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「二世帯住宅にリフォームしたいけれども、費用が気になる」
「お得に二世帯住宅リフォームする方法があるなら知りたい」
とお考えではないでしょうか。
二世帯住宅へのリフォームは、住宅をどのように分離・共有するのかによって大きく費用が異なることが特徴です。そのためまずは二世帯住宅のタイプとおおよその費用の目安を把握し、自分たちの予算も含めてリフォーム内容を検討することが重要です。
そこで今回は、二世帯住宅のタイプ別に、リフォームの内容と費用の目安を実例とあわせて紹介します。建て替えたほうがよいケースや、二世帯住宅リフォームで使える補助金・ローンなどについても解説します。
▼二世帯住宅の間取りパターンや事例、失敗と対策についてはこちらの記事を参考にしてください。
目次
1.二世帯住宅のリフォーム費用
二世帯住宅には3タイプあり、どれを選ぶかによってリフォーム費用の目安が異なります。
| タイプ | 生活エリアの分け方 | リフォーム費用の目安 |
|---|---|---|
| 完全分離型 | 各世帯の生活エリアを、住宅の左右や上下で完全に分けるタイプ | 1,000万円〜 |
| 部分共有型 | 玄関やリビングなど、住宅の一部を共有するタイプ | 800万円〜 |
| 完全共有型 | 寝室以外のすべての住空間を二世帯で共有するタイプ | 300万円〜 |
二世帯住宅へのリフォームは、分離する部分が多くなるほど費用が高くなっていくのが一般的です。タイプごとに、リフォーム費用の内訳や実際の事例を見てみましょう。
1-1.完全分離型にリフォーム：1,000万円〜
既存住宅を完全分離型にリフォームするには、1,000万円程度は見込んでおく必要があります。
＜完全分離型の二世帯住宅にリフォームする場合の費用目安＞
| 工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| 増築 | 平屋に2階を増築 | 約1,000万円〜 |
| 増設 | 外階段・2階玄関 | 約100～300万円 |
| 1階玄関 | 約100〜250万円 | |
| キッチン | 約30万〜100万円 | |
| ユニットバス | 約70万〜250万円 | |
| トイレ | 約50～100万円 | |
| 洗面化粧台 | 約20～60万円 | |
| 間取り変更 | 間仕切り壁の撤去や設置 | 約20～50万円 |
完全分離型では生活エリアをすべて分けるため、キッチンやトイレ、洗面所、浴室などの水回り設備をすべて2つずつ備える必要があることが、リフォーム費用が高額になる大きな理由です。
住宅を完全分離型にリフォームする際に、よくおこなわれる主な工事の内容と費用の目安は以下のとおりです。
それでは実際に完全分離型二世帯住宅にした事例を見てみましょう。
【事例】2階への玄関と階段を増築！完全分離型二世帯住宅を実現
ご主人のご実家を完全分離の二世帯住宅にするために、増築して2階に上がる玄関と階段を新設しました。
| 工事内容 | 費用 |
|---|---|
| 1階・2階増築工事 | 約320万円 |
| 2階水回り工事 | 約420万円 |
| 玄関・階段新設工事 | 約118万円 |
| 外壁・屋根・窓・防水工事 | 約643万円 |
| 耐震・断熱工事 | 約135万円 |
| 間取り変更・内装工事 | 約678万円合計 |
| 合計 | 約2,314万円 |
BEFORE
（青：水回り、オレンジ：LDK、緑：玄関）
AFTER
居室しかなかった2階には、新たに浴室と洗面、トイレ、キッチンを新設。もともと1階と2階をつなぐ内階段や廊下が配置されていたスペースを、無駄なく活用しています。
増築して2世帯住宅にする場合、外壁や屋根、階段の新設など、大がかりな工事が必要になるため高額になりがちです。しかしそれでも、3LDKのマンションを購入したり、戸建て住宅を新築したりするよりは、安価に抑えられていることがわかります。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/252
1-2.部分共有型にリフォーム：800万円〜
部分共有型のリフォーム費用は、共有する部分がどれだけあるかによって大きく異なります。
＜部分共有型の二世帯住宅にリフォームする場合の費用目安＞
| 工事の内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| 増築 | 平屋に2階を増築 | 約1,000万円〜 |
