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「中古住宅を購入して、リフォームして住みたい」
「古い物件でもリフォームでどれくらい変わるの？」
このようにお考えではありませんか？
新築を購入するのに比べて、中古住宅リフォームには下記のような魅力があります。
- 費用を抑えられる
- 立地が良い
- 工事期間が短い
「マイホームが欲しいけど、新築はちょっと費用が…」「戸建に住むなら、立地の良さは必須条件！」という方には、中古住宅リフォームはピッタリです。
この記事では、中古住宅購入とリフォームにまつわる全ての情報をまとめています。
実際に行われた施工事例も紹介し、中古住宅リフォームの流れまで解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
1.「中古住宅購入＆リフォーム」と「新築」のメリット・デメリット
中古住宅を購入してリフォームする場合と、新築で住まいを購入するケースでは、メリットやデメリットが異なります。それぞれのメリットとデメリットを以下に表でまとめました。
| 中古住宅＆リフォーム | 新築 | |
|---|---|---|
| メリット |
|
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| デメリット |
|
|
国土交通省が令和4年度に実施した「住宅市場動向調査」を見てみると、新築住宅にこだわりがない人の割合が年々増加傾向にあることがわかります。
出典：国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査（抜粋版）」
また、「新築の方が気持ちいいから新築住宅を購入する」と答えた割合は令和2年度をピークに減りつつあります。中古住宅を購入してリフォームを行った方が、コストパフォーマンスが良くメリットが多いと考えている人が増えているようです。
「中古住宅購入＆リフォーム」と「新築」をあらゆる観点で徹底比較！
| 中古住宅購入＆リフォーム | 新築 | |
|---|---|---|
| 費用 | 新築の1/2~1/3程の費用で施工できる | 中古住宅リフォームに比べ費用が高い |
| 立地 | エリアの選択肢が多い | 中古住宅に比べると選択肢が少ない |
| 周囲環境 | 購入前に生活環境を把握しやすい | 住み始めるまで実際の近隣コミュニティはわからない |
| 性能 | 新築同様の耐震・断熱性能にするには大規模な工事が必要 | 最新の工法で家を建てるため、耐震・断熱性能の質は保証されている |
| 工期 | 注文住宅よりスムーズだが、建売住宅より時間がかかる | 注文住宅の場合住めるまでに時間がかかる |
| 税制面での優遇 | 住宅ローン減税の限度額が新築に比べて少ない | 中古住宅よりも住宅ローン減税の限度額が大きい |
古住宅リフォームに向いている人の特徴
- 費用はなるべく抑えたい
- 立地の良い場所に住まいが欲しい
- 物件だけでなく周囲環境にも納得したうえで購入を決めたい
新築購入に向いている人の特徴
- 金銭的に余裕がある
- 車通勤/在宅勤務などで立地に融通がきく
- 叶えたい間取りやデザインがある
- 最新の工法で家を建てたい（地震に強い、高気密高断熱など）
- 住み始める時期に希望はなく竣工を気長に待てる（注文住宅の場合）
中古住宅のリフォームを検討している方は仕上がりや建物の性能に不安になるかもしれませんが、リフォームでも新築同様の仕上がりにすることは可能です。それどころか、あらかじめ気に入った間取りの中古物件を選ぶことで、理想の住まいを費用を抑えて購入することも可能です。
「新築を希望していたが予算オーバーだった」「本当は新築がいいけど費用を抑えることが最優先」という方は、中古住宅リフォームを検討してみてください。
2.中古住宅リフォームの事例5選
ここでは、実際に中古住宅をリフォームした事例をご紹介していきます。
予算ごとにどれくらいの規模のリフォームができるかわかるよう様々な費用の事例をピックアップしたほか、築年数40年の築古物件も含まれています。
以下を参考に、あなたのリフォームプランを具体化してみてください。
中古住宅リフォーム事例①【築15年／441万円】
- 施工費：441万円
- 築年数15年
- リフォーム箇所：LDK、和室、浴室、洗面台、トイレ
＜LDK＞
キッチンは新しいものに取り換え、食器棚を撤去したことで開放的な空間に仕上がりました。一番広い壁に施工されたアクセントクロスがお部屋をおしゃれに印象付けています。
＜和室＞
和室はもともとの形を生かし畳のみを交換しました。すっきりとしたグリーンカラーで、涼しげな印象を与えています。
＜浴室＞
もともとタイル目地だった浴室は、汚れが付きにくく掃除のしやすいパネル材のユニットバスに交換しました。壁面がダークカラーになったことで、落ち着いた雰囲気を演出しています。
