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リノベーション費用相場や安く抑えるコツ|業者によって400万の差も!?

アイキャッチ

「中古住宅をリノベーションする予定だが、費用はどれくらい?」
「リノベーションに使える予算は限られてるけど、費用を抑える一番いい方法って何?」

こうお考えではありませんか?

新築よりは安く抑えられるとはいえ、家を大きく作り変えるリノベーションは、依頼する業者、どこまでこだわるか、などによって費用が大きく変わります。

 

この記事では、リノベーションの費用相場、費用に差が出るポイントを解説します。

さらに、満足度を下げないで、よりリノベーションの費用を抑える秘訣や、補助金やローンなどの知っておきたい情報も詳しく紹介しています。

リノベーションを納得のいく価格で満足に行うために、ぜひ読み進めてみてください。

>>実際の見積もりデータから算出した「リフォームの費用と相場」をチェック!

1.リノベーションの費用相場

リノベーションの費用相場は、以下の通りです。

建物種類・内容 費用相場
マンション 600~1000万円
戸建 内装のみ 900~1700万円
内装・外装すべて 1300~2000万円

上記の費用相場は、内装や外装を全て解体し骨組みの状態にして一から作り直す「スケルトンリフォーム」という工法で行った場合の費用相場です。間取りを大きく変更するリノベーションは、この「スケルトンリフォーム」で行うことが一般的です。

リノベーションにかかる費用は、厳密にいくらとは言うことができず、相場にも大きく幅があります。これは、依頼する業者や、どこまでこだわるかなどによって費用が大きく変わるためです。

次は、そのリノベーション費用が変わるポイントについて解説していきます。

2.リノベーション費用に差が出るポイント

リノベーションの費用は、以下の4点で大きく変わります。

  1. 業者の形態
  2. どこまでこだわるか
  3. 築年数(主に戸建ての場合)
  4. 図面があるかどうか

これらを知っておくことで、大きくリノベーション費用を抑えることができる可能性があるので、ぜひ読み進めてみてください。

2-1.業者によってこんなに違う!?リノベーションの費用相場

リノベーションを依頼する業者の候補は、大きく次の3つに分類できます。

  • 従業員数名で運営している地元の小さな工務店
  • 地域で何店舗か展開している中堅リノベーション会社
  • 「新築そっ〇りさん」に代表される全国展開している大手リノベーション会社

それぞれのタイプで、広告宣伝費や本社経費などコストのかけ方が異なります。そのため、同じ内容のリノベーションをしても費用に違いが出てくるのです。

【業界によってこんなに違う!?リノベーションの費用相場】

どんな業界に依頼するかによって同じ内容でも数百万単位で変わる
  地元の工務店 中堅リノベーション会社 大手リノベーション会社
マンション
単価 10万円/㎡前後 12万円/㎡前後 15万円/㎡前後
60㎡ 600万円前後 720万円前後 900万円前後
70㎡ 700万円前後 840万円前後 1050万円前後
80㎡ 800万円前後 960万円前後 1200万円前後
90㎡ 900万円前後 1180万円前後 1350万円前後
戸建て※内装・外装ともにイチから作り直す場合
単価 50万円/坪前後 60万円/坪前後 70万円/坪前後
25坪 1250万円前後 1500万円前後 1750万円前後
30坪 1500万円前後 1800万円前後 2100万円前後
35坪 1750万円前後 2100万円前後 2450万円前後
40坪 2000万円前後 2400万円前後 2800万円前後
※シンプルなデザインで、ミドルグレードの水まわり設備や、クロス・床材を使う前提
※税別の前提

リノベーションは、内装や外装を全て解体し骨組みの状態にして一から作り直す「スケルトンリフォーム」という工法で行うのが一般的です。

その場合、解体や下地作り、仕上げなどは平米単位で計算するため、リノベーション費用は床面積に比例して増える傾向にあります。

○○不動産の新築〇っくりさんのような大手リノベーション会社では定額制を標榜しているところも多く、その単価はマンションで15万円/㎡、戸建てで70万円/坪前後になります。