| 増設 | 外階段・2階玄関 | 約100～300万円 |
| 1階玄関 | 約100〜250万円 | |
| キッチン | 約30万〜100万円 | |
| ユニットバス | 約70万〜250万円 | |
| トイレ | 約50～100万円 | |
| 洗面化粧台 | 約20～60万円 | |
| 間取り変更 | 間仕切り壁の撤去や設置 | 約20～50万円 |
たとえば共有するのが玄関のみで、水回り設備はすべて分離するのであれば、実質完全分離型とほとんど変わらなくなることも。食の好みが違うのでキッチンだけは分けたいけれども、トイレや浴室は共有しても構わないといったケースでは、コストを抑えることが可能です。
部分共有型の二世帯住宅にリフォームする工事の内容や費用は、基本的には完全分離型と変わりません。このなかから、共有範囲に合わせて必要な工事・不要な工事を取捨選択することになります。
部分共有型の二世帯住宅にリフォームした事例を紹介します。
【事例】スケルトンリフォームで玄関のみ共有の二世帯住宅を実現
ビルの4階にある150平米近い広々とした5LDKを二世帯住宅にするために、内装をすべて撤去し間取りから作り変えるスケルトンリフォームを実施。玄関のみ共有する、子世帯3LDK＋親世帯1LDKへと変更した事例です。
| 世帯 | 工事内容 | 費用 |
|---|---|---|
| 子世帯 | LDK工事 | 229万円 |
| 浴室工事 | 111万円 | |
| トイレ工事 | 53万円 | |
| 洗面室工事 | 38万円 | |
| 洋室工事 | 87万円 | |
| 親世帯 | LDK工事 | 126万円 |
| 浴室工事 | 71万円 | |
| トイレ工事 | 36万円 | |
| 洗面室工事 | 35万円 | |
| 洋室工事 | 21万円 | |
| 解体工事 | 187万円 | |
| 間取り改築工事 | 613万円 | |
| その他工事 | 429万円 | |
| 合計 | 2,036万円 | |
BERORE
（青：水回り、オレンジ：LDK、緑：玄関）
AFTER
共有しているスペースは、玄関ドアを入ってすぐの土間部分のみ。それぞれの住居へと続く廊下も別々にし、互いのプライバシーを最大限守れる間取りになっています。そのぶん子世帯のLDKは、2世帯が集まっても窮屈に感じないような広さを確保。二世帯住宅のよさも十分感じられるよう工夫されています。
親世帯のトイレや浴室には手すりを設けてバリアフリーにするなど、細かな配慮もされています。共有部分は玄関のみで、水回り設備がすべて二世帯分必要になったことから、リフォーム費用は完全分離型と変わりません。部分共有型の二世帯住宅にするときには、予算も考慮しながら共有範囲を検討することが大切です。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/96
1-3.完全共有型にリフォーム：300万円〜
完全共有型の二世帯住宅では、寝室以外をすべて共有するため、玄関や水回りの設備は住戸に1つずつしかありません。そのためリフォームするときには、二世帯がより快適に使えるよう、住宅の機能性を高める以下のような工事をおこなうのが一般的です。
＜完全共有型の二世帯住宅にリフォームする場合の費用目安＞
| 工事内容 | 費用の目安 | |
|---|---|---|
| バリアフリー化 | 玄関ドアを引き戸にする | 30～50万円 |
| 手すり設置 | 2～6万円 | |
| スロープ設置 | 40～60万円 | |
| 設備交換 | ユニットバス | 60～120万円 |
| キッチン | 70～130万円 | |
| トイレ | 20～50万円 | |
| 洗面化粧台 | 15～40万円 | |
| 断熱化 | 内窓設置 | 8～20万円 |
| 一階に部屋増築 | 200～300万円 | |
| 二階に部屋増築 | 400～550万円 | |
基本的には、これからどんどん高齢になっていく親世帯に配慮した、バリアフリーリフォームを中心に実施します。二世帯となることで家族が増えるのに備え、寝室を増築するリフォームもよくおこなわれます。
完全共有型二世帯住宅にリフォームした事例を紹介します。
【事例】同居にあわせて築30年の実家を間取り変更リフォーム
お母様との同居を実現するため、店舗兼住宅だったご実家を完全同居型の二世帯住宅にリフォームした事例です。
| 工事内容 | 費用 |
|---|---|
| 解体工事 | 約148万円 |