＜洗面台＞
洗面台は既存のものより幅が小さいものを採用し、代わりにトールキャビネットを設置しました。浴室と同様落ち着いたカラーにまとまりメリハリのある見た目に仕上がっています。
＜トイレ＞
トイレは本体を交換し、タンクレスにしたことにより、機能性を大幅に向上できました。本体と床・壁のコントラストが清潔感ある空間を演出しています。
＜間取り図＞
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/415
中古住宅リフォーム事例②【築30年／648万円】
- 施工費：648万円
- 築年数：30年
- 施工箇所：リビング、キッチン、浴室、洗面台、トイレ、外装、玄関
＜リビング＞
隣接していた和室を一体化し、広々としたLDになったことで、外からの光を取り入れやすくなりました。床フローリングも張替え、より明るい印象のある空間になっています。
＜キッチン＞
キッチンは吊戸と換気扇を含めた設備全てを一新しました。床下収納も設置し、使い勝手が大幅に向上しています。
＜浴室＞
タイル張りの浴室からユニットバスになりました。清潔感はもちろん、浴室全体の機能性が向上し使いやすさ抜群の仕上がりとなっています。
＜洗面台＞
洗面台は本体を取り換えより使いやすいものになりました。新たに洗濯パンを設置しニオイにも対策がなされています。
＜トイレ＞
トイレは本体を交換したほか、床・壁紙の張替えと手すりの設置を行いました。全体的に温かみのある空間になっています。
＜外装＞
外装は汚れや雨風に強い塗料を使用し、長期的に外観を保てるようになりました。外装も一新することで、外から見ても新築のような仕上がりとなっています。
＜玄関＞
玄関ドア・インターホンどちらも新しいものに交換しました。外壁の色とのメリハリがはっきりとし、スタイリッシュな見た目に仕上がっています。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/375
中古住宅リフォーム事例③【築15年／750万円】
- 施工費：750万円
- 築年数：15年
- リフォーム箇所：リビング、キッチン、浴室、洗面室、外装
＜リビング＞
建具や不要な壁を取り払ったことにより、広々としたリビングが実現できました。畳スペースも移動させたため、家具の配置もしやすくなっています。
＜キッチン＞
キッチンは使いやすさを重視し、本体を一新しました。最新のコンロ・レンジフード・シンクのほか食器洗浄乾燥機もついており、家事の効率が向上しました。
＜浴室＞
浴室はタイル張りの浴室からユニットバスへ交換し、浴槽内で足をのばしてくつろげるようになりました。天井には乾燥機も付き、雨の日の洗濯もラクラクです。
＜洗面室＞
洗面台は三面鏡の裏に収納のあるものを採用したため、鏡周りに溢れていた洗剤類をしまえるようになりました。洗面ボウルも幅に余裕ができ、使いやすくなっています。
＜外装＞
外壁はモノトーン調の落ち着きのある雰囲気に仕上げました。また、エクステリアは工事を最小限にとどめ、価格が抑えられたほか、開放的な仕上がりになっています。
＜間取り図＞
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/379
中古住宅リフォーム事例④【築40年／1052万円】
- 施工費：1052年
- 築年数：40年
- 施工箇所：玄関、浴室、洗面室、トイレ
＜玄関＞
ドアや床材は新しいものに交換しつつ、配置する家具で和の雰囲気を残しました。広々とした玄関スペースで大勢の訪問でもお出迎えできそうです。
＜浴室＞
非常に狭く冷たい印象のあった浴槽も、ユニットバスへの交換でゆったりくつろげるようになりました。シャワーも最新のものにし、ダークブラウンの床・壁材が落ち着きのある空間を演出しています。
＜洗面室＞
全体的に小さく収納スペースもほとんど無かった洗面台は、ワイドな洗面ボウルと収納のついたものに交換しました。ブラックのタイルを床材に採用し、シックな雰囲気を演出できています。
＜トイレ＞
狭く暗い印象のあったトイレは、床・壁紙を交換し清潔感溢れる空間になりました。本体も交換し温水洗浄機能も使用可能になっています。
＜間取り図＞
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/2
中古住宅リフォーム事例⑤【築40年／1559万円】
- 施工費：1559万円
- 築年数：40年
- 施工箇所：リビング、キッチン、浴室、洗面台、洋室、ベランダ
＜リビング＞
リビング・ダイニングの床の仕上げは、無垢でぬくもりある色合いのオーク材を採用しました。大きな窓からは光が差し、明るさの取り入れられる仕上がりとなっています。
＜キッチン＞
キッチンは場所を移動せず、本体を交換しました。本体奥に隣接するタイルを色付きのものに張り替え、可愛らしい印象に仕上がっています。
