2-1.坪数別スケルトンリフォームの費用目安
まずは建物の面積別の費用目安を見てみましょう。
| 建物の面積 | 費用目安 |
|---|---|
| 20坪（約66㎡） | 1,000～1,400万円 |
| 25坪（約82.5㎡） | 1,200～1,600万円 |
| 30坪（約99.9㎡） | 1,350～1,800万円 |
| 40坪（約132㎡） | 1,600～2,100万円 |
| 50坪（約165㎡） | 1,900～2,500万円 |
スケルトンリフォームの費用目安は、1坪あたりの施工面積『坪単価』をベースに算出されます。目安は30〜50万円/坪ですが、リフォーム会社によってさまざま。標準仕様のグレードや含まれる工事、中間マージンなどの違いによって坪単価が変わってきます。
さらに、仕様や設備にこだわったり、耐震・断熱リフォームなどを行ったりすると、坪単価が80万円を超えるケースもあるため、予算を決める前に見積もり依頼をするのが確実です。
2-2.工期と仮住まい費用の目安
家全体をスケルトンリフォームするときは、仮住まいが必要です。
工期は3～5か月ほどかかるケースが多いので、以下の費用も見込んでおきましょう。
- 引っ越し費用（2回分）
- 仮住まい先の家賃（賃貸住宅の場合）、または滞在費（ホテルの場合）
- 仮住まい中の光熱費
- 荷物の預かり費
- 保険料などの諸費用
これらをすべて含めると、工事費用とは別に65〜100万円程度はかかります。
月換算すると15万円前後が目安なので、「15万円 × 工期」で計算してみてください。
3. スケルトンリフォームと建て替えの比較費用
リフォームか、建て替えかで悩んだときには、それぞれの費用も比べながら検討してみてください。30坪の家をリフォーム、または建て替えるときの費用目安は以下のとおりです。
| スケルトンリフォーム | 1,350～1,800万円 |
|---|---|
| 建て替え | 2,670～2,760万円 |
建て替えは解体・基礎工事が必要な分、費用が高くなります。
ただし、1章で説明したように『無筋基礎』や『石場建て』の家だと修繕費が高くなることが多いので、場合によっては建て替えたほうが結果的に費用を抑えられるかもしれません。
スケルトンリフォームと建て替えで悩んだときには、将来的なトータルコストも含めてどちらにするかを考えましょう。
(参考)スケルトンリフォームvs建て替えの費用以外の比較ポイント
スケルトンリフォームと建て替えを比べた時、費用以外にも検討ポイントはあります。
［1］間取りプランの自由度は建て替えが上
スケルトンリフォームでは構造上、壊せない柱や梁が出てくるため、間取り変更ができるといっても制限が出たり、空間にポツンと柱が残ったりします。
完全な自由設計を望むなら、建て替えをおすすめします。
［2］建て替えの方が建物の寿命は延びる
スケルトンリフォームで損傷部分をすべて修繕した場合の住宅寿命は、30〜40年ほど。一方、建て替えると60〜70年、長期優良住宅なら100年以上はもつといわれています。
ただし、自分たちが暮らす期間を考えれば、リフォームでも十分なことがほとんどです。
［3］税金・補助金の扱いの違い
住宅の省エネ性能を高めるなら、リフォーム・建て替えのどちらも補助金が利用できます。ただし、リフォームと建て替えでは補助額が異なることが多く、建て替えのほうが補助額が大きいのが一般的です。しかし、建て替えはその分建築費用が高くなり、建物の資産価値が高くなることで、固定資産税も上がる可能性があります。
4.【事例で見る】スケルトンリフォームの実際の費用と工事内容
ここまでスケルトンリフォームの費用面を説明してきましたが、実際に工事をした方がどのくらいの費用をかけたのかも気になるところです。
ここからは、リフォーム事例を紹介します。
4-1.内部スケルトンリフォームで店舗兼住宅を実現【1,850万円】
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| 費用 | 1,850万円 |
|---|---|
| 工期 | 約4か月 |
築年数が経ち、外観・内観ともに劣化が進んでいた戸建住宅を、店舗兼住宅へとスケルトンリフォームした事例です。外壁・柱・屋根だけを残す、内部スケルトンでの施工です。
店舗部分と住居部分をきちんと分けて、プライベート空間をしっかり確保。1階が飲食店、2階が居住スペースになっています。元々住宅だったとは思えない、おしゃれな自宅ショットバーが完成しました。
出典：https://www.artreform.com/example/2897/
4-2.スケルトンリフォームで新築同然の住まいへ【1,995万円】
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| 費用 | 1,995万円 |
|---|---|
| 工期 | 約4.5か月 |
| 築年数 | 30年 |
| 施工面積 | 118㎡ |
築30年経った住宅を、スケルトンリフォームした事例です。
和室をなくしてLDKを広げたり、和室を洋室へと変えたりと、躯体はいかしつつ部屋の内装を一新。昔ながらのキッチンは、使い勝手のよいシステムキッチンへと入れ替えました。
さらに外壁と屋根も下地からしっかりと修繕し、軽量な屋根へと葺き替えて耐震性もUP。内外装をすべて交換し、現代のライフスタイルを反映した新築同様の住まいが完成しました。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/411
4-3.2階建てから平屋へ大改造【2,400万円】
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| 費用 | 2,400万円 |
|---|---|
| 工期 | 約4か月 |
| 築年数 | 30年 |
| 施工面積 | 133㎡ |
築30年で空き家になっていた実家を、スケルトンリフォームした事例です。
空き家になっていた期間が長く劣化が進んでいたため、基礎からしっかり修繕・補強し、耐震性も高める工事を行いました。その際に2階部分は減築し、平屋へと改装。