| 仮設工事 | 約20万円 |
| ガレージ工事 | 約122万円 |
| 1階間取り変更工事 | 約147万円 |
| 2階間取り変更工事 | 約151万円 |
| 3階間取り変更工事 | 約678万円 |
| 階段工事 | 約106万円 |
| キッチン工事 | 約57万円 |
| トイレ工事 | 約38万円 |
| 合計 | 約1,016万円 |
BEFORE
（青：水回り、オレンジ：LDK、緑：玄関）
AFTER
もともと店舗として使用していた部分は車庫へと改装。1階にある洗面と浴室は最近リフォームしたばかりだったのでそのまま残し、生活しやすい1階をお母様のお部屋に整えました。
2階は全面的なリフォームを実施。キッチンは新しいものへと入れ替え、和式トイレは使いやすい洋式トイレへと刷新しました。子世帯の個室は3階に配置し、子どもが成長したときには子ども部屋として使用できるよう工夫されています。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/824
2.満足高くリフォーム費用を抑えるには業者選びが肝心！
少しでもコストを抑えてリフォームしたいときには、地元の工務店に依頼するのがポイントです。
二世帯住宅リフォームの依頼先は、大きく以下の3つに分かれます。
- 数名の従業員を抱え小規模で運営している地元の工務店
- 地域に複数店舗を抱えている中堅リノベーション会社
- 全国展開している大手リノベーション会社
リフォームには「定価」がないため、業者によって大幅に費用が異なるのが一般的です。基本的には、大手になるほど宣伝・広告費を吸収する必要があったり、小規模工務店に下請けにだすため中間マージンが発生したりすることから、費用が高くなる傾向があります。そのため少しでもコストを抑えてリフォームしたいときには、地元の工務店に依頼しましょう。
ただし、二世帯住宅リフォームは間取り変更や増築などの大がかりな工事をともなうことが多いため、腕が確かな優良工務店を選ばなければなりません。そのためには、複数社から同条件で見積もりを取る「相見積もり」をおこない、内容を比較することをおすすめします。
優良なリフォーム会社の具体的な選び方は、以下の記事をご参考にしてください。
3.二世帯住宅リフォームは必ず補助金をチェック
現在国が既存住宅（中古住宅）の活用・流通に力をいれていることから、リフォームに対してもさまざまな補助金が提供されています。二世帯住宅へのリフォームについても、以下のような補助金を活用できる可能性があります。
3-1.長期優良住宅化リフォーム補助金：補助額上限100万〜250万円/戸
長期優良住宅化リフォーム推進事業は、既存住宅の長寿命化・省エネ化など、性能を向上させるリフォームや、子育て世帯向けリフォームに対する補助金制度です。 三世代同居対応の改修工費も、補助金の対象に含まれています。
| 対象工事 |
＜性能向上リフォーム工事費＞ ① 劣化対策や耐震性、省エネ対策など特定の性能項目を一定の基準まで向上させる工事 ② ①以外の性能向上工事（バリアフリー改修工事・インスペクションで指摘を受けた箇所の補修工事・テレワーク環境設備改修工事・高齢期に備えた住まいへの改修工事 ＜三世代同居対応改修工事費＞ キッチン・浴室・トイレ・玄関の増設工事 ※いずれか2つ以上が複数箇所あること ＜子育て世帯向け改修工事費＞ 若者・子育て世帯が実施する子育てしやすい環境を整備するための工事 ＜防災性の向上・レジリエンス性の向上改修工事＞ 自然災害に対応する改修工事 |
|---|---|
| 補助率 | 補助対象リフォーム工事費用などの合計の3分の1 |
| 補助額（上限） |
①評価基準型：長期優良住宅（増改築）認定を取得しないものの、一定の性能向上が認められる場合：100万円／戸（150万円/戸） ② 認定長期優良住宅型：長期優良住宅（増改築）認定を取得した場合：200万円／戸（250万円／戸） （ ）内は、三世代同居対応改修工事を実施する場合、若者・子育て世帯または既存住宅の購入者が改修工事を実施する場合 、一次エネルギー消費量を省エネ基準比▲20％とする場合（太陽光発電による削減量は反映しない） |
| 申請条件 |
申込みはリフォーム工事の施工業者 ※リフォーム工事前にインスペクションの実施が必要 |
三世代同居対応工事では、キッチンや浴室、トイレ、玄関の増設工事が対象になります。工事後に、いずれか2つ以上が複数箇所あることが適用条件となっている点に注意しましょう。
3-2.子育てエコホーム支援事業：補助額上限30万〜60万円/戸
