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「築30年になるアパートのリフォームを考えているけれど、一体どれくらい費用がかかるの？」「費用を抑えつつ、自分も入居者も満足のいく仕上がりにするには？」といった疑問を持つことはありませんか。
賃貸経営では、限られた予算で、最大限の効果を出すためにも、必要な箇所・不要な箇所を洗い出し、物件の築年数に応じて補修していくことが大切です。
そこで今回は、アパートのリフォームにかかる費用相場を、築年数と場所ごとに解説していきます。また、成功事例や活用できる補助金制度も紹介します。
アパートリフォームに関する基礎的知識を身に付けながら、資産価値と入居率アップを期待できるようなリフォームプランを考えていきましょう。
目次
1.【築年数別】アパートのリフォーム箇所
入居者の使い方やアパートの仕様によっても異なりますが、築年数ごとに検討したいリフォームは以下の通りです。
| 築年数 | リフォームが必要な箇所 |
|---|---|
| 5〜10年 | 【階段・ベランダ・廊下】鉄部塗装 【排水管】高圧洗浄 |
| 11〜15年 | 【屋根・外壁】塗装 【階段・ベランダ・廊下】鉄部塗装 【設備（エアコン・給湯機）】修理や交換 【排水管】高圧洗浄 |
| 16〜20年 | 【階段・ベランダ・廊下】鉄部塗装 【室内設備（エアコン・ガスコンロ）】修理や交換 【外構（フェンス・集合ポスト）】修理 【排水管】高圧洗浄 |
| 21～25年 | 【屋根】ふき替え 【外壁】塗装 【階段・ベランダ・廊下】鉄部塗装 【水回り（浴室・キッチン）】修理交換 【排水管】高圧洗浄 |
| 26～30年 | 【室内設備（エアコン・ガスコンロ）】修理や交換 【階段・ベランダ・廊下】鉄部塗装 【給排水管】交換 【外構（フェンス・集合ポスト）】交換 |
比較的高額な費用がかかる屋根や外壁の改修は、11〜15年のタイミングと、21〜25年のタイミングが目安です。水回りは入居者が退去したタイミングで実施することが多いですが、21〜25年が設備劣化によるリフォームのタイミング目安になります。
階段や廊下などの鉄部のさびを放置してしまうと、腐食が進み、構造自体を弱らせてしまう恐れがあります。5年から10年単位で点検し、こまめに塗装することをおすすめします。
2.【場所別】アパートのリフォームにかかる費用の相場
ここからは、アパートのリフォームにかかる費用相場を場所別に紹介していきます。
あなたのリフォームプランに合わせて費用概算を求めることができます。ぜひ参考にしてください。
2-1.水回り
■キッチン
| システムキッチン交換 | 30～80万円 |
|---|---|
| ミニキッチン交換 | 20～50万円 |
| ミニキッチン増設 | 15～70万円 |
■洗面室・浴室
| 浴槽交換 | 10～50万円 |
|---|---|
| 浴室再生塗装 | 10～50万円 |
| 浴室内パネル貼り | 10～30万円 |
| バランス釜からガス給湯器に交換 | 15～30万円 |
| ユニットバスへリフォーム | 80～90万円 |
| 3点ユニットバス交換 | 45～75万円 |
| 3点ユニットバスを分離する | 100～180万円 |
| 洗面化粧台交換 | 9.5～17.5万円 |
■トイレ
| トイレ交換 | 13～40万円 |
|---|---|
| 和式トイレから洋式トイレへ | 30～50万円 |
2-2.内装・間取り変更
■内装張り替え
| クッションフロア張替え | 6畳：3～5万円 8畳：5～8万円 |
|---|---|
| フローリング張り替え | 6畳：10～16万円 8畳：12～20万円 |
■和室
| 和室から洋室に | 9～40万円 |
|---|---|
| 押し入れからクローゼットに | 20～25万円 |
■間取り変更・その他
| 間仕切り壁撤去・補修 | 10～70万円 |
|---|---|
| 窓の交換 | 5～30万円／箇所 |
| 内窓設置 | 5～30万円／箇所 |
2-3.外装
| 外壁塗装（2階建てアパートの場合） | 200～300万円 |
|---|---|
| ベランダ防水塗装 | 7～14万円 |
| 玄関ドア化粧シート上貼り | 4～8万円 |
| 玄関ドア交換 | 100～200万円 |
2-4.宅配ボックス
| 宅配ボックスの設置（ダイヤル式） | 50〜70万円／10ボックス |
|---|---|
| 宅配ボックスの設置（デジタル式） | 80〜100万円／10ボックス |
近年オンラインショッピングが普及したことで、ファミリー・単身者にかかわらず宅配ボックスがあるアパートやマンションが人気です。置く場所さえ確保できれば、比較的設置も簡単なため、入居率を上げたい方におすすめのリフォームです。
宅配ボックスには、液晶画面で操作する「デジタル式ロッカー型宅配ボックス」や電気工事が不要な「ダイヤル式ロッカー型宅配ボックス」があります。デジタル式は防犯性が高いのがメリットですが、月々の電気代や保守費用（外部業者に管理を委託する場合）がかかるため、ランニングコストもチェックしておきましょう。
