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間取りを大きく変えたいときや中古マンションを購入したとき、選択肢のひとつに挙がるのが『スケルトンリフォーム』です。
室内を新築のような仕上がりにできるだけではなく、通常のリフォームでは触れられない配管部分も修繕できるなど、さまざまなメリットがあります。
しかし費用面や工事内容などで注意点もあるため、メリットとデメリットを把握したうえで検討しましょう。
目次
1.マンションのスケルトンリフォームとは？
（提供：あなぶき興産）
スケルトンリフォームは、室内を一度「骨組みの状態」にするリフォームです。
スケルトンに『骨組み』という意味があるように、建物（マンション）の内装をすべて解体し、コンクリートがむき出しの状態にしてから内装を作り変えます。
室内全体をリフォームする方法に『フルリフォーム』がありますが、スケルトンリフォームもフルリフォームの一部です。
出典：https://www.aigisetsubi.com/works/works-019/
2.スケルトンリフォームしたほうがいいのは築何年頃から？
スケルトンリフォームをしたほうがいいマンションの築年数は、40年が目安です。
築30～40年のマンションは壁紙や床材、設備類の劣化が目立つのはもちろん、床下の配管部分も劣化し、サビや水漏れなどが起こり始める時期でもあるからです。
リフォーム後に安心して暮らしていくためにも、表面だけをきれいにするのではなく、基礎部分からしっかり修繕しておいたほうがよいでしょう。
また築年数が経っていない物件も、間取り変更や水まわり設備の移動を希望するのであれば、スケルトンリフォームがおすすめです。
3.マンションをスケルトンリフォームする費用相場
マンションをスケルトンリフォームするときの費用相場は、650～1,450万円です。
工事費用の目安を、専有面積別に算出すると以下のようになります。
| 面積 | 費用相場 |
|---|---|
| 50㎡ | 650～850万円 |
| 60㎡ | 750～990万円 |
| 70㎡ | 840～1120万円 |
| 80㎡ | 920～1240万円 |
| 90㎡ | 990～1350万円 |
| 100㎡ | 1050～1450万円 |
※㎡単価約12.5～15万円で計算（費用提供：あなぶき興産｜実際のマンションスケルトンリフォーム施工例より）
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/mansion-renovation-hiyou/
㎡単価を元にした相場は上記のようになりますが、設備の仕様や造作の有無、資材の仕入れ価格などによっても費用は変わるため、明確な相場はありません。
そのため、内装にどれくらいこだわりをもって仕上げるかや、依頼するリフォーム会社によって費用は大きく変わります。
マンションリフォームで使える補助金・助成金
マンションのスケルトンリフォームでは、同時に断熱工事を行うことも多いため、断熱リフォームに関する補助金が使える可能性があります。
そのほかにも、エコ住宅設備の設置や、バリアフリー改修などで補助金・助成金が用意されています。マンションリフォームで使える補助金を下記記事にまとめていますので、チェックしてみてください。
4.マンションをスケルトンリフォームするメリット・実現すること
マンションをスケルトンリフォームするメリットについて、もう少し詳しく説明します。
4-1.大掛かりな間取り変更ができる
内装を解体し、室内全体を作り変えるスケルトンリフォームでは、大掛かりな間取り変更が可能です。
部屋数や配置の変更はもちろん、ファミリークローゼットを取り入れるなど、自分たちの希望を取り入れた間取りに変更することもできます。
室内を新築のようにきれいにするリフォームとは少し違って、スケルトンリフォームは「注文住宅のように自分たちで作り上げていく」というイメージのほうが近いかもしれません。
4-2.普段は見えない部分（配管など）も新しくなる
スケルトンリフォームでは基礎や柱がむき出しの状態になるまで解体するため、床下や壁裏に隠れている配管部分も同時に交換することが可能です。
リフォームを機に配管部分を交換しておけば、劣化による水漏れや蛇口からサビた水が出てくる心配もありません。
普段は見えない部分までしっかりと修繕できるのは、スケルトンリフォームを選択する大きなメリットと言えます。
4-3.買い替えよりも費用を抑えられる
内装や設備類が劣化してきたり、子の巣立ちなどでライフスタイルが変わったりすると、住み替えを検討する方も多いです。しかし新築市場は戸建て・マンションともに上昇が続いており、さらに仲介手数料や住宅ローンの手数料などの諸費用もかかります。
スケルトンリフォームは一般的なリフォームと比べると高額にはなりますが、買い替えと比べると、新居の購入費用がかからない分、費用を抑えられる場合がほとんどです。
自分の希望を反映しつつも費用を抑えられるのは、スケルトンリフォームならではのメリットと言えます。
5.マンションをスケルトンリフォームするデメリット・注意点
メリットが多く魅力的に感じるスケルトンリフォームですが、知っておきたいデメリットや注意点もあります。
5-1.工事中は引っ越しが必要