＜浴室＞
浴槽が狭く全体的に汚れのひどかった浴室も、ユニットバスに交換し新築同様の仕上がりになりました。足をのばして浸かれる浴槽のほか、乾燥暖房機もつき、便利で快適な空間になっています。
＜洗面台＞
洗面台は洗面ボウル下の収納を取り払いすっきりとした印象になりました。床は洗面室ドアの雰囲気に合ったタイルを使用し、統一感のあるおしゃれな雰囲気になっています。
＜洋室＞
もともとあった沢山の収納スペースはそのまま生かし、床を畳に張り替えました。リフォーム前の素材を生かしつつ、雰囲気新たな空間に仕上がっています。
＜ベランダ＞
サビのひどかったベランダの柵は塗装し直し、床も修繕しました。外に出て自然の空気を感じたくなるような空間になっています。
＜間取り図＞
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/4
3.中古住宅リフォームの費用相場
ここからは、中古住宅リフォームをする際の費用相場について解説していきます。
中古住宅リフォームの場合、工事内容は築年数や設備の状況によって異なります。築年数の浅い物件や、前の持ち主の使用状況によってはリフォームが不要な箇所が発生する可能性があります。
費用相場は施工箇所別にまとめていますので、ご自身で購入する物件はどのような工事が必要か確認してみて下さい。
中古住宅のフルリフォーム相場
中古住宅リフォームは物件の築年数によりリフォーム費用が変動します。建物が古いと内装の工事だけでなく耐震・断熱などといった建物の構造に関わる部分も改修が必要になります。
【中古住宅リフォームの費用相場（築年数別）】
| 築年数 | リフォーム費用 | リフォーム内容 |
|---|---|---|
| ～10年 | 100万円前後 | 気になる部分のみ |
| 10～20年 | 400万円前後 |
|
| 800万円前後 |
|
|
| 20～30年 | 1000万円前後 |
|
| 30年～ | 1500万円前後 |
|
※昭和56年6月以前の建物は旧耐震基準のため、耐震改修工事が必須です。
参考：https://www.reform-guide.jp/topics/chukojutaku-reform-hiyou/
特に築40年を超える物件の場合、耐震工事を怠ると建物の倒壊に繋がる恐れもあります。
築古の物件は構造以外の部分を全て解体し一から再度作り直す「スケルトンリフォーム」がおすすめです。スケルトンリフォームであれば、物件のリフォームに加えて耐震工事も可能となります。
【スケルトンリフォームのイメージ】
費用についてもっと詳しく知りたい方は、ぜひこちらの記事をご覧ください。
部分リフォームの費用相場
ここでは、中古住宅の部分リフォームの相場費用について解説していきます。物件の広さや工事の規模によって価格は変動しますが、部分的な工事をする際の目安になりますので、ぜひ参考にしてください。
※ご自身で考えたプランでは部分的な工事のみでも、リフォーム業者が建物の状況をみて必要だと判断した場合は大規模な工事に変更になる場合があります。
●水回り
| リフォーム箇所 | 費用相場 |
|---|---|
| キッチン | 50～150万円 |
| 浴室 | 60～130万円 |
| 洗面台 | 20〜50万円 |
| トイレ | 10万～40万円 |
水回りは中古住宅購入後に最も多くリフォームされている箇所です。
キッチンは本体価格だけでなく、I型・L型・対面型など種類によっても費用は変動します。また、キッチンの場所を移動する工事は費用が高くなります。
浴室は在来工法の浴槽だと解体作業が必要なため、別途15万円ほど料金が必要になります。
洗面所は洗面化粧台の交換のみの場合20〜50万円で可能ですが、同時に床材やクロスの張り替えを行うことで費用は増加していきます。
トイレのリフォームは便器の交換がほとんどですが、和式から洋式への交換やバリアフリー化の場合は費用がかさむ場合があります。
水回りのリフォーム費用についてはこちらも参考にしてください。
●内装
＜壁紙・クロス張替え＞
| グレード | 相場費用（万円） | ||
|---|---|---|---|
| 4.5畳 | 6畳 | 8畳 | |
| スタンダード | 0.7～0.9 | 0.9～1.2 | 1.2～1.6 |
| ハイグレード | 0.7～1.2 | 1～1.6 | 1.4～2.2 |
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/kabegami-harikae/#1
＜床材＞（フローリングの場合）
①カーペット、クッションフロアからフローリングへ張り替え（単価：約1.6万円/畳）
| 貼るフローリングの種類 | 防音 | 相場費用（万円） | ||
|---|---|---|---|---|
| 4.5畳 | 6畳 | 8畳 | ||