子育てエコホーム支援事業では、必須工事である断熱改修と同時におこなうことで、対面キッチンへの改修やバリアフリー改修などの補助を受けられる可能性があります。二世帯へとリフォームしたい住宅の断熱性能が低く、断熱改修などをおこなうのであれば活用を検討しましょう。
なお、既存住宅のリフォームの場合は、子育て世帯もしくは若者世帯の場合で最大60万円、その他の世帯であれば最大30万円が補助上限です。
4.建て替えのほうがお得な場合も！
二世帯住宅へのリフォームは、工事規模が大きくなることが少なくありません。とくに次のようなケースでは、工事費も高額になりがちです。
- 増築・改築をともなう
- 大規模に間取りを作り変える
- 築年数が古く、耐震補強や断熱化リフォームが発生する
上記に該当する場合は、リフォームにかかる費用とあわせて建て替えの見積もりをとり、比較することをおすすめします。
4-1. 建て替えを検討したほうがよいケース
1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認された、旧耐震基準で建てられた木造住宅は、大がかりな耐震補強が必要になる可能性があります。耐震性を考慮せずリフォームしてしまうと、大きな地震で損壊し、かけた費用がムダになってしまうかもしれません。
そのため二世帯住宅への大がかりなリフォームを検討する際には、まずは耐震診断を受け、住宅自体に問題ないか確認することをおすすめします。
多くの自治体では、地域の安全を守るために、耐震診断や耐震補強に対する助成事業を展開しています。耐震診断については全額補助されることも多いので、まずは住宅のある自治体に確認しましょう。
4-2. 二世帯住宅にリフォーム・建て替えるメリット・デメリット
二世帯住宅を検討しているときに、リフォームと建て替えに迷ったときには、それぞれのメリット・デメリットを比較して考えてみるのもおすすめです。
| リフォーム | 建て替え | |
|---|---|---|
| メリット |
|
|
| デメリット |
|
|
建て替えの場合、法令により新築する住宅の大きさに制限がかかったり、再建築できなかったりすることがある点にはとくに注意が必要です。
家を建て直すときには、「道路に2m以上接していなければならない」「家の前の道路幅は4m以上確保しなければならない」など、過去にはなかったさまざまな基準をクリアする必要があるためです。
場合によっては建て替えできず、リフォーム以外の選択肢がないこともあります。まずはリフォーム業者に確認しましょう。
5.二世帯住宅リフォームの資金を調達する方法
二世帯住宅へのリフォームで資金が足りない場合、ローンの活用も検討できます。二世帯住宅へのリフォームをするときには、下記2つの方法があります。
- リフォームローンを活用する
- （住宅ローンを返済中の場合）住宅ローンを借り換えてリフォーム費用を追加する
5-1.リフォームローンを活用する
リフォームローンには、有担保型と無担保型のローンがあります。無担保型は、審査のハードルが低く手続きが簡単というメリットがあります。一方、金利が高めというデメリットも。
5-2.（住宅ローンを返済中の場合）住宅ローンを借り換えてリフォーム費用を追加する
住宅ローンを返済中の場合は、住宅ローンを借り換えて、残債にリフォーム費用を追加するという方法があります。
リフォーム費用も住宅ローンの低金利で借り入れることができるため、返済額を低く抑えることができます。今よりも低金利の金融機関で借り換える機会にもなります。
6.まとめ
二世帯住宅へのリフォームにかかる費用は、工事の規模や内容によって大きく異なります。二世帯住宅リフォームは大がかりな工事になる傾向があるため、築年数や住宅の劣化状況によっては、耐震診断を受けたうえで建て替えの見積もりも取り、総合的に比較・検討するのがおすすめです。
なおリフォーム費用は定価がないため、業者によって差が大きいのが特徴です。基本的には地元密着型の小規模工務店に依頼すると、コストを抑えたリフォームをおこなえます。
ただし増改築をともなうような大がかりなリフォームを検討している場合は、技術力が高い工務店を選ぶことが重要です。
リフォームガイドでは、二世帯住宅リフォームの経験豊富なリフォーム会社のご紹介が可能です。匿名・無料で複数のリフォーム会社から一括で見積もりを取れるので、ぜひ活用をご検討ください。
▼実家を二世帯住宅にしようとお考えの方は、こちらの記事も参考にしてください。
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