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「中古住宅を購入してリフォームしたいけれども、どれくらいの費用がかかるか不安」「少しでも費用を抑えたい」と考えていませんか？
リフォーム費用は、工事内容や築年数、家の状態によって大きく異なります。そのため、予算内で理想の住まいを実現するには、事前に相場や活用できる補助金・ローンを把握することが大切です。
この記事では、中古住宅のリフォーム費用の相場を具体的に解説するとともに、築年数ごとのリフォームのポイントや事例を紹介します。効率的にリフォーム計画を進めるためにも、ぜひ参考にしてみてください。
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>>実際の見積もりデータから見る！戸建てのリフォーム費用と相場
目次
1.中古住宅リフォームの費用相場
まずは、中古住宅のリフォーム費用の相場を、フルリフォームと部分リフォームに分けて紹介します。
フルリフォーム・リノベーションの費用相場
戸建て住宅をまるごとリフォームする場合、「スケルトンリフォーム」という方法があり、1000～2500万円と物件の規模によって費用差があります。
スケルトンリフォームは、建物の構造部分を残しながら、内装や設備を全面的に一新する工事で、新築に近い仕上がりを実現できるのが特徴です。
下記の表は、スケルトンリフォームの費用相場を、物件の規模ごとにまとめたものです。
| 延坪（建物各階の床面積の合計 | 費用相場 |
|---|---|
| 20坪（66㎡） | 1000万〜1400万円 |
| 25坪（82.5㎡） | 1200万〜1600万円 |
| 30坪（99.9㎡） | 1350万〜1800万円 |
| 40坪（132㎡） | 1600万〜2100万円 |
| 50坪（165㎡） | 1900万〜2500万円 |
※木造軸組み工法の建物の場合
※税別
※時勢により相場は変動することがあります
スケルトンリフォームでは、延べ坪が大きくなるほど材料費や手間賃が増え、費用も上がります。また、設備のグレードや耐震・断熱工事の有無によっても金額が変わるため、事前に確認しておきましょう。
出典：http://www.8044.co.jp/gallery/381（戸建て） / 提供：あなぶき興産（マンション）
部分リフォーム（水回り・外壁屋根・内装）の費用相場
続いて、部分リフォームの相場を確認しましょう。
水回りのリフォーム費用相場
まずは、水回り（キッチン、浴室、洗面台、トイレ）のリフォーム費用の相場を紹介します。
キッチン、浴室、洗面台、トイレの４点をすべて入れ替える水回りのフルリフォーム費用は、147万円～420万円が相場です。
| リフォーム内容 | 費用相場（単体でリフォームする場合） |
|---|---|
| キッチンリフォーム | 62万〜400万円（移動をともなう場合＋20万〜150万円） |
| 浴室リフォーム | 60万〜150万円 |
| 化粧洗面台の交換 | 10万〜26万円 |
| トイレの交換 | 12万～50万円 |
水回りのリフォーム費用は、導入する設備のグレードによって大きく異なります。高機能な最新モデルを選ぶと費用が高くなりますが、標準的な設備や型落ちモデルを選べば、コストを抑えられます。
外壁・屋根のリフォーム費用相場
外壁・屋根のリフォーム費用は、リフォーム方法によって異なります。
屋根と外壁合わせて塗装をする場合は、約100～200万円ほどかかります。新たな外壁材・屋根材を上から重ねて張る「カバー工法」や、「張替え」のような大がかりなリフォームをする場合は約200万円～となります。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 塗装 | 60万〜150万円 |
| カバー工法 | 150万〜220万円 |
| 張替え | 200万〜260万円 |
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 塗装 | 50万〜80万円 |
| カバー工法（重ね葺き） | 80万〜180万円 |
| 葺き替え | 100万〜240万円 |
外壁や屋根のリフォーム方法は、建物の劣化状況と予算に応じて選ぶのが一般的です。
- 塗装：軽度の劣化で、費用を抑えたい場合
- カバー工法：中程度の劣化で、廃材を少なく短工期で仕上げたい場合
- 張替え・葺き替え：劣化が激しい場合や耐久性を大幅に高めたい場合
予算だけでなく、外壁や屋根の劣化状況を詳しくチェックし、適切な工法を選びましょう。
内装のリフォーム費用相場
内装リフォームの費用相場は以下のとおりです。
| リフォーム内容 | 用相場 |
|---|---|
| 壁紙張替え（8畳間） | 5.4万〜8.6万円 |
| フローリング張替え（8畳） | 9.6万〜21.2万円 |
壁紙やフローリングの張替えにかかる費用は、使用する材料の種類やグレードによって大きく異なります。例えばフローリングの場合、合板フローリングで防音機能がなければ安価ですが、防音機能付きの無垢フローリングだと高くなります。
30坪（約100㎡）4LDK程度の戸建てで、壁・天井・床のすべてを張替える場合は、140万〜195万円ほどを見積もっておくとよいでしょう。
その他のリフォーム費用相場
その他、中古住宅でよくおこなわれるリフォームの費用相場もまとめました。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 玄関ドアの交換（カバー工法） | 30万〜60万円 |
| 窓の交換（カバー工法） | 5万〜20万円（サイズによる） |
| 室内ドアの交換（ドア枠ごと） | 10万〜26万円 |
| 押し入れをクローゼットに交換 | 20万〜25万円 |
これらのリフォームは、日常の利便性や住まいの快適性を高めるために人気があります。必要性や優先順位を見極めて、計画的に進めましょう。
間取り変更の費用相場
ライフスタイルの変化にあわせた間取り変更も、中古住宅では人気のリフォームです。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 間仕切り壁の撤去＋補修 | 10万円〜 |
| リビングと和室の一体化（フローリング・クロス全面貼り換え） | 142万円〜 |
| 壁の増設 | 13万円〜 |
リビングと和室の一体化は、間仕切り壁を撤去し畳をフローリングに変えるだけであれば、55万円～でおさまります。リビング側のフローリングはそのまま使用することで費用を抑えることができます。
耐震リフォームの費用
現在の住宅が旧耐震基準で建てられている場合はもちろん、2000年基準にも満たない場合にも、耐震補強をおこないましょう。
| 1階床面積 | 費用相場 |
|---|---|
| 60㎡〜80㎡ | 約148万円 |
| 80㎡以上 | 約184万円 |
| 壁の増設 | 13万円〜 |
耐震補強工事の費用は、築年数の影響も受け、古ければ古いほど高額になる傾向があります。
なお、2025年4月の建築基準法改正以降は、大規模リフォームについては建築確認申請が必要になります。最新の耐震基準への適用が必須となり、リフォームの内容に制限がかかる場合もある点に留意しましょう。詳しくは、リフォーム会社に確認するようにしてください。
2.【築年数別】中古住宅のリフォームで優先すべき箇所
中古住宅のリフォームは、築年数によって重視すべきポイントが異なります。ここでは、築年数別に優先したいリフォーム箇所を紹介します。
築10年：水回りの部品交換／壁紙クロスの貼り替え
築10年の住宅では、設備や内装がまだ比較的新しいことが多いですが、水回り設備の一部や壁紙クロスの劣化が気になる場合があります。また、中古住宅を購入する場合には、前の住人が使っていた設備をそのまま使うことに抵抗を感じる人も少なくありません。
そのためこの築年数の中古住宅では、ユニットバスやトイレなど部分的な水回りリフォームを検討するケースが多くなります。また、壁紙クロスの貼り替えで、住まいの印象を大きく変えるのもおすすめです。
| リフォーム費用 | 100～200万円 |
|---|---|
| リフォーム内容の例 | クロス貼り替え・浴室やトイレの交換など（気になる部分のみ） |
築20年：水回りの交換／クロス貼り替え／外壁屋根の塗装
築20年の住宅では、水回り設備が寿命を迎えるため、キッチンや浴室などの設備を全面的に交換するのが一般的です。
また、内装のクロス貼り替えや、一部間取り変更をおこない住まいを現代的にするリフォームも多くおこなわれます。さらに、屋根や外壁の塗装も劣化が進んでいる可能性が高いため、早めのメンテナンスが必要です。
| リフォーム費用 | 300～500万円 |
|---|---|
| リフォーム内容の例 | ・水回り設備の全面的な交換 ・クロス貼り替え ・一部分の間取り変更 ・屋根・外壁塗装 |
築30年：内装のフルリフォーム／外壁屋根の補修・塗装
築30年を超える住宅では、給排水管の老朽化や耐震性の問題が顕著になります。
そのため、配管の更新や耐震補強を含めた内装のフルリフォームが推奨されます。また、外壁や屋根の劣化も住宅寿命に直結するため、補修や塗装のリフォームも優先的に進める必要があるでしょう。
| リフォーム費用 | 1000万円前後 |
|---|---|
| リフォーム内容の例 | ・内装のフルリフォーム ・屋根や外壁の補修、塗装 |
築40年：内外装のフルリフォーム／耐震補強
築40年以上の住宅では、新耐震基準が適用されていない物件が多く、耐震補強がとくに重要です。また、これまで内装や外装のリフォームをしてこなかった場合には、経年劣化が大きく進み、断熱性や防水性に深刻な問題が発生していることも。
これらの問題を解消するには、スケルトンリフォームで住まい全体を一新するのが最適です。これにより、耐震性や断熱性を大幅に向上できます。
| リフォーム費用 | 1500万円前後 |
|---|---|
| リフォーム内容の例 | 内装・外装ともに一から作り直すフルリフォーム（スケルトンリフォーム） |
3.中古住宅リフォームの事例【築年数別】
ここでは、築年数別に中古住宅のリフォーム事例をご紹介します。施工例を通じて、実際の費用感を養うのにお役立てください。
【築15年】水回りと内装をリフォームした事例
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| 築年数 | 15年 |
|---|---|
| 間取り | 3LDK |
| リフォーム箇所 | LDK、浴室、洗面室、トイレ、洋室、和室 |
| 費用 | 441万円 |
限られた予算を有効活用するために、リビングとキッチンの間の壁を撤去する以外、大きな間取り変更はおこなわず、設備と内装を更新した事例です。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/415
【築17年】1階部分をフルリフォームした事例
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| 築年数 | 17年 |
|---|---|
| 間取り | 1LDK（1階部分のみ） |
| リフォーム箇所 | LDK、浴室、洗面室、トイレ、和室、廊下、玄関、外装 |
| 費用 | 328万円 |
築17年の中古物件を購入したリフォーム事例です。
LDKとの間仕切り壁を撤去し、オープンな対面式キッチンにすることで開放感を実現。トイレや洗面化粧台を施主支給にすることで、全体的なコストダウンに成功しています。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/424
【築21年】内装フルリフォーム、外壁塗装の事例
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| 築年数 | 21年 |
|---|---|
| 間取り | 6LDK→5LDK |
| リフォーム箇所 | LDK、浴室、トイレ、洗面室、洋室、和室 |
| 費用 | 643万円 |
水回り設備をすべて入れ替えるのに加えて内装の仕上げも変更し、部屋の雰囲気を一新した事例です。外壁塗装も施し、白を基調とした明るい雰囲気の外観へ更新しました。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/382
【築30年】内装をフルリフォーム・外壁塗装・耐震補強の事例
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| 築年数 | 30年 |
|---|---|
| 間取り | 3LDK→2LDK |
| リフォーム箇所 | LDK、浴室、洗面室、トイレ、洋室、和室、外装 |
| 費用 | 940万円 |
外壁や屋根は壊さず、内部だけスケルトンリフォームを実施し、大幅な間取り変更と耐震補強をおこなった事例です。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/380
【築35年】二世帯住宅にリフォームした事例
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| 築年数 | 35年 |
|---|---|
| 間取り | 7DK→3DK+3DK |
| リフォーム箇所 | DK、浴室、洗面室、トイレ、洋室、和室、玄関、外装 |
| 費用 | 1,694万円 |
築35年の日本家屋を部分増築し、二世帯住宅にリフォームした事例です。1階部分にDKを2箇所設置しました。
既存の日本家屋の味わいを残したまま北欧風の内装を施すことで、和モダンなデザインを実現しています。
出典：https://www.8044.co.jp/gallery/384
【築40年】フルリフォーム・外壁張替え・耐震補強の事例
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| 築年数 | 40年 |
|---|---|
| 間取り | － |
| リフォーム箇所 | リビングダイニング、キッチン、浴室、トイレ、洗面、居室、外壁、玄関収納 |
| 費用 | 1,480万円 |
耐震性を向上させるフルリフォームをおこなった事例です。
増築を繰り返したことで外壁の素材がバラバラでしたが、すべて統一して張り替えたことで、新築のような仕上がりになりました。
出典：https://www.reform-guide.jp/topics/case/shinjyuku-chukojyutaku/
【築50年】耐震性や断熱性を高めたフルリフォーム事例
※横にスクロールできます
| 築年数 | 50年 |
|---|---|
| 間取り | － |
| リフォーム箇所 | 耐震性能・断熱性能の確保、水回り設備、内装の一新 |
| 費用 | 1,650万円 |
曾祖母からの家を手放したくないと考え、引き継ぐためリフォームをおこなった事例です。
耐震診断の結果が良くなかったうえ、夏は暑く冬は寒いという問題もあったため、耐震性と断熱性を高めるリフォームをしました。
あわせて水回り設備や内装も一新し、モダンで明るい空間に仕上がりました。
出典：https://ishome.ltd/jirei/detail.php?pid=1297
4.中古住宅リフォームで使える補助金・減税制度
中古住宅のリフォームでは、国や自治体の補助金や減税制度を活用できる場合があります。目的に応じた制度を上手に利用し、費用負担を抑えましょう。
中古住宅リフォームで使える補助金制度
中古住宅に対して耐震や省エネ、バリアフリーなどのリフォームをおこなう場合、以下のような補助金制度を利用できる可能性があります。（2025年2月15日現在）
| リフォーム内容 | 補助金制度 | 補助額上限 |
|---|---|---|
| バリアフリーリフォーム | 介護保険による住宅改修 | 18万円 |
| 省エネリフォーム・子育て対応リフォーム | 子育てグリーン住宅支援事業 | 最大60万円／戸 |
| 断熱リフォーム | 既存住宅の断熱リフォーム支援事業 | 最大60万円／戸 |
| 断熱窓へのリフォーム | 先進的窓リノベ事業 | 最大200万円／戸 |
| 高効率給湯器への交換 | 給湯省エネ事業 | 最大28万円／戸 |
| 主に旧耐震基準で建てられた家の耐震リフォーム | 自治体による耐震診断・耐震リフォーム補助金 | 自治体による |
補助金の適用を受けるには、それぞれ一定の要件を満たす必要があります。詳しくは公式サイトなどでご確認ください。
中古住宅リフォームで使える減税制度
税金についても、リフォームで使える減税制度が存在します。住宅ローンを使う場合は最大140万円が税金から控除されることもあるため、あらかじめ確認しておきましょう。
| 減税制度 | 概要 | 最大控除額 | 対象工事 | |
|---|---|---|---|---|
| 所得税控除 | 住宅ローン減税 | 10年以上のローンを組んで一定の増改築したときに所得税が減税される制度 | 認定住宅：210万円 （21万円×10年） 上記以外：140万円 （14万円×10年） |
建築基準法に沿った大規模修繕など100万円を超える工事 |
| リフォーム減税 | 中古住宅に一定のリフォーム工事をおこなったときにローンの有無を問わず翌年の所得税から控除される制度 | 100万円 | 耐震、バリアフリー、省エネ、三世代同居、長期優良住宅化リフォーム | |
| 固定資産税の減税 | 一定のリフォームをしたときに固定資産税が1年度分減税される制度 | 長期優良住宅化：3分の2 耐震：2分の1 バリアフリー：3分の1 省エネ：3分の1 |
耐震、バリアフリー、省エネ、長期優良住宅化リフォーム | |
各種減税制度の詳細については、次の記事で解説していますのでご確認ください。
5.中古住宅のリフォームで使えるローン
中古住宅のリフォームでは、リフォームローンもしくは、住宅ローンのどちらかを選べます。
リフォームだけをする場合はリフォームローンを利用し、中古住宅を購入してリフォームする場合は、購入費とリフォーム費をまとめて住宅ローンで借りるのが一般的です。
| リフォームローン （担保なし） |
住宅ローン （担保あり） |
|
|---|---|---|
| 初期費用 | なしの場合が多い | 借り入れ金額の2.2%※1 |
| 金利相場 | 1.6～4.6% （固定 3.1～4.6%） （変動 1.6～4.5%） |
0.3～2.0% （固定 1.7～2.0%） （変動 0.3～0.7%） |
| 借入限度 | 500万or1000万が多い | 1億円が多い |
| 借入期限 | 最長5年or10年が多い | 最長35年が多い |
| 団体信用保険※2 | 原則なし | 原則あり |
| 手続き | ・簡単 ・審査短い（当日~2日） |
・煩雑 ・審査長い（4~7日） |
※1 事務手数料や保証料
※2 契約者が死亡したときにローン残高を保険金で賄える保険
（2024年6月時点の金利です）
なお、現在住宅ローンを支払っている場合は、リフォーム費用を組み込んで借り換える方法もあります。ただし、住宅価値が低いと住宅ローンが借りられない可能性もあり、その場合はリフォームローンを活用することになるでしょう。
6.中古住宅をリフォームする場合の注意点
中古住宅のリフォームでは、希望通りに工事できないケースや、思わぬ費用がかかることがあります。ここでは、事前に知っておくべき注意点を解説します。
建物の構造上、希望のリフォームが実現できないこともある
建物の構造によっては、希望するリフォームが難しい場合があります。例えば、ツーバイフォー工法の住宅では、壁が構造を支える役割を果たしているため、大幅な間取り変更が制限されることが多いです。事前に建物の構造を確認し、専門家に相談することが大切です。
「再建築不可」物件は大規模リフォームができなくなる
2025年4月の建築基準法改正により、大規模リフォームでも建築確認申請が求められることになりました。その結果、現在の建築基準法の接道義務（家を建てる土地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないとする法律）を満たしていない「再建築不可」物件は、リフォームの内容が大きく制限される場合があります。
購入やリフォームを検討している物件が該当する場合は、リフォーム会社にどのような内容であれば対応できるのか、あらかじめ相談が必要です。
中古住宅の購入＆リフォームの場合、「家賃の二重払い」を長期化させないよう計画する
中古物件を購入してリフォームする場合、計画がうまくいかないと、今の家の家賃と新しい家のローンを同時に支払う期間が長くなる可能性があります。
購入・ローン手続き・リフォーム会社の選定を計画的に進め、融資実行後は速やかにリフォーム工事に入れるよう、入念に準備しておくことが重要です。
依頼するリフォーム会社の規模によって費用に大きく差が出る
リフォーム費用は、依頼する会社の規模や得意分野によって大きく異なります。
地元の工務店やリフォーム会社は、大手より費用を抑えられることが多いですが、会社ごとに得意分野が違います。そのため、自分の希望するリフォームに合った会社を選ぶことが大切です。
とくに、間取り変更をともなうリノベーションを希望する場合は、設計が得意な会社を選ぶとスムーズに進められます。
7.まとめ
中古住宅のリフォームは、物件の築年数や状態、希望する内容によって費用や優先すべき工事内容が異なります。とくに築年数が古い場合、工事の規模と同様に金額も大きくなりがちです。依頼する業者によってもかなり費用が変わってくるため、慎重な業者選びが求められます。
リフォーム計画を立てる際は、補助金の活用も考慮し、長く快適に住める住まいをつくりましょう。具体的なプランは専門家に相談しながら進めると安心です。
リフォームガイドでは、要望に合ったリフォーム会社を無料で紹介しています。お気軽にご相談ください。
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