| 合板フローリング | なし | 7.2~8.9 | 8.3~10.4 | 9.6~12.5 |
| あり | 10.5~12.5 | 12.6~15.3 | 15.4~19.0 | |
| 無垢フローリング | なし | 7.6~10.1 | 8.8~12.0 | 10.4~14.7 |
| あり | 10.9~13.7 | 13.1~16.9 | 16.1~21.2 | |
②畳からフローリングへ張り替え（単価：約3万円/畳）
| 貼るフローリングの種類 | 防音 | 相場費用（万円） | ||
|---|---|---|---|---|
| 4.5畳 | 6畳 | 8畳 | ||
| 合板フローリング | なし | 12.6~14.2 | 15.4~17.6 | 19.1~22.0 |
| あり | 15.8~17.8 | 19.7~22.4 | 24.9~28.5 | |
| 無垢フローリング | なし | 13.0~15.4 | 15.9~19.2 | 19.9~24.2 |
| あり | 16.2~19.1 | 20.3~24.0 | 25.6~30.7 | |
※合板フローリング…複数の合板を張り合わせた表面に天然木の薄板を張り付けたフローリング
※無垢フローリング…100％天然木を使用したフローリング
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/flooring-harikae-hiyou/#1
＜間取り変更＞
| 工事内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 間仕切り壁撤去 | |
| 壁撤去＋簡単な補修 | 18～30万円 |
| リビングと洋室を繋げる＋フローリング・クロス全張替（16畳） | 54～70万円 |
| リビングと和室（６畳）を繋げる（畳はフローリングに） | 28～50万円 |
| 間仕切り壁設置 | |
| 壁とドアの取り付け | 12～24万円 |
| 引き戸の取り付け | 10～16万円 |
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/reform-madorihenkou/#2
壁紙、クロス、床材の費用はリフォームする面積や用いる素材の種類によって変動します。部屋の雰囲気や予算に合わせて選ぶとよいでしょう。
●外壁塗装
外壁塗装にかかる費用相場は70〜100万円です。塗装する外壁の面積や塗料の種類によっては価格が変動します。
以下では坪数と塗料別に費用相場をまとめています。
| 坪数 | ウレタン塗料 | シリコン塗料 | ラジカル塗料 | フッ素塗料 |
|---|---|---|---|---|
| 20坪 | 48万円 | 60万円 | 62万円 | 72万円 |
| 30坪 | 70万円 | 80万円 | 83万円 | 90万円 |
| 40坪 | 83万円 | 95万円 | 99万円 | 107万円 |
| 50坪 | 90万円 | 105万円 | 110万円 | 120万円 |
| 60坪 | 107万円 | 125万円 | 131万円 | 143万円 |
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/gaihekitosou-souba/
各塗料の特徴に関してさらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
●外構・エクステリア
外構・エクステリアとは、住宅の外周部分のことです。外構・エクステリアで行われる主なリフォームと費用相場は以下の通りです。
| リフォーム内容 | 相場費用 |
|---|---|
| 門まわり | 15～40万円 |
| 目隠しフェンス | 40～80万円（20ｍ） |
| ブロック塀 | 40～50万円（20ｍ） |
| 駐車場コンクリート | 20万円（㎡） |
| カーポート | 30～35万円 |
| 玄関アプローチ | 5～7万円（5㎡） |
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/gaikoukouji-hiyou/#2
外構工事は工事する場所の数や選ぶエクステリアのグレードなどによって費用がどんどん膨らみます。あらかじめ外構リフォームにかける予算を設定し、本当に必要な工事を行えるようにしましょう。
外構工事に関してより詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてください。
●耐震リフォーム
築古物件（特に築30年以上の物件）の場合、現行の耐震基準に比べて耐震強度が不足している可能性が高いです。耐震リフォームを行わないまま災害が発生した場合、建物が倒壊する恐れがあります。耐震性の良し悪しはご自身で判断せず、必ずプロのチェックを受けるようにしましょう。