比較的大型の宅配ボックスを設置する場合は、コンクリート壁への固定と電気配線工事（デジタル式の場合）が必要になります。設置費用の相場は、デジタル式の宅配ボックス本体が10ボックスで80〜100万円です。加えて、設置工事費10万円と電気工事費用がかかります。
ダイヤル式の場合は、宅配ボックス本体が10ボックスで40〜60万円、設置工事費10万円で、合計で50〜70万円が目安です。工期は1日程度を想定しておいてください。
3.アパートのリフォームは減価償却の対象になる？
アパートのリフォームは、全てが減価償却の対象になるわけではありません。リフォーム工事は内容によって修繕費と資本的支出に分けられ、減価償却費の対象となるのは資本的支出です。
間取り変更やキッチンや浴室の交換など、アパートの資産価値を高めるようなリフォームは、資本的支出です。一方で20万円未満の軽微なリフォームや、原状回復工事は修繕費に該当します。
資本的支出と修繕費のどちらに該当するのか迷ったら、自己判断せず税理士や政務所に相談するようにしましょう。
| 修繕費 | 資本的支出 | |
|---|---|---|
| 会計処理 | 修繕した年に一括計上 | 減価償却費として、法定耐用年数の期間で計上 |
| 工事内容 |
|
|
4.アパートリフォームの成功事例6選
ここでは、実際に賃貸物件のリフォームを行った施工事例を紹介していきます。部分的な工事から全体的な工事までさまざまな事例を参照することにより、自身が考えるリフォームプランにどれくらいの費用がかかるのか見当をつけられます。
ぜひ参考にしてください。
▼クリック/タップで各事例に飛びます
4-1.全面リフォーム
| 施工箇所 | リビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面室、玄関 |
|---|---|
| 築年数 | 40年 |
| 施工費 | 237万円 |
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リビングは隣接した洋室とつながりを持たせ、開放的な間取りとなるようリフォーム。三枚引き戸を取付け、入居者のスタイルに合わせて使用できるようになっています。
水回りはもともと3点が1カ所にまとまっていたため、それぞれ独立させています。洗面台は大きく使いやすいものになり、収納も付いています。トイレも完全個室になり、スペースにゆとりのある仕上がりとなりました。
玄関の扉を開けてすぐにリビングが見えてしまう間取りだったため、間仕切り壁を新設。玄関収納も設置し、整頓のできる玄関となりました。
収納も、入居者の使いやすさを考え、ふすまから現代仕様の収納につくり変えました。ハンガーを掛けられる部分と物が置ける部分に分かれており、入居者のニーズに合わせた仕上がりになっています。
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出典：http://www.8044.co.jp/gallery/328
4-2.原状回復リフォーム（全面）
| 施工箇所 | キッチン、浴室、トイレ、洗面室、リビング |
|---|---|
| 築年数 | 11年 |
| 施工費 | 210万円 |
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キッチンは設備だけでなく周りの壁にもくすみや汚れが見られましたが、本体の交換とともに清掃し、きれいな見た目に戻しました。
浴室では浴槽横のスペースを占拠していたバランス釜を撤去し給湯器を設置。浴槽を拡張できました。
また、トイレは温水洗浄便座に交換したことにより、冬場も便座の冷たさを気にせず利用できるようになりました。壁紙も新調し、清潔な印象になっています。
洗面室も壁面に広がった汚れをきれいにし、洗面化粧台を設置。洗面器には鏡が付き、使いやすさが大幅に向上しています。
リビングは間取りの変更はせず、床・壁・天井の清掃を行いました。床はクッションフロアとなっており、以前より過ごしやすい空間となっています。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/263
4-3.水回り全箇所リフォーム
| 施工箇所 | キッチン、トイレ、洗面室、浴室 |
|---|---|
| 築年数 | 30年 |
| 施工費 | 159万円 |
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キッチンは設備自体の経年劣化が見られたため、本体を交換。シンクは光沢のあるものに変わり、レンジフード下には小さな収納スペースも備わりました。
鏡に汚れが付いたままの洗面台も、以前より洗面ボウルが大きく明るさの強いものに変わりました。鏡の前に小物が置けるスペースも付いています。
トイレでは本体とともに床・壁紙も張り替えました。白を基調とした配色で以前よりも清潔感の感じられる空間になっています。
浴室は冷たい印象のあった壁面のタイルが取り払われ、体を洗うのに利用できる大きな鏡が付きました。自動給湯器も設置され、お湯張りもラクラクです。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/158
4-4.ミニキッチン交換
| 施工箇所 | キッチン |
|---|---|
| 築年数 | – |
| 施工費 | 約40万円 |
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コンロと手洗い場はコンパクトでありながらもグッとおしゃれになりました。ミニキッチンになったことで冷蔵庫を隣に置けるようになっています。
4-5.浴槽交換
| 施工箇所 | 浴槽、給湯器 |
|---|---|
| 築年数 | 30年 |
| 施工費 | 31万円 |
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浴室はバランス釜からホールインワンに交換したことにより、浴槽が20cm以上も広がりました。窮屈だった浴槽内も足元にゆとりができそうです。
浴槽が広がって、蛇口部分の掃除面積も小さくなりました。スイッチひとつで、浴槽への湯張りから保温まで自動です。
また、給湯器を壁貫通型に交換したことにより、浴槽を拡張できました。
出典：https://www.yutoriform.com/products/full/remodeling/case/renthouse/01/
4-6.外壁・鉄部塗装
| 施工箇所 | 外壁、鉄部 |
|---|---|
| 築年数 | 20年 |
| 施工費 | 560万円（2棟分） |
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元々建物名はエントランスの門型フレームにありましたが、左右のフェンスに建物名の銘板を取り付けることにより2棟の判別がしやすくなりました。
塗装の剥がれがひどかった階段部分も鮮やかなグリーンに塗り替えられました。手すりはシルバー色でステンレスのような仕上がりになっています。
外壁は白黒の対照的なカラーがお互いに印象を強め合っています。太陽光を受けてどこか光沢のあるような高級感漂う仕上がりになりました。
出典：https://www.yutoriform.com/products/full/remodeling/case/renthouse/02/
5.アパートリフォームの費用を抑える方法
リフォームプランを考える上で回収期間や家賃に基づいた予算を設定することは大切ですが、そもそもリフォームにかかる支出を抑えられると回収にかかる期間が短くなります。
ここではリフォーム工夫を加えて費用を抑える方法をご紹介します。ぜひ参考にしてください。
5-1.施工を工夫する
アパートリフォームの費用を抑える方法として、リフォームに使う素材を工夫したり、工事のやり方を工夫することが挙げられます。素材のグレードは上げ過ぎず、工事も必要な工程のみを行うことによって、安っぽく見えず質の高いリフォームが可能となります。
以下で、具体的な施工の工夫を紹介します。
■フローリングの代わりにフロアタイルを使用
フロアタイルとは、厚さ2～3ｍｍや厚いもので約5ｍｍの、塩化ビニル系の床材です。フローリングよりも費用が抑えられるにもかかわらず、高級感があり、色や柄も豊富です。
フロアタイルの貼り替え費用は、6畳の場合6～10万円で、フローリングに張り替える場合と比べて約4～8万円もお得です。
無垢（むく）フローリングのような木目調のものや大理石のようなものなど、部屋の雰囲気をおしゃれに演出できます。
▼木目調のフロアタイル
▼石目調のフロアタイル
■浴槽を交換ではなく再生塗装する
浴槽や周りの壁が黄ばんでいる、浴槽がひび割れている、という場合、ユニットバスを交換しなくても浴槽塗装という方法で新品同然に再生するというリフォーム方法があります。
ユニットバスに交換すると、約60〜120万円と高額なリフォームになりますが、再生塗装なら浴室全体を施工しても20～30万円ほどです。
ただし専門技術のある業者は少ないので、業者探しが重要となります。
■アクセントクロスを活用しおしゃれに
おしゃれさを重視した仕上がりにしたい！という場合には、壁紙にアクセントクロスをうまく活用すると、簡単におしゃれな部屋を演出できます。
以下の例は、各部屋に壁一面のみカラークロスを用いて施工した例です。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/case/miyagi-s-naisou/
5-2.補助金制度を活用する
リフォーム費用を抑えるもう一つの方法として、補助金・助成金制度の活用が挙げられます。賃貸物件のリフォームにも適用できる制度として、こちらの３点が挙げられます。
- 次世代省エネ建材支援事業
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業
- 住宅セーフティネット制度
それぞれ申請期間や申請方法が異なりますので、リフォームの際は施工前にかならず確認しておきましょう。
■次世代省エネ建材支援事業
次世代省エネ建材支援事業とは、断熱や調湿を目的としたリフォームについて推進する事業です。
集合住宅では、内張り断熱の改修に対して補助金が適用となります。
| 要件のポイント | 断熱パネル、潜熱蓄熱建材いずれかを室内側から導入し改修すること |
|---|---|
| 必須製品 | 断熱パネルor潜熱蓄熱建材 ※本事業に登録されている製品 |
| 任意製品 | 窓・玄関ドア・調湿建材・断熱材・防災ガラス窓 ※本事業に登録されている製品 |
| 補助金額 | ・補助率…補助対象経費の1/2 以内 ・補助金の上限額…集合：125 万円／戸 ・補助金の下限額…戸建・集合とも：20 万円／戸 |
| 2024年スケジュール | ・一次公募期間…5月7日～8月30日 ・二次応募期間…9月9日～11月29日 ※2024年10月7日受信分で予算額が上限に達したため、2024年10月4日17:00をもって、二次公募の受付は終了。 |
■長期優良住宅化リフォーム推進事業
既存住宅の長寿命化・省エネ化など、性能を向上させるリフォームや、子育て世帯向けリフォームに対する補助金制度です。
| 申請条件 |
|
|---|---|
| 補助対象となる工事 |
|
| 補助率 | 補助対象リフォーム工事費等の合計の1/3の額 |
| 補助限度額 | 80万円／戸 |
出典：https://www.kenken.go.jp/chouki_r/
■住宅セーフティーネット制度
住宅セーフティーネット制度は、高齢者や低所得者、子育て世帯など住宅確保が困難な人々に適した賃貸住宅を提供する制度です。制度に登録している住宅をより住みやすくするために改修する場合に、利用できる補助金があります。詳しい要件は下表のとおりです。
| 対象物件 |
民間の空き家・空き室を、低所得者・被災者・高齢者・障害者・子育て世帯などの住宅の確保に配慮が必要な方向けにリフォームする賃貸住宅（バリアフリー、耐震、間取り変更、子育て世帯対応改修が対象） |
|---|---|
| 入居対象者 |
|
| 管理要件 | 専用住宅としての管理期間が10年以上 |
| 補助率・ 補助限度額 |
国が負担する補助率は1／3 50万円／戸 ※エレベーター設置工事をする場合は15万円／戸加算 ※車椅子使用者のためのトイレや浴室の改修工事は100万円／戸加算 その他、加算要件あり |
出典：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html
こちらの記事もご参照ください。
6.アパートのリフォームを成功させるには？
賃貸物件のリフォームは、通常の物件とは異なり、かかった施工費用を回収できるよう費用対効果を考慮してリフォーム計画する必要があります。
ここでは、アパートのリフォームを成功させる3つのコツを紹介します。
6-1.費用回収のプランを入念に計画する
アパートのリフォームでは、費用対効果を考えることが重要です。リフォームすることで物件の価値は向上しますが、投資が大きすぎると収益性を損なう可能性があります。
まずは、想定している家賃で運用した場合、何年でどれくらいの費用が回収できるのかシミュレーションしてみましょう。
回収期間を計算するときには、以下の方法で計算してみましょう。
例えば、アパートの一室に80万円をかけてリフォームを行い、家賃を月額1万5,000円上げた場合、費用を回収するのに約4年半かかります。アパートのリフォーム計画では、かけた費用を家賃収入でどれくらいの期間で回収できるかを計算することが重要です。
また、長期的な収支を考えるときには、空室期間や将来的な家賃の見直しなども考慮することで、より現実的な計画を立てられるでしょう。
6-2.入居者のターゲットを絞る
リフォームに加えて、どのような入居者に向けた物件にするか想定することも重要です。特定の入居者に絞って需要を洗い出すことによって、最適な工事は異なります。
例えば、一人暮らしの女性をターゲットとした場合、防犯効果の高さや水回りの清潔感などが求められると考えられます。
また、入居者になりうる人物像は、物件の建つ地域や近隣住民の年齢層、世帯構成などから想定できます。
あらゆる可能性を考えながら、リフォームプランをより明確にしていきましょう。
6-3.相見積もりを取る
相見積もりとは、複数のリフォーム会社に同じ条件で見積もりを依頼し、費用や施工内容を比較することです。相見積もりを取ることで、より条件のいいリフォーム会社へ依頼できます。
相見積もりを取るのは、珍しいことではありません。他社の見積もりと比較したい旨を伝えて、複数の見積もりがそろうまで返答を待ってもらいましょう。
できれば賃貸物件のリフォームに実績がある業者に依頼できると、目的を理解した上で提案してもらえるため、スムーズかつ施工も安心できます。
7.まとめ
アパートリフォームは資産価値の向上と入居率アップ、入居者の満足度につながるため、築年数に応じたリフォームを検討してください。
しかし、リフォームに必要以上の費用をかけてしまうと、賃貸経営は成り立ちません。ターゲットを絞って施工方法を工夫すれば、コストを抑えて資産価値を高めることができます。また、補助金の活用もおすすめです。
今回紹介した各リフォーム工事の費用相場は、あくまでも目安です。相見積もりを取って、良心的な価格で工事してくれるリフォーム会社に依頼しましょう。
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