それに伴い、間取りも見直しました。
和室だった部屋はすべて洋室化してLDKを広げたり、キッチンを移動させて対面式に変えたりと、現代のライフスタイルを反映しつつ、ワンフロアでの生活ができるように配置変更がされています。見た目も中身もすっかりと変わり、建て替えたかのように感じるリフォームになりました。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/1012
4-4.耐震・断熱にもこだわったフルスケルトン工事【2,975万円】
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| 費用 | 2,975万円 |
|---|---|
| 工期 | 117日 |
| 築年数 | 40年 |
築40年の戸建住宅を、内外部スケルトンリフォームした事例です。
1階、2階ともに大幅に間取りを変更し、部屋配置から大きさまですべて一新。さらに高性能断熱材の充填や高断熱窓を採用するなど、住宅の断熱性を高める施工もしっかり行いました。
外観デザインや水まわり設備にも高性能で新しいものを選ぶなど、家全体のデザイン性と機能性の両方に、施主さまの希望が反映されています。
費用は3章で説明した目安よりも高くなっていますが、まるで新築のような、こだわりの住まいが完成しました。
出典：https://www.k-yamaken.com/case/skeleton-renovation-kodate-renovate-6537/
5.スケルトンリフォームで費用を抑える方法
スケルトンリフォームの多くが、1,000万円を超えるリフォームになります。
とても高額なので、少しでも費用を抑える方法があればとても助かりますよね。
最後に、スケルトンリフォームで費用を抑えるコツをお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。
5-1.部分スケルトン＋部分リフォームを組み合わせる
スケルトンリフォームは家全体で行ったほうが住宅寿命は延びますが、予算的に厳しいときには、部分スケルトンとリフォームを組み合わせる方法もあります。
たとえば、メインの居住スペースとなる1階部分は骨組みまで解体し、2階部分は内装のみをリフォームにする選択肢も。こうすることで、費用をぐっと抑えられます。
また、1階部分を工事するときには2階で暮らし、2階を工事するときには1階で暮らすなど居住スペースを移しながらリフォームを進めていけば、住みながらのリフォームも可能。仮住まい費用をコストカットできます。
5-2.補助金・助成金を活用する
国や自治体では、耐震改修・断熱・省エネ住宅化に対して補助金を支給しています。
スケルトンリフォームでは耐震・断熱・省エネ化の向上を目指すのが基本のため、対象工事に該当するケースがほとんど。100万円以上の給付金が支給される制度もあります。
住宅のスケルトンリフォームで利用できる可能性があるのは、次のような制度です。
- 住宅省エネ2025キャンペーン
- 既存住宅の断熱リフォーム支援事業
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業
- 各自治体が実施する 耐震リフォーム補助金制度
それぞれ対象工事や申請時期、条件（改修前の診断等）などが細かく指定されているので、リフォーム計画段階から「どの補助金が使えるか」を施工会社と相談しつつ、スケジュールを組むことが重要です。
なお、補助金制度の多くは年度替わりのため、必ず最新情報をチェックしてください。
5-3.減税制度を活用する
スケルトンリフォームで耐震性や省エネ性を高める工事を行うと、以下の所得税控除や固定資産税の減税制度を受けられる可能性があります。
- 住宅ローン減税
- リフォーム促進減税
- 固定資産税の減税
- 贈与税の非課税措置
控除や減税制度では直接的にリフォーム費用を抑えられるわけではありませんが、実質的な負担額を抑えられます。
中でも住宅ローン減税（控除）は節税性が高い制度なので、住宅ローンを利用する予定のある方は、要件を満たす工事を行いましょう。
【Point！】リフォームでも住宅ローンを組める！
中古物件を購入してスケルトンリフォームを行うときや、住宅ローンを完済した住宅を新たにリフォームするときには、住宅ローンを利用できる可能性があります。
借入可能額は年収や年齢、勤務状況、住宅の担保価値によって変わってきますが、自己資金からの捻出が難しいなら、ローンの利用を検討するとよいでしょう。
5-4.相見積もりで見積もり比較をしっかり行う
費用を抑えつつも満足度が高いリフォームにするためには、相見積もりをしましょう。
一般的なリフォームでは図面や自分たちの希望をもとに見積書を作成してもらいますが、スケルトンリフォームにかかる費用は既存住宅の状態によって変わってくるため、必ず契約前に現地調査をしてもらいましょう。
できれば3～5社で見積書と提案内容を比較し、よりよい条件を提示してくれた会社に依頼しましょう。
6.まとめ
築年数が経っている住宅でも、スケルトンリフォームを行えば新築同様の仕上がりになります。解体・廃材処分費用や基礎・構造材の新設費用がかからない分、同じ仕様なら建て替えよりも費用を抑えられるケースがほとんどです。
それでも予算が厳しいときには、部分的なスケルトンとリフォームの組み合わせや、ローンの借り入れるのもひとつ。支払いや返済に無理のない方法を選択しましょう。
もしリフォームか建て替えかで悩んでいるなら、どちらの工事にも対応している会社に相談するのが安心です。住宅の状態や希望、予算などをもとに、工事方法を提案してもらえるでしょう。
しかし、リフォームと新築のどちらにも対応している会社は、かなり限られます。
『リフォームガイド』に相談いただければ、お客さまのお住まいの地域から、希望を満たす優良会社を選出し、相見積もりまでサポートいたします。
まずは、無料一括見積もりをご利用ください。
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