>>スケルトンリフォームについて詳しく知る

2-2.リノベーション費用は自分のこだわり次第

自分がどこまでこだわるのか、によってもリノベーション費用は変わります。

同じ広さのマンションを同じように解体し、一から作り直すといっても、キッチン・お風呂などの設備をどこまでいいものにこだわるか、LDK空間や各部屋の内装をどこまでこだわるか、によって費用は100万円単位で変わります。

また、全体を解体せずに、例えばLDKなど一部分のみをリノベーションするという方法もあります。戸建ての場合は1階部分のみという手もあります。

以下では、箇所別に費用の違いについてみていきます。

◆水回り設備のグレード別費用相場

  ローグレード ミドルグレード ハイグレード
キッチン 50~70 70~90 90~130
お風呂 60~80 70~90 90~120
トイレ 15~20 20~30 30~45
洗面 8~12 12~18 20~25
総額 約160 約200 約290
※単位:万円

壁のグレード別費用相場

  ローグレード ハイグレード
クロス張り替え 40~45万円 46~53万円
※3LDK(70㎡)の壁・天井全てに施工した場合
※既存クロス剥がし及び下地処理、廃材処理、諸経費、消費税含む
※施工面積300~350㎡で計算

床の種類別費用相場

  合板フローリング 無垢フローリング
フローリング張り替え 50~65万円 70~95万円
※3LDK(70㎡)の床全てに施工した場合
※既存フローリング剥がし及び下地調整、廃材処理、諸経費、消費税含む

収納・家具へのこだわりによる追加費用の相場

壁一面に造作棚設置 30~65万円
玄関に大容量シューズクローク造作 30~50万円
ウォークインクローゼット造作 25~50万円

2-3.戸建ての場合は築年数も大きく影響

戸建ての場合は、築年数もリノベーション費用に大きく影響します。

日本で一般的な木造の戸建て住宅は、メンテナンスやお住まいの気温・立地などの環境にもよりますが、築40年以上経った物件は柱などの骨組み部分の劣化が進行している可能性が高いです。

劣化部分が多いと、修繕部分が多くなるためリフォーム費用が建て替えと同じくらい、もしくは建て替えるよりも高くなる場合もあります。

こちらの記事も参考にしてください。
>>「リフォーム」と「建て替え」で悩む人必見!お得な選び方を全て解説

2-4.図面があるかどうかで費用が変わる!?

あまり知られていませんが、物件の図面があるかどうかによって、リノベーションの費用は変わってくる場合があります。

図面とは、建物がどのように建てられるかを示したもので、形状・寸法・材料などが書かれています。

これらがないと、リノベーション業者は、外から壁を叩いてどこに筋交いや耐力壁※が入っているかを「予測」するしかなく、リノベーションの内容によっては図面を書き直す作業が発生します。

見積もりは無料で実施している業者が多いですが、契約時に図面作成費として上乗せされることが多いです。

間取りを大きく変えるリノベーションや、耐震性を高めるリノベーションであるほど、正確な図面が必要になり、図面がない場合は作成費用がかかってくるでしょう。

中古物件買う場合は、図面が残っているかどうかが事前に分かるはずですので、図面がある物件を選ぶのも一つの手です。

※筋交い・耐力壁:耐震のために重要な部材や壁。リノベーションで取り払ってはいけない部分。

(補足)図面がない場合の業者選びにも注意!