以下では耐震リフォームの費用相場を床面積と築年数別にまとめています。
| 築年数 | 補強工事平均額 | |||
|---|---|---|---|---|
| 60㎡未満 | 60～80㎡未満 | 80㎡以上 | 全体 | |
| 築19年以下 | 94万9400円 | 93万6727円 | 96万5200円 | 94万9854円 |
| 築20～29年 | 119万4655円 | 129万8028円 | 150万4329円 | 130万8625円 |
| 築30～39年 | 155万0811円 | 161万2500円 | 196万4677円 | 169万9827円 |
| 築40年以上 | 130万0238円 | 200万7500円 | 253万6765円 | 189万9074円 |
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/taishinhokyoukouji-hiyou/
耐震リフォームは建物の強度が不足している場合には必ず必要な工事になります。築古物件の購入を検討している場合は今あるリフォームプランと合わせて予算を決定してください。
以下の記事も参考にしてください。
4.中古住宅購入～リフォーム～完成までの流れ
ここでは、中古物件を購入してからリフォーム、完成までの流れを解説していきます。
中古住宅リフォームの場合、中古住宅購入とリフォームの2つのステップがあるため、手順が複雑だと感じる方もいらっしゃるかもしれません。「初めての物件購入で、段取りに不安がある」「あらかじめ流れを知っておきたい」とお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
▼詳しい流れはこちらの記事をご覧ください。
5.【プロが解決】中古住宅リフォームでよくある質問
ここでは、中古住宅リフォームでよく寄せられる質問にリフォームのプロがお答えします。
中古住宅リフォームをより満足のいくものにするため、プロならではの意見も交えながらていねいに解説しています。ぜひご自身の中古住宅リフォームに役立ててみてください。
築年数はどれくらいの物件を選べばいいの？
築年数で物件を選ぶ場合に1つ基準となるのは、「昭和５６年６月以降の建築確認を受けているかどうか」です。昭和５６年６月からは新耐震基準となるため、「耐震基準適合証明」が発行される可能性が高いです。また、こちらの証明があると「住宅ローン減税」や「登録免許税」、「不動産取得税」等の優遇が受けられるという特典があるので、一つの判断基準になります。
購入を決めたら入居までにどれくらい時間がかかるの？
物件探しから工事完了まで、全て合わせて最低半年ほど期間が必要になります。
具体的には、売主の居住状況やリフォームの規模によって若干の前後はありますが、契約日決定から契約まで１週間、契約から物件の決済まで１か月、リフォーム工事開始から完成までさらに２〜３ヶ月ほどです。
リフォームに補助金は利用できる？
中古住宅リフォームに活用できる補助金制度として、
- 子育てグリーン住宅支援事業
- 既存住宅における断熱リフォーム支援事業
- 次世代省エネ建材の実証支援事業
- 長期優良住宅化リフォーム補助金
などが挙げられます。省エネ性能向上に対する補助金が多く、中古住宅の断熱性能を上げるリフォームをおこなう場合は、特にチェックしておくといいでしょう。
▼くわしくは下記の記事でまとめていますので、あわせてご覧ください。
6.まとめ
新たに物件を購入しようとお考えの方のうち、
- 費用はなるべく抑えたい
- 立地の良い場所に住まいが欲しい
- 家のデザインにこだわりはない
- 引っ越しは早めに終わらせたい
というような項目にあてはまる人は中古住宅リフォームがおすすめです。
また、中古住宅リフォームにかかる費用は築年数によって異なることが多いです。
| 築年数 | リフォーム費用 | リフォーム内容 |
|---|---|---|
| ～10年 | 100万円前後 | 気になる部分のみ |
| 10～20年 | 400万円前後 |
|
| 800万円前後 |
|
|
| 20～30年 | 1000万円前後 |
|
| 30年～ | 1500万円前後 |
|
物件購入からリフォーム完了まではリフォームの内容によって異なりますが、おおよそ1か月ほどかかります。
物件を購入する際は、新耐震基準を満たす昭和５６年６月以降の建物だと、「耐震基準適合証明」が発行される可能性が高いです。また、こちらの証明があると「住宅ローン減税」や「登録免許税」等の優遇が受けられるという特典があるので、一つの判断基準になります。
中古住宅リフォームには「子育てグリーン住宅支援事業」と「長期優良住宅化リフォーム補助金」の2つの補助金が活用できますので、ぜひ検討してみてください。
この記事に記載されている事項を参考に中古住宅リフォームの計画を進め、満足のいくマイホームを完成させましょう。
なら