スケルトンリフォームでは専有部分をすべて解体するため、部分的なリフォームのように住みながらの工事はできません。工事期間の1.5〜4か月ほどは、仮住まいが必須となります。
実家に移り住む場合は家具・家電類の預かりサービスや倉庫のレンタル料金だけで済みますが、賃貸物件に入居する場合は敷金・礼金に加えて入居期間分の家賃も必要です。
5-2.マンションの構造や規約によっては希望通りにならないこともある
スケルトンリフォームは自由度の高さが魅力ですが、マンションでは構造や管理規約によって希望通りの工事ができない可能性もあります。
水まわりの移動に制限が出る
マンションでは配管を通す『PS（パイプスペース）』が共用部分となっており、専有部分の中にあるものも移動することはできません。PSを起点にした移動は可能ですが、どうしても移動距離に制限は出てしまいます。
また、配管が下階の天井裏を貫通している『直床工法』のマンションでは、PSまでの距離とは関係なく水まわりを移動することはできません。
水まわりの移動可否については素人での判断は難しいので、必ずリフォーム会社に相談してください。
壁式構造は間取り変更が難しい
マンションの構造には柱や梁で建物を支える『ラーメン構造』と、耐力壁で建物を支える『壁式構造』があり、壁式構造の場合は間取り変更に制限が出てしまう可能性があります。
壁式構造の耐力壁は共用部分だけではなく室内にもあり、その部分の壁は壊せないからです。
ただし壊せないのは耐力壁のみで間仕切り壁は壊せるので、工夫次第で希望は叶えられる可能性があります。壁式構造だからといって、スケルトンリフォームを諦める必要はありません。
共用部分はリフォームできない
共用部分といえばエントランスや階段、エレベーターを思い浮かべるかもしれませんが、専有部分にある玄関ドア、窓ガラス・サッシ、PS、バルコニーも共用部分にあたります。
共用部分についてはスケルトンリフォームであっても、個人が修繕・交換することはできません。
そのため「窓を断熱性の高いものに交換したい」「玄関ドアを新しくしたい」「バルコニーをサンルームにしたい」といったリフォームはできない場合がほとんどです。
ただし内窓の取り付けや、バルコニーにタイルやウッドデッキを敷くことはできるので、代替方法で希望を叶えることはできるでしょう。
6.マンションのスケルトンリフォームにかかる期間（日数）
マンションのスケルトンリフォームにかかる期間は、所有物件の場合で6か月〜1年、中古物件探しからする場合は1年前後が目安です。
スケルトンリフォームの流れを簡単に見てみましょう。
| 流れ | 期間目安 |
|---|---|
| 計画（予算決め、会社探し） | ～1か月 |
| リフォーム会社との打ち合わせ、管理会社への申請 | 2～3か月 |
| 着工準備（図面の作成、引っ越し） | 2～3か月 |
| 着工 | 2～3か月 |
戸建てならば自分たちの判断で工事をできますが、マンションでは管理規約の把握や管理会社へリフォームの申請が必要です。
リフォーム日程の調整に時間がかかると、その分期間が延びる可能性があります。
さらに打ち合わせの合間に設備や建材メーカーのショールーム見学も挟むので、希望入居時期がある方は、余裕をもって行動したほうがよいでしょう。
7.マンションスケルトンリフォームの事例
「間取りの自由度が高い」とお伝えしてきたスケルトンリフォームですが、実際に工事しマンションがどのように変わったのかも気になりますよね。
ここでは、リフォームガイドの加盟店が手がけたスケルトンリフォームの事例を5つ紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
【938万円/2か月】築24年70㎡のマンションを新築同然に
【1580万円/4か月】築20年を超えて、導線のいい間取りに
【930万円/5か月】4LDKマンションを1LDKの広々空間に
【592万円/2か月】スケルトンリフォームでバリアフリーに
【615万円/2か月】壁式構造のマンションでもスケルトンリフォーム
【938万円/2か月】築24年70㎡のマンションを新築同然に
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洋室を子ども部屋として2部屋に分けるために、スケルトンリフォームを選択した事例です。間取り変更に加えて設備の入れ替え希望もあったため、内装を一度解体することにしました。
子ども部屋を作ったほか、ユニットバスへの入れ替えや洗面台のコンパクト化、シューズインクローゼットの設置など、希望に添って間取りを変更しています。
一方でLDK部分は元の間取りを活かし、設備の入れ替えとクローゼットの設置のみ行うことでコストダウンに。機能性を重視した設備を導入しつつも、938万円の工事となりました。
| リフォーム費用 | 800万円以上 |
|---|---|
| リフォーム面積 | 71-90㎡ |
| 工事期間 | 3ヶ月以上 |
| 築年数 | 20年超 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/5
【1580万円/4か月】築20年を超えて、導線のいい間取りに
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築20年を超えた3LDKのマンションを2LDK＋書斎の間取りへと変更し、水まわりや部屋の配置も大きく変えた事例です。