また、費用の問題以外にも、図面なしでいい加減な業者に依頼をしてしまった場合、抜いては行けない柱や壁を抜いたり、建材の寸法を間違って発注したりと、大変な目に合う可能性が十分にあります

リノベーションに関しては、業者選びが特に重要です。

3.リノベーション事例と実際にかかった費用

ここでは、実際のリノベーション事例をいくつかご紹介します。実際にかかった費用も公開するので、あなたがしたいリノベーションにどのくらい費用がかかりそうか、費用感を把握するのに役立ちます。

また、実際の見積もりデータを集計して算出した、全面リフォームの費用相場はこちらからご覧いただけます。
>>データで見る全面リフォームの費用と相場

3-1.マンションのリノベーション事例と実際にかかった費用

ここでは、マンションのリノベーションの事例を2つご紹介します。

■70㎡マンションのリノベーション事例(費用760万円)

  • 間仕切りを取り払い2LDKから1LDKにして、ひろびろとしたリビングへ
  • ダウンライトやペンダントライトでおしゃれな空間に!
  • こだわりのワイドのステンレスキッチン(クリナップ クリンレディ)を導入
  • 巾木をなくし、壁・天井を白色のクロスで統一。床も明るめのフローリングにしてシンプルモダンな雰囲気に!
  • こだわりのアクセントクロスで、おしゃれでクールな雰囲気に!

70㎡のマンションリノベーション事例(費用760万円)間取り

70㎡のマンションリノベーション事例(費用760万円)
出典:http://www.artreform.com/example/detail.php?id=157&c1=2&c2=4,5&c3=1

■80㎡マンションのリノベーション事例(費用690万円)

  • 間仕切りを取り払い、2LDKへ。ひろびろとしたリビングを実現!
  • 奥行のあるリビングは、アイランドキッチンからの見ごたえ十分!
  • ダウンライトを使用して優しい雰囲気に!

80㎡のスケルトンリフォーム事例(費用690万円)間取り

80㎡のスケルトンリフォーム事例(費用690万円)
出典:http://www.balleggs.com/portfolio/renovation013/

マンションのリノベーション費用についてもっと詳しく知りたい方はこちら
>>成功事例付き!マンションリノベーションの費用相場を完全解説

3-2.戸建てのリノベーション事例と実際にかかった費用

ここでは、戸建てのリノベーションの事例を2つご紹介します。

■42坪(140㎡)の内装のみのリノベーション事例(1249万円)

築30年で耐震性に懸念があり、また家全体が寒かったことをきっかけにスケルトンリフォームを決意。

和室をリビングに取り込み、ひろびろとしたLDKを実現しました。また、壁面収納をフルに活用してデッドスペースをなくし、空間を有効活用しています。

■築30年140㎡のリフォーム事例(1,249万円)間取り

築30年140㎡のリフォーム事例(1,249万円)
出典:http://www.8044.co.jp/gallery/826

■25坪(80㎡)の内装・外装ともリノベーションした事例(1470万円)

1階はLDKを広げ、ゆったり過ごせるようになりました!もともと3部屋あった2階は2部屋にし、より開放感のある空間づくりをしました。

全体的なデザインのコンセプトは、「ほんのり和モダンテイスト」。フローリングはチーク色、柱やキッチン、棚にアクセントカラーとして濃いブラウンを使い、家具との調和を図りました。

照明はダウンライトやスポットライトを使い分け、シーンに応じた照明演出ができるようにしました。

 築40年25坪の戸建てスケルトンリフォーム(1470万円)間取り

築40年25坪の戸建てスケルトンリフォーム(1470万円)
出典:http://www.balleggs.com/portfolio/renovation059/

戸建てのリノベーション費用についてもっと詳しく知りたい方はこちら
>>プロに聞く!中古住宅をリノベーションする費用やメリットなど完全解説

古民家のリノベーションをご検討中の方はこちら
>>古民家リノベーションを完全解説!費用相場&安く抑えるポイントなど

4.コストを抑えて満足なリノベーションをする3つの秘訣

「デザインにこだわりたいけど、予算は限られている。工務店価格で満足のいくリノベーションがしたい!」と欲張りな考えをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

