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近年、主に都市部を中心とした新築マンションの価格高騰を背景に、「中古マンション購入＋リフォーム」を選ぶ人が増えてきました。リフォームにかかる費用は対象範囲や設備のグレードなどに応じて決まりますが、1000万円の予算があるとどの程度のリフォームができるのでしょうか？
この記事では、予算1000万円でできるマンションリフォームの内容や、実際に1000万円以内でリフォームした事例を紹介します。マンションリフォームにおける施工会社選びの重要性、おすすめの資金調達の方法なども解説しますので、ぜひ参考にしていただけると幸いです。
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目次
1.1000万円あればマンションはスケルトンリフォーム（フルリノベーション）が可能！
中古マンションのリフォームに1000万円の予算を確保できるなら「スケルトンリフォーム（フルリノベーション）」が可能です。スケルトンリフォームとは、床や天井、内壁などをすべて撤去してスケルトン（骨組み）をあらわにし、間取りを含めゼロから再構築する方法を指します。
古いマンションは和室がある、キッチンが独立しているなど現代の生活様式とあわなかったり、断熱性や気密性が低かったりしがちです。スケルトンリフォームをおこなうと、問題をすべて解消できるのがメリットです。
広い物件や、デザイン・設備性能へのこだわりによっては1000万円を超えることも
一般的にスケルトンリフォームは1000万円あれば可能ですが、以下のようなケースでは1000万円では不足することがあります。
- 延床面積が広い
- 凝ったデザインにする
- グレードの高い設備を導入する
リフォームにかかる費用は施工面積に比例するため、マンションが広ければ広いだけ高くなります。具体的には延床面積100㎡を超えると1000万円を超える傾向があります。
下記の表で、面積別のスケルトンリフォームにかかる費用の目安が分かります。
| 面積 | 費用相場 |
|---|---|
| 50㎡ | 650～850万円 |
| 60㎡ | 750～990万円 |
| 70㎡ | 840～1120万円 |
| 80㎡ | 920～1240万円 |
| 90㎡ | 990～1350万円 |
| 100㎡ | 1050～1450万円 |
※㎡単価約12.5～15万円で計算（費用提供：あなぶき興産｜実際のマンションスケルトンリフォーム施工例参照）
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/mansion-renovation-hiyou/
また天井を折り上げ天井にするなど施工の手間がかかるデザインにしたり、ハイグレードのキッチンやユニットバスを選んだりする場合も、通常よりも価格は高くなってしまいます。
築40年以上のマンションはスケルトンリフォームをすることが多い
スケルトンリフォームをするかどうかは、築年数によっても検討が必要です。築浅で比較的劣化が少なく、間取りも問題ないようなマンションなら、壁紙や床材を張り替えるだけの表層リフォームを選んでもよいでしょう。
一方築40年を超えるマンションは、断熱性や気密性に乏しい可能性が高いため、基本的にはスケルトンリフォームが選ばれます。スケルトンリフォームをおこなうと、床下に隠れている給排水管を更新できるのもメリットです。
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アスベストの工事費用が数百万円かかる場合も
建物の解体・改修工事をおこなう場合は、アスベストの事前調査が必要です。特に2022年4月からは、一定規模（解体工事の場合は解体部分の延べ床面積80㎡/改修工事の場合は請負金額が100万円）のリフォーム工事では事前調査の報告が義務化されています。
調査の結果アスベストが発見された場合、アスベストが周辺へ飛散しないよう飛散防止工事が必要となり、工事費用が数十万円～数百万円とかかります。（事前調査には数万円～数十万円の費用がかかります）
古いマンションをリフォームする場合、アスベスト工事の費用がかかる可能性があることを念頭に入れておきましょう。
2.1000万円以内のマンションリフォーム事例5選
ここからは、実際に予算1000万円以内で中古マンションをリフォームした事例を5つご紹介します。
デザイン性が高いキッチンのあるマンションへリフォームした事例
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住み替えにともない、もともとあったリビング横の和室の一部をLDKに取り込み、3LDKの中古マンションを2LDKにフルリフォームした事例です。セミオープンとなっていたキッチンは向きを変え、フルフラットのペニンシュラキッチンとしたことで開放的な空間に生まれ変わりました。
| 間取り | 3LDK → 2LDK |
|---|---|
| 延床面積 | 74㎡ |
| 築年数 | 23年 |
| 費用 | 930万円 |
出典：https://www.artreform.com/example/883/
白と黒を基調としたホテルライクな住居へフルリフォームした事例
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築25年の3LDKの中古マンションを購入し、スケルトンフォームした事例です。セミクローズドだったキッチンは向きを変えカウンター付きのオープンキッチンに。LDKに隣接していた和室は撤去しLDKを広げ、一部は書斎兼在宅ワークスペースとして活用しています。
| 間取り | 3LDK |
|---|---|
| 延床面積 | 74㎡ |
| 築年数 | 25年 |
| 費用 | 979万円 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/1508
最新の設備導入でまるで新築のように生まれ変わった事例
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子ども部屋を作る目的でリフォームを検討し、内装や設備も新築のように一新するフルリフォームをおこなった事例です。約8畳の洋室を2室に分割して子ども部屋を造り、水回りには食洗機付きキッチンや浴室乾燥機付きシステムバスなど、機能性を重視し設備を選定。まるで新築マンションのように生まれ変わりました。