LDKの日当たりの悪さと水まわりの配置による使いづらさを解消するため、以下のような間取りへと変更しました。
スケルトンリフォームによって細長く日当たりがイマイチだったLDKを、部屋の中心に広く取ることで採光を確保。回遊動線になるように、浴室、洗面、トイレもすべて移動しています。
書斎やバーカウンターなども備え、趣味を存分に楽しめる住まいへと生まれ変わりました。
| リフォーム費用 | 1580万円 |
|---|---|
| リフォーム面積 | 74m2 |
| 工事期間 | 4ヶ月 |
| 築年数 | 20年 |
出典：https://freshhouse.co.jp/case/15768/
【930万円/5か月】4LDKマンションを1LDKの広々空間に
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細切れだった4LDKを、広々とした1LDK＋畳コーナーの間取りへと変更した事例です。
日当たりの悪い北側の洋室の使い方と、物が増えることで起こる湿気とカビの解決が課題でした。
内装を解体するとともにLDKに隣接した洋室と和室をなくし、LDKを広くすることですっきりとした見た目に。悩みの種だった湿気とカビの解決もできるよう、内装材には調湿効果のあるものを選んでいます。
使わない物はすべて収納できる大容量のウォークインクローゼットを設けたので、家具以外は物のない、ミニマムな住まいが完成しました。
| リフォーム費用 | 930万円 |
|---|---|
| リフォーム面積 | 100㎡ |
| 工事期間 | 約5ヶ月 |
| 築年数 | 24年 |
出典：https://freshhouse.co.jp/case/13076/
【592万円/2か月】スケルトンリフォームでバリアフリーに
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間取りをすべて作り直し、バリアフリー化するためにスケルトンリフォームを選択した事例です。
水漏れ時に床下に配管があると下階に迷惑がかかることが気がかりだったため、工事を機に床下配管から天井配管へと変更しています。
さらにLDKと洋室を区切る引き戸には上吊りタイプを採用し、床面にレールを作らずフラットに。
スケルトンリフォームならではのメリットを最大限活かし、安心してくらせる住まいを実現しました。
| リフォーム費用 | 592万円 |
|---|---|
| 工事期間 | 2ヶ月 |
出典：https://www.aigisetsubi.com/works/works-019/
【615万円/2か月】壁式構造のマンションでもスケルトンリフォーム
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内装の劣化が進んだ壁式構造のマンションを、現代風の明るい室内へとスケルトンリフォームした事例です。壁式構造のマンションは間取り変更に制限があるなか、建具を入れ替えて引き戸を活用するなど、元の間取りを活かしつつ室内全体を一新。
室内には抜けない壁がいくつかありましたが、狭かった在来浴室をユニットバスへとサイズアップしたり、使いづらい押し入れをクローゼットにしたり、できる範囲で間取りを変えています。
壁式構造のマンションであっても、アイデア次第でスケルトンリフォームが可能であることがよくわかる事例となっています。
| リフォーム費用 | 615万円 |
|---|---|
| 工事期間 | 2ヶ月 |
出典：https://www.aigisetsubi.com/works/works-016/
8.マンションスケルトンリフォームのQ&A
最後にマンションでスケルトンリフォームでよくある質問を紹介します。
Q.工事中の仮住まいはどこに住む？
工事中の仮住まい先として候補に挙がるのは、主に次の4つです。
- 賃貸物件
- マンスリーマンション
- ホテル
- 実家
工期だけでも2〜3か月ほどかかるスケルトンリフォームでは、その期間中は居住できる仮住まい先を見つけなくてはなりません。
世帯人数や荷物量、工期、生活圏内などから、どの仮住まい先が負担がなく暮らせるのかを考えてみてください。
Q.マンションのスケルトンリフォームはどこに依頼する？
マンションのスケルトンリフォームは、以下の業者に依頼できます。
- リフォーム、リノベーション会社
- 工務店
- ハウスメーカー
依頼する業者によってそれぞれ得意とする工事内容やデザインのテイストが異なるため、まずは自分たちが希望する工事内容から業者を複数に絞り込みます。
候補に残った業者で相見積もりを取り、正式依頼する業者を決める流れです。
そのようなときには『リフォームガイド』をご利用ください。専任のコンシェルジュが、あなたの希望に合う業者を複数社選定し、紹介いたします。
9.まとめ
築年数が40年前後の物件を購入したときや、マンションの間取り変更を伴うリフォームをしたいときには、スケルトンリフォームが適しています。しかしスケルトンリフォームは内装を解体し、間取りを1から作り変える大掛かりな工事になるため、業者選びが重要です。
リフォームガイドでは厳しい審査を通過した優良リフォームガイド会社の中から、プロのコンシェルジュがお客さまにぴったりなリフォーム会社を紹介します。これから業者選びをする方は、ぜひご活用ください。
なら