ここでは、費用を抑えて満足度の高いリノベーションをするために、どのような業者とどのように付き合うとよいか、をご説明します。

数多くの工務店やリノベーションを知っている筆者がリノベーションをするなら、以下の3つのポイントを押さえます。

工務店価格でリノベーションする3つの秘訣

4-1.リノベーションが得意な、評判の良い工務店を見つけること

工務店価格でリノベーションする際にもっとも重要なことは、デザインセンスがあってリノベーションが得意な地元の優良工務店を見つけることです。

工務店は工事のプロではありますが、デザインのプロではありません。リノベーションの提案を得意としている工務店は少ないのが実情です。

デザインセンスがあってリノベーションが得意な工務店を見つけるには、その会社の施工事例を見るのが最善の方法です。まずは各社のホームページを見て、ご自身の趣向に合った施工ができる工務店を見つけましょう。

センスのあるリノベが得意な工務店の例 株式会社Zeal
出典:https://www.zeal-reform.com/

(ご参考)リフォームガイドのご紹介

センスがあり、リノベーションが得意な地元の工務店を自分で見つけられるか不安な方は、紹介サイトの一つである弊社リフォームガイドをご活用ください。

リフォームガイドでは、各工務店にどんな担当者がいて、どんなリノベーションができるのかまで把握しています。そのため、あなたにピッタリのリノベーション会社を紹介できます。

リフォームガイドとは?

リフォームガイド:無料見積の申込はこちらから(登録はたったの30秒)
電話番号:0120-395-120
営業時間:10:00~19:00(全日)

4-2.自身の要望を明確にして、工務店に具体的なイメージを伝える

工務店の仕事は、あくまで家を建てることです。デザイン面や使い勝手の面での提案で、中堅リノベーション会社や大手リノベーション会社と同レベルを期待するのは酷なことでしょう。

しかし一方で、彼らは施工のプロです!「こういったイメージでやりたい」という具体的なイメージを雑誌やインターネットで見つけて提示すれば、どうしたら実現できるか親身になって考えてくれます。

また、キッチンやユニットバスなどの水まわり設備にどんな製品を採用するかも、ご自身で実際にショールームを回って希望を固めて工務店に伝えると、スムーズにものごとが進んでいきます。

なお、以下の記事はご自身の希望のデザインや間取りを考える上で参考になります。ぜひご確認ください。
>>これで完璧!おしゃれな内装3つのポイント
>>要望別に見る!おしゃれな間取り17選と役立つ間取りの考え方

4-3.受け身にならず、一緒に家を作るパートナーとして工務店に向き合う

地元の小さな工務店の親方には、職人気質の人が多い傾向があります。気の合うお客様に頼りにされると、利益度外視で尽くしてくれる人が多いです。

地元工務店と上手に付き合うコツは、お客様という立場で受け身にならず、一緒に家を作るパートナーとして接することです。例えば打合せで来てもらったときにはお茶を出すなど、ちょっとした気遣いの積み重ねが工務店とのよい関係を作ります。

5.さらに費用を抑えるために、減税や補助金を活用しよう!

リノベーションではリフォーム範囲が多岐にわたり、費用も高額になりがちです。減税制度や補助金制度を有効に活用しましょう。

5-1.リノベーションで使える減税制度はこれだ!

リノベーションに利用できる減税制度はいくつかありますが、ここではその中でも対象範囲が広く、減税額が大きい所得税の減税についてまとめました。

所得税の減税額
必須工事
その他工事  最大控除額
耐震 必須工事の対象工事限度額超過分及びその他のリフォーム 62.5万円
バリアフリー 60万円
省エネ 62.5万円(67.5万円※)
三世代同居 62.5万円
長期優良住宅化 耐震+省エネ+耐久性 62.5万円
耐震or省エネ+耐久性 75万円(80万円※)
※カッコ内の金額は、太陽光発電を設置する場合

所得税のほか、リフォーム内容によっては固定資産税や贈与税でも減税措置を受けられる場合があります。

詳しい各種減税制度の詳細は以下の記事で解説しています。ぜひご一読ください。
>>【2022年度版】リフォームの減税制度を分かりやすく解説!

5-2.リノベーションで使える補助金制度はこれだ!

減税制度と同様に、耐震、省エネ、バリアフリーなどのリフォームで自治体や国の補助金を利用できる場合があります。

詳しくはこちらの記事で解説しています。
>>【2022年度】リフォームで使える補助金まるわかり!申請方法も

補助金制度の詳細や利用条件は一般社団法人住宅リフォーム推進協議会のWebサイトで確認することができます。

6.予算が厳しい場合はローンを組むことを検討しよう!

リノベーションでは費用が1,000万円を超えることも少なくないため、ローンを組む人も多いかと思います。この章では、リノベーションでローンを組む際に知っておくべきことをご説明します。

6-1.リノベーションで選択できるローンは2種類リノベーションに利用できるローンは、以下の2種類です。

  • リフォームローン(金利1.5~2.8%、無担保)
  • 住宅ローン(金利0.4~1.4%、有担保)

中古住宅の購入に合せてリノベーションを行う場合は、住宅ローンを活用しましょう。中古住宅の購入費と合せてローンを申請できるためです。

リフォームローンと住宅ローン違いまとめ

  リフォームローン
(担保なし)
住宅ローン
(担保あり)
初期費用 なしの場合が多い 借り入れ金額の2.2%※1
金利相場 1.5~2.8% 0.4~1.4% 
借入限度 500万or1000万が多い 1億円が多い
借入期限 最長5年or10年が多い 最長35年が多い
団体信用保険※2 原則なし 原則あり
手続き ・簡単
・審査短い(当日~2日)
・煩雑
・審査長い(4~7日)
※1 事務手数料や保証料
※2 契約者が死亡したときにローン残高を保険金で賄える保険

一方で、現在住んでいる物件のリノベーションで1,000万円以下のローンを組む場合は、手続きの煩雑さなどを鑑みるとリフォームローンがおすすめです。

6-2.金利や返済期間の違いによる支払額シミュレーション

金利や返済期間は、毎月の支払額や支払利息に大きく影響します。金利と返済期間ごとの支払い額を以下の表にまとめました。返済期限を検討する際に参考にしてください。

住宅ローン金利・期間別支払額まとめ
(1000万円/元利均等返済のローンを組む場合)

金利(%) 借入期間(年) 支払額(円/月) 支払総額(円)
0.50 10 85,451 10,254,109
20 43,793 10,510,292
30 29,918 10,770,640
1.00 10 87,604 10,512,432
20 45,989 11,037,349
30 32,163 11,578,871
1.50 10 89,791 10,774,922
20 48,254 11,580,965
30 34,512 12,424,105

リフォームローン金利・期間別支払額まとめ
(500万円のローンを組む場合)

金利(%) 借入期間(年) 支払額(円/月) 支払総額(円)
1.5 3 142,124 5,116,464
5 86,549 5,192,940
7 62,740 5,270,160
10 44,895 5,387,400
2 3 143,212 5,155,632
5 87,638 5,258,280
7 63,837 5,362,308
10 46,006 5,520,720
2.5 3 144,306 5,195,016
5 88,736 5,324,160
7 64,945 5,455,380
10 47,134 5,656,080
3 3 145,406 5,234,616
5 89,843 5,390,580
7 66,066 5,549,544
10 48,280 5,793,600

6-3.ローン申請で確定した見積り必要!早めに現地調査を依頼しよう!

ローンの本審査には、工事請負契約書の写し、または、確定した見積もり書が必要になります。業者の選定から見積もりを確定させるまでには、現地調査から最低1か月ほどかかるので注意が必要です。

とくに、中古物件の購入に伴ってリノベーションを行う場合は、物件の候補が決まったら早めに業者に現地調査を依頼しましょう。

6-4.少しでも費用を抑えるためにリフォームローン減税を活用しよう!

「住宅ローン」もしくは返済期間が10年以上の「リフォームローン」を利用する場合、住宅ローン減税という減税を受けられます。具体的には、年末のローン残高の0.7%が10年間、毎年の所得税や住民税から控除され、最大で140万円もの減税となります。

住宅ローン減税を利用した際の減税額について

  減税内容 備考
住宅ローン減税 毎年のローン残高の0.7%を10年間所得税や住民税から減税 ・最大の減税額は140万円
・ローンの対象額は最大2000万円

そのほか、リフォームローンや住宅ローン減税の詳細は、以下の記事でまとめています。合わせてご確認ください。
>>あなたに最適なリフォームローンが選べる!金利・比較ポイントなど解説

7.中古マンションを購入してリノベーションする理想の流れ

中古物件を購入してリノベーションをする際の理想的な流れは、「リノベーション業者探しから工事完了まで最短」、かつ「できるだけ家賃の2重払いが発生しない」スムーズな流れです。

そのためには、「購入物件の引渡しと同時にリノベーション工事を始める段取りをしておくこと」が重要です。

理想的な流れを図で確認してみましょう。

図:中古マンションを購入してリノベーションをする場合の理想的な流れ

中古マンション購入+リフォームの流れ

中古マンションを購入してリノベーションするときには、

・不動産会社

・リノベーション会社

・ローンを組む場合は銀行などの金融機関

とのやり取りが発生します。できるだけ二重払いの期間を短く抑えるためには、以下の順番で進めます。

①不動産会社の紹介の業者から見積もりをもらい金額を確認します。

②購入の意思表示をし、契約日を決めます。

※住宅ローンの審査を先に依頼する場合もあります

③業者を探し、見積もりのための現地調査を行います。

※この段階ではまだ購入前なので、不動産会社・リノベーション会社・施主(あなた)の3者の立ち合いが必要です。購入する物件に入居者がいる場合には、入居者を含めた4者が立ち合います。

※見積もりは複数業者に依頼する「相見積もり」を行い、内容や費用を比較検討して選びましょう。ただし業者が多すぎるとかえって選びにくくなります。さらに入居者がいる場合、何度も調査のために訪問するのは断られる可能性があります。多くても2〜3社に抑えるのが無難です。

④不動産会社と本契約を結びます。

※③と④は順番が逆になる場合もあります。

※本契約から鍵の引き渡しまでにかかる期間は、売主の状況によって変動します。

⑤リノベーション会社と契約を結びます。

⑥決済を済ませ、鍵を引き渡してもらいます。この日からリノベーション工事が終了するまで、家賃の二重払いが発生します。二重払いの期間をできるだけ短く抑えるには、この日から最短でリノベーションを開始するのがベストです。

⑦工事の完了日にあわせて引越し日を決め、準備を進めます。

⑧リノベーション工事が終了したら入居します。

このように、物件購入後にリノベーションするには複雑な動きと綿密なスケジュール管理が必要です。購入前に業者探し、2~3社に連絡を取り現地調査・見積もり、その中から1社と契約。さらに、鍵の引渡しと同時に工事に入れるように手配をしておかなければいけません。

8.まとめ

いかがだったでしょうか。リノベーション費用はさまざまな要因で費用に大きな差がでることをご確認いただけたと思います。

リノベーションは費用が高額になるため、誰もが少しでも安くしたいと考えます。

しかし、安いだけで業者を選ぶことだけは避けましょう。なぜなら、リノベーションは間取り変更を伴う大規模な改修になり、家の耐震性や耐久性に大きくかかわってくるからです。

もちろん費用の面以外にも、皆様それぞれのこだわりを、そのまま形にできる業者であることも重要です。

リノベーションにおける業者選びは、特に慎重に行いましょう。

実績のあるリノベーション業者を探しているけど、どこがいいか分からないという方は、リフォームガイドの活用もご検討ください。

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