| 間取り | 2LDK → 3LDK |
|---|---|
| 延床面積 | 70㎡ |
| 築年数 | 24年 |
| 費用 | 938万円 |
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/5
築40年のマンションがモダンな住戸へ変身した事例
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築40年で内装の劣化が激しかったマンションをフルリノベーションし、モノトーンでまとまったモダンな住戸へと変身しました。築40年のマンションは給排水管の劣化が進んでいる可能性があり、また断熱性や気密性も低いため、フルリノベーションが基本です。内装をすべて撤去しゼロから造り直すことで、もとの姿を感じさせない住戸へと生まれ変わるのがフルリノベーションのメリットです。
| 間取り | 3LDK → 1LDK+WIC |
|---|---|
| 延床面積 | 85㎡ |
| 築年数 | 40年 |
| 費用 | 980万円 |
出典：https://www.artreform.com/example/840/
4LDKから2LDKへ！家事動線の良い空間にリフォームした事例
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洋室2室、和室2室に細かに区切られていた4LDKを、2LDK＋WICへとフルリノベーションした事例です。クローズドだったキッチンは対面キッチンに変更し、洗面室と繋げることで家事動線を良くしました。洋室1室はウォークインクローゼットとシューズクロークにリフォームして広々とした収納も確保。今のライフスタイルにあった住みやすい空間になっています。
| 間取り | 4LDK → 2LDK＋WIC |
|---|---|
| 延床面積 | － |
| 築年数 | 21年 |
| 費用 | 950万円 |
出典：https://www.artreform.com/example/820/
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3.1000万円の予算内でベストなリフォームをするには「会社選び」が非常に重要
マンションリフォームは、会社の力量によって満足のいくものになるかどうかが決まると言っても過言ではありません。それほど会社選びは重要です。
マンションリフォームが得意な会社に依頼すると、次のようなメリットを得られます。
- 豊富な施工実績から予算内で最適なプランを提案してくれる
- 見積もりの精度が高く、ムダな費用が計上されない
- 管理規約や施工時のマナーに注意しトラブルにならない
マンションは集合住宅であるため似たような物件が多く、施工実績が多い会社ほどノウハウが蓄えられ、適切なプランを妥当な金額で提案してもらえる可能性が高くなります。また集合住宅であるマンションは一戸建てでとは違い管理規約に沿わなければならず、さらに同じ物件内に住む住人に不快感を与えないよう配慮が必要です。
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4.マンション大規模リフォームの資金調達の方法
1000万円あればスケルトンリフォームができ理想の住まいを実現しやすくなるものの、なかなかキャッシュで用意するのは難しいのではないでしょうか。ローンを使って資金調達する場合、どのような借り入れ方法があるのかを確認しましょう。
【居住中のマンションをリフォームする場合】リフォームローンが一般的
現在住んでいるマンションのリフォームをする場合、資金調達にローンを使うのであればリフォームローンが一般的です。リフォームローンには住宅を担保にする「有担保」と、担保に入れない「無担保」があります。それぞれメリットデメリットがありますので、リフォーム会社や金融機関に相談をしてご自身にとってベストなほうを選びましょう。
【住宅ローン返済中の場合】借り換えて残債にリフォーム費用を追加する方法も
マンション購入時の住宅ローンを返済中の場合は、住宅ローンを借り換えて、残債にリフォーム費用を追加する方法もあります。リフォーム費用も住宅ローンの低金利で借り入れることができるため、返済額を低く抑えることができます。今よりも低金利の金融機関で借り換える機会にもなります。
ただし、住宅ローンを契約する手数料がかかるため、金利が低いからといって必ずしもお得であるとは限りません。また、住宅ローンを増やすことになりますので、返済期間が長くなり、売却したいタイミングで売却できないかもしれないなどの注意点もあります。こちらも必ず専門家に相談し、納得した上で決めるようにしましょう。
【同時に物件購入をする場合】リフォーム費用も住宅ローンに組み込むことが可能
新たに中古マンションを購入してリフォームする場合は、物件購入費用とリフォーム費用をあわせて住宅ローンで借り入れることが可能です。
住宅ローンの低金利で借り入れられるので返済額が抑えられられるメリットがありますが、金額が大きくなり審査のハードルが上がるという注意点もあります。住宅ローンの審査に通らず気に入った物件の購入ができない可能性もありますので、ローンに関してはメリットデメリットを充分に把握した上で決めましょう。
物件購入と同時にリフォーム見積もりを取ろう
物件購入後にリフォームをおこなう場合、引き渡し後すぐにリフォーム工事に入れないと今の家賃とローン返済の二重払いの期間が長くなります。そうならないため、物件契約と同時にリフォーム見積もりを取りましょう。物件の引き渡し日までに「リフォーム会社決定」と「リフォームの打合せ」まで終えられるのが理想です。
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5.まとめ
マンションのリフォームに際しては、予算1000万円あれば、間取りから自分好みに造り替えるフルリフォームも可能です。とくに築古の物件の場合、目に見えない部分が老朽化していることも考えると、フルリフォームするのが理想です。
リフォームに1000万円かけるときには、住宅ローンを活用すると金利を抑えられるうえ、住宅ローン控除も利用できます。ただし、仮審査の段階でリフォーム会社からの見積もりが必要になるので、早めに会社選びを進めておくと安心